江苏大港股份有限公司拟置换的
镇江新区经济开发总公司所有的镇江新区
中小企业园（北园）的实物资产市场价值评估项目
资产评估报告
苏华评报字[2013]第232号
江苏华信资产评估有限公司
二○一三年十月二十二日 
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镇江新区中小企业园（北园）的实物资产市场价值评估项目资产评估报告？目录
江苏华信资产评估有限公司
江苏大港股份有限公司拟置换的
镇江新区经济开发总公司所有的镇江新区
中小企业园（北园）的实物资产市场价值评估项目
资产评估报告目录
资产评估报告目录  .....................................................  I
资产评估报告附件  ....................................................  II
注册资产评估师声明  ...................................................  1
资产评估报告摘要  .....................................................  2
资产评估报告正文  .....................................................  4
一、绪言  .........................................................  4
二、委托方、产权持有单位及其他报告使用者  .........................  4
三、评估目的  .....................................................  6
四、评估对象及评估范围  ...........................................  6
五、评估基准日  ...................................................  6
六、价值类型及定义  ...............................................  8
七、评估依据  .....................................................  8
八、评估方法  ....................................................  10
九、评估程序实施过程和情况  ......................................  11
十、评估假设  ....................................................  11
十一、评估结论  ..................................................  11
十二、特别事项说明  ..............................................  12
十三、评估报告使用限制说明  ......................................  12
十四、评估报告日  ................................................  12
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资产评估报告附件
1、  经济行为文件
2、  委托方及产权持有单位企业法人营业执照复印件
3、  产权证明文件复印件
4、  委托方及产权持有单位承诺函
5、  签字注册资产评估师承诺函
6、  资产评估机构资格证书及营业执照复印件
7、  签字注册资产评估师的资格证书复印件
8、  资产评估业务约定书
9、  资产评估明细表
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镇江新区中小企业园（北园）的实物资产市场价值评估项目资产评估报告？ 声明
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注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守
独立、客观、公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内
容是客观的，并对评估结论的合理性承担相应的法律责任。
二、委评资产涉及明细清单由产权持有单位申报并经其盖章确认；所提供资料
的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、本评估机构及注册资产评估师在委评资产中与被评估资产及负债不存在任
何现实的或预期的利益，同时对委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方
和相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的委评资产进行现场调查；我们已对委评资产的法律
权属状况给予了必要的关注，对委评资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发
现的问题进行了如实的披露。注册资产评估师对委评资产法律权属的关注和查验，
并不构成对委评资产的法律权属任何形式的保证。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件
的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事
项说明及其对评估结论的影响。
六、本报告评估结论是注册资产评估师对本次委评资产在评估基准日于报告限
定的评估目的、价值类型和评估假设限制条件下形成的专业意见，不应当被认为是
对委评资产可实现价格的保证。
七、本评估报告的结论仅为评估报告中载明的评估目的和评估报告使用者，不
得被其他第三方使用或用于报告限定评估目的之外的其他用途，因使用不当造成的
后果与签字注册资产评估师及所在评估机构无关。评估报告的全部或部分不得被摘
抄、引用或披露于任何媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。 
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资产评估报告摘要
苏华评报字[2013]第232号
江苏大港股份有限公司：
江苏华信资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产
评估准则，本着独立、公正、科学、客观的原则，按照必要的评估程序，采用成
本途径的评估方法，对江苏大港股份有限公司拟置换镇江新区经济开发总公司所
有的镇江新区中小企业园（北园）的实物资产于评估基准日 2013 年 9 月 30 日的
市场价值进行了评估。
评估目的： 为江苏大港股份有限公司对拟置换镇江新区经济开发总公司所有
的镇江新区中小企业园（北园）的实物资产提供价值参考。
评估方法：成本法。
评估对象： 镇江新区经济开发总公司拥有的镇江新区中小企业创新园（北区）
资产，包括房屋、构筑物和土地使用权。
评估范围： 镇江新区经济开发总公司拥有的镇江新区中小企业创新园（北区）
资产，包括 18 项房屋，5 项构筑物和 1 项土地使用权。
价值类型：市场价值。
评估基准日：本项目资产评估基准日为 2013 年 9 月 30 日。
该基准日是根据江苏大港股份有限公司的要求确定。
评估结论：经采用成本法评估，在假设的前提下，本次江苏大港股份有限公
司拟置换的位于镇江大港港南路300号的镇江新区中小企业园（北园）的实物资
产于评估基准日2013年9月30日的市场价值为人民币294,121,700.00元（大写：
贰亿玖仟肆佰壹拾贰万壹仟柒佰元整）。
本报告所称“评估价值”是委托评估资产在维持法定用途前提下于评估基准
日时市场价值，我们没有考虑不可抗力对委托评估资产价值的影响。 
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特别事项：
1、本次评估的十八项房屋中有十五项合计 118,347.84 平方米已办理了《房
屋所有权证》，有三项房屋合计 568.30 平方米尚未办理产权证，未办证房屋建
筑面积是委托方根据镇江市规划局审批通过的规划总平面图所载内容确定，评估
人员现场进行了复核，我们的评估值中未考虑将来领证过程中可能的面积差异及
需交纳的各项规费对评估结论的影响。
2、本次评估勘察未使用专门仪器检测，无法就房屋内部结构质量发表意见。
本评估结论使用有效期为一年即：  2013 年 9 月 30 至 2014 年 9 月 29 日。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅
读资产评估报告正文全文。 
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资产评估报告正文
苏华评报字[2013]第232号
一、绪言
江苏华信资产评估有限公司接受江苏大港股份有限公司的委托，根据有关法
律、法规和资产评估准则，本着独立、公正、科学、客观的原则，按照必要的评
估程序，采用成本途径的评估方法，对江苏大港股份有限公司拟置换镇江新区经
济开发总公司所有的镇江新区中小企业园（北园）的实物资产于评估基准日2013
年9月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
二、委托方、产权持有单位及其他报告使用者
1、委托方概况
名  称：江苏大港股份有限公司
注  册  号：320000000014559 
住  所：镇江新区大港通港路1号
法定代表人：林子文
公司类型：股份有限公司（上市）
注册资本：25200万元人民币
实收资本：25200万元人民币
经营务范围：许可经营项目：房地产开发。
一般经营项目：工业园区开发，基础设施建设，工业厂房建设
与经营，仓储，产业投资。
2、委托方历史沿革
江苏大港股份有限公司系经江苏省人民政府苏政复[2000]71号文批准，由镇
江新区大港开发总公司、镇江市三明集团公司、镇江市大港自来水有限责任公司、
镇江新区兴港运输有限公司和镇江市大港开发区房地产物资投资公司等五家发
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起人共同发起设立的股份有限公司，于2000年4月20日在江苏省工商行政管理局
注册登记，注册资本人民币12000万元整。
江苏大港股份有限公司经中国证券监督管理委员会证监发[2006]95 号文批
准，于2006年10月30日向社会公开发行人民币普通股股票6000万股，并于2006
年11月16日在深圳证券交易所挂牌上市交易，股票简称“大港股份”，股票代码：
“002077”。2007年5月10日，经公司200年度股东大会审议通过，公司以2006
年度未总股本18000万股为基数，按每10股转增4股的比例，以资本公积向全体
转赠股份7200万股，变更后公司股本为25200万股，注册资本为人民币25200万
元整。 2006年11月16日，公司6000万A股在深圳证券交易所中小企业板挂牌上市，
成为镇江新区第一家上市公司。公司目前经营范围为房地产项目开发、工业园区
开发、城市基础设施开发与建设、工业厂房建设与经营、化工物流仓储服务、产
业投资、高新技术新能源产业的生产与开发。
其中：镇江新区大港开发有限公司（国有法人股）直接持股比例50.07%，镇
江市大港自来水有限责任公司（国有法人股）持股比例0.57%。 
3、产权持有单位概况
名  称：镇江新区经济开发总公司
注  册  号：321191000000998
住  所：镇江新区大港镇通港路东（金港大道98号）
法定代表人：邵兵
公司类型：全民所有制
注册资本：350000万元人民币
经营务范围：主营：许可经营项目：无
兼营：辖区内国有资产的经营、管理；对外投资；土地批租；
投资开发；房屋租赁；咨询服务；土石方工程施工。
4、委托方与产权持有单位的关系
本次评估对象的产权持有单位――镇江新区经济开发总公司为委托方――
江苏大港股份有限公司控股股东镇江新区大港开发有限公司的控股股东，持有镇
江新区大港开发有限公司100%的股权。   
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5、其他报告使用者
除委托方及产权持有单位外，其他的评估报告使用者还包括该经济行为所必
须涉及的其他相关当事方及依据国家法律、法规规定需报送的相关部门。
三、评估目的
为江苏大港股份有限公司对拟置换镇江新区经济开发总公司所有的镇江新
区中小企业园（北园）的实物资产提供价值参考。
四、评估对象及评估范围
评估对象：镇江新区经济开发总公司拥有的镇江新区中小企业创新园（北区）
资产，包括房屋、构筑物和土地使用权。
评估范围： 镇江新区经济开发总公司拥有的镇江新区中小企业创新园（北区）
资产，包括18项房屋，5项构筑物和1项土地使用权。
根据镇江新区经济开发总公司提供的申报明细表，本次评估的十八项房屋，
均建成于2011年9月，产权人为镇江新区经济开发总公司，十八项房屋中有十五
项合计118,347.84平方米已办理了《房屋所有权证》，有三项房屋合计568.30平
方米尚未办理产权证，未办证房屋建筑面积是委托方根据镇江市规划局审批通过
的规划总平面图所载内容确定，评估人员现场进行了复核。具体明细如下：
序号  权证编号  总层数  房屋坐落  结构  建筑面积
1
镇房权证字第
0401004072100110 号
地上三层
大港港南路 300 号 1
幢
钢混  7,035.32
2
镇房权证字第
0401004073100110 号
地上三层
大港港南路 300 号 2
幢
钢混  7,035.32
3
镇房权证字第
0401004074100110 号
地上三层
大港港南路 300 号 3
幢
钢混  9,290.91
4
镇房权证字第
0401004075100110 号
地上三层
大港港南路 300 号 4
幢
钢混  7,292.59
5
镇房权证字第
0401004076100110 号
地上三层
大港港南路 300 号 5
幢
钢混  7,040.88
6
镇房权证字第
0401004077100110 号
地上三层
大港港南路 300 号 6
幢
钢混  5,531.02 
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7
镇房权证字第
0401004078100110 号
地上三层
大港港南路 300 号 7
幢
钢混  7,040.88
8
镇房权证字第
0401004079100110 号
地上三层
大港港南路 300 号 8
幢
钢混  5,531.02
9
镇房权证字第
0401004080100110 号
地上三层
大港港南路 300 号 9
幢
钢混  7,040.88
10
镇房权证字第
0401004081100110 号
地上三层
大港港南路 300 号
10 幢
钢混  10,614.51
11
镇房权证字第
0401004082100110 号
地上五层
地下一层
大港港南路 300 号
11 幢
钢混  14,087.71
12
镇房权证字第
0401004083100110 号
地上五层
地下一层
大港港南路 300 号
12 幢
钢混  14,111.35
13
镇房权证字第
0401004084100110 号
地上四层
地下一层
大港港南路 300 号
13 幢
钢混  14,146.25
14
镇房权证字第
0401004085100110 号
地上三层
大港港南路 300 号
14 幢
钢混  2,485.08
15
镇房权证字第
0401004092100110 号
地上一层
大港港南路 300 号
21 幢?
钢混  64.12
16  无  地上一层  1、2 号连接体  钢混  435.40
17  无  地上一层  变电所一  钢混  69.50
18  无  地上一层  变电所二  钢混  63.40
合  计    118,916.14
根据镇江新区经济开发总公司提供的申报明细表，委评的5项构筑物，均建
成于2011年9月。具体明细如下：
序
号
名称  结构  建成年月
长度  面积
（m）  m
2
1  围墙  砖砌及方管  2011.9  1,200.00 
2  道路  沥青混凝土  2011.9    28,539.42
3  景观绿化    2011.9    23,797.66
4  路灯  太阳能  2011.9    130 盏
5  供电管道工程  砖砌  2011.9  25,100.00 
根据镇江新区经济开发总公司提供的申报明细表，委评的1项土地使用权，
土地的使用权人为镇江新区经济开发总公司，已领取了《国有土地使用证》，土
地使用权类型为出让。具体如下： 
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序
号
土地权证编号  土地位置
终止日
期
地号
土地用
途
开发
程度
面积（m
2
）
1
镇国用 （2013）
第 3771 号
扬子江路南、
北山路西
2063.3
.4
03220400
22000
工业用
地
五通
一平
79,062.00
合  计                  79,062.00 
五、评估基准日
该项目的评估基准日为 2013 年 9 月 30 日。本基准日由委托方确定，评估
中所采用的价格标准为评估基准日的价格标准，评估结果为委估资产在评估基准
日所表现的市场价值。
六、价值类型及定义
根据本次评估的目的，我们采用了委评资产在持续使用前提下的市场价值。
市场价值定义：自愿买方与自愿卖方均自愿地、非强迫地在对被交易资产的
相关情况拥有合理理解的情况下进行公平交易而成交的金额。当事人双方应各自
精明、谨慎行事,  不受任何强迫压制。这一定义中隐含着两个基本假设，亦公开
市场假设即有关的交易金额可为广大的买方所接受和委评资产的最佳使用假设。
七、评估依据
（一）法律法规依据
1、《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年10月28日中华人民共和国
主席令第5号）；
2、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日起施行）；
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人
大常委会第29次会议修正）；
4、其他相关的法律、法规文件。
（二）评估准则依据
1、财政部财企[2004]20号印发《资产评估准则―基本准则》和《资产评估
职业道德准则―基本准则》； 
2、中国资产评估协会中评协（2007） 189号《资产评估准则-业务约定书》、
《资产评估准则-评估程序》、《资产评估准则-工作底稿》、《资产评估准则-评
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估报告》、《资产评估准则-不动产》和《资产评估价值类型指导意见》；
3、中国注册会计师协会（会协[2003]18号）《注册资产评估师关注委评房地
产法律权属指导意见》 ；
4、中国资产评估协会 （中评协[2008]218号） 《企业国有资产评估报告指南》 ；
5、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）。
（三）经济行为依据
1、江苏大港股份有限公司《总经理办公会决议》；
根据委托方提供的2013年9月20日总经理办公会决议，江苏大港股份有限公
司为降低公司应收账款，优化财务结构，拟同意以镇江新区经济开发总公司拥有
的镇江新区中小企业创新园（北区）资产进行置换，并委托江苏华信资产评估有
限公司对相关资产的市场价值进行评估，为本次资产置换提供价值参考依据。
2、镇江新区经济开发总公司《总经理办公会决议》；
根据镇江新区经济开发总公司提供的2013年8月20日总经理办公会决议，镇
江新区经济开发总公司同意拟中小企业创新园园区资产注入大港股份，大港股份
以经营过程中产生的部分对新区管委会1年以上的应收账款进行置换，并同意大
港股份公司委托具有证券执业资格的资产评估公司对相关资产的市场价值进行
评估，为本次资产置换提供价值参考依据。
3、委托方与江苏华信资产评估有限公司签定的《资产评估业务约定书》。
（四）权属依据
1、 镇江新区经济开发总公司提供的 “镇房权证字第0401004072100110号”
等十五本《房屋所有权证》复印件；
2、镇江新区经济开发总公司提供的“镇国用（2013）第3771号” 《国有土
地使用证》复印件。
（五）取价依据
1、《江苏省建筑与装饰工程计价表》   (2004年) 和《江苏省建设工程费用
定额》（2009年）；
2、评估人员搜集的镇江市建筑工程材料指导价格、最新建筑人工等信息和
镇江市最新土地挂牌交易信息资料； 
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3、评估人员对被评估实物的实地勘察工作记录及其他与作价相关资料。
八、评估方法
一般而言，房地产的评估方法主要有成本法、市场比较法、收益法等几种方
法。
其中对于房屋的评估，从已取得的资料看，由于我们无法取得类似工业厂房
的交易案例，所以无法采用市场比较法进行评估；对于建造在工业用地上的房屋
及构筑物，其收益情况难以测算，不宜采用收益法进行评估，而委托方提供了部
分厂房的经竣工审计的工程造价咨询报告书，故可采用成本法进行评估。
成本法是以开发或建设委估房屋或类似房屋所需要的各项必须费用之和为
基础，再加上正常的利润和应纳税金，最后扣除房屋的损耗或贬值，来得出委估
对象价值的一种估价方法。其评估公式为：
委估对象市场价值  =  重置成本×综合成新率。
另外，对于房屋土地的使用权的评估，由于委估宗地为工业用地，评估人员
在对其进行实地勘察和类似工业用地调查后， 根据其利用类型、现状、评估目的、
所在区域（同一供需圈）类似宗地市场状况等因素，由于目前与委估宗地所处地
段、用途相同的土地交易市场比较活跃，近期有较丰富的交易案例可供选择和比
较，可采用市场比较法对其进行评估。
市场比较法，是根据替代原则，将委估宗地与在评估基准日较近时期内已经
发生交易的类似土地交易案例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土
地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出委估宗地评估基准日
地价的方法。其评估公式为：
PD = PB×A×B×D×E
式中，PD―委估宗地价格；PB―比较案例宗地价格；
A―交易情况修正系数，为委估宗地交易情况指数与比较案例交易情况指数
之比；
B―交易日期修正系数，为委估宗地评估基准日地价指数与比较案例交易日
期地价指数之比；
D―区域因素修正系数，为委估宗地区域因素条件指数与比较案例区域因素
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条件指数之比；
E―个别因素修正系数，为委估宗地区域个别条件指数与比较案例个别因素
条件指数之比。
九、评估程序实施过程和情况
根据国家现行有关资产评估的政策和法规规定，实施了如下的评估程序：
（一）  评估准备阶段
与委托方进行充分沟通，明确了评估报告使用者、评估范围和评估基准日、
评估目的等，并制订出资产评估工作计划。
（二）  现场核实与评估阶段
根据评估业务的具体情况对委评资产进行必要的勘查，包括对委评资产进行
必要的现场勘查，了解资产的使用状况、性能及租赁情况。搜集房地产市场的成
本、交易等价格资料，依据所搜集的资料，对委评资产进行因素分析、评定估算，
得出委评资产于评估基准日的初步结果。
（三）编制和提交资产报告
在执行必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，按规范编制资产评估报
告，经三级审核后，向委托方提交正式的资产评估报告。
十、评估假设
1、委托方及被评估单位所提供的资产权属资料、其他各项基础资料均真实、
完整和可靠。
2、国家现行的有关法律、法规、银行利率、税收政策等无重大变化；
3、我们对价值的估算是根据评估基准日时本地货币购买力做出的；
4、无其他不可预测和不可抗力因素对委估资产造成的重大不利影响。
十一、评估结论
经采用成本法评估，在假设的前提下，本次江苏大港股份有限公司拟置换的
位于镇江大港港南路300号的镇江新区中小企业园（北园）的实物资产于评估基
准日2013年9月30日的市场价值为人民币294,121,700.00元（大写：贰亿玖仟肆
佰壹拾贰万壹仟柒佰元整） 
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本报告所称“评估价值”是委托评估资产在维持法定用途前提下于评估基准
日时市场价值，我们没有考虑不可抗力对委托评估资产价值的影响。
十二、特别事项说明
1、本次评估的十八项房屋中有十五项合计 118,347.84 平方米已办理了《房
屋所有权证》，有三项房屋合计 568.30 平方米尚未办理产权证，未办证房屋建
筑面积是委托方根据镇江市规划局审批通过的规划总平面图所载内容确定，评估
人员现场进行了复核，我们的评估值中未考虑将来领证过程中可能的面积差异及
需交纳的各项规费对评估结论的影响。
2、本次评估勘察未使用专门仪器检测，无法就房屋内部结构质量发表意见。
十三、评估报告使用限制说明
1、本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2、未征得评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或
披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
3、本报告评估结论的使用有效期为一年，从评估基准日 2013 年 9 月 30 起
计算，至 2014 年 9 月 29 日止。超过一年，需重新进行资产评估。
十四、评估报告日
本评估报告提出日期为 2013 年 10 月 22 日。
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评估机构法定代表人：
注册资产评估师：
注册资产评估师：
江苏华信资产评估有限公司
二○一三年十月二十二日
公司地址：南京市云南路 31-1 号  苏建大厦 22 楼  邮  编：210008
联系电话：025 - 84527523                    传  真：025 - 84410423 
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资产评估报告附件 
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附件一：
经济行为文件
附件二： 
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委托方及产权持有者企业法人营业执照复印件
附件三：
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产权证明文件复印件
附件四：
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委托方、产权持有单位承诺函
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附件五：
签字注册资产评估师承诺函
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注册资产评估师承诺函
江苏大港股份有限公司：
受贵公司的委托，为满足贵公司置换资产的需要，我们对委评资产于 2013
年 9 月 30 日的市场价值进行了评估，并形成了资产评估报告， 在本报告中所披露
的假设条件成立的前提下，我们承诺如下：
1、具备相应的执业资格；
2、委评资产和评估范围与业务约定书的约定一致；
3、对委评的资产进行了必要的核查；
4、根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法；
5、充分考虑了影响资产评估价值的因素；
6、评估结论合理；
7、评估工作未受到干预并独立进行。
注册资产评估师：
注册资产评估师：
2013 年 10 月 22 日
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附件六：
资产评估机构资格证书及营业执照复印件
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附件七：
签字注册资产评估师资的格证书复印件
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附件八：
资产评估业务约定书
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附件九：
资产评估明细表