中信国安:中信国安房地产开发有限公司拟转让北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目评估报告
中信国安房地产开发有限公司拟转让
北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目
评估报告
天兴评报字（2015）第1391号
（共二册，第一册）
北京天健兴业资产评估有限公司
PAN-CHINAASSETSAPPRAISALCO.,LTD
二�一五年十二月二十日
目录 第1页
目 录
注册资产评估师声明......2
评估报告摘要......3
评估报告......6
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况......6
二、评估目的......10
三、评估对象和评估范围......10
四、价值类型及其定义......11
五、评估基准日......11
六、评估依据......11
七、评估方法......14
八、评估程序实施过程和情况......17
九、评估假设......19
十、评估结论......20
十一、特别事项说明......21
十二、评估报告的使用限制说明......22
十三、评估报告日......22
评估报告附件......24
北京天健兴业资产评估有限公司
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注册资产评估师声明
一、注册资产评估师及项目组成员具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验，我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产评估申报表、历史年度经营成果及相关法律权属等资料由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和被评估单位及相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、注册资产评估师及项目组成员已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，但我们对评估对象的法律权属不做任何形式的保证；我们对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
六、注册资产评估师对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考依据，不应视为评估目的实现的价格保证，评估机构和注册资产评估师并不承担相关当事人决策的责任。本报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的，仅在评估报告使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与评估机构和注册资产评估师无关。
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评估报告摘要
天兴评报字（2015）第1391号
北京天健兴业资产评估有限公司接受中信国安房地产开发有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估公认原则，对中信国安房地产开发有限公司拟转让股权事宜而涉及的北海中信国安红树林房地产开发有限公司的股东全部权益价值，按照必要的评估程序执行评估业务，对其在2015年9月30日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下
一、评估目的：根据中信国安房地产开发有限公司**文件，中信国安房地产开发有限公司拟转让北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权，需要对北海中信国安红树林房地产开发有限公司的股东全部权益进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。
二、评估对象：评估对象为北海中信国安红树林房地产开发有限公司的股东全部权益。
三、评估范围：北海中信国安红树林房地产开发有限公司截止评估基准日的全部资产和负债。
四、价值类型：市场价值。
五、评估基准日：2015年9月30日。
六、评估方法：资产基础法。
七、评估结论
在持续经营前提下，至评估基准日被评估单位总资产账面价值80,714.83万元，总资产评估价值103,818.91万元，评估增值23,104.08万元，增值率28.62%。
负债账面价值70,897.16万元，评估价值70,897.16万元，评估无增减值。净资产账面价值9,817.67万元，评估价值32,921.75元，评估增值23,104.08万元，增值率235.33%。
资产基础法评估结果汇总表
单位：万元
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账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目 A B C=B-A D=C/A100%
1 流动资产 80,691.65 103,787.64 23,095.99 28.62
2 非流动资产 23.18 31.27 8.09 34.90
3 固定资产 23.18 31.27 8.09 34.90
4 资产总计 80,714.83 103,818.91 23,104.08 28.62
5 流动负债 70,897.16 70,897.16 - -
6 非流动负债 - - -
7 负债合计 70,897.16 70,897.16 - -
8 净资产 9,817.67 32,921.75 23,104.08 235.33
报告使用者在使用本报告的评估结论时，请注意本报告正文中第十一项“特别事项说明”对评估结论的影响；并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。
八、特别事项说明
(一)本公司有5宗国有土地使用权证书证载权利人为北海中信国安实业发展总公司，于2013年3月15日经北海市规划局颁发建设用地规划许可证，建设用地规划许可证证载权利人为北海中信国安红树林房地产开发有限公司。该土地是由北海中信国安实业发展总公司于2009年3月30日经出让取得，2010年北海中信国安红树林房地产开发有限公司成立后，北海中信国安实业发展总公司将该5宗地的土地使用权转让给北海中信国安红树林房地产开发有限公司，截止评估基准日土地使用证未办理变更名称手续。
(二)本次评估假设中信国安红树林房地产开发有限公司待开发的5宗土地使用权拥有完全产权，并在办理土地证载权利人过户过程中所需要的费用极小，该项目正常开发年限为5年，开发利用符合土地规划及相关当地政策。
(三)北海中信国安红树林房地产开发有限公司一直将已付的土地款在预付账款科目挂着，而土地的开发费用入账到存货开发成本中。
5、本次评估结果基于本报告及其说明所陈述的有关假设基础之上，特别提请报告使用者关注：当前述条件以及评估中遵循的各种原则和假设前提发生变化时，评估结果一般会失效。
我们特别强调：本评估意见仅作为交易各方进行股权交易的价值参考依据，而不能取代交易各方进行股权交易价格的决定。
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本报告及其结论仅用于本报告设定的评估目的，而不能用于其他目的。
根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为1年，自评估基准日2015年9月30日起，至2016年9月29日止。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估结论，请报告使用者在征得评估报告所有者许可后，认真阅读评估报告全文，并请关注特别事项说明部分的内容。
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中信国安房地产开发有限公司拟转让
北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目
评估报告
天兴评报字（2015）第1391号
中信国安房地产开发有限公司：
北京天健兴业资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法和收益法，对贵公司拟转让北海中信国安红树林房地产开发有限公司公司股权而涉及北海中信国安红树林房地产开发有限公司的股东全部权益进行了评估，按照必要的评估程序执行评估业务，对其在2015年9月30日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下。
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况
（一）委托方概况
1．基本信息
名 称：中信国安房地产开发有限公司
注册号： 11000006114036
注册地址：北京市门头沟区门头沟路42号
法定代表人：郑国华
注册资本：9000万元
实收资本：9000万元
经济性质：其他有限责任公司
经营范围：许可经营项目：无
一般经营项目：房地产开发经营；建筑与装修工程的承包；建筑物的装饰装
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修；房地产及工程技术的咨询服务；建筑材料、装饰材料、机电产品、仪器仪表的销售。
2．历史沿革
中信国安房地产开发有限公司（以下简称“本公司”）（原名为大通房地产开发有限公司）于1994年6月在国家工商行政管理局登记注册为邮电国际旅游集团投资的国有独资公司，原名为大通房地产开发有限公司。公司设立时注册资本3000万元，1997年7月增资至9000万元。2002年3月被中信国安信息产业股份有限公司收购。2004年9月进行公司制改制，中信国安信息产业股份有限公司将其所持有的10%股份转让给中信国安信息科技有限公司，并于2004年9月27日重新注册。改制后公司股本结构如下：
股东名称 投资金额 股权比例
中信国安信息产业股份有限公司 8100万元 90%
中信国安信息科技有限公司 900万元 10%
2012年本公司更名为中信国安房地产开发有限公司。
（二）被评估单位概况
1．基本信息
单位名称：北海中信国安红树林房地产开发有限公司
注册号：450500000014316
注册地址：北海市云南路天海阁B0307
法定代表人：庄宇
注册资本：壹亿元整
实收资本：壹亿元整
公司类型：有限责任公司
经营范围：房地产开发经营（凭有效资质证书经营）；建筑装修装饰工程专业承包（凭有效资质证和建筑行业安全生产许可证经营）；建筑材料、装饰材料、机电产品（除汽车及小轿车外）、仪器仪表的销售（不得将公司住所作为以上经营场所）。
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2．历史沿革
北海中信国安红树林房地产开发有限公司是由中信国安房地产开发有限公司（原名为大通房地产开发有限公司）和中信国安房地产开发有限公司共同出资成立，于2010年12月15日在北海市工商行政管理局注册登记成立，注册资本为人民币壹亿元，并由广西天辰会计师事务所出具桂天辰会师验字【2010】第51号。
截止评估基准日，股东情况如下：
股东名称 投资金额 股权比例
中信国安房地产开发有限公司 5,100万元 51%
中信国安房地产开发有限公司 4,900万元 49%
2014年中信国安信息产业股份有限公司将其持有的北海中信国安红树林房地产开发有限公司49%股权，中信国安房地产开发有限公司将其持有红树林11%股权，合计60%股权转让给中信国安投资有限公司，北海中信国安红树林房地产开发有限公司的股东情况如下：
股东名称 投资金额 股权比例
中信国安投资有限公司 6,000万元 60%
中信国安房地产开发有限公司 4,000万元 40%
截止评估基准日,北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权结构没有发生变化。
3．公司主要资产概况
截止到评估基准日，有5宗地基础设施情况为红线外“三通”（即通电、通路、通上水）及红线内“场地平整”。有一宗地图号为C-2-1（北国用（2015）第B72150号）于2014年已经开发，主体工程已经开发完成80%左右，并取得北海市房屋预售许可证书（编号：北建房预字第2015060号）。
4．财务状况表及经营成果
2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日及评估基准日财务报表概况如下：
前三年及基准日资产负债表
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金额单位：万元
序号 项目 2012年12月31日 2013年12月31日 2014年12月31日 2015年9月30日
1 流动资产 57,747.88 57,894.04 59,286.49 80,691.65
2 固定资产 56.18 46.83 28.42 23.18
3 非流动资产合计 56.18 46.83 28.42 23.18
4 资产总计 57,804.06 57,940.87 59,314.9 80,714.83
5 流动负债 47,827.53 48,031.73 49,426.96 70,897.16
6 非流动负债 0.00 0.00 0.00 0.00
7 负债合计 47,827.53 48,031.73 49,426.96 70,897.16
8 净资产 9,976.53 9,909.14 9,887.94 9,817.67
前三年及基准日利润表
单位：人民币万元
序号 项目 2012年度 2013年度 2014年度 2015年9月
1 营业收入 - - - -
2 营业成本 - - - -
3 营业税金及附加 - - - -
4 销售费用 - - - 52.17
5 管理费用 15.77 12.35 21.96 18.22
6 财务费用 -11.77 55.34 -0.91 -0.13
7 资产减值损失 0.00 -0.30 0.01
8 营业利润 -4.00 -67.39 -21.06 -70.25
9 加：营业外收入 0.00 0.00 0.00
10 减：营业外支出 0.00 0.00 0.13 0.02
11 利润总额 -4.00 -67.39 -21.20 -70.27
12 减：所得税费用 0.00 0.00 0.00 0.00
13 净利润 -4.00 -67.39 -21.20 -70.27
以上2012年的数据系经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了致同审字【2013】第110ZC0855号无保留意见的审计报告；2013年数据经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了致同审字【2014】第110ZC1052号无保留意见报告；2014年数据经北京永拓会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了京永审字【2015】第17297号无保留意见报告。评估基准日数据经广西德实会计师事务所有限公司审计，并出具德实会审字【2015】第104号无保留意见报告。
（三）业务约定书约定的其他评估报告使用者
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根据资产评估业务约定书的约定，本报告无其他报告使用者。
（四）委托方和被评估单位的关系
委托方为被评估单位的股东，直接持有被评估单位40%的股权。
二、评估目的
根据中信国安房地产开发有限公司**文件，中信国安房地产开发有限公司拟转让北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权，需要对北海中信国安红树林房地产开发有限公司的股东全部权益进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
评估对象为北海中信国安红树林房地产开发有限公司的股东全部权益。
（二）评估范围
评估范围为北海中信国安红树林房地产开发有限公司于评估基准日纳入评估范围的全部资产及负债，其中总资产账面价值80,714.83万元，负债账面价值70,897.16万元，净资产账面价值9,817.67万元。各类资产及负债的账面价值见下表：
资产评估申报汇总表
单位：万元
序号 项目 2015年9月30日
1 流动资产 80,691.65
2 固定资产 23.18
3 非流动资产合计 23.18
4 资产总计 80,714.83
5 流动负债 70,897.16
6 非流动负债 0.00
7 负债合计 70,897.16
8 净资产 9,817.67
委托申报的评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，不重不漏。且业经广西德实会计师事务所有限公司审计，并出具德实会审字
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【2015】第104号无保留意见报告。
四、价值类型及其定义
本次评估价值类型为市场价值，本报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日是2015年9月30日。
评估基准日是由委托方确定的。
六、评估依据
本次评估工作中所遵循的经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据和评估取价依据为：
（一）经济行为依据
根据中信国安房地产开发有限公司**文件。
（二）法律法规依据
1.《中华人民共和国企业国有资产法》；
2.《中华人民共和国公司法》；
3.《中华人民共和国证券法》
4.《中华人民共和国物权法》；
5.《中华人民共和国城市房地产管理法》；
6.《中华人民共和国企业所得税法》；
7.《国有资产评估管理办法》（国务院1991年91号令）；
8.《国有资产评估管理办法实施细则》（原国家国有资产管理局发布的国资办发[1992]36号）；
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9.《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》（国办发[2001]102号）；
10.《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部第14号令）；
11.《财政部关于印发
<国有资产评估项目核准管理办法>
的通知》（财企[2001]801号）；
12.《财政部关于印发
<国有资产评估项目备案管理办法>
的通知》（企[2001]802号）； 13.《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院2003年378号令）； 14.《企业国有产权转让管理暂行办法》（2003年国资委、财政部第3号令）； 15.《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005年国务院国资委第12号令）；16.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）； 17.《关于企业国有产权转让有关事项的通知》（国资产权发（2006）306号）；18.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权[2009]941号）； 19.《关于印发
<中央企业资产评估项目核准工作指引>
的通知》（国资发产权〔2010〕71号）； 20.《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权[2013]64号）；21.《中华人民共和国土地管理法实施条例》； 22.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》； 23.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》； 24.《中华人民共和国增值税暂行条例》； 25.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》； 26.其它相关的法律法规文件。 北京天健兴业资产评估有限公司 中信国安房地产开发有限公司拟转让北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目资产评估报告 第13页 （三）评估准则依据 1.《资产评估准则―基本准则》（财企[2004]20号）； 2.《资产评估职业道德准则――基本准则》（财企[2004]20号）； 3.《资产评估职业道德准则―独立性》（中评协[2012]248号）； 4.《资产评估准则―评估报告》（中评协[2007]189号）； 5.《资产评估准则―评估程序》（中评协[2007]189号）； 6.《资产评估准则―业务约定书》（中评协[2007]189号）； 7.《资产评估准则―工作底稿》（中评协[2007]189号）； 8.《资产评估准则―机器设备》（中评协[2007]189号）； 9.《资产评估准则―企业价值》（中评协[2011]227号）； 10.《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218号）； 11.《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214号）； 12.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）； 13.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；（四）资产权属依据 1.企业法人营业执照、公司章程； 2.土地使用证； 3.土地使用权出让合同； 4.建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建设工程施工许可证； 5.机动车行驶证及登记证； 6.设备购置合同、发票等资料； 7.其他权属文件。 （五）评估取价依据 北京天健兴业资产评估有限公司 中信国安房地产开发有限公司拟转让北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目资产评估报告 第14页 1.被评估单位提供的《资产评估申报表》； 2.北海中信国安实业发展有限公司签发的《关于北海公司中信国安？北海第一城红树湾项目C-2-1地块一期价格及折扣方案的请示》北海发字[2015]第67号文件； 3.《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号）； 4.评估基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率； 5.《机电产品报价手册》； 6.企业提供的工程付款进度统计资料及相关付款凭证； 7.企业提供的财务报表、审计报告等相关财务资料； 8.企业提供的项目可行性研究报告、项目投资概算、设计概算等资料； 9.企业与相关单位签订的工程承发包合同； 10.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料； 11.与此次资产评估有关的其他资料。 12.被评估单位提供的原始会计报表、以及有关协议、合同书、发票等财务资料； 13.国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料，以及我公司收集的有关询价资料和取价参数资料等。 七、评估方法 （一）评估方法的选择 企业整体资产的评估方法包括资产基础法、市场法和收益法。资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。 市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。 北京天健兴业资产评估有限公司 中信国安房地产开发有限公司拟转让北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目资产评估报告 第15页 根据本次评估目的、评估对象、价值类型、资料的收集情况，了解到企业尚未正常经营，利润为负值，主要是发生的相关费用，没有主营业务收入，故不宜收益法评估；同时市场上没有同类企业规模的交易案例，无法采用市场法对被评估企业进行评估；根据对企业收集的资料分析，满足资产基础法评估的条件，故采用资产基础法对企业股权进行评估。 （三）具体评估方法介绍 一）资产基础法 资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定北海中信国安红树林房地产开发有限公司股东全部权益价值的评估思路，即将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业股东全部权益价值的方法。 1．流动资产及负债的评估 本次评估范围内的流动资产包括：货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款和存货等。流动资产评估时，首先将被评估单位填报的评估申报明细表与相关科目总账、明细账及评估基准日的会计报表进行了核对检查，然后分别情况具体评估方法如下： （1）货币资金：货币资金包括现金和银行存款，均为人民币。本次评估， 对于人民币，以核实无误的账面值作为评估值。 （2）应收款项：应收款项包括应收账款和其他应收款。本次评估，通过函证、 账龄分析及相关资料核对分析，判断应收项目或对应货物可收回性，确定应收款项的评估值。 （3）预付账款：评估人员根据北海中信国安红树林房地产开发有限公司提供 的预付款项评估明细表，对预付款项进行了核对，分析款项的发生时间和原因，并收集其付款凭证。在清查核实的基础上，根据其实际情况确定评估值。北海中信国安红树林房地产开发有限公司的预付款实际为土地购置款以及工程款，因此并入存货中评估。 北京天健兴业资产评估有限公司 中信国安房地产开发有限公司拟转让北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目资产评估报告 第16页 （4）存货：存货包括在产品和在用周转材料。 1)根据估价人员现场勘查情况，考虑到待估宗地主要为居住用地、商业金融用地，按照《城镇土地估价规程》的要求，结合待估宗地的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，本次评估主要选用剩余法评估，剩余法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 地价＝开发完成后的房地产价值－建筑物开发成本－投资利息－销售税费－开发利润－购买熟地应负担的税费－土地开发费－平整场地未付款 2)在用周转材料主要为办公用的桌椅、档案柜、保险柜等，该部分在用周转材料全部损坏，评估人员进行了全部盘点，本次评估以可变现净值确定评估值。 （5）负债：各类负债在查阅核实的基础上，根据评估目的实现后的被评估企 业实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。对于负债中并非实际需要承担的负债项目，按零值计算。 2．非流动资产的评估 非流动资产为机器设备类资产，设备类资产主要是车辆及电子设备，采用成本法进行评估。基本计算公式为： 评估价值＝重置全价×成新率 其中，对待报废设备评估值按可变现净值计算；对维修配件不单独评估，并入相应设备中评估；对其余正常使用的设备，按重置成本法确定其评估值。 1)重置全价的确定 电子设备：重置价值＝设备购置价 运输车辆：重置价值＝购置价＋车辆购置税＋办证费。 2)成新率的计算 对一般类型的电子设备和办公设备，直接采用年限法确定其成新率，即： 北京天健兴业资产评估有限公司 中信国安房地产开发有限公司拟转让北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目资产评估报告 第17页 成新率=(寿命年限-已使用年限)/寿命年限 对于车辆，依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定成新率和观察法分别计算出各自成新率，用加权平均法计算出车辆的综合成新率。年限及里程法成新率用成新率1表示，观察法成新率用成新率2表示，即： 成新率=成新率1×0.4+成新率2×0.6 八、评估程序实施过程和情况 根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托方的资产评估约定函所约定的事项，北京天健兴业资产评估有限公司业已实施了对委托方提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，按被评估单位提交的资产清单，对相关资产进行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及财务分析和预测等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过程如下： 1．接受委托及准备阶段 （1）北京天健兴业资产评估有限公司于2015年11月接受委托方的委托，从事本资产评估项目。在接受委托后，北京天健兴业资产评估有限公司即与委托方就本次评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真讨论。 （2）根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设计主要资产调查表等，对委托方参与资产评估配合人员进行业务培训，填写资产评估清查表和各类调查表。 （3）评估方案的设计 依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。 （4）评估资料的准备 北京天健兴业资产评估有限公司 中信国安房地产开发有限公司拟转让北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目资产评估报告 第18页 收集和整理评估对象市场交易价格信息、主要原料市场价格信息、评估对象产权证明文件等。 2．现场清查阶段 （1）评估对象真实性和合法性的查证 根据委托方及被评估单位提供的资产和负债申报明细，评估人员针对实物资产和货币性债权和债务采用不同的核查方式进行查证，以确认资产和负债的真实准确。 对货币资金，我们通过查阅日记账，盘点库存现金、审核银行对账单及银行存款余额调节表等方式进行调查； 对债权和债务，评估人员采取核对总账、明细账、抽查合同凭证等方式确定资产和负债的真实性。 对存货的清查主要是调查开发产品的基本情况，核实被评估单位提供的相关权证等资料并了解相关资产的抵押状况，对在产品进行现场勘查核实，对周围环境及周边类似产品的市场价格进行了解。 对固定资产的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查房屋建筑物、重要设备等资产。评估人员，查阅了相关土地使用权证、工程合同、设备购置合同、发票等，从而确定资产的真实性。 （2）资产实际状态的调查 设备运行状态的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查生产用机械设备。主要通过查阅设备的运行记录，在被评估单位设备管理人员的配合下现场实地观察设备的运行状态等方式进行。在调查的基础上完善重要设备调查表。 （3）实物资产价值构成及业务发展情况的调查 根据被评估单位的资产特点，调查其资产价值构成的合理性和合规性。重点核查固定资产账面金额的真实性、准确性、完整性和合规性。查阅了有关会计凭证、会计账簿以及工程决算、工程施工合同、设备采购合同等资料。 3．选择评估方法、收集市场信息和估算过程 北京天健兴业资产评估有限公司 中信国安房地产开发有限公司拟转让北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目资产评估报告 第19页 评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划，结合实际情况确定的作价原则及估值模型，明确评估参数和价格标准后，参考企业提供的历史资料和未来经营预测资料开始评定估算工作。 4．评估汇总阶段 （1）评估结果的确定 依据北京天健兴业资产评估有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及所进行的必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的市场法和收益现值法结果。 （2）评估结果的分析和评估报告的撰写 按照北京天健兴业资产评估有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告书。评估结果及相关资产评估报告按北京天健兴业资产评估有限公司规定程序进行三级复核，经签字注册资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交报告。 （3）工作底稿的整理归档 上述三四两阶段工作时间为2015年11月13日－12月20日。 九、评估假设 （一）一般假设： 1．交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。 2．公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。 3．持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑 北京天健兴业资产评估有限公司 中信国安房地产开发有限公司拟转让北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目资产评估报告 第20页 资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。 4．企业持续经营假设：是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假定。即企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下去。企业经营者负责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，以维持持续经营能力。 5．本次评估假设未开工建设的5宗地是建立在被评估单位提供的土地证和2013年的土地规划证上提供的建筑面积估算的，如企业未来取得该5宗地经规划局颁发的详细规划指标，应以规划局颁发的详细规划指标为准，并相应调整评估结论。 6．本次假设北海中信国安红树林房地产开发有限公司的开发期为5年，从评估基准日项目开始开发，并在项目开发期结束能够全部销售完毕，开发成本能有效控制在预算范围内。 十、评估结论 在持续经营前提下，至评估基准日被评估单位总资产账面价值80,714.83万元，总资产评估价值103,818.91万元，评估增值23,104.08万元，增值率28.62%。 负债账面价值70,897.16万元，评估价值70,897.16万元，评估无增减值。净资产账面价值9,817.67万元，评估价值32,921.75元，评估增值23,104.08万元，增值率235.33%。 资产基础法评估结果汇总表 单位：万元 账面价值 评估价值 增减值 增值率％ 项 目 A B C=B-A D=C/A100% 1 流动资产 80,691.65 103,787.64 23,095.99 28.62 2 非流动资产 23.18 31.27 8.09 34.90 3 固定资产 23.18 31.27 8.09 34.90 4 资产总计 80,714.83 103,818.91 23,104.08 28.62 5 流动负债 70,897.16 70,897.16 - - 6 非流动负债 - - - 7 负债合计 70,897.16 70,897.16 - - 北京天健兴业资产评估有限公司 中信国安房地产开发有限公司拟转让北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目资产评估报告 第21页 账面价值 评估价值 增减值 增值率％ 项 目 A B C=B-A D=C/A100% 8 净资产 9,817.67 32,921.75 23,104.08 235.33 注：评估结论的详细情况见《资产评估明细表》。 十一、特别事项说明 以下事项并非本公司评估人员执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确实可能影响评估结论，提请本评估报告使用者对此应特别关注： （一） 本公司有5宗国有土地使用权证书证载权利人为北海中信国安实业 发展总公司，于2013年3月15日经北海市规划局颁发建设用地规划许可证，建设用地规划许可证证载权利人为北海中信国安红树林房地产开发有限公司。该土地是由北海中信国安实业发展总公司于2009年3月30日经出让取得，2010年北海中信国安红树林房地产开发有限公司成立后，北海中信国安实业发展总公司将该5宗地的土地使用权转让给北海中信国安红树林房地产开发有限公司，截止评估基准日土地使用证未办理变更名称手续。 （二）本次评估假设中信国安红树林房地产开发有限公司待开发的5宗土地 使用权拥有完全产权，并在办理土地证载权利人过户过程中所需要的费用极小，该项目正常开发年限为5年，开发利用符合土地规划及相关当地政策。 （三）由于待开发5宗土地原始取得较早，土地证和2013年的土地规划证上 提供的建筑面积估算的，如企业未来取得该5宗地经规划局颁发的详细规划指标，应以规划局颁发的详细规划指标为准，并相应调整评估结论。 （四）北海中信国安红树林房地产开发有限公司一直将已付的土地款在预付 账款科目挂着，而土地的开发费用入账到存货开发成本中。 （五）6宗土地使用权概况如下表： 使用 取得日 序号 土地权证编号 土地位置 土地用途 权类 终止日期 使用面积（�O） 期 型 1 北国用（2009）第B18996号 北海市银海区大冠沙 2009/9/30 城镇住宅用地 出让 2079/9/30 150,960.35 2 北国用（2009）第B18998号 北海市银海区大冠沙 2009/9/30 商务金融用地 出让 2049/9/30 127,857.40 3 北国用（2015）第B72150号 北海市银海区大冠沙 2009/9/30 城镇住宅用地 出让 2079/9/30 90,752.70 4 北国用（2009）第B19014号 北海市银海区大冠沙 2009/9/30 商务金融用地 出让 2049/9/30 103,398.50 北京天健兴业资产评估有限公司 中信国安房地产开发有限公司拟转让北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目资产评估报告 第22页 使用 取得日 序号 土地权证编号 土地位置 土地用途 权类 终止日期 使用面积（�O） 期 型 5 北国用（2009）第B19027号 北海市银海区大冠沙 2009/9/30 商务金融用地 出让 2049/9/30 46,981.20 6 北国用（2009）第B19012号 北海市银海区大冠沙 2009/9/30 商务金融用地 出让 2049/9/30 29,768.90 （六）本次纳入评估范围的在用周转材料（见周转材料明细表）经过公司搬 迁，均已损坏，无可变现价值。 十二、评估报告的使用限制说明 （一）本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途； （二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用； （三）本评估报告需提交国有资产监督管理部门或者企业有关主管部门审 查，备案后方可正式使用； （四）本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒 体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外； （五）本评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效，评估结论使用有效期为自评估基准日起一年，即评估基准日2015年9月30日起，至2016年9月29日止。当评估目的在有效期内实现时，要以评估结论作为价值的参考依据（还需结合评估基准日的期后事项的调整）。超过一年，需重新进行资产评估。 十三、评估报告日 评估报告日为2015年12月20日。 北京天健兴业资产评估有限公司 中信国安房地产开发有限公司拟转让北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目资产评估报告 第23页 （本页无正文） 资产评估机构：北京天健兴业资产评估有限公司 法定代表人： 注册资产评估师： 注册资产评估师： 二�一五年十二月二十日 北京天健兴业资产评估有限公司 中信国安房地产开发有限公司拟转让北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目资产评估报告 第24页 评估报告附件 一、 与评估目的相对应的经济行为文件 二、 被评估单位（专项）审计报告 三、 委托方和被评估单位法人营业执照副本 四、 评估对象涉及的主要权属证明资料 五、 委托方和被评估单位承诺函 六、 签字注册资产评估师承诺函 七、 评估机构资格证书 八、 评估机构法人营业执照副本 九、 签字评估师资格证书 十、 资产评估明细表 北京天健兴业资产评估有限公司
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