佛山电器照明股份有限公司拟进行
  出资涉及的单项资产价值评估项目
           评 估 报 告
      京亚评报字[2012]第 009 号




亚洲（北京）资产评估有限公司
          佛山电器照明股份有限公司拟进行出资涉及的单项资产价值评估项目评估报告目录




                                      目       录


注册资产评估师声明 ................................................... 1

摘 要 ............................................................... 2

一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者 ................ 4

二、评估目的 ......................................................... 5

三、评估对象和评估范围 ............................................... 5

四、价值类型及其定义 ................................................. 5

五、评估基准日 ....................................................... 5

六、评估依据 ......................................................... 6

七、评估方法 ......................................................... 7

八、评估程序实施过程和情况 ........................................... 8

九、评估假设 ......................................................... 8

十、评估结论及说明 ................................................... 9

十二、评估报告使用限制说明 .......................................... 10

十三、评估报告日 .................................................... 10

附   件

评估明细表
               佛山电器照明股份有限公司拟进行出资涉及的单项资产价值评估项目声明




                               注册资产评估师声明

       一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关 法律法规，恪守 资产评估
准则，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
       二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方 及被评估单位申报并经其
签 章 确认；所提供资料的真实 性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是 委
托方和相关当事方的责任。
       三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与 相
关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
       四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查； 我
们 已 对评估对象及其所涉及资 产的法律权属状况给予必要的关注，对评估 对
象 及 其所涉及资产的法律权属 资料进行了查 验，并对已经发现的问题进行 了
如 实 披露，且已提请委托方及 相关当事方完善产权以满足出具评估报告的 要
求。
       五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和 限
定 条 件的限制，评估报告使用 者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限 定
条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。




亚洲（北京）资产评估有限公司                                                      第 1 页
          佛山电器照明股份有限公司拟进行出资涉及的单项资产价值评估项目 评估报告 摘要




                  佛山电器照明股份有限公司拟进行
                  出资涉及的单项资产价值评估项目
                                    评 估 报 告
                               京亚评报字[2012]第 009 号




                                      摘         要


        重要提示：以下内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理
理解评估结论,应当阅读评估报告正文，本摘要不得单独使用。



       亚洲（北京）资产评估有限公司接受佛山电器照明股份有限公司的委托，
对佛 山电器照明股份有限公司 拟进行资产 出资而涉及的 不动产 价值进行 了评
估，现将评估情况简要报告如下：
     ◇ 委托方：佛山电器照明股份有限公司
     ◇ 被评估单位：佛山电器照明股份有限公司
     ◇ 评估目的：确定佛山电器照明股份有限公司不动产价值于评估基准日所表
现的市场价值，为佛山电器照明股份有限公司 拟进行 出资行为 提供价值参考依
据。
       ◇ 评估对象和评估范围：评估对象为佛山电器照明股份有限公司不动产。评
估范围为评估对象涉及的位于佛山市高明区荷城街道的房屋建筑物及土地使用权，
建筑物 13 幢，建筑面积合计 20,018.84 平方米；土地使用权 6 宗，土地面积合计
370,167.47 平方米。
       ◇ 价值类型：本报告采用的评估价值类型为市场价值。
       ◇ 评估基准日：2012 年 1 月 31 日
     ◇ 评估方法：本次评估采用成本法、基准地价法进行评估。
     ◇ 评估结论：佛山电器照明股份有限公司于 2012 年 1 月 31 日的单项资产价

亚洲（北京）资产评估有限公司                                                           第 2 页
         佛山电器照明股份有限公司拟进行出资涉及的单项资产价值评估项目 评估报告 摘要


值为 29,103.10 万元，大写为人民币贰亿玖仟壹佰零叁万壹仟元整。
     ◇ 评估报告使用限制说明：本次评估结果的有效期限为一年，有效期从评估基
准日开始计算。
     ◇ 评估报告日：本评估报告提出日期为 2012 年 3 月 9 日。




亚洲（北京）资产评估有限公司                                                          第 3 页
         佛山电器照明股份有限公司拟进行出资涉及的单项资产价值评估项目 评估报告 正文




              佛山电器照明股份有限公司拟进行出资
                      涉及的单项资产价值评估项目
                                   评 估 报 告
                               京亚评报字[2012]第 009 号


佛山电器照明股份有限公司：
     亚洲（北京）资产评估有限公司接受贵单位的委托，根据有关法律、法规和资
产评估准则，采用成本法及基准地价法的评估方法，按照必要的评估程序，对佛山
电器照明股份有限公司拟进行资产出资涉及的不动产在 2012 年 1 月 31 日的市场价
值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：


      一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者
     （一）委托方及被评估单位：佛山电器照明股份有限公司（以下简称“佛山照
明”）

     住所：佛山市禅城区汾江北路 64 号
     法定代表人：钟信才
     注册号：440000400010049
     注册资本：人民币玖亿柒仟捌佰伍拾陆万元叁仟柒佰肆拾伍元整
     实收资本：人民币玖亿柒仟捌佰伍拾陆万元叁仟柒佰肆拾伍元整
     公司类型：股份有限公司（中外合资、上市）
     经营范围：研究、开发、生产电光源产品、电光源设备、电光源配套器件、电
光源材料、灯具及配件、电工材料、机动车配件。在国内外市场上销售上述产品；
有关的工程咨询服务。
      成立日期：1997 年 3 月 11 日


      （二）其他评估报告使用者
      除委托方及国家法律、法规规定的评估报告使用者外，业务约定书中未约定有


亚洲（北京）资产评估有限公司                                                          第 4 页
         佛山电器照明股份有限公司拟进行出资涉及的单项资产价值评估项目 评估报告 正文


其他评估报告使用者。


      二、评估目的
      因佛山照明拟对佛山高明富湾山水休闲渡假�有限公司进行出资，特委托亚洲
（北京）资产评估有限公司对佛山照明所拥有的单项资产价值于评估基准日所表现
的市场价值进行评估，为佛山照明拟进行的出资行为提供价值参考依据。


      三、评估对象和评估范围

     评估对象为佛山照明单项资产价值。
     评估范围为佛山照明填写的资产评估申报明细表上的房屋建筑物及土地使用
权，房屋建筑物共十三项，位于佛山市高明区荷城街道荷富路 291 号，建筑面积合
计 20,018.84 平方米 ，于 评估基准 日账面 原值 35,143,700.85 元，账面净值
30,131,366.50 元；土地使用权共六项，分别位于佛山市高明区荷城街道荷富路 291
号、佛山市高明区荷城街道（富湾）工业区内、佛山市高明区荷城街道（富湾）照
明大道以北、荷富大道以西，面积共计 370,167.47 平方米，于评估基准日账面原值
67,993,352.44 元，账面净值 64,597,396.40 元。
     房屋建筑物账面价值为委托方建造房屋时发生的成本及费用，土地使用权账面
价值为交纳的土地出让金及相关税费。


      四、价值类型及其定义

     本报告采用的评估价值类型为市场价值, 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在
各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易
的价值估计数额。


      五、评估基准日
     （一）本项目资产评估基准日是 2012 年 1 月 31 日。
     （二）评估基准日与业务约定书约定的评估基准日一致，是委托方根据本次评
估目的确定的，选取评估基准日时重点考虑的因素是与即将发生的经济行为在时间
上接近。
     （三）执行评估业务过程中所采用的价格是评估基准日的标准。

亚洲（北京）资产评估有限公司                                                          第 5 页
         佛山电器照明股份有限公司拟进行出资涉及的单项资产价值评估项目 评估报告 正文




      六、评估依据
     （一）经济行为依据
     1、评估业务约定书。
     （二）法律依据
     1、《国有资产评估管理办法》（中华人民共和国国务院[1991]91 号）；
     2、《国有资产评估管理办法施行细则》（原国家国有资产管理局国资发[1992]
第 36 号文）；
     3、国务院办公厅转发财政部《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评
估监督管理工作意见的通知》（国办发[2001]102 号）；
     4、财政部关于印发《国有资产评估项目核准管理办法》的通知（财企[2002]801
号）；
     5、财政部关于印发《国有资产评估项目备案管理办法》的通知（财企[2002]802
号）；
     6、中华人民共和国财政部令（第 14 号）《国有资产评估管理若干问题的规定》；
     7、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令
2005 年 8 月 25 日[第 12 号令]）；
     8、《企业国有产权入账管理暂行办法》（国务院国资委、财政部第 3 号令 2003
年 12 月 31 日）；
     9、《中华人民共和国土地管理法》；
     10、《中华人民共和国城市房地产管理法》。
     （三）准则依据
     1、《资产评估准则―基本准则》；
     2、《资产评估职业道德准则―基本准则》；
     3、《资产评估准则―程序性具体准则》 ；
     4、《资产评估准则―不动产准则》；
     5、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
     6、《资产评估价值类型指导意见》；
     7、《企业国有资产评估报告指南》。
     （四）权属依据

亚洲（北京）资产评估有限公司                                                          第 6 页
         佛山电器照明股份有限公司拟进行出资涉及的单项资产价值评估项目 评估报告 正文



     1、房屋所有权证复印件；
     2、土地使用权证复印件；
     3、土地使用权出让合同。
     （五）取价依据
     1、评估机构收集的有关询价资料和参考资料等。


      七、评估方法
     不动产价值评估通常包括收益法、市场法、重置成本法三种基本评估方法。收
益法，是指通过将被评估资产预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思
路。市场法，是指将评估对象与在市场上已有交易案例的资产进行比较以确定评估
对象价值的评估思路。重置成本法是现时条件下被评估资产全新状态的重置成本减
去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，估算资产价值的方法。
     本次不动产评估采用成本法及基准地价法进行评估。
     委估资产位于佛山市高明区荷城街道，距佛山市商业中心 50 公里，该区域不易
取得与委估资产类似的房地产交易案例，因此对房屋建筑物采用成本法测算，对土
地使用权价值采用基准地价法进行测算。
     1、成本法是现时条件下被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性
贬值、功能性贬值和经济性贬值，估算资产价值的方法。
     重置成本=建安工程造价＋前期及其它费用＋资金成本

     2、基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价系数修正系数表等评估
成果，按照替代原则，就待估宗地区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件
相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待
估宗地在估价期日价格的方法。
      根据《城镇土地估价规范》和《佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指
南》（以下简称“应用指南”），其基本公式为：
      V=V1b×（1+∑K）×K1×K2×K3
      其中：V―侍估宗地价格
              V1b―宗地所在区域的基准地价
              ∑K―某宗地全部影响地价因素总修正值


亚洲（北京）资产评估有限公司                                                          第 7 页
         佛山电器照明股份有限公司拟进行出资涉及的单项资产价值评估项目 评估报告 正文



              K1―期日修正系数
              K2―土地使用年限修正系数
              K3―容积率修正系数（只对住宅、商业用地）


      八、评估程序实施过程和情况
     （一）接受委托
     本公司在了解委估资产的构成、产权状况、评估范围、评估基准日、评估目的
等有关情况后与佛山照明签订资产评估业务约定书，正式受理该项资产评估业务。
     （二）编制评估计划
     依据评估目的、评估范围、资产构成和工作量等有关情况，制定评估工作计划，
确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。
     （三）现场调查
     评估人员听取被评估单位有关人员介绍单位情况和委估资产的历史及现状，了
解委估资产权属情况；指导被评估单位清查资产、准备评估资料，对被评估单位填
报的资产清查评估明细表进行审核，与企业有关资产权证、合同协议等进行核对；
对委估资产逐项进行清查核实；查阅收集委估资产的产权证明文件；获取评估所需
的被评估单位的其他资料等。
     （四）收集评估资料
     进行资产价格查询和市场询价，收集价格资料；收集政府部门的有关规定、相
关专业机构的分析报告及文件等，作为评估作价的依据。
     （五）评定估算
     选定成本法及基准地价修正系数法估算资产的评估值，并进行分析，初步确定
评估结果再进行分析、补充、完善，在综合分析价值影响因素的基础上，最终确定
本次资产评估工作的评估结论。
     （六）编制和提交评估报告
     撰写资产评估报告书初稿，向委托方征询意见，在与委托方充分商讨和必要修
改后，按规定程序进行内部复核，然后向委托方提供正式的评估报告。


      九、评估假设
     （一）一般假设

亚洲（北京）资产评估有限公司                                                          第 8 页
         佛山电器照明股份有限公司拟进行出资涉及的单项资产价值评估项目 评估报告 正文


     1、资产占有方合法取得委估资产，并支付了有关税费及工程款；
     2、在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场；
     3、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规；
     4、资产占有方提供资料属实。
     （二）特殊假设：

     没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的
价格等对其评估价值的影响。


      十、评估结论及说明
     （一）评估结论
     佛山电器照明股份有限公司于 2012 年 1 月 31 日的单项资产价值为 29,103.10
万元，大写为人民币贰亿玖仟壹佰零叁万壹仟元整。
     （二）评估结果分析
     委估资产房屋建筑账面净值 3,013.14 万元，评估价值 3,666.73 万元，增值额
653.59 万元，增值率 21.69%。增值原因是由于近期建筑材料及人工成本上涨造成的。
     土地使用权账面净值 6,459.74 万元，评估价值 25,436.37 万元，增值额
18,976.63 万元，增值率 293.77%。增值原因一是由于土地使用权原为工业用地，后
委托方按当地国土部门的优惠政策规定补交土地出让金后变更为商业、住宅用地，
因此账面值较低；二是由于近年来土地价格上涨过快造成的评估增值。


     十一、特别事项说明
     1、委托方将宗地 2，《土地使用权证》【佛高国用（2009）第 0400554 号】的一
半面积的土地纳入评估范围，纳入评估范围的地块为靠近富湾渡假酒店的部分。国
土部门尚未对原土地使用权证作出分割，本次评估按土地使用权证所载土地面积的
一半，即 107,488.30 平方米进行。若今后数据发生变化，评估结果应作调整。
     2、宗地 1、宗地 5、宗地 6 原为委托方拥有土地使用权的工业用地，委托方于
2009 年 10 月根据明府复[2008]184 号《关于变更佛山电器照明股份有限公司三宗用
地土地用途有关问题的批复》，以挂牌方式并补办出让金，将三宗变更为城镇住宅用
地及商服用地；三宗土地主导使用性质为二类居住用地，兼容使用性质为商业金融
用地。针对上述三宗土地佛山市规划局高明分局出具的《高明区土地使用规划设计

亚洲（北京）资产评估有限公司                                                          第 9 页
          佛山电器照明股份有限公司拟进行出资涉及的单项资产价值评估项目 评估报告 正文


条件》规定为建筑密度：40%，绿地率：40%；宗地 5 容积率为 1.00；宗地 1、宗地 6
容积率为 0.8。于评估基准日尚未办理《建设工程规划许可证》，因此未对具体商业、
住宅建筑面积比例作出规定。
     本次评估对宗地 5、宗地 6 按住宅用地基准地价标准进行评估，若今后与国土部
门、建设部门出具的工程规划不一致，评估结果应作调整。
     于评估基准日，除宗地 1 建有少量房屋建筑物外（现状容积率 0.04），宗地 5
及宗地 6 未进行开发建设，目前地上物为植被覆盖，土地未进行平整，提醒报告使
用者注意。


      十二、评估报告使用限制说明
     （一）本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
     （二）评估报告的全部或部分内容被摘抄、引用或披露于公开媒体，需评估机
构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
     （三）本评估报告的使用有效期限为一年。评估结论在评估基准日成立，市场
环境未发生较大变化时，在基准日后一年内有效。若市场条件或资产状况发生重大
变化时，评估结论失效。


      十三、评估报告日
     本评估报告提出日期为 2012 年 3 月 9 日。




亚洲（北京）资产评估有限公司                                                           第 10 页
          佛山电器照明股份有限公司拟进行出资涉及的单项资产价值评估项目 评估报告 正文


（此页无正文）




                                                法定代表人：




                                                注册资产评估师：




                                                注册资产评估师：




                                       亚洲（北京）资产评估有限公司


                                               二○一二年三月九日




亚洲（北京）资产评估有限公司                                                           第 11 页
 佛山电器照明股份有限公司拟进行出资涉及的单项资产价值评估项目 评估报告 附件




                            附        件

一、委托方与法人营业执照复印件；
二、评估对象涉及的主要权属证明资料复印件；
三、委托方和相关当事方的承诺函；
四、签字注册资产评估师的承诺函；
五、评估机构资格证书复印件；
六、评估机构法人营业执照复印件；
七、签字注册资产评估师资格证书复印件；
八、评估业务约定书复印件。