江苏国泰:江苏国泰国际集团有限公司拟转让给集团下属子公司的人才公寓A幢10层至13层房地产评估项目资产评估报告目录
江苏国泰国际集团有限公司拟转让给
集团下属子公司的人才公寓A幢10层至13层房地产评估项目资产评估报告？目录
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集团下属子公司的人才公寓A幢10层至13层房地产评估项目
资产评估报告目录
注册资产评估师声明........................................................................................1
资产评估报告摘要...........................................................................................2
资产评估报告正文...........................................................................................5
一、委托方、产权持有单位及其他报告使用者................................................5
二、评估目的..................................................................................................6
三、评估对象及评估范围................................................................................6
四、价值类型及定义........................................................................................7
五、评估基准日...............................................................................................7
六、评估依据..................................................................................................7
七、评估方法..................................................................................................9
八、评估程序实施过程和情况.........................................................................9
九、评估假设................................................................................................10
十、评估结论.................................................................................................11
十一、特别事项说明.......................................................................................11
十二、评估报告使用限制说明.......................................................................12
十三、评估报告日.........................................................................................13
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集团下属子公司的人才公寓A幢10层至13层房地产评估项目资产评估报告？目录
评估报告附件：
1、董事会决议及评估业务约定书复印件
2、权属证明资料：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建
筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《张地2011-B51-J号地块联合
竞买协议》、《房地产联合开发协议》及补充协议
3、委托方及产权持有单位营业执照复印件
4、委托方及产权持有单位承诺函
5、注册资产评估师承诺函
6、资产评估机构资格证书和营业执照复印件
7、本项目签字注册资产评估师资格证书复印件
8、资产评估明细表
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集团下属子公司的人才公寓A幢10层至13层房地产评估项目资产评估报告？声明
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪
守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述
的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、本评估机构及注册资产评估师与评估报告中的评估对象没有现存或者预
期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存
在偏见。
三、评估对象涉及的资产清单由委托方申报并签字确认；提供必要的资料并
保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关
当事方的责任。
四、注册资产评估及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关
专业评估经验。评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。
五、本报告是注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必要评估程
序后，对评估对象在评估基准日进行估算，并由其所在评估机构出具的书面专业
意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可
实现价格的保证。
六、注册资产评估师已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象
及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。注册资产评估师对评估对象及其所
涉及资产法律权属的关注和查验，并不构成对评估对象的法律权属任何形式的保
证。
七、本评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明
及其对评估结论的影响。
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集团下属子公司的人才公寓A幢10层至13层房地产评估项目资产评估报告？摘要
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资产评估报告摘要
苏华评报字[2013]第288号
江苏国泰国际集团有限公司：
江苏华信资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产
评估准则、资产评估原则，采用了成本法，按照必要的评估程序，对贵公司拟转
让的人才公寓A幢10层至13层房地产在2013年11月30日的市场价值进行
了评估。
评估目的：为委托方拟转让给集团下属子公司的人才公寓A幢10层至13层房
地产的市场价值提供参考。
评估方法：成本法。
评估对象：委托方江苏国泰国际集团有限公司拟转让给集团下属子公司的人
才公寓A幢10层至13层房地产（含相应的土地使用权）的市场价值，属单项
资产评估。
评估范围：委托方江苏国泰国际集团有限公司拟转让给集团下属子公司的人
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才公寓A幢10层至13层房地产，每层面积583.64m，总面积2334.56m（含
相应的土地使用权）。
价值类型：市场价值。
评估基准日：2013年11月30日。
评估结论：
经评估，委托方江苏国泰国际集团有限公司拟转让给集团下属子公司的人才
公寓A幢10层至13层房地产于评估基准日2013年11月30日的评估值为
1537.70万元（大写人民币壹仟伍佰叁拾柒万柒仟元整）。
评估结果详见评估明细表。
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特别事项说明：
1、完成本项目的注册资产评估师在本次经济行为中与相关当事方没有利益
关系或偏见；对评估分析对象的法律权属给予了必要的关注，但不是对评估对象
的法律权属提供保证。提供必要的资料并保证提供资料的真实性、合法性、完整
性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。评估结论不应当被认为是
对评估对象可实现价格的保证。
2、经核实，基准日时拟转让的人才公寓A幢10~13层已完工，但未进行竣
工验收，亦未取得分户的房屋所有权证，本次未考虑该工程可能涉及的未付工程
款以及将来办理房屋所有权证产生的相关费用。
3、本次评估各层建筑面积以委托方申报为准，若基准日后办理分户的房屋所
有权证面积与申报面积不符，评估值需作相应调整。
4、该人才公寓所占用的土地，已取得《国有土地使用证》，证号为张国用（2012）
第0630003号，证载土地使用权人为张家港市悦丰投资开发建设有限公司。该宗
地是由甲方张家港市悦丰投资开发建设有限公司、乙方江苏国泰国际集团有限公
司、丙方江苏爱康房地产开发有限公司联合竞买取得，根据《张地2011-B51-J号
地块联合竞买协议》，甲乙丙三方就“合作方式”、“出资比例”、“产权分割”作
了约定。其中“合作方式”显示甲乙丙三方联合参加项目建设用地的竞买，乙方
丙方委托甲方作为地块竞买代表单位，相关报名竞买工作由甲方牵头负责，乙方
丙方协助。故三方联合取得该宗地后，办理了《国有土地使用证》，证载土地使
用权人为张家港市悦丰投资开发建设有限公司。“出资比例”显示项目整体资金
由甲乙丙三方按各1/3的比例分摊，乙方丙方根据项目进度将相关资金打入甲方账
户，由甲方统一支付。“产权分割”显示项目土地、房产产权分割按出资比例分
摊。
5、根据张家港市悦丰投资开发建设有限公司与江苏国泰国际集团有限公司
于2012年7月24日签订的《补充协议》第3条确定，两公司联合开发的人才公寓项
目中北面一幢（A幢）公寓楼部分（即4-18楼）归国泰所有。本次委估对象位于A
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幢第10～13层，由于该工程尚未办理竣工验收，故在评估基准日，尚未办理《房
屋所有权证》和分割的《国有土地使用证》。
6、根据张发改许[2012]167号文《关于市悦丰投资开发建设有限公司公共租
赁用房项目的批复》，张家港市悦丰投资开发建设有限公司在港城大道西侧建设
的“张家港国际商务区人才公寓”属公共租赁用房，需按公共租赁用房管理。
本报告评估结论使用有效期为一年，即：自评估基准日2013年11月30日
起计算，至2014年11月29日止。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估
结论，应当阅读评估报告正文。
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集团下属子公司的人才公寓A幢10层至13层房地产评估项目资产评估报告？正文
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资产评估报告正文
苏华评报字[2013]第288号
江苏华信资产评估有限公司接受江苏国泰国际集团有限公司的委托，根据有
关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，主要采用了成本法，按照必要的
评估程序，对贵公司拟转让的人才公寓A幢10层至13层在2013年11月30
日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、产权持有单位及其他报告使用者
（一）委托方
本次报告委托方与产权持有者为同一单位
委托方及产权持有单位名称：江苏国泰国际集团有限公司
住所：江苏省张家港市杨舍镇国泰大厦
法定代表人姓名：张子燕
注册资本：80000万元人民币
实收资本：80000万元人民币
公司类型：有限公司（法人独资）内资
经营范围：许可经营项目：无。
一般经营项目：自营和代理各类商品及技术的进出口业务，针纺织品、百货
的销售。
（二）其他报告使用者
按照约定，本报告的使用者为委托方及本次经济行为涉及的第三方，本报告
的任何信息除非法律需要，不可以公布于任何媒体及社会公众。
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集团下属子公司的人才公寓A幢10层至13层房地产评估项目资产评估报告？正文
二、评估目的
为委托方拟转让给集团下属子公司的人才公寓A幢10层至13层房地产的
市场价值提供参考。
三、评估对象及评估范围
本次评估对象是委托方江苏国泰国际集团有限公司拟转让给集团下属子公
司的人才公寓A幢10层至13层房地产（含相应的土地使用权）的市场价值，
属单项资产评估。
本次评估范围是委托方江苏国泰国际集团有限公司拟转让给集团下属子公司
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的人才公寓A幢10层至13层房地产，每层面积583.64m，总面积2334.56m
（含相应的土地使用权）。
委估资产的基本情况如下：
委估对象位于张家港经济开发区，港城大道与南二环交叉处（暨阳湖大酒店
南侧），在评估基准日2013年11月30日时已取得土地证，土地证号为张国用
（2012）第0630003号，使用权人为张家港市悦丰投资开发建设有限公司（该
宗地是由张家港市悦丰投资开发建设有限公司、江苏国泰国际集团有限公司和江
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苏爱康房地产开发有限公司联合竞买），证载土地面积为12662.6m，宗地号为
0630090064006，使用权类型为出让，用途为城镇住宅用地，终止日期为2082
年5月1日。A幢共十八层，为框架、剪力墙结构，外立面为铝塑板，其中1~4
层作为商铺使用，5~18层作为住宅，委估对象位于10~13层，设计用途为公共
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租赁用房，建筑面积共2334.56m。每层有8户，每户为一室一卫，每层的格局
完全相同，其基本装修为毛胚，入户防盗门、钢窗、双层玻璃，室内净高为3
米，每层水电、消防均布置到位，电梯两部。公寓周围基础设施配套相对齐全，
周围有旺西花苑、麦德龙超市、暨阳湖实验小学，距离市中心大约5公里。基准
日时，尚未取得房屋所有权证（由于人才公寓A幢在2013年12月交付验收），
土地无抵押等他项权利事项。
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四、价值类型及定义
根据本次评估目的和评估对象的特点，我们采用了市场价值类型。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的
情况下，对在基准日进行正常公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数
额。
五、评估基准日
根据委托方的要求，本次确定评估的基准日为2013年11月30日，为经济行
为最为接近的会计结算日，本报告中的一切取价标准均为评估基准日有效的价值
标准。
六、评估依据
本次评估的主要依据有：
（一） 经济行为依据
1、江苏国泰国际集团有限公司董事会决议；
2、委托方与江苏华信资产评估有限公司签订的《评估业务约定书》。
（二）法律、法规依据
1、《中华人民共和国公司法》（2005年中华人民共和国主席令第42号）；
2、《企业国有资产法》（2008年10月28日通过)；
3、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表
大会常务委员会第十一次会议修订）；
4、《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年7月5日第八届全国人民
代表大会常务委员会第八次会议通过)；
5、国务院（1991）91号令《国有资产评估管理办法》；
6、原国有资产管理局国资办发（1992）第36号《国有资产评估管理办法
施行细则》；
7、国办发[2001]102号国务院办公厅转发财政部《关于改革国有资产评估
行政管理方式加强评估监督管理工作意见的通知》；
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集团下属子公司的人才公寓A幢10层至13层房地产评估项目资产评估报告？正文
8、财政部[2001]801号《关于印发（国有资产评估项目核准管理办法）的
通知》；
9、财政部[2001]802号《关于印发（国有资产评估项目备案管理办法）的
通知》；
10、财政部第14号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；
11、国有资产监督管理委员会第3号令《企业国有产权转让管理暂行办法》；
12、国务院国有资产监督管理委员会令第12号《企业国有资产评估管理暂
行办法》（2005年8月25日）；
13、国务院国有资产监督管理委员会国资委产权[2006]274号《关于加强企
业国有资产评估管理工作有关事项的通知》（2006年12月12日）；
14、国务院国有资产监督管理委员会、财政部国资发产权[2006]306号《关
于企业国有产权转让有关事项的通知》；
15、《企业会计准则》；
（三）准则依据
1、财政部财企字[2004]20号关于印发《资产评估准则―基本准则》和《资
产评估职业道德准则―基本准则》的通知及附件；
2、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估价值类型指导意
见》；
3、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估准则―评估报告》；
4、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估准则―评估程序》；
5、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估准则―不动产》；
6、中国注册会计师协会2003年（会协[2003]18号）关于《注册资产评估
师关注评估对象法律权属指导意见》。
（四）产权证明文件
1、委估资产的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工
程
施工许可证》、《国有土地使用证》、《张地2011-B51-J号地块联合竞买协议》、《房
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地产联合开发协议》及补充协议。
（五）取价依据
1、评估人员收集的张家港土地市场成交信息；
2、评估人员收集的张家港市场建筑材料信息；
3、评估人员对被评估实物的实地勘察工作记录和其他与评估相关的资料。
七、评估方法
资产评估的基本方法包括市场法、收益法及成本法。依据资产评估准则的相
关规定，要根据评估对象、评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，分
析三种资产评估基本方法的适用性并恰当选择资产评估的方法。
本次委估的资产位于张家港经济技术开发区，港城大道与南二环交叉处，由
于该项目目前未完成竣工验收，未来收益及市场情况对现有状况难以适用，故本
次采用成本法评估。
成本法评估采用房地分估方式，其中土地价值采用市场比较法确定待估宗地
的楼面地价，房屋价值采用重置成本法确定其重置成本。
市场比较法是根据替代原则，将待估宗地与在较近时期内发生交易的3个或3
个以上类似土地实例进行比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、
期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法。
市场比较法选择案例原则有：与待估宗地属同一供需圈，在地域上属近邻区
域或类似区域；与待估宗地用途相同或相近；与待估宗地的估价期日接近，相差
不超过3年；与待估宗地的交易类型相同；交易案例应是实际交易的正常实例，
或可修正为正常交易。
待估宗地市场价值=可比土地实例价格交易情况修正系数交易期日修正
系数区域因素修正系数个别因素修正系数
重置成本法是确定基准日时委估房屋重新建造成本。
重置单价＝建安成本＋专业费用＋小区内基础设施费+管理费+政府配套规
费＋资金成本＋利润
公寓市场价值=楼面地价+建筑物重置价+企业营业税及附加
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八、评估程序实施过程和情况
根据国家现行有关资产评估的政策和评估准则规定，我们对委估的实物资产
实施了如下的评估程序：
（一） 明确评估业务基本事项
与委托方进行充分沟通，明确了评估报告使用者、评估范围和评估基准日
等。
（二） 签订业务约定书
我们根据具体情况，对独立性和业务风险进行综合分析和评价，并派有专
业胜任能力的项目经理承接了本次评估业务。
（三） 编制评估计划
由项目经理选择专业人员，并对评估的具体步骤、时间进度、人员安排和
技术方案等制定本项目的评估计划。
（四） 现场调查
我们会同委托方有关人员，进行现场勘察与鉴定，对资产状况进行查看、
记录，并与资产管理和使用人员进行交谈，了解资产使用、维护、管理状况。
（五） 收集评估资料
从委托方获取评估需要的基础资料并进行必要分析、归纳和整理，了解评
估对象现状，关注评估对象法律权属。
（六） 评定估算
根据评估目的、价值类型和评估资料的收集情况，选择适用的评估方法和
相应的参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结论。
（七） 编制和提交评估报告
根据评定估算的结果撰写评估说明，起草资产评估结果报告，经三级审核后，
向委托方提交正式的资产评估报告。
九、评估假设
评估结论一般建立在一定的评估假设基础上，假设条件是评估结论成立的前
提条件，若未来有关条件与评估假设相比发生较大变化，将对评估结论产生影响。
评估报告使用人应在充分关注和恰当理解评估假设的前提下，正确使用评估结
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论。本次采用的有关评估假设如下：
1、产权持有单位合法拥有全部委估资产，且能正常完成委估资产竣工验收
备案；
2、委托方及产权持有者所提供的资产数量及权属证明资料是真实、完整、
合法的；
3、本次未考虑该工程可能涉及的未付工程款以及将来办理房屋所有权证产
生的相关费用。
4、人才公寓属公共租赁用房，本次按公共租赁用房评估。
5、无其他不可预测和不可抗力因素对委估资产造成的重大不利影响。
本报告结论只有在上述评估假设成立的前提下可以使用，当上述条件发生变
化时，评估结论一般会失效。
十、评估结论
评估结论根据以上评估工作得出。
经评估，委托方江苏国泰国际集团有限公司拟转让给集团下属子公司的人才
公寓A幢10层至13层房地产于评估基准日2013年11月30日的评估值为
1537.70万元（大写人民币壹仟伍佰叁拾柒万柒仟元整）。
具体详见评估明细表。
十一、特别事项说明
1、完成本项目的注册资产评估师在本次经济行为中与相关当事方没有利益
关系或偏见；对评估分析对象的法律权属给予了必要的关注，但不是对评估对象
的法律权属提供保证。提供必要的资料并保证提供资料的真实性、合法性、完整
性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。评估结论不应当被认为是
对评估对象可实现价格的保证。
2、经核实，基准日时拟转让的人才公寓A幢10~13层已完工，但未进行竣
工验收，亦未取得分户的房屋所有权证，本次未考虑该工程可能涉及的未付工程
款以及将来办理房屋所有权证产生的相关费用。
3、本次评估各层建筑面积以委托方申报为准，若基准日后办理分户的房屋所
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有权证面积与申报面积不符，评估值需作相应调整。
4、该人才公寓所占用的土地，已取得《国有土地使用证》，证号为张国用（2012）
第0630003号，证载土地使用权人为张家港市悦丰投资开发建设有限公司。该宗
地是由甲方张家港市悦丰投资开发建设有限公司、乙方江苏国泰国际集团有限公
司、丙方江苏爱康房地产开发有限公司联合竞买取得，根据《张地2011-B51-J号
地块联合竞买协议》，甲乙丙就“合作方式”、“出资比例”、“产权分割”作了约
定。其中“合作方式”显示甲乙丙三方联合参加项目建设用地的竞买，乙方丙方
委托甲方作为地块竞买代表单位，相关报名竞买工作由甲方牵头负责，乙方丙方
协助。故三方联合取得该宗地后，办理了《国有土地使用证》，证载土地使用权
人为张家港市悦丰投资开发建设有限公司。“出资比例”显示项目整体资金由甲
乙丙三方按各1/3的比例分摊，乙方丙方根据项目进度将相关资金打入甲方账户，
由甲方统一支付。“产权分割”显示项目土地、房产产权分割按出资比例分摊。
5、根据张家港市悦丰投资开发建设有限公司与江苏国泰国际集团有限公司
于2012年7月24日签订的《补充协议》第3条确定，两公司联合开发的人才公寓项
目中北面一幢（A幢）公寓楼部分（即4-18楼）归国泰所有。本次委估对象位于
A幢第10～13层，由于该工程尚未办理竣工验收，故在评估基准日，尚未办理《房
屋所有权证》和分割的《国有土地使用证》。
6、根据张发改许[2012]167号文《关于市悦丰投资开发建设有限公司公共租
赁用房项目的批复》，张家港市悦丰投资开发建设有限公司在港城大道西侧建设
的“张家港国际商务区人才公寓”属公共租赁用房，需按公共租赁用房管理，。
十二、评估报告使用限制说明
1、本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者用于评估报告载明的
评估目的和用途。除国家法律、法规规定外，其他任何机构或个人不能由于得到
评估报告而成为评估报告使用者。本报告的任何信息除非法律需要，不可以公布
于任何媒体及社会公众。
2、本报告评估结论的使用有效期为一年，从评估基准日2013年11月30
日至2014年11月29日止。超过一年，需重新进行资产评估。
3、本报告之附件是本报告重要组成部分，报告使用者需要充分关注。
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十三、评估报告日
本评估报告提出日期为2013年12月10日。
评估机构法定代表人：
或首席评估师：
注册资产评估师：
注册资产评估师：
江苏华信资产评估有限公司
二○一三年十二月十日
公司地址：南京市云南路31-1号苏建大厦22层 邮 编：210008
联系电话：025-84410941、84528496 传 真：025-84410423
江苏华信资产评估有限公司 13
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评估报告附件
江苏华信资产评估有限公司
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附件一：
董事会决议及评估业务约定书
江苏华信资产评估有限公司
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附件二：
权属证明资料
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附件三：
委托方及产权持有单位营业执照复印件
江苏华信资产评估有限公司
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附件四：
委托方及产权持有单位承诺函
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附件五：
注册资产评估师承诺函
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注册资产评估师承诺函
江苏国泰国际集团有限公司：
受贵公司的委托，因贵公司资产转让之需要，我们对贵公司拟转让的人才公
寓A幢10层至13层房地产于评估基准日2013年11月30日时在原地使用前
提下时的市场价值进行了评估，并形成了资产评估报告，在本报告中所披露的假
设条件成立的前提下，我们承诺如下：
1．具备相应的执业资格。
2．评估对象和评估范围与资产评估业务约定合同一致。
3．对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。
4．根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法。
5．充分考虑了影响评估价值的因素。
6．评估结论合理。
7．评估工作未受到干预并独立进行。
签字注册资产评估师：
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2013年12月10日
江苏华信资产评估有限公司
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集团下属子公司的人才公寓A幢10层至13层房地产评估项目资产评估报告？附件
附件六：
资产评估机构资格证书和营业执照复印件
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附件七：
本项目签字注册资产评估师资格证书复印件
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附件八：
资产评估明细表
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