600550 : *ST天威:五矿天威钢铁有限公司拟处置位于秦皇岛市开发区东区山东南路东侧的国有土地使用权项目评估报告
五矿天威钢铁有限公司拟处置位于秦皇岛市开发区东区山东南路东侧的
国有土地使用权项目评估说明
目 录
第一部分关于评估说明使用范围的声明....................................2
第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明............................3
第三部分资产评估说明..................................................4
第一章评估对象与评估范围说明..........................................5
一、评估对象与评估范围.....................................................................................................5
二、企业申报的实物资产情况.............................................................................................6
三、企业申报的无形资产情况.............................................................................................6
四、企业申报的表外资产情况.............................................................................................6
五、引用其他机构报告结论所涉及的相关资产................................................................7
第二章资产核实情况总体说明............................................8
一、资产核实人员组织、实施时间和过程........................................................................8
二、影响资产核实的事项及处理方法.................................................................................9
三、核实结论..........................................................................................................................9
第三章资产基础法评估技术说明.........................................10
一、土地使用权评估技术说明...........................................................................................10
第四章 评估结论及分析................................................38
一、评估结论........................................................................................................................38
第四部分评估说明附件.................................................40
附件一、企业关于进行资产评估有关事项的说明..........................................................40
北京中企华资产评估有限责任公司 1 电话：65881818
五矿天威钢铁有限公司拟处置位于秦皇岛市开发区东区山东南路东侧的
国有土地使用权项目评估说明
第一部分关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关
监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容
不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
北京中企华资产评估有限责任公司 2 电话：65881818
第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托方及产权持有单位编写、单位负责人签字、加
盖单位公章并签署日期，内容见附件一。
第三部分资产评估说明
本部分由评估对象与评估范围说明、资产核实情况总体说明、评
估技术说明、评估结论及分析共四章组成，详见下文。
第一章评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围
(一)委托评估对象与评估范围
评估对象是五矿天威钢铁有限公司拟处置位于秦皇岛市开发区东
区山东南路东侧的土地使用权。
评估范围包括五矿天威钢铁有限公司拟处置所属的位于秦皇岛市
开发区东区山东南路东侧的土地使用权，土地使用权总面积为37957.72
平方米，本次拟处置的土地使用权为总土地使用权面积的一部分，依
据测绘公司出具的《界址点成果图》与《宗地图》，本次评估的土地
使用权面积为25686.64平方米，资产账面价值为507.64万元。待估宗
地详细信息如下：
土地证号 秦籍国用（2006）第开东013号
土地使用权人 五矿天威钢铁有限公司
宗地位置 开发区东区山东南路东侧
土地用途 工业
土地现状用途 工业
地号 5-2-（84-2）
图号 158-4
宗地面积(m2) 总土地面积37957.72平方米，本次评估面积25686.64平方米
使用权类型 出让
终止日期 2055/5/8
土地剩余使用年限 41.19
他项权利 无
房产证号 秦皇岛市房权证秦山开房字第20005386号
房屋所有权人 五矿天威钢铁有限公司
建筑物面积(m2) 10579.55
容积率 0.28
建筑物结构 框架结构
(二)委托评估的资产类型与账面金额
评估基准日，评估范围内的资产为无形资产-土地使用权，资产账
面价值为507.64万元。
(三)委托评估的资产权属状况
评估范围内的资产权属清晰，权属证明完善。土地使用权已取得
《国有土地使用证》，证号秦籍国用（2006）第开东013号，工业用
地，土地总面积37957.72平方米，本次拟处置的土地使用权为总土地
使用权面积的一部分，依据测绘公司出具的《界址点成果图》与《宗
地图》，本次评估的土地使用权面积为25686.64平方米，土地终止日
期为2055年5月8日，证载权利人为五矿天威钢铁有限公司。
二、企业申报的实物资产情况
评估范围内无实物资产。
三、企业申报的无形资产情况
本次评估范围的土地使用权共一宗，位于秦皇岛市开发区东区山
东南路东侧，土地使用权总面积为37957.72,本次拟处置的土地使用
权为总土地使用权面积的一部分，本次评估的土地使用权面积为
25686.64平方米总资产账面价值为507.64万元。
土地使用权详细信息
土地证号 秦籍国用（2006）第开东013号
土地使用权人 五矿天威钢铁有限公司
宗地位置 开发区东区山东南路东侧
土地用途 工业
地号 5-2-（84-2）
图号 158-4
宗地面积(m2) 总土地面积37957.72平方米，本次评估面积25686.64平方米
使用权类型 出让
终止日期 2055/5/8
土地剩余使用年限 41.19
他项权利 无
四、企业申报的表外资产情况
企业申报的纳入评估范围的资产均为表内资产。
五、引用其他机构报告结论所涉及的相关资产
本评估报告不存在引用其他机构报告的情况。
第二章资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程
接受资产评估委托后，北京中企华资产评估有限责任公司指定了
评估项目负责人、部门主管领导和公司主管领导，组建了评估项目
组，制定了详细的现场清查核实计划。
2014年2月25日至2014年2月28日，在产权持有单位相关人员
的配合下，评估人员对纳入评估范围的资产进行了现场清查核实。
1.指导产权持有单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导产权持有单位的财务与资产管理人员在自行资产清
查的基础上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要
求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时
收集准备资产的产权证明文件和反映资产状况等情况的文件资料等。
2.初步审查和完善产权持有单位提交的资产评估申报明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详
细状况，然后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项不
全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，
检查资产评估申报明细表有无漏项等，同时反馈给产权持有单位对资
产评估申报明细表进行完善。
3.现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在产
权持有单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各
项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同
的勘查方法。
4.补充、修改和完善资产评估申报明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和产权持有单位相关人员充
分沟通，进一步完善资产评估申报明细表，以做到：账、表、实相
符。
5.查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的土地使用权的产权证明文件资料进行
查验，以确认作到产权清晰。
二、影响资产核实的事项及处理方法
资产清查过程中的土地使用权总面积为37957.72平方米【《国有土
地使用权证》（秦籍国用（2006）第开东013号）】，本次拟处置分摊
土地使用权面积为总土地使用权面积的一部分，分摊土地使用权面积
为25686.64平方米。分摊土地面积依据秦皇岛市测绘大队出具的《界
址点成果表》和《宗地图》确认，但未办理分摊土地的《国有土地使
用权证》。若实际处置过程中办理的分摊土地使用权《国有土地使用
权证》面积与本次评估对象面积有差异，则以土地管理部门核发的《国
有土地使用权证》中的登记面积为准，评估结果需做相应调整，特提
醒报告使用者注意。
三、核实结论
经过清查核实，资产核实结果与被评估单位的账面记录相一致。
纳入评估范围内的资产产权清晰，权属证明文件齐全。
第三章资产基础法评估技术说明
一、土地使用权评估技术说明
(一)评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权共一宗，位于秦皇岛市开发区东
区山东南路东侧的工业用地。地使用权总面积为37957.72平方米，本
次拟处置的土地使用权为总土地使用权面积的一部分，依据测绘公司
出具的《界址点成果图》与《宗地图》，本次评估的土地使用权面积
为25686.64平方米，资产账面价值为507.64万元，待估宗地详细情况
见下表。
土地证号 秦籍国用（2006）第开东013号
土地使用权人 五矿天威钢铁有限公司
宗地位置 开发区东区山东南路东侧
土地用途 工业
土地现状用途 工业
地号 5-2-（84-2）
图号 158-4
宗地面积(m2) 总土地面积37957.72平方米，本次评估面积25686.64平方米
使用权类型 出让
终止日期 2055/5/8
土地剩余使用年限 41.19
他项权利 无
房产证号 秦皇岛市房权证秦山开房字第20005386号
房屋所有权人 五矿天威钢铁有限公司
建筑物面积(m2) 10579.55
容积率 0.28
建筑物结构 框架结构
（二）土地使用权概况介绍
1.土地登记状况
纳入本次评估范围的无形资产-土地使用权共一项，根据被评估单
位提供的资料，待估宗地位于秦皇岛市开发区东区山东南路东侧。至
评估基准日，待估宗地已取得《国有土地使用证》，登记内容如下：
土地使用权详细信息
土地证号 秦籍国用（2006）第开东013号
土地使用权人 五矿天威钢铁有限公司
宗地位置 开发区东区山东南路东侧
土地用途 工业
地号 5-2-（84-2）
图号 158-4
宗地面积(m2) 总土地面积37957.72平方米，本次评估面积25686.64平方米
使用权类型 出让
终止日期 2055/5/8
土地剩余使用年限 41.19
他项权利 无
2.土地权利状况
待估宗地的土地所有权属于国家所有，根据产权持有单位提供的
权属资料及现场勘查情况，土地使用权为五矿天威钢铁有限公司以转
让方式合法取得，使用权类型为出让，终止日期为2055年5月8日，
剩余使用年期为41.19年。
待估宗地产权来源合法，权属清楚，至评估基准日，根据产权持
有单位提供的资料及评估人员现场核实，待估宗地均已缴清土地出让
金、相关税费等款项，无欠缴情况。
3.土地利用状况
根据被评估单位提供的资料及现场勘查情况，待估宗地利用现状为
工业生产用地，地上为五矿天威钢铁有限公司的生产、办公用房，详
细情况如下：
土地证号 秦籍国用（2006）第开东013号
土地使用权人 五矿天威钢铁有限公司
宗地位置 开发区东区山东南路东侧
土地用途 工业
宗地面积(m2) 总土地面积37957.72平方米，本次评估面积25686.64平方米
使用权类型 出让
房产证号 秦皇岛市房权证秦山开房字第20005386号
建筑物面积(m2) 10579.55
容积率 0.28
规划用途 工交仓储
建筑物结构 框架结构
(三)地价定义
本次评估的出让土地使用权价格是指在评估基准日2014年2月28
日，满足正常市场及设定条件下，设定用途设定年期的国有建设用地
出让土地使用权价格。
待估宗地具体设定条件如下：
(1)用途设定：待估宗地土地登记用途为工业用地。根据《土地利
用现状分类》（GB/T21010-2007，2007年8月10日）规定，此次评估
待估宗地登记用途及设定用途详见下表《土地的用途设定与年期设定
表》。
土地的用途设定与年期设定表
备
编号 宗地名称 登记用途 实际用途 设定用途 注
开发区东区山东南
1 工业 工业 工业
路东侧一宗土地
(2)土地使用权年限设定：待估宗地根据《国有土地使用证》记载
内容，待估宗地土地使用权终止日期为2055年5月8日，剩余使用年
期为41.19年。本次评估设定土地使用权剩余年限为41.19年。
(3)开发程度设定：待估宗地的实际开发程度为宗地红线外“七
通”(通路、通电、通讯、供水、排水、供暖、供气)及宗地红线内“七通
一平”(通路、通电、通讯、供水、排水、供暖、供气及场地平整）。考
虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入产权持有单位建构筑物资产
中，为了避免资产重复计算，本次评估设定待估宗地土地开发程度为
宗地红线外“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、供暖、供气）及
宗地红线内场地部分平整。
(4)待估宗地利用状况详见表《土地利用（现状）条件表》。
土地利用（现状）条件表
现状容积
序号 宗地名称 土地面积（平方米） 房屋建筑物面积（平方米） 备注
率
总土地面积
开发区东区 37957.72平方米，
1 山东南路东 10579.55 0.28
本次评估面积
侧一宗土地 25686.64平方米
综上所述，本报告评估的土地使用权价格是在上述设定用途、开
发程度、容积率、土地使用年限条件下于评估基准日的出让土地使用
权价格。
(四)评估步骤
1.核查资料
根据资产评估的原则和程序，首先指导和帮助产权持有单位填写
“土地使用权清查评估明细表”，根据产权持有单位的评估资料，进行土
地面积、土地开发、土地基础设施情况、土地使用权利状况等情况的
核实。
2.现场勘查
对照有关资料及“土地使用权清查评估明细表”对待估宗地进行查
勘，与有关人员座谈，了解宗地位置、土地四至、投资环境、配套设
施及开发程度，作了详细的现场勘察记录。
3.社会及市场调查
就本次评估涉及到的评估对象，评估人员进行广泛的有针对性的
市场调查，调查了解了当地政府公布的有关征地文件、基准地价文件、
当地土地开发费、类似土地市场交易案例等有关资料，取得土地评估
的计价依据。
4.评定估算
根据收集掌握的有关资料，运用上述评估方法，并掌握待估宗地
的性质、土地使用年限、地块大小、形状、区位条件，对待估宗地进
行综合评定估算。
(五)评估原则
本次评估过程中遵循的主要原则有：
1.遵循合法性原则，土地估价应以估价对象的合法权益为前提进
行。合法权益包括：合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法
产权方面，应以土地使用权证、权属登记和其他合法证件为依据。在
合法使用方面，应以使用管制（城市规划、土地用途管制等）为依据。
在合法处分方面，应以法律法规和合同（如土地使用权出让合同）等
容许的处分方式为依据。
2.遵循替代原则，是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相
同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具
有替代性质的土地正常价格。
3.遵循最有效利用原则，是指土地估价应以估价对象的最有效利用
为前提估价判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、
法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。
4.遵循报酬递增递减原则，是指土地估价要考虑在技术等条件一定
的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的
特点。
5.遵循变动原则，是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价
格的变动规律，准确地评估价格。
总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、
公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评
估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。
(六)评估方法
1．评估方法选择
根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的评估
方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系
数修正法等。评估方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据
当地地产市场发育情况并结合评估对象的具体特点及评估咨询目的
等，选择适当的评估方法。
（1.）用的方法
由于待估宗地所在区域及类似区域可以选择到与待估宗地相类似
的近期已经发生交易的市场交易案例，适宜采用市场比较法评估；
由于委估宗地当地政府及相关部门公布了有关征地补偿标准文
件，土地的取得成本和开发成本费用容易确定，故选择成本逼近法进
行评估。
（2）不采用的方法
因待估宗地为工业用地，其潜在收益均包含在企业经营利润中，
而企业经营的收入、成本及利润的核算比较复杂，不易单独确定土地
产生的利润，故不适宜采用收益还原法进行评估；
待估宗地为工业用地，地上建筑物为砖混、框架类生产、配套用
房，房屋建成年代较早，宗地所在区域相似建筑物交易等资料较少，
所以不宜采用剩余法；
秦皇岛市基准地价颁布时间较早，近期尚未更新，由于近年土地
价格变化波动较大，故基准地价已无法体现宗地的客观价值，所以本
次评估未选用基准地价系数修正法进行评估。
综上所述，本次估价土地使用权采用市场法和成本逼近法进行测
算。
2．评估方法介绍
（1）市场比较法
市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，
将待估土地与在较近时期内已发生交易的类似土地交易实例进行对照
比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域
以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估基准日地价的方法。
(2)成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再
加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价
格的估价方法。其基本计算公式为：
土地价格＝(土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋
投资利润＋土地增值收益)?年期修正系数根据
(七)影响土地价格因素分析
(1)一般因素
①地理位置及行政区划
秦皇岛市位于东北地区，北纬39°24′~40°37′，东经118°33′~
119°51′，东北接辽宁省葫芦岛市绥中、建昌两县和朝阳市的凌源市，
西北临河北省承德市宽城满族自治县，西靠唐山市的滦县、迁安、迁
西、滦南四县，南临渤海。东距沈阳404公里，西南距石家庄483公
里，西距首都北京280公里，距天津220公里。
②气候条件
秦皇岛市的气候类型属于暖温带，地处半湿润区，属于温带季风
气候。因受海洋影响较大，气候比较温和，春季少雨干燥，夏季温热
无酷暑，秋季凉爽多晴天，冬季漫长无严寒。辖区内地势多变，但气
候影响不大。2006年，市区全年平均气温11.2℃，平均最高24.9℃，
最低零下4.3℃，全年降雨量551.7毫米。
③地质及水文条件
秦皇岛市位于燕山山脉东段丘陵地区与山前平原地带，地势北高
南低，形成北部山区－低山丘陵区－山间盆地区－冲积平原区－沿海
区。北部山区位于秦皇岛市青龙满族自治县境内，海拔在1000米以上
的山峰有都山、祖山等4座。
流域面积大于500平方公里河流6条，大于100平方公里河流23
条，大于30平方公里的河流54条。
④交通条件
秦沈客运专线、京哈铁路、津山铁路、大秦铁路、津秦客运专线
五条铁路干线和京哈高速公路、沿海高速公路、承秦高速公路、102、
205国道贯穿全境。从北京、沈阳、承德到秦皇岛均只需两个多小时。
民航开通了至上海、广州、哈尔滨、杭州、大连、黑河等国内数十条
航线。2013年12月1日津秦客运专线开通，从天津到秦皇岛仅需1
个小时
⑤基础设施
通水：秦皇岛是中国华北地区淡水资源较为丰富的地区，可满足
投资者的用水需求。
通电：秦皇岛地区的电力供应比较充足，能较好地提供电力供应。
通讯：秦皇岛拥有集语音、数据、图像传输于一体的世界一流的
通讯网络，三网移动通讯实现无缝覆盖。
供暖、供气：秦皇岛城区以实现全覆盖供暖和供气服务，天然气
管网系统总能满足室内用户需求。
⑥房地产制度与房地产市场状况
A．房地产制度
2013年，国家继续对房地产市场宏观调控，进行结构调整，“国
五条细则”、限购、限价、限贷政策陆续出台，2011年12月未央行开
始又3次下调，并明确支持自住性购房需求。作为楼市调控的有效手
段，如果市场保持稳定，信贷政策也会随之稳定，甚或有继续宽松可
能，目前看不会有大的调整。同时，国家提出加大保障性住房建设力
度，解决住房困难家庭住房问题。2012年，遏制投机投资性购房需求
和大力建设保障性住房进一步成为这一年房地产市场的主题。
2013年，为巩固以往调控成果，房地产调控政策必将延续；而作
为楼市调控的有效手段，信贷政策也会随着市场保持稳定，甚至有继
续宽松的可能；房产税将逐步扩大试点，甚至全面铺开；保障房规模
继续扩大，其影响力将逐步显现。随着国五条细则的出台，中介机构
经营将面临严峻考验；而另一方面，二手房转让征收20%个税的政策
可能将部分二手房意向购房者推向新房市场，加之成本上涨，房价则
可能围绕价值小幅波动，存在上涨压力。在成交方面，长春楼市上市
量增幅趋缓，消化库存将成为众多房企的重点，然而在多种因素作用
下，房屋成交量将保持平稳，甚至具备一定上升空间，但非住宅类产
品前景却依旧不容乐观。
B．房地产市场状况
a．土地市场
2013年全年进行了5次土地拍卖，土地拍卖总量为558108平米
（838亩）,全年拍地总价为11.9亿元，溢价率的平均值仅为1.7%。
全年住宅用地为534898平米（803亩)，住宅用地占比高达95%，
住宅拍地总价为11.5亿元其中海港区:279720平米（420亩），其中
住宅用地为：275724平米（414亩）（注：海港区的包括公富庄的132
亩的保障性住房用地）住宅用地占比达到98%住宅拍地总价为6亿元
单独的商服用地仅有3996平米（6亩），总价为0.28亿元。山海关区：
278388平米（418亩）其土地性质则为城镇住宅+商服用地，总价为5.6
亿元而其他两个区包括开发区暂无土地拍卖。
从土地的用途上来看，已经基本覆盖全部功能，其中主要集中住
宅和商服，而随着城市西部板块迅速崛起以及政府大力发展西港片区
以及北戴河新区，政策的扶植使得旅游休闲产业将会将会客观上带动
未来几年房地产发展的一个重要增长极。
b.房地产市场
2014年1月，从成交量看，全国楼市成交不是很好。进入2月份，
成交量依旧很低。2014年2月，全国100个城市（新建）住宅平均价
格为10960元/平方米，环比上月上涨0.54%，是2012年6月以来连续
第21个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.09个百分点。从涨跌城市个数
看，64个城市环比上涨，36个城市环比下跌。其中秦皇岛房价均价7061
元/平米，环比上涨1.1%。
2014年2月，秦皇岛在售楼盘139，3月份在售楼盘有131个楼盘
没有调整价格，比例高达94.24%，另外有5个楼盘价格上升，3个楼
盘价格下降。宏观经济对房地产市场是有一定影响的，楼市成交量连
续回落，既受春节淡季的传统因素影响，也有开发商推盘积极性不高
的原因。更为关键的是，价格持续居高不下，购房者观望情绪明显加
重，对未来房价走势产生分歧且房价回落预期渐强。
截止到2014年2月底，秦皇岛在售楼盘共139个，其中有近7成
楼盘打折优惠。其中海港区在售楼盘65个优惠楼盘49个占比75.3%；
东戴河新区在售楼盘17个打折楼盘12个占比70.5%；南戴河在售楼盘
11个，优惠楼盘11占比100%；北戴河在售楼盘10优惠楼盘5个占比
50%；山海关区优惠楼盘15个，优惠楼盘9个占比60%，秦皇岛县区
搜房网统计在售楼盘21个优惠楼盘10个占比47.6%。
⑦产业政策
秦皇岛是一座新兴的工业城市。已形成了基础雄厚、较为完善的
工业体系。五大支柱产业为：以玻璃、水泥、新型建材为主的建材工
业；以钢材、铝材为主的金属压延工业；以复合肥为主的化学工业；
以汽车配件、铁路道岔钢梁钢结构、电子产品为主的机电工业；以果
酒、啤酒、粮食加工为主的食品饮料工业。
秦皇岛市出台《鼓励产业聚集区(园区)发展的优惠政策》，通过建
立引导资金、发展基金，实施财税、土地优惠以及建立利益协调机制
等办法，推进产业项目迅速向园区聚集。
秦皇岛市加大产业聚集区(园区)建设力度，着力拓展产业发展空
间。目前秦皇岛市拥有秦皇岛经济技术开发区、秦皇岛临港产业聚集
区、黄金海岸休闲旅游产业聚集区等11个市级以上产业聚集区(园区)，
总规划面积632.66平方公里，建成面积69.64平方公里。
优惠鼓励政策主要内容：
A、建立“秦皇岛市产业聚集区(园区)引导资金”和“园区发展基金”，
用于基础设施建设、公共服务平台建设以及重大产业支撑项目和省重
点建设项目配套设施建设或贷款贴息。“引导资金”每年在本级财政预算
中安排3000万元，各县区设立相应的配套资金。“园区发展基金”采取
政府介入、投资公司运作的模式筹集，初始额度为20亿元。
B、以2008年为基数，重点产业聚集区上缴税额的新增部分享受“定
额分成，超额全返”的财税优惠政策；列入省重大产业支撑计划的项目
(包括旅游项目)享受上述优惠政策；
支持产业聚集区(园区)内企业增强自主研发能力，对区内企业当年
实际发生的技术开发经费按规定据实列支外，再按实际发生额的50%
抵扣当年度应纳税所得额。
C、对进入产业聚集区的企业和项目用地出让价，可按国家规定的
最低价格确定土地出让起始价；对投资在10亿元或销售收入50亿元
以上的重大项目实行“一事一议”的最优惠土地政策。
D、对于涉及跨行政区划的产业聚集区(园区)，建立利益协调机制，
平衡相关县区受益。
E、所有进入产业聚集区(园区)的投资项目，管委会均实行“扎口管
理”，并提供全程服务，派专人帮助办理项目立项、土地审批、环评、
工商税务等相关手续，对重大项目实行限时办结和逾期默认制。
⑧城市发展目标与规划
海港区实施“西移北进”战略，形成“一核两翼”格局。推动高速以北
开发建设，打造新城区、新园区、新景区；推进海阳镇开发，建具有
清末民初风格的中心古镇；完善西部休闲片区规划，统筹推进金梦海
湾、归提寨、西四村等开发建设，打造高品位的城市功能区。提升大
金三角中央商业商务区功能，以中心区地下人防工程建设为重点推进
城市地下空间开发利用。结合“西港东迁”，对西港区及周边地区统筹规
划设计，以海滨路东段和东南山片区开发改造为突破口，打造城市新
地标和港口经济服务中心。推进北部片区的开发建设、结合津秦客专、
火车站拆迁及两侧改造等工程，建设北部新城区和城市交通枢纽功能
区。发展东部循环经济园和临港物流园，全力对接西港东迁工程，形
成北方重要港口物流机械基地和区域商贸物流中心。
北戴河区向北、向西发展，重点是启动北戴河北部新城核心区、
北戴河经济技术开发区；完成火车站片区改造和交通疏导路、海北路、
赤薄西路等道路新建、改建工程；开发戴河沿岸用地：包括戴河西岸
文化创意产业园、戴河东岸旅游度假区、戴河东岸TOP国际健康体检中
心；启动怪楼文化艺术片区和三中心一基地项目，以高端项目支撑高
端产业提速发展。
山海关区向西、向南发展，重点是完成古城区的保护与开发；加
快石河及其两岸开发，推进沿石河东路地块开发、石河西岸景观整治
及隔离带建设，把石河两岸打造成为新的产业聚集区；同时，结合旧
城改造，加快兴华市场片区开发建设，大力提升商业档次，建设新的
中心商贸区；启动潮河治理工程、加快发展山海关临港产业集聚区。
⑨城市社会经济发展状况
A．国内生产总值
初步核算，全年国内生产总值568845亿元，按可比价格计算，比
上年增长7.7%。分季度看，一季度同比增长7.7%，二季度增长7.5%，
三季度增长7.8%，四季度增长7.7%。分产业看，第一产业增加值56957
亿元，增长4.0%；第二产业增加值249684亿元，增长7.8%；第三产
业增加值262204亿元，增长8.3%。从环比看，四季度国内生产总值增
长1.8%。全年万元国内生产总值能耗比上年下降3.7%。
B.工业产值
2013年，秦皇岛市规模以上工业累计实现增加值353.26亿元，比
上年增长2.1%，增幅较上年下降10.9个百分点。其中轻工业累计完成
工业增加值53.79亿元，下降5.9%；重工业完成增加值299.47亿元，
增长3.7%。汽车制造业保持高速增长，增幅为41.2%，是拉动工业增长
的主要因素。规模以上工业效益实现恢复性增长，秦皇岛市规模以上
工业企业实现利润总额24.38亿元，比上年增长1.3倍，增速在全省各
市中居第一位；实现税金48.48亿元，增长21.4%。亏损企业有所减少，
亏损面为36.7%；亏损企业亏损额为27.46亿元，同比下降30.5%。
C．农业产值
秦皇岛市实现农林牧渔业总产值305.53亿元，比上年增长4.4%。
粮食总产达84.40万吨，比上年增长4.3%；蔬菜总产达317.77万吨，
增长5.1%；瓜果类总产4.42万吨，增长4.7%。畜禽生产形势较好，其
中猪出栏258.81万头，增长3.0%；存栏148.98万头，增长6.6%；猪
肉产量20.98万吨，增长3.7%。
D.固定资产投资
累计完成全社会固定资产投资786.34亿元，比上年增长6.4%，增
幅较上年下降13.9百分点。城乡建设项目投资完成535.17亿元，增长
4.9%，增幅比上年下降12.8个百分点；房地产投资235.12亿元，增长
10.2%，增幅同比下降19.5个百分点。工业投资增长趋缓，累计完成投
资235.20亿元，比上年增长12.0%。
E.消费品市场
秦皇岛市社会消费品零售总额完成508.97亿元，比上年增长
13.4%，增速呈现逐季提高态势，但仍比2012年低1.6个百分点。从区
域看，城镇市场完成零售额425.61亿元，增长13.6%；农村市场完成
零售额83.36亿元，增长12.5%。从行业看，批发零售业完成零售额
449.57亿元，比上年增长12.5%；住宿餐饮业完成零售额59.40亿元，
增长13.7%。
(2)区域因素
①区域概况
皇岛经济技术开发区，是于1984年10月经国务院批准设立的首
批国家级沿海经济技术开发区。分东区、西区两区，规划面积56.72
平方公里，已开发面积19平方公里。
秦皇岛经济技术开发区是1984年经国务院批准设立的首批国家级
经济技术开发区之一。地处正在迅速崛起的环渤海经济圈中心地带，
毗邻京津，联结华北和东北两大经济区，距首都北京280公里，距天
津220公里，距省会石家庄480公里。全区规划控制面积56.72平方公
里。分东区、西区两区，东区位于万里长城的起点山海关老龙头东侧，
西区紧邻着名避暑胜地北戴河。拥有海岸线6公里，海域面积23.81平
方公里。
②交通条件
开发区交通便捷，通讯发达。秦沈高速铁路、京哈、京秦、大秦
四条铁路干线和京秦高速公路、102、205国道贯穿全境。从北京、沈
阳到秦皇岛只需两个多小时。民航开通了至上海、广州、杭州、大连、
黑河等国内数十条航线。海上客运开通了至大连、烟台和韩国仁川等
城市的航线。发达的通讯网络系统，可与全国各地和世界上230多个
国家、地区直接通话，银线连五洲，秦皇岛与世界宛若比邻。
③环境条件
秦皇岛开发区2007年，建成区绿化覆盖率达到42.31%，人均公共
绿地达到14平方米环境。
④产业聚集度
秦皇岛开发区是目前国内少有的集国家级开发区、出口加工区、
大学科技园、高新技术创业服务中心和省级软件产业基地等政策优势
和载体服务于一体的经济强区。
⑤区域土地利用状况
待估宗地位于开发区，以粮油食品加工、重大装备制造、汽车及
零部件、冶金及金属压延和玻璃建材等五大特色产业为主
(3)个别因素
①宗地位置：待估宗地位于秦皇岛市开发区东区山东南路东侧。
②宗地面积：总土地面积37957.72平方米，本次评估面积25686.64
平方米
③土地用途：工业。
④宗地形状：较规则的四边形。
⑤地质条件及地势：待估宗地地质条件较好，能满足地基基础设
计对地基的要求，地势较平坦。
⑥宗地建筑容积率：待估宗地现状为工业用地，地上建筑物为厂
房，待估宗地的现状容积率为0.28。
⑦宗地开发程度：待估宗地实际开发程度为宗地红线内外“七
通”(通路、通电、通讯、通水、排水、供暖、供气)及宗地红线内场地
平整。
3．评估测算过程
l市场比较法
市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，
将委估土地与在较近时期内已发生交易的类似土地交易实例进行对照
比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域
以及个别因素等差别，调整得出委估土地的评估时日地价的方法。
市场比较法计算公式：
V＝VB?A?B?C?D
式中：V：待估宗地价格；
VB：比较实例价格；
A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数
＝正常情况指数／比较实例宗地情况指数
B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指
数
C：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指
数
D：待估宗地别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数
(1)比较实例选择
根据市场调查、查阅政府相关网站，从市场实际交易案例中选择
与估价基准日最接近、与估价宗地用途类似、土地条件基本一致、属
同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例，进行比较参照。
搜集的与待估宗地类似的土地出让实例如下表：
地面地价
序 土地面积 交易 规划用
宗地名称 容积率 成交日期 (元/平方
号 (平方米) 方式 途 米)
山海关区山桥产业园一 挂牌 工业用 2013年8
1 期以西、纵四路以东、横 229488.4 0.60 303
出让 地 月9日
三路以北
挂牌 工业用 2013年12
2 船舶舾装配件生产项目 40044.17 0.60 303
出让 地 月31日
山海关区横三路以南、规 挂牌 工业用 2013年2
3 25803.42 0.60 303
划支路以西 出让 地 月18日
(2)市场交易情况修正
市场交易情况修正，是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成
的交易价格偏差。
三个比较实例的交易方式为挂牌方式，三个可比实例可认定为通
过市场充分竞争后所得到的市场价格，因此，交易情况修正系数取1。
(3)交易时间修正系数
交易时间修正系数是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价
期日的价格。
评估人员根据中国城市地价动态监测系统和待估宗地所在区域地
价实际变动情况，综合分析确定交易时间修正系数。
(4)区域因素及个别因素修正
结合待估宗地与比较案例的具体情况，我们选择影响地价的主要
因素有：
交易时间因素：指由于土地使用权交易的时间不同，造成土地交
易价格不同。
交易情况因素：指土地交易中交易双方公开、公正及客观程度等。
区域因素：主要有交通条件（包括：距货物集散地（车站、码头、
机场）距离、距区域主干道距离）；工业区成熟度（包括：产业集聚程
度、产业配套程度）；基础设施状况（供水、排水、供电、供热、供气、
通讯等完善程度）、环境状况（包括污染物排放及治理状况、距危险设
施或污染源的临近程度、自然条件）。
个别因素：主要指宗地临路状况、开发程度、容积率、面积、形
状、地质条件、地势、水文条件、规划限制及他项权利状况。
(5)编制比较因素条件说明表
评估人员结合待估宗地与比较实例的具体情况，编制比较因素条
件说明表。
比较因素条件说明表
项目 价格影响因素分析及分值 估价对象 实例一 实例二 实例三
交易单价（元/ 待估 303 303 303
平方米）
交易情况 交易情况均正常，不作修正 正常 挂牌 挂牌 挂牌
根据当地房地产价格指数确定 2013/12/3
交易时间 2013/6/28 2013/8/9 2013/2/18
修正幅度。 1
土地使用年期采用年期修正系数据实调整。 41.19 50 50 50
修正
距货物集散地（车站、码头、 距货物集 距货物集
距货物集散地距货物集散
机场）距离：0-1000米 散地山海 散地山海
区位状 山海关火车站地山海关火
○1000-3000米○3000-6000米○ 关火车站 关火车站
况因素 距离约为4.2车站距离约
大于6000米○(差异修正指标： 距离约为 距离约为
交通 公里 为1公里
每差一个级别修正幅度为1%) 4.2公里 3.9公里
状况 距离区域 距离区域
距离区域主干距离区域主
距区域主干道距离（每相差1 主干关城 主干关城
关城北路约 干关城北路
公里，修正1%） 北路约4.2北路约1.8
4.7公里 约2.5公里 公里 公里
工业
区成 产业集聚程度分高、较高、一 周边工业产业周边工业产 周边工业 周边工业
熟度 般、较低、低（每相差一个等园密集，产业业园较密 产业园较产业园较
级修正4%） 集聚程度高集，产业集密集，产业密集，产业
聚程度较高 集聚程度 集聚程度
较高 较高
区域内有
区域内有中国 中国工商
工商银行东区 银行东区 区域内有
支行、中国银 区域内有中支行、 中国河北省农
行山海关支 国建设银行 银行山海 村信用社
行、秦皇岛开 (山海关支
产业配套程度（按完善程度， 关支行、 秦ATM、长城
发区第九小 行)、格雅中
分为优、较优、一般、较差、 皇岛开发小学、中
学、秦皇岛开 学、 中铁山
差五个等级，以待估宗地为 区第九小 铁山桥集
发区第二中 桥集团医
100，每相差一个等级修正3% ） 。 学、秦皇岛团医院、 餐
学、山海关人 院、餐饮、 开发区第 饮、娱乐
民医院四0四娱乐等，完 二中学、 餐等，完善程
厂分院、餐馆、 善程度较优 馆、娱乐 度一般
娱乐等，完善 等，完善程
程度较优 度较优般
供水保证率（保证率分为优、
较优、一般、较差、差五个等 供水保证率 供水保证 供水保证
供水保证率优
级，以待估宗地为100，每 相差 优 率优 率优
一个等级修正1%）。
排水保证率（保证率分为优、
较优、一般、较差、差五个等 保证率优 保证率优 保证率优 保证率优
级，以待估宗地为100，每 相差
一个等级修正1%）
供热保证率（保证率分为优、
基础 较优、一般、较差、差五个等 供热保证率 供热保证 供热保证
设施 供热保证率优
级，以待估宗地为100，每 相差 优 率优 率优
状况 一个等级修正1%）
供气保证率（保证率分为优、
较优、一般、较差、差五个等 供气保证率 供气保证 供气保证
供气保证率优
级，以待估宗地为100，每 相差 优 率优 率优
一个等级修正1%）
通讯保障率（保证率分为优、
较优、一般、较差、差五个等 通讯保障率 通讯保障 通讯保障
通讯保障率优
级，以待估宗地为100，每 相差 优 率优 率优
一个等级修正1%）
污染物排放及治理状况，按对
污染物治理程度，分为优、较 污染物治 污染物治
污染物治理程污染物治理
优、一般、较差、差五个等级 ， 理程度较 理程度较
度较优 程度较优
以待估宗地为100，每相差 一个 优 优
等级修正1%。
环境 距危险设施或污染源的临近程
状况度，以待估宗地的等级为100 ， 周边无 周边无 周边无 周边无
每相差500米，修正1%
自然条件（分优、较优、一般 、 自然条件较 自然条件 自然条件
较劣、劣，每差一个级别修正 自然条件较优 优 较优 较优
幅度为1%）。
个别因临街/临路状况，按道路类型和通达临船厂路，一临老龙头临船厂路，临京哈连
路状性，分优、较优、一般、较劣 、 面临路，交通 路，一面临 一面临路， 接线，一面
况 劣，每差一个级别修正幅度为 无管制，一般 路，交通无 交通无管临街，交通
2% 管制，一般 制，一般 无管制， 一
般
通路、通 通路、通
通路、通电、 通路、通电 、
七通及以上○六通○五通○四通 电、通讯 、 电、通讯 、
开发 通讯、供水、 通讯、供水 、
及四通以下○(差异修正指标： 每 供水、排 供水、排
程度 排水、供暖、 排水、供暖 、
相差一级别，修正幅度为1%) 水、供暖 、 水、供暖 、
供气 供气 供气 供气
容积 参考基准地价修正体系中容积 0.28 0.60 0.60 0.60
率 率的有关规定确定
根据待估宗地所在地的经济发
展水平和产业定位及规模，以
面积 30000平方米左右为最适当的 25686.64 229,488.40 40,044.17 25,803.42
面积，每相差10000平方米修
正1%
形状为矩形，
形状 不规则、较规则、规则三等级 较规则 较规则 较规则
较规则
地质好、承载力大；地质较好 、
承载力较大；地质一般、承载 地质较好、 地质较好、
素 地质 力一般；地质较差、承载力较 地质较好、承 地质较好、 承载力较 承载力较
条件 小；地质差、承载力差（以待 载力较大 承载力较大 大 大
估宗地为100，每相差一个 等级
修正1%）。
依据当地气候条件，在雨季时
节遭遇洪水淹没的可能性，分
地势 一般 一般 一般 一般
优、较优、一般、较劣、劣，
每差一个级别修正幅度为1%
水文条件，分优、较优、一般 、
水文 较劣、劣，每差一个级别修正 较优 较优 较优 较优
条件 幅度为1%。
规划限制，目前规划限制，分
规划 为无限制、有一定限制、有较 无 无 无 无
限制大限制，以待估宗地为100， 每
相差一个等级修正2%。
R、他项权利状况，分抵押、
租赁、地役权，抵押权修正系
他项数为1%；租赁他项权利以 实际
权利 无 无 无 无
租赁期限及租金水平标准计算
状况 调整系数；地役权修正幅度为
2%。
(6)编制比较因素条件指数表
根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件
指数表。比较因素指数确定如下：
①待估宗地与三个实例的土地用途、交易情况、交易方式等条件
均一致，故对于上述这些影响地价的因素均不作修正。
②交易日期修正
估价时点修正是将实例在成交日期的价格调整为估价时点的价
格。根据中国城市地价动态监测网站公布的数据，近年秦皇岛市地价
水平情况如下：
年度 季度 综合 商服 住宅 工业
2013 4 1747 2572 2457 367
2013 3 1734 2551 2437 367
2013 1 1707 2488 2399 367
2013年2月至评估基准日，秦皇岛市工业地价水平没有变化，结
合待估宗地所在区域实际情况，设定估价时点指数为100，综合确定可
比实例修正系数分别为100，100，100。
③土地使用年期修正指数
土地使用年期修正指数公式：
m
1-1/(1+r)
K= ?100
n
1-1/(1+r)
式中：K――土地使用年期修正系数
r――土地还原率[土地还原率按估价基准日时中国人民银行
公布的一年期（含一年）存款利率3%，再加上一定的风险因素调整值，
按6％计]
m――比较实例宗地土地使用年期
n――待估宗地土地使用年期
待估宗地用途为工业，剩余使用年期为41.19年，可比实
例土地使用年期为50年，根据以上公式，设定估价基准日指数为100，
50 41.19
则可比实例修正系数为=(1-1/(1+6%))/(1-1/(1+6%) )?100=104。
④区域及个别因素修正系数
区域因素：
A、距货物集散地（车站、码头、机场）距离，以待估宗地的等级
为100，每相差2000米，修正1%。
B、距区域主干道距离，以待估宗地的等级为100，每相差1公里
修正1%。
C、产业集聚度，分高、较高、一般、较低、低，以待估宗地为100，
每相差一个等级修正4%。
D、产业配套程度，按完善程度，分为优、较优、一般、较差、差
五个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正3%。
E、基础设施状况，按保证率分为优、较优、一般、较差、差五个
等级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正1%。
F、污染物排放及治理状况，按对污染物治理程度，分为优、较优、
一般、较差、差五个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正
1%。
G、距危险设施或污染源的临近程度，以待估宗地的等级为100，
每相差500米，修正1%。
H、自然环境，分优、较优、一般、较劣、劣，每差一个级别修正
幅度为1%。
个别因素：
I、临路状况，按道路类型和通达性，分优、较优、一般、较劣、
劣，每差一个级别修正幅度为2%。
J、开发程度，分七通以上、七通、六通、五通、四通、三通及三
通以下，每相差一级别，修正幅度为1%。
K、容积率：参照秦皇岛市基准地价的有关规定和计算公式，对工
业用地不设容积率修正。
L、面积，根据待估宗地所在地的经济发展水平和产业定位及规模，
以30000平方米左右为最适当的面积，每相差10000平方米修正1%。
M、形状，分为不规则、较规则、规则三等级，以待估宗地为100，
每差一个等级，地价相应修正2%，
N、地质条件，分地质好、承载力大；地质较好、承载力较大；地
质一般、承载力一般；地质较差、承载力较小；地质差、承载力差；
以待估宗地为100，每相差一个等级修正1%。
O、地势，依据当地气候条件，在雨季时节遭遇洪水淹没的可能性，
分优、较优、一般、较劣、劣，每差一个级别修正幅度为1%。
P、水文条件，分优、较优、一般、较劣、劣，每差一个级别修正
幅度为1%。
Q、规划限制，目前规划限制，分为无限制、有一定限制、有较大
限制，以待估宗地为100，每相差一个等级修正2%。
R、他项权利状况，分抵押、租赁、地役权，抵押权修正系数为1%；
租赁他项权利以实际租赁期限及租金水平标准计算调整系数；地役权
修正幅度为2%。
根据以上比较因素指数的说明，编制 比较因素条件指数表，如下：
项目 待估宗地 实例一 实例二 实例三
交易单价（元/平方米） 待估 303 303 303
交易情况 100 100 100 100
交易时间 100 100 100 100
土地使用年期修正 100 104 104 104
距货物集散地（车站、码头、 100 102 100 101
交通状况 机场）距离
距区域主干道距离 100 101 100 102
工业区成 产业集聚程度 100 96 96 96
熟度 产业配套程度 100 100 100 97
供水保证率 100 100 100 100
区位状况 排水保证率 100 100 100 100
基础设施
因素 供热保证率 100 100 100 100
状况 供气保证率 100 100 100 100
通讯保障率 100 100 100 100
污染物排放及治理状况 100 100 100 100
距危险设施或污染源的临近
环境状况 100 100 100 100
程度
自然条件 100 100 100 100
临街/路状况 100 100 100 100
开发程度 100 100 100 100
容积率 100 100 100 100
面积 100 100 100 100
形状 100 100 100 100
个别因素 地质条件 100 100 100 100
地势 100 100 100 100
水文条件 100 100 100 100
规划限制 100 100 100 100
他项权利状况 100 100 100 100
(7)编制比较因素系数修正表
根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表，如下：
比较因素系数修正表
项目 待估/例一 待估/例二 待估/例三
交易单价（元/平方米） 303 303 303
交易情况 100/100 100/100 100/100
交易时间 100/100 100/100 100/100
土地使用年期修正 100/104 100/104 100/104
距货物集散地
（车站、码头、 100/102 100/100 100/101
交通状况 机场）距离
距区域主干道 100/101 100/100 100/102
距离
产业集聚程度 100/96 100/96 100/96
工业区成熟度 产业配套程度 100/100 100/100 100/97
供水保证率 100/100 100/100 100/100
区位状况因 排水保证率 100/100 100/100 100/100
素 基础设施状况 供热保证率 100/100 100/100 100/100
供气保证率 100/100 100/100 100/100
通讯保障率 100/100 100/100 100/100
污染物排放及 100/100 100/100 100/100
治理状况
距危险设施或
环境状况 污染源的临近 100/100 100/100 100/100
程度
自然条件 100/100 100/100 100/100
临街/路状况 100/100 100/100 100/100
开发程度 100/100 100/100 100/100
容积率 100/100 100/100 100/100
面积 100/100 100/100 100/100
形状 100/100 100/100 100/100
个别因素 地质条件 100/100 100/100 100/100
地势 100/100 100/100 100/100
水文条件 100/100 100/100 100/100
规划限制 100/100 100/100 100/100
他项权利状况 100/100 100/100 100/100
修正系数积 0.9722 1.0016 1.0023
比准价格 295 303 304
3、实例修正后的地价计算
经过比较分析，三个比准价格比较接近，故取三个比准价格的简
单算术平均值作为市场比较法评估待估宗地的最终价格为301元/平方
米(地面地价)。
待估宗地土地使用权价值=301?25686.64/10000=773.17（万元）
l成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再
加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价
格的估价方法。其基本计算公式为：
土地价格＝(土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋
投资利润＋土地增值收益)?年期修正系数
1.土地取得费及相关税费
（1）.土地取得费
根据《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日起施行）中
第四十七条规定征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补
助费以及地上附着物和青苗补偿费。
a.土地补偿费、劳动力安置补助费
调查评估对象周边区域的土地利用情况，大部分为旱地，根据《河
北省人民政府关于修订征地区片价的通知》（冀政(2011)141号），征地
补偿标准包含土地补偿费、劳动力安置补助费,其中秦皇岛市征地补偿
标准为50000元/亩，即土地取得费75元/�O。
b.青苗补偿费
被征土地上有附着物和青苗的，对地上物和青苗的所有权人要另
行补偿。地上物补偿费标准由各设区市政府制订，青苗补偿费按征地
时当季作物的产值计算。经向当地土地部门咨询，当地无正式公布的
征地亩产值文件。经了解，当地农地多为旱地，一年两季，农地年产
值1600元/亩，本次评估青苗补偿费按一季青苗补偿为1.2元/�O。
c.社会保障费
根据《河北省人民政府关于修订征地区片价的通知》（冀政(2011)141
号），征收农用地报批前，各市、县（市）政府要按照不低于征地区片
价10％的标准，确定被征地农民的社会保障费，划入本市、县（市、
区）被征地农民社会保障专用账户，专款用于被征地农民的社会保障。
则评估对象社会保障费=75?10%=7.5元/�O
则土地取得费为=75+1.2+7.5=83.7元/�O
（2）相关税费
a.征地管理费
根据河北省财政厅、物价局、国土资源厅关于严格执行征地管理
费征收和国家物价局、财政部《关于发布土地管理系统部分收费项目
与标准的通知》（[1992]价费字597号）以及《河北省人民政府办公厅
关于公布取消和停止征收108项行政事业性收费项目的通知》（冀政办
函[2008]57号）等文件的规定，本次评估土地管理费按征地费总额的4
％的一半征收，即土地管理费=83.7?4％/2=1.67元/�O。
b.耕地占用税
根据河北省政府文件“关于发布《河北省人民政府关于各县（市、
区）耕地占用税适用税额的通知》的通知”（冀政函[2008]91号）规定，
新市区耕地占用税标准为35元/�O，本次评估确定占用耕地的征税税
额为35元/�O。
c.耕地开垦费
根据《河北省土地管理条例》，每平方米在10-15元的征收范围，
根据估价人员向当地国土部门咨询，确定评估对象区域耕地开垦费为
10元/平方米。
相关税费＝a+b+c=1.67+35+10=46.67元/�O
土地取得费及相关税费＝83.7＋46.67＝130.37元/�O
2.土地开发费
土地开发费用通常是指宗地红线外基础设施配套费，估价对象出
让土地宗地外通路、通电、通讯、上水、下水、供暖、供气等费用。
评估对象设定为“七通一平”（红线外通路、通电、通讯、上水、下水、
供暖、供气，红线内场地平整），根据调查周围基础设施费用，“通路、
通电、通讯、上水、下水、供暖、供气及场地平整”费用平均约为107
元/�O（其中：道路设施费用平均约为15元/平方米，电力设施费用平
均为12元/平方米，通讯设施费用平均为10元/平方米，供水费用平
均为10元/平方米，拍水费用平均为10元/平方米，供暖费为15元/
平方米，供气为15元/平方米，场地平整费用平均约为20元/平方米）。
（3）投资利息
假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发
期内均匀投入，假设土地开发周期约为6个月。投资利息率按评估基
准日中国人民银行公布的贷款利息率计（贷款利率按同期半年期银行
贷款利率5.6％计算）。
投资利息=土地取得费及相关税费?开发周期?利息率＋土地开发
费?开发周期?1/2?利息率
=130.37?0.5?5.6%+107?0.5?1/2?5.6%=5.15元/�O
（4）投资利润
投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入，发
挥作用，因此投资利润应与同行业投资回报相一致，工业用地的土地
开发投资应获得相应的投资回报，根据保定市当地土地开发及投资收
益水平，以8％作为本次土地评估的投资利润率。
投资利润=（土地取得费及相关税费＋土地开发费）?投资利润率=
（130.37+107）?8%=18.99元/�O
（5）土地增值收益
根据当地国土管理部门提供的资料，土地增值收益按成本价格（土
地取得费及相关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和）
的一定比例计。根据评估对象所在区域的经济发展水平及土地征收的
实际情况，本次评估中土地增值收益率按20％计。
土地增值收益＝（土地取得费＋相关税费+土地开发费+投资利息+
投资利润）?20%＝（130.37+107+5.15+18.99）=52.3元/�O
（6）无限年期土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述5项加和即得无限年期区域土
地使用权价格。
无限年期土地使用权价格=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+(6)
=130.37+107+5.15+18.99+52.3=313.81元/平方米
（7）评估对象剩余年期土地使用权价格
由于成本法求取的是无限年期的使用权价格，评估对象土地使用
权取得方式为出让，需要作使用权年期修正，使用年期修正系数根据
下述公式进行测算：
Vn=VN?[1－1/（1＋r）^n]
式中：Vn－评估对象设定年期土地使用权价格元/�O
VN－无限年期土地使用权价格元/�O
r－土地还原率（土地还原利率按评估基准日时中国人民银行公
布的一年期存款利率3.0%，再考虑一定的通货膨胀率和风险因素调整
值以及当地土地市场发展状况以及经济发展水平，按6％计）
n－工业用地剩余使用年期41.19年
则使用年期修正系数=1－1/（1＋6％）^41.19=0.9093
（8）区域及个别因素修正
在前述测算中，由于土地取得费、土地开发费、相关税费等均是
以区域平均状况为计算依据，较少考虑委估宗地的个别性、特殊性，
故需进行相关个别因素的修正。根据地价因素修正系数确定委估宗地
个别因素修正系数， 具体过程如下表：
因 因子 优 较优 一般 较劣 劣
素
混合型次干
道路类 交通型 混合型主 生活型主干道、 道、生活型次 支路
交 型 主干道 干道 交通型次干道 干道
通 距汽车 <5000 5000-8000 11000-15000
条 8000-11000m >15000m
站距离 m m m
件 距火车 <5000 5000-9000 13000-16000
9000-13000m >16000m
站距离 m m m
地质条 适宜建 较适宜建 较不适宜建 不适宜建
一般
件 筑 筑 筑 筑
环 大气状
境 无污染 极轻污染 轻度污染 较重污染 严重污染
况
状 水状况 无污染 极轻污染 轻度污染 较重污染 严重污染
况 噪声状 无污染 极轻污染 轻度污染 较重污染 严重污染
况
产 高新技术
业 高新技 产业联系 高新技术产业联
集 产业集 术产业 一般区、 一般产业联 独立分布
系松散区、一般
聚 聚度 联系紧 一般产业 系松散区 区域
产业联系一般区
效 密区 联系紧密
益 区
规 区域土
划 工矿仓 公用设施 商住等混合 商业区或
地利用 公共建筑用地
限 储用地 用地 用地 住宅区
方向
制
区域及个别因素系数修正表(%)
因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣
道路类型 2.674 1.337 0 -0.648 -1.297
交通条件 距汽车站距离 1.838 0.919 0 -0.446 -0.892
距火车站距离 1.793 0.897 0 -0.435 -0.87
地质条件 0.911 0.455 0 -0.221 -0.442
大气状况 0.927 0.463 0 -0.225 -0.45
环境状况 水状况 0.882 0.441 0 -0.214 -0.428
噪声状况 0.882 0.441 0 -0.214 -0.428
产业集聚效益 产业集聚度 3.168 1.584 0 -0.769 -1.537
规划限制 区域土地利用方向 1.779 0.889 0 -0.432 -0.863
区域及个别因素条件说明、系数修正表(%)
因素 因子 因素说明 优劣程度 修正系数（%）
生活型主干道、
道路类型 一般 0
交通型次干道
交通条件 距汽车站距离 >15000m 劣 -0.892
距火车站距离 >16000m 劣 -0.87
地质条件 适宜建筑 优 0.911
大气状况 轻度污染 一般 0
环境状况 水状况 无污染 无污染 0.882
噪声状况 无污染 较优 0.441
高新技术产业
联系松散区、一
产业集聚效益 产业集聚度 优 3.168
般产业联系一
般区
区域土地利用
规划限制 工矿仓储用地 优 1.779
方向
合计 5.419
根据评估对象在区域内的位置和宗地条件，确定评估对象地价影
响因素修正系数为5.419%。
评估对象设定年期土地使用权价格=无限年期土地使用权价格?使
用年期修正系数?区域及个别因素修正
=313.81?0.9093?（100%+5.419%）=300.6元/�O
(六)待估宗地地价的确定
本次评估选用了市场比较法和成本逼近法进行评估，两种方法的
评估结果相差不大，故本次评估人员选取市场比较法和成本逼近法的
算术平均值作为最终评估结果。
土地评估 结果确定表
市场比较法 成本逼近法 单位地
宗地名 土地面 评估总价
价格 价格 价(元/
称 积(�O) 权重 权重 (元)
(元/�O) (元/�O) �O)
开发区
东区山 25686.6
东南路 301 0.5 300.6 0.5 301 773.17
4
东侧土
地
本次申报评估的无形资产-土地使用权共一宗，原始入账价值为
595.99万元，摊销后总资产账面价值为507.64万元，评估值为773.17
万元。
无形资产-土地使用权评估增值265.53万元，增值率52.3%，评估
增值原因主要为，取得土地使用权为2006年，距评估基准日已有8年，
随着待估宗地所在区域工业不断的发展，工业用地地价也有一定的涨
幅。
第四章 评估结论及分析
一、评估结论
根据以上评估工作得出评估结论如下：
五矿天威钢铁有限公司评估基准日评估范围内的原始入账价值为
595.99万元，摊销后总资产账面价值为507.64万元，评估价值为773.17
万元，增值额为265.53万元，增值率为52.3%。
评估结果详见附表《土地估价结果一览表》
五矿天威钢铁有限公司拟处置位于秦皇岛市开发区东区山东南路东侧的
国有土地使用权项目评估说明
土地评估结果汇总表
评估基准日：2014年2 月28日 金额单位：人民币万元
估价 单位
估价期 估价 容 估价期日 估价设定
序 宗地位 期日 估价设定 土地面 地价 总地价
宗地名称 日土地 土地产权证号 设定 积 实际开发 土地使用
号 置 登记 开发程度 积(m2) (元 (万元)
使用者 用途 率 程度 年期(年)
用途 /m2)
开发区东 五矿天 开发区 宗地红线 宗地红线
秦籍国用
区山东南 威钢铁 东区山 工业 工业 内外七通, 内外七通,
1 （2006）第开 0.28 41.19 25686.64 301 773.17
路东侧一 有限公 东南路 用地 用地 红线内场 红线内场
东013号
宗土地 司 东侧 地平整 地平整
合计 25686.64 773.17
北京中企华资产评估有限责任公司 39 电话：65881818
五矿天威钢铁有限公司拟处置位于秦皇岛市开发区东区山东南路东侧的
国有土地使用权项目评估说明
第四部分评估说明附件
附件一、企业关于进行资产评估有关事项的说明
北京中企华资产评估有限责任公司 40 电话：65881818
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