本评估报告共二册
                                                                本册为第一册
           特变电工山东鲁能泰山电缆有限公司
     拟股权转让所涉及的新泰市康新置业有限公司
                        股东全部权益价值
                    资产评估报告
                    中天华资评报字[2015]第1032号
                 北京中天华资产评估有限责任公司
                              2015年3月23日
                               资产评估报告目录
声       明......1
摘要......2
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 ......4
二、评估目的......6
三、评估对象和评估范围......6
四、价值类型及其定义......7
五、评估基准日......7
六、评估依据......7
七、评估方法......9
八、评估程序实施过程和情况......10
九、评估假设......11
十、评估结论......11
十一、特别事项说明......12
十二、评估报告使用限制说明......13
十三、评估报告日......14
    附件
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                                     声         明
    一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守
独立、客观和公正的原则。
    二、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专
业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
    三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事
方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
    四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对
评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。
    五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件
的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
    六、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参
考依据。本评估报告仅供评估报告使用者在评估结论有效期限内用于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与本评估机构及签字注册资产评估师无关。
    七、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发
表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
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                    特变电工山东鲁能泰山电缆有限公司
           拟股权转让所涉及的新泰市康新置业有限公司
                             股东全部权益价值
                                资产评估报告
                                     摘    要
                            中天华资评报字（2015）第1032号
    北京中天华资产评估有限责任公司接受新泰市康新置业有限公司的委托，对特变电工山东鲁能泰山电缆有限公司拟股权转让项目所涉及的新泰市康新置业有限公司的股东全部权益价值进行了评估，为拟进行的行为提供价值参考依据。
    根据评估目的，本次评估对象为新泰市康新置业有限公司股东全部权益价值，评估范围是新泰市康新置业有限公司于评估基准日申报的资产和负债，具体评估范围以新泰市康新置业有限公司提供的资产评估申报表为基础。
    评估基准日为2014年12月31日。
    本次评估的价值类型为市场价值。
    本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合评估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素，采用资产基础法对新泰市康新置业有限公司全部资产和负债进行评估，确定评估结论。
    在评估过程中，本公司评估人员对评估范围内的资产，按照行业规范要求，履行了必要的评估程序，具体包括：清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序。
    根据以上评估工作，在评估前提和假设条件充分实现的条件下，得出如下评估结论:
    新泰市康新置业有限公司总资产账面值为16,558.35 万元，总负债账面值为
17,164.17万元，净资产账面值为-605.82万元；总资产评估值为16,671.52  万元，
增值额为113.17万元，增值率为0.68%；总负债评估值为17,164.17万元，无增减值；净资产评估值为-492.65万元，增值额为113.17万元，增值率为18.68%。
    在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。
    本报告评估结论自评估基准日起一年内有效，即有效期至2015年12月31日。超过一年，需重新进行评估。
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    以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
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                    特变电工山东鲁能泰山电缆有限公司
           拟股权转让所涉及的新泰市康新置业有限公司
                             股东全部权益价值
                                资产评估报告
                            中天华资评报字（2015）第1032号
新泰市康新置业有限公司：
    北京中天华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对特变电工山东鲁能泰山电缆有限公司拟股权转让项目所涉及的新泰市康新置业有限公司的股东全部权益价值在2014年12月31日的市场价值进行了评估。
    现将资产评估情况报告如下：
     一、  委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况
    本项目委托方和被评估单位均为新泰市康新置业有限公司，其他评估报告使用者为持有新泰市康新置业有限公司100%股份的特变电工山东鲁能泰山电缆有限公司及按照相关规定报送备案的相关监管机构。
    （一）委托方简介及被评估单位简介
    1、企业名称：新泰市康新置业有限公司
    2、经济性质：有限责任公司（法人独资）
    3、注册资金：人民币 壹仟万元整
    4、住    所： 新泰市新汶工业园区3幢3号
    5、法定代表人：陈奇军
    6、经营范围：一般经营项目：房地产开发经营；物业服务（以上经营范围凭资质证经营）。
    8、企业历史沿革：
    新泰市康新置业有限公司于2012年06月成立，并取得新泰市工商行政管理局核发的企业法人营业执照，注册号370982000000853，注册资本为1000万元，全部由特变电工山东鲁能泰山电缆有限公司持有。
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    8、财务状况
    新泰市康新置业有限公司近二年及评估基准日经审计的主要资产经营数据如下：
                                                   金额单位：人民币万元
       项    目            2014年度              2013年度            2012年度
   资产总额                       16,558.35             17,154.93          17,183.85
   负债总额                       17,164.17             17,109.60          16,184.52
   净资产                           -605.82                45.33             999.33
                                                                                 0
      主营业务收入                        0                    0
        利润总额                    -651.14              -954.00              -0.67
                                                         -954.00
         净利润                     -651.14                                   -0.67
    以上财务数据摘自已经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了无保留意见审计报告,2014、2013、2012年度审计报告分别为XYZH/2014URA3024-16、XYZH/2013URA3035-3、XYZH/2012URA2001-10-16。
    9、主要会计政策及税收优惠
    新泰市康新置业有限公司执行国家颁布的2006版《企业会计准则》。
    10．执行的税收政策及标准
    新泰市康新置业有限公司系房地产开发企业，各种税费按国家规定缴纳。
          税种                        计税依据                      税率
        增值税                        应税额                             17
        营业税                        应纳税营业额                       5%
        城市维护建设税                 应缴流转税税额                       7%
        教育费附加                    应缴流转税税额                     2%、3%
        企业所得税                    应纳税所得额                        25%
    11、委托方和被评估单位之间的关系
    委托方和被评估单位为同一公司。
     （二）业务约定书约定的其他评估报告使用者简介
    本评估报告的使用者为委托方、被评估单位、经济行为相关的当事方以及按照相关规定报送备案的相关监管机构。
    除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
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     二、  评估目的
    根据《关于新泰市康新置业有限公司股权转让会议纪要》,特变电工山东鲁能泰山电缆有限公司将其持有新泰市康新置业有限公司的股权转让给新疆特变电工房地产开发有限公司，本次评估目的为股权转让所涉及的新泰市康新置业有限公司股东权益在评估基准日的价值进行评估，为该经济行为提供参考价值之用。
    相关经济行为及批准文件已经收录本评估报告的附件中。
     三、  评估对象和评估范围
    （一）根据评估目的，本次评估对象为新泰市康新置业有限公司的股东全部权益价值。
    （二）根据评估目的及上述评估对象，本次评估范围为新泰市康新置业有限公司于评估基准日全部资产及负债。
    评估基准日经审计后的总资产账面值为16,558.35万元，总负债账面值为17,164.17万元，净资产账面值为-605.82万元。
    新泰市康新置业有限公司纳入评估范围的资产类型、账面构成如下：
                                                                       单位：万元人民币
                   项          目                             账面价值
     流动资产                                                                 37.22
     非流动资产                                                           16,521.13
     其中：可供出售金融资产                                                     0.00
         持有至到期投资                                                        0.00
         长期应收款                                                            0.00
         长期股权投资                                                          0.00
         投资性房地产                                                          0.00
         固定资产                                                             0.00
         在建工程                                                             0.00
         工程物资                                                             0.00
         固定资产清理                                                          0.00
         生产性生物资产                                                        0.00
         油气资产                                                             0.00
         无形资产                                                        16,521.13
         开发支出                                                             0.00
         商誉                                                                 0.00
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                   项          目                             账面价值
         长期待摊费用                                                          0.00
         递延所得税资产                                                        0.00
         其他非流动资产                                                        0.00
                      资产总计                                           16,558.35
     流动负债                                                             17,164.17
     非流动负债                                                                0.00
                      负债总计                                           17,164.17
                      净资产                                             -605.82
    1.本次评估范围的资产主要有土地使用权一宗，土地面积69,108.00平方米，位于新泰市金斗路南段西侧。
    2.企业未申报账面未记录的无形资产；
    3.企业无申报表外资产
    （三）委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
    （四）引用其他机构出具的报告结论。
    本次评估基准日资产和负债已经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了XYZH/2014URA3024-16无保留意见审计报告。
     四、  价值类型及其定义
    根据评估目的及具体评估对象，本次评估采用市场价值类型。
    市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
     五、  评估基准日
    根据评估目的，经委托方、被评估单位与评估机构共同商定，本项目评估基准日为2014年12月31日。
    选定该基准日主要考虑该日期与评估目的预计实现的时间相近，以保证评估结果有效服务于评估目的，尽量减少和避免评估基准日后的调整事项对评估结果造成较大影响。
    本次评估工作中所采用的价格均为评估基准日的有效价格标准。
     六、  评估依据
    （一）经济行为依据
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    《关于新泰市康新置业有限公司股权转让会议纪要》。
    （二）法律法规依据
    1.《中华人民共和国公司法》（2013年12月28日第二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订）；
    2.《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过)；
    3.《中华人民共和国土地管理法》
    4.《中华人民共和国城市规划法》
    5.《中华人民共和国城市房地产管理法》
    6.《中华人民共和国土地管理法实施条例》
    7.国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
    8.其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
    （三）评估准则依据
    1.《资产评估准则―基本准则》；
    2.《资产评估职业道德准则―基本准则》；
    3.《资产评估职业道德准则―独立性》；
    4.《资产评估准则―业务约定书》；
    5.《资产评估准则―评估报告》；
    6.《资产评估准则―评估程序》；
    7.《资产评估准则―不动产》；
    8.《资产评估准则―企业价值》；
    9.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
    （四）权属依据
    1.国有土地使用权证及相关说明；
    2.重要资产购置合同或凭证；
    3.其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、法律文件及其他资料。
    （五）取价依据
    1.评估人员市场调查所了解、收集的资料；
    2.其他相关资料。
    （六）其他参考资料
    1.新泰市康新置业有限公司提供的资产清查申报明细表；
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    2.信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计出具的XYZH/2014URA3024-16无保留意见审计报告
    3.其他相关资料。
     七、  评估方法
     （一）评估方法的选择
    进行企业价值评估时，要根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
    依据中国资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基础法三种评估基本方法。
    企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
    根据我们对新泰市康新置业有限公司经营现状、经营计划及发展规划的了解，该公司自成立以来未进行经营，公司账面资产仅为土地使用权一宗，负债仅为公司内部借款两笔。因此，该公司不能满足收益法的评估，而公司有完备的财务资料和资产管理资料可以利用，资产的再取得成本的有关数据和信息来源较广，因此本次评估可采用资产基础法。
     （二）资产基础法介绍
    资产基础法评估各类资产及负债的评估方法如下：
    1.关于银行存款的评估
    对银行存款的评估，对银行存款账户进行了函证，以证明银行存款的真实存在，同时检查有无未入账的银行存款，检查“银行存款余额调节表”中未达账项的真实性，以及评估基准日后的进账情况。对于人民币银行存款以核实后账面值确定评估值。
    2.关于土地使用权的评估
    由于估价对象所在区域同一供求圈内有较多与估价对象用途等状况相同的宗地成交实例，因此适宜采用市场比较法进行评估。
    市场比较法是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的、且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格做适当修正，
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以此估算估价对象客观合理价格的方法。市场比较法采用的基本公式为：
    V＝VB×A×B×D×E
    式中：V-估价对象价格；
    VB-比较实例价格；
    A-估价对象情况指数/比较实例情况指数=正常情况指数/比较实例情况指数；B-估价对象估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；
    D-估价对象容积率条件指数/比较实例容积率条件指数；
    E-估价对象区域、个别因素条件指数/比较实例宗地区域、个别因素条件指数。
   3.关于负债的评估
    本次评估的负债为流动负债（其他应付款），评估人员根据企业提供的各项目评估明细表及相关财务资料，对账面值进行核实，以企业实际应承担的负债确定评估值。
     八、  评估程序实施过程和情况
    我公司自2015年2月8日至2015年3月23日实施本次评估工作，整个评估工作分四个阶段进行：
    （一）评估准备阶段
    1.有关各方就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出本次资产评估工作计划。
    2.配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布置资产评估工作，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。
    （二）现场评估阶段
    1.听取委托方及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史及现状等情况。
    2.对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。
    3.根据资产清查评估申报明细表，对宗地进行了现场调查，收集价格资料。
    4．查阅收集委估资产的产权证明文件，对企业提供的权属资料进行查验。
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    （三）评估汇总阶段
    对初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
    （四）提交报告阶段
    在上述工作基础上，起草资产评估报告书，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行修改、校正，最后出具正式资产评估报告书。
     九、  评估假设
    1．国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
    2．针对评估基准日资产的实际状况。
    3．假设被评估单位的经营者是负责的，且其管理层有能力担当其职务。
    4．假设被评估单位在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前方向保持一致。
    5．假设被评估单位未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。
    6．有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
    7．本次评估的各项资产均以评估基准日被评估单位的实际存量为前提，有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
    8.本次评估假设委托方及被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整；
    9.特别提请报告使用者注意，评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假
设和限定条件的限制，当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
     十、  评估结论
    在评估基准日2014年12月31日，被评估单位申报的新泰市康新置业有限公司总资产账面值为16,558.35 万元，总负债账面值为17,164.17万元，净资产账面值为-605.82万元；总资产评估值为16,671.52  万元，增值额为113.17万元，增值率为0.68%；总负债评估值为17,164.17万元，无增减值；净资产评估值为-492.65万元，增值额为113.17万元，增值率为18.68%。
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                                  资产评估结果汇总表
                                                                金额单位：人民币万元
                                  账面价值        评估价值       增减值       增值率％
          项     目
                                      A              B           C=B-A      D=C/A×100
流动资产                 1              37.22          37.22          0.00          0.00
非流动资产               2          16,521.13       16,634.30        113.17          0.69
其中：可供出售金融资产   3               0.00           0.00          0.00
      持有至到期投资     4               0.00           0.00          0.00
      长期应收款         5               0.00           0.00          0.00
      长期股权投资       6               0.00           0.00          0.00
      投资性房地产       7               0.00           0.00          0.00
      固定资产           8               0.00           0.00          0.00
      在建工程           9               0.00           0.00          0.00
      工程物资           10              0.00           0.00          0.00
      固定资产清理       11              0.00           0.00          0.00
      生产性生物资产     12              0.00           0.00          0.00
      油气资产           13              0.00           0.00          0.00
      无形资产           14          16,521.13       16,634.30        113.17          0.69
      开发支出           15              0.00           0.00          0.00
      商誉               16              0.00           0.00          0.00
      长期待摊费用       17              0.00           0.00          0.00
      递延所得税资产     18              0.00           0.00          0.00
      其他非流动资产     19              0.00           0.00          0.00
       资产总计          20          16,558.35       16,671.52        113.17          0.68
流动负债                 21          17,164.17       17,164.17          0.00          0.00
非流动负债               22              0.00           0.00          0.00
       负债总计          23          17,164.17       17,164.17          0.00          0.00
      净资产         24           -605.82         -492.65        113.17         18.68
    评估结论详细情况详见评估结果汇总表、分类汇总表及各类资产清查评估明细表。
    评估结论根据以上评估工作得出，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。
     十一、特别事项说明
    （一）产权瑕疵事项
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    本次评估中无产权瑕疵事项。
    （二）引用其他机构出具的报告结论
    本次评估基准日会计报表已经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了XYZH/2014URA3024-16无保留意见审计报告。
    （三）评估程序受到限制
    无评估程序受限的情况。
    （四）重大期后事项
    2015年3月1日人民币贷款利率降低0.25个百分点，其中一年期贷款利率调整为5.35%。
    （五）其他需要说明的事项
    1、本次评估范围及采用的由被评估单位提供的数据、报表及有关资料，委托方及被评估单位对其提供资料的真实性、完整性负责。评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位提供，委托方及被评估单位对其真实性、合法性承担法律责任。
    3、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：
    （1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
    （3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
    提请评估报告使用者关注评估报告特别事项说明及可能对评估结论产生的影响。
     十二、评估报告使用限制说明
    （一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，本次评估结
论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自
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