600152 : 维科精华拟转让部分房地产项目资产评估报告（沪第297号 ）
宁波维科精华集团股份有限公司
拟转让部分房地产项目资产评估报告
银信资评报[2013]沪第297号
银信资产评估有限公司
2013年7月25日
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目 录
评估师声明............................................................................................................2
摘要.....................................................................................................................3
正文.....................................................................................................................5
一、委托方、被评估单位概况.............................................................................5
二、评估目的........................................................................................................6
三、评估对象和评估范围.....................................................................................6
四、价值类型及其定义.........................................................................................9
五、评估基准日....................................................................................................9
六、评估依据........................................................................................................9
七、评估方法........................................................................................................9
八、评估程序实施过程和情况...........................................................................12
九、评估假设......................................................................................................13
十、评估结论......................................................................................................13
十一、特别事项说明...........................................................................................15
十二、评估报告使用限制说明...........................................................................15
十三、评估报告提出日期...................................................................................17
附件...................................................................................................................18
-1�C 宁波维科精华集团股份有限公司评估报告
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评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独
立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是
客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提
供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们在评估对象中没有现存或者预期的利益，与相关当事方没有现存或者预
期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评
估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产
的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方
及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的
限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说
明及其对评估结论的影响。
六、我们执行资产评估业务的目的是对评估对象在评估基准日的价值进行分析、
估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对
评估对象可实现价格的保证。
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拟转让部分房地产项目资产评估报告
银信资评报[2013]沪第297号
摘要
一、项目名称：宁波维科精华集团股份有限公司拟转让部分房地产项目
二、委托方：宁波维科精华集团股份有限公司
三、委托方以外的其他评估报告使用者：法律规定与本评估目的相关的政府职能
部门及相关当事人。
四、产权持有单位：宁波维科精华集团股份有限公司
五、评估目的：宁波维科精华集团股份有限公司位于宁波市小港纬三路55号（衙
前村）的房地产拟转让，需为资产转让提供价值参考。
六、经济行为：宁波维科精华集团股份有限公司拟转让位于宁波市小港纬三路55
号（衙前村）的房地产。
七、评估对象：宁波维科精华集团股份有限公司位于宁波市小港纬三路55号（衙
前村）的房地产的市场价值。
八、评估范围：位于宁波市小港纬三路55号（衙前村）的房地产，总建筑面积
为35481.6平方米，土地使用权面积为23096平方米，账面原值为42,684,756.19元，
账面净值为27,491,098.59元。
九、价值类型：市场价值。
十、评估基准日：2013年3月31日
十一、评估方法：成本法、市场法、基准地价法
十二、评估结论：
在评估基准日2013年3月31日，委估资产账面原值为42,684,756.19元，账面净
值为27,491,098.59元，评估值为60,661,476元人民币，大写为人民币陆仟零陆拾陆万
壹仟肆佰柒拾陆元整，评估增值33,170,377.41元。
评估结论的详细情况见评估明细表。
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本评估结论仅对宁波维科精华集团股份有限公司拟转让资产之经济行为有效。并
仅在评估报告载明的评估基准日成立。当评估基准日后的委估资产状况和外部市场出
现重大变化，应重新进行评估。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估
结论，应当阅读资产评估报告正文，同时提请评估报告使用者关注评估报告中的评估
假设、限制使用条件以及特别事项说明。
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拟转让部分房地产项目资产评估报告
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正 文
宁波维科精华集团股份有限公司：
银信资产评估有限公司接受贵公司委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、
资产评估原则，房屋建筑物采用成本法，土地使用权采用成本法和基准地价法，按照
必要的评估程序，对宁波维科精华集团股份有限公司拟转让资产所涉及的位于宁波市
小港纬三路55号（衙前村）的房地产在2013年3月31日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、产权持有单位概况
（一）委托方及产权持有单位概况
委托方名称：宁波维科精华集团股份有限公司
企业法人营业执照注册号：330200000036218
注册住所：宁波市海曙区和义路99号
法定代表人：何承命
注册资本：贰亿玖仟叁佰肆拾玖万肆仟贰佰元(实收资本贰亿玖仟叁佰肆拾玖万
肆仟贰佰元)
公司类型：股份有限公司（上市）
经营范围：许可经营项目：无
一般经营项目：纱、线、带制品、床上用品、家纺织品、针织品、装
饰布、医用敷料的制造、加工（制造、加工限另地经营）；自营和代理货物和技术的
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进出口，但国家限定经营或禁止进出口的货物和技术除外；房屋租赁；投资咨询服务、
技术咨询服务。（上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许可经营的项目。）
委托方与产权持有者系同一单位。
（二）委托方以外的其他评估报告使用者
依照法律法规之相关规定，对评估报告所对应经济行为有审批、核准、备案等权
力的国家行政机关；法律法规规定的不确定使用者。
二、评估目的
本次评估目的是宁波维科精华集团股份有限公司位于宁波市小港纬三路55号（衙
前村）的房地产拟转让，需为资产转让提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
（一）本次评估对象为：宁波维科精华集团股份有限公司委评的位于宁波市小
港纬三路55号（衙前村）的房地产的市场价值。
（二）评估范围包括：位于宁波市小港纬三路55号（衙前村）的房地产，总建
筑面积为35481.6平方米，土地使用权面积为23096平方米，账面原值为
42,684,756.19元，账面净值为27,491,098.59元。
具体内容如下表：
序 土地面 建筑面
号 房权证编号 名 称 结构 层数 备注
积（�O） 积（�O）
1 小港镇衙前村1幢 混合 2 731.50
2 小港镇衙前村2幢 混合 5 4207.28
甬房权证仑（开）
3 小港镇衙前村4幢 混合 4 1930.83
字第2003016683号
4 小港镇衙前村3幢（配电房） 混合 1 230.91
5 小港镇衙前村5幢 钢混 3 4238.59
6 小港镇衙前村6幢 混合 1 18.49 已拆除
23096.00
7 无证 织造楼加层 轻钢 1 1384.59
8 无证 南门卫（1） 钢混 1 24.70
9 无证 食堂西侧房子（6） 混合 1 135.68
10 无证 机修房（15） 混合 2 340.38
11 无证 机修房南侧房子1（11） 混合 1 22.47
12 无证 机修房南侧房子2（12） 混合 1 95.48
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13 无证 机修房西侧房子（14） 混合 1 24.72
14 无证 机修房东侧钢棚（16） 简易 1 124.95
北仑区小港纬三路55号1幢
15 钢混 1 24.77
1号
甬房权证仑（开） 北仑区小港纬三路55号2幢
16 钢混 3 158.40
字第2013811609号 1号
北仑区小港纬三路55号3幢
17 钢混 1 487.64
1号
北仑区小港纬三路55号4幢
18 混合 2 474.88
甬房权证仑（开） 1号
字第2013811613号 北仑区小港纬三路55号5幢
19 钢混 1 669.76
1号
北仑区小港纬三路55号6幢
20 钢混 1 186.90
1号
甬房权证仑（开） 北仑区小港纬三路55号7幢
21 钢混 1 101.84
字第2013811618号 1号
北仑区小港纬三路55号8幢
22 钢混 1 289.08
1号
北仑区小港纬三路55号9幢
23 甬房权证仑（开）
1号 钢混 4 10087.93
字第2013820482号
24 敦煌针织厂房加层
25 筒子大楼（37）
26 无证 染整大楼（成衣仓库） 钢混 4 6662.41
27 染整大楼（生技部）
28 无证 筒子附房 钢混 1 392.00
29 无证 丝光（39） 钢混 2 802.59
30 无证 好氧池西侧房子（26） 简易 1 45.99
31 无证 污水池 钢混 1 276.25
32 无证 锅炉房（18） 轻钢 1 511.91
33 无证 染整棚房（烘干区）（30） 混合 1 238.12
34 无证 染整北天桥（35） 混合 2 107.16
35 无证 染整南天桥（50） 混合 2 107.16
36 无证 助剂仓库（36） 混合 1 211.31
37 无证 丝光绞纱染色区（41） 混合 1 134.93
38 土地使用权1 11234.00
39 土地使用权2 11862.00
合计 23096.00 35481.60
本次评估对建筑面积的确定，拥有房屋所有权证的建筑以证载建筑面积为准，无
产权证的建筑物，建筑面积和竣工日期以被评估企业提供的面积为准。
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评估范围内的建筑物是为生产要求而建造的工业车间建筑和与之配套的附属建
筑。其中用于生产的建筑物为车间、仓库；生产辅助建筑物为职工宿舍（食堂）、配
电房等
主要的房屋建筑物概况：
表格中第1项，小港衙前村1幢，建筑面积为731.5�O，用作食堂。该建筑为钢
混结构，二层，外墙白条瓷砖，内墙瓷砖、涂料，平屋顶，防滑地砖地面，铝合金门
窗，与相邻建筑共用楼梯。
表格中第2项，小港衙前村2幢，建筑面积为4207.28�O，用作宿舍。该建筑为
钢混结构，五层，外墙白条瓷砖，内墙涂料，平屋顶，水泥、地砖地面，木门，铝合
金窗，钢混结构楼梯，岗岩贴面，木扶手。
表格中第3项，小港衙前村4幢，建筑面积为1930.83�O，用作办公。该建筑为
钢混结构，四层，外墙白条瓷砖，内墙瓷砖、涂料，平屋顶，地砖地面，木门，铝合
金、塑钢窗，钢混结构楼梯，岗岩贴面，不锈钢扶手。
表格中第5项，小港衙前村5幢，建筑面积为4238.59�O，用作办公。该建筑为
钢混结构，三层，外墙白条瓷砖，内墙瓷砖、涂料，平屋顶，地砖地面，木门，铝合
金、塑钢窗，与4幢共用楼梯。
表格中第19项，小港纬三路55号5幢，建筑面积为669.76�O，用作车间。该
建筑为钢混结构，一层，外墙马赛克，内墙涂料，大型屋面板屋顶，水磨石地面，木
门，钢窗。
表格中第23、24项，小港纬三路55号9幢，建筑面积为10087.93�O，用作车
间。该建筑为钢混结构，四层，外墙白条瓷砖，内墙涂料，平屋顶，水磨石地面，木
门，铝合金窗，钢混结构楼梯，岗岩贴面，不锈钢扶手。
表格中第25、26、27项，筒子大楼，建筑面积为6662.41�O，用作车间。该建
筑为钢混结构，四层，外墙马赛克，内墙涂料，平屋顶，水磨石地面，木门，铝合金
窗，钢混结构楼梯，岗岩贴面，不锈钢扶手。
上述评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（三）其他说明事项
本次评估范围以委托方申报表载明的范围为准。
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四、价值类型及其定义
本次评估是在持续经营假设前提下，通过充分考虑评估目的、市场条件、评估对
象自身条件等因素，宁波维科精华集团股份有限公司委评的位于宁波市小港纬三路55
号（衙前村）的房地产市场价值进行评估。本次评估对市场条件和评估对象的使用等
无特别限制和要求，选择的评估价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评
估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日2013年3月31日。
选取上述日期为评估基准日的理由是：
根据评估目的与委托方协商确定评估基准日。主要考虑使评估基准日尽可能与评
估目的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的服务。
本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
（一）法律、法规等依据
1、中华人民共和国主席令第42号《中华人民共和国公司法》（2005年10月27日）；
2、第十届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国企业所得税法》
（2007年3月16日）；
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修正）；
4、十届全国人大常务委员会第11次会议通过的《中华人民共和国土地管理法》
（2004年）；
5、国务院令第256号《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年）；
6、国务院[1991]91号令《国有资产评估管理办法》；
7、原国有资产管理局国资办发[1992]第36号《国有资产评估管理办法施行细则》；
8、财政部令第14号《国有资产评估管理若干问题的规定》（2001年12月31日）；
9、国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第3号《企业国有产权转让管理暂
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行办法》（2003年12月31日）；
10、国务院国有资产监督管理委员会令第12号《企业国有资产评估管理暂行办法》
（2005年8月25日）；
11、国务院国有资产监督管理委员会国资委产权[2006]274号《关于加强企业国
有资产评估管理工作有关问题的通知》（2006年12月12日）；
12、其他与资产评估相关的法律、法规等。
（二）准则依据
1、原城乡建设环保部颁发的《房屋完损等级评定标准》；
2、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》；
3、财政部令第33号《企业会计准则―基本准则》（2006年）；
4、中国注册会计师协会会协[2003]18号《注册资产评估师关注评估对象法律权属
指导意见》；
5、财政部财企[2004]20号《资产评估准则―基本准则》、《资产评估职业道德准则
―基本准则》；
6、中国资产评估协会中评协[2007]189号《资产评估准则―评估报告》、《资产评
估准则―评估程序》、《资产评估准则―业务约定书》、《资产评估准则―工作底稿》、《资
产评估准则―机器设备》、《资产评估准则―不动产》和《资产评估价值类型指导意见》。
（三）权属依据
1、宁波维科精华集团股份有限公司的注册资料、企业法人营业执照；
2、宁波维科精华集团股份有限公司提供的甬房权证仑（开）字第2003016683号、
甬房权证仑（开）字第2013811609号、甬房权证仑（开）字第2013811618号、甬房权
证仑（开）字第2013811626号、甬房权证仑（开）字第2013820482号等5本房屋所有
权证和宁开国用（2004）字第08065号、宁开国用（2004）字第08066号等2本土地使
用权证等权属证明资料。
（四）取价依据
1、《浙江省建筑工程预算定额（2003版）》；
2、《浙江省建设工程费用定额（2003版）》；
3、《浙江省工程建设其他费用定额（2003版）》；
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4、《宁波建设工程造价信息》；
5、评估人员所收集、整理的其他相关价格资料。
（五）其他依据
1、被评估单位提供的《资产清查评估申报明细表》；
2、被评估单位提供的会计凭证以及有关协议、合同书、发票等财务资料；
3、被评估单位相关人员访谈记录；
4、被评估单位提供的其他有关资料。
七、评估方法
资产评估评估的基本方法，主要有市场比较法、收益还原法、成本法等。土地评
估一般采用基准地价系数修正法、市场比较法、收益法和成本逼近法等。评估方法的
选用应根据评估目的，并结合评估对象的具体特点以及当地房地产市场发育状况等，
选择适当的评估方法。
（一）选择评估方法的依据
1、市场比较法是指根据替代原则，将在同一市场供需圈内近期发生的、具有可
比性的交易案例与评估对象的交易情况、期日、区域以及个别因素进行比较修正，得
出评估对象在评估基准日的市场价值。市场比较法适用于同类资产交易案例较多的估
价。
2、收益还原法是将委估对象未来若干年的纯收益通过一定的还原利率将其还原
成评估基准日的现值的一种方法。收益法适用于有收益或有潜在收益的资产估价。
3、成本法就是以重新取得或建设资产所需的各项费用之和为主要依据，再加上
一定的利润、利息和应交纳的税费来确定委估资产价格的评估方法。成本法适用于无
市场依据或市场依据不充分。
4、基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成
果，按照替代原则，就评估对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相
比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取评估对
象在评估基准日价格的方法。
根据委托方提供委评房地产权证及现场委托方提供资料，结合宁波当地实际情
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况，本次评估房屋建筑物采用成本法进行评估，土地使用权采用市场法、基准地价法
进行评估。
（二）评估方法的确定
根据委托方提供委评房地产权证及现场委托方提供资料，结合宁波当地实际情
况，本次评估房屋建筑物采用成本法进行评估，土地使用权采用市场法、基准地价法
进行评估。
1、成本法
成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除贬值部分，以此求
取估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的本质是以资产的开发建设成本为
导向求取估价对象的价值。
成本法的计算公式为：
计算公式：评估价值=重置成本×综合成新率
重置成本=建安工程造价+前期（专用）费用+管理费用+资金成本+利润
综合成新率=0.4×年限成新率+0.6×实测成新率。
2、市场法
市场比较法是将评估对象与在评估时点近期有交易的类似房地产进行比较，对这
些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的
方法。
评估计算公式：
市场比准价格=交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因
素修正系数×个别因素修正系数。
3、基准地价法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按
照替代原则，就评估对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，
并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取评估对象在评
估基准日价格的方法。
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八、评估程序实施过程和情况
本项目评估过程包括接受委托、资产清查、评定估算、汇总审核、提交报告等。
具体程序如下：
（一）了解委托方、被评估企业、评估目的和评估相关情况，接受评估委托，商
定与评估目的相关的评估对象和范围，商定评估基准日，评估机构与委托方订立资产
评估业务约定书，并按规定作出承诺，商定评估工作联系和协调方式；
（二）组成评估项目组，拟订评估计划方案，现场调查，并商请产权持有单位的
配合；
（三）指导产权持有单位对委估范围及相关资料进行全面清查、盘点、核实、验
证，在此基础上详细填写资产清查评估申报明细表，准备并提供评估所需的各种资料；
（四）到产权持有单位及委估资产现场，听取产权持有单位有关人员对企业情况
及委估对象历史和现状的介绍，查验了解主要委估资产的权属资料、成本资料和使用、
管理、改良、保养维修情况，对产权持有单位填写的各种资产清查评估明细（申报）
表的内容和数额进行实物核对、勘查和检测鉴定，根据需要进行必要的取证；
（五）根据评估目的、评估现场作业了解的情况、搜集的资料以及产权持有单位
和委估对象的具体情况选择适当的评估方法和评估计算公式，搜集市场价格信息和相
关参数资料，评定估算委估对象的评估值；
（六）根据评估人员对委估对象的初步评估结果，评估项目组进行汇总分析，防
止发生偏差、重复和遗漏，对评估初步结果进行调整、修改和完善，并撰写评估说明；
（七）根据评估工作情况和分析调整后的评估结果，起草资产评估报告书，经内
部三级审核，征询委托方和产权持有单位反馈意见，向委托方出具正式资产评估报告
书。
九、评估假设
（一）特殊假设
1、假设评估的资产现有用途不变并继续使用；
2、被评估企业及相关责任方提供的有关本次评估资料是真实的、完整、合法、有
效的；
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3、假定被评估企业管理当局对企业经营负责任地履行义务，并称职地对有关资产
实行了有效的管理。被评估企业在经营过程中没有任何违反国家法律、法规的行为；
4、没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出
的价格等对评估结论的影响；
（二） 一般假设
1、对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项（包括其权属或负担性
限制），本公司按准则要求进行一般性的调查并披露，但不对其真实性作任何形式的
保证；
2、我们对价值的估算是根据评估基准日本地货币购买力做出的；国家现行的有
关法律、法规及方针政策无重大变化；
3、本次交易各方所处的地区政治、经济和社会环境无重大变化；
4、涉及的汇率、利率、物价在正常范围内波动；
5、无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
十、评估结论
（一）评估结论：
经采用上述评估方法、程序评估，委估对象在评估基准日2013年3月31日的评
估结论为：委估资产账面原值为42,684,756.19元，账面净值为27,491,098.59元，评
估值为60,661,476元人民币，大写为人民币陆仟零陆拾陆万壹仟肆佰柒拾陆元整，评
估增值33,170,377.41元。
评估结论的详细情况见评估明细表。
评估增值的主要原因为:
1.土地价格近年上涨较快；
2. 房屋建筑物的建安造价上涨。
（二）评估结论成立的条件：
1、本评估结论系根据上述原则、依据、假设、方法、程序得出的，只有在上述
原则、依据、假设存在的条件下成立；
2、本评估结论仅为本评估目的服务；
3、本评估结论系对评估基准日被评估企业委托评估资产价值的公允反映；
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4、本评估结论未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不
可抗力的影响；
5、本评估结论未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；
6、本报告评估结论是由本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能
力的影响。
十一、特别事项说明
1、本次评估中有部分无证房屋建筑物，由于刚刚进行过预测绘，本次以委托方
提供的测绘数据为准。
2、评估机构及参加该项目的评估人员与评估报告所涉及的资产都没有任何现实
的或潜在的直接利害关系，评估工作不受外界干扰和委托者意图的影响；
3、本报告提出的评估结果是建立在上述有关评估假设和限制条件的基础上；
4、评估人员没有考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，
也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价值的
影响；
5、本报告提出的评估结果在较大程度上依赖委托方提供的资料，对于其他可能
影响资产评估结果的瑕疵事项，在委托方进行资产评估委托时未作特殊说明而资产评
估人员根据其执业经验一般不能知道的情况下，评估机构不承担责任；
6、本评估结果是依据本次评估目的，以持续经营和公开市场为前提确定的现行
公允价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付
出的价格等对其评估值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力
和其它不可抗力对资产价格的影响；
7、本报告中，评估人员的责任在于对评估对象于评估基准日之价值进行估算并
发表专业意见，对评估对象法律权属不发表意见、也不作确认或保证。评估人员对委
托方和相关当事人提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验，
并有责任对查验情况予以披露，但是本报告所依据的权属资料之真实性、准确性和完
整性由委托方和相关当事人承担全部责任；
8、本评估报告所得出的结论是评估师依据资产评估相关准则和规范，在特定目
的下委托评估资产评估基准日所表现的价值，本评估结论仅为本次评估委托方经营决
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策提供参考，不应当被认为是对评估对象可实现价值的保证；
9、本报告专为委托人所使用，并为本报告所列明目的而作。除按规定送给有关
政府管理部门外，本报告的全部或部分内容除获得我们同意外，均不得转载于任何文
件、公告及声明。
十二、评估报告使用限制说明
（一）评估报告使用说明
1、本报告的使用权归委托方所有。委托方或者经委托方同意其他使用本资产评
估报告书的使用人应当认真阅读和理解本报告的每一个组成部分，本报告的每一个组
成部分（包括资产评估报告书摘要）单独使用或其他非全部的任何组合使用均可能造
成对本报告所载评估结论的误解。使用人还应当特别关注本报告书中价值定义、评估
假设、评估依据、特别事项说明和被评估单位的承诺函。
2、本报告是关于价值方面的专业意见，尽管我们对被评估单位提供的有关资产
的产权证明等法律性文件进行了必要的检查并在本报告中对相关事项进行了披露，但
我们不对评估对象的法律权属作任何形式的保证。
3、被评估资产的数量、使用、保管状况等资料均系被评估单位提供，尽管我们
进行了必要的抽查和核对，我们相信这些资料是可靠的，但我们无法对这些资料的准
确性作出保证。
（二）限制说明
1、本报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本公司的同意，评估
报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
4、本报告不是对评估对象的价值证明，而是基于一定评估基准和假设条件下的
价值咨询意见。
（三）评估结论的使用有效期
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1、评估结论在评估基准日后一年内为有效使用期。（即2013年3月31日至2014
年3月30日有效。）
2、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立，当评估基准日后的委估资产
状况和外部市场出现重大变化，致使原评估结论失效时，评估报告使用者应重新委托
评估。
十三、评估报告提出日期
本评估报告提出日期为2013年7月25日。
银信资产评估有限公司
法定代表人：梅惠民 注册资产评估师：王伟
注册资产评估师：叶晔
2013年7月25日
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附件
附件一：委托方、被评估单位法人营业执照复印件
附件二：委托方、被评估单位承诺函
附件三：评估机构企业法人营业执照复印件
附件四：评估机构资格证书复印件
附件五：签字注册资产评估师资格证书复印件
附件六：资产评估人员和评估机构承诺函
附件七：产权证明文件
附件八：资产评估业务约定书
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拟转让部分房地产项目
评估说明
银信资评报[2013]沪第297号
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2013年7月25日
目 录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明......................................... 1
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ................................ 2
第三部分 资产评估说明...................................................... 3
一、评估对象与评估范围说明 ................................................... 3
二、 评估技术说明........................................................... 3
三、 评估结论及分析......................................................... 10
（一）评估结论 .............................................................. 17
（二）评估结论成立条件 ...................................................... 17
（三）评估结论的瑕疵事项 .................................................... 17
（四）评估报告使用限制说明 .................................................. 17
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第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明，仅供资产评估管理机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检
查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供
给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
委托方及被评估单位已就本次评估的有关事项进行说明并联合撰写了《企业
关于进行资产评估有关事项的说明》，具体内容见本说明附件。
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第三部分 资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明
（一）本次评估对象为：宁波维科精华集团股份有限公司委托评估的位于
宁波市小港纬三路55号（衙前村）的房地产的市场价值。
（二）评估范围包括：位于宁波市小港纬三路55号（衙前村）的房地产，
总建筑面积为35481.6平方米，土地使用权面积为23096平方米，账面原值为
42,684,756.19元，账面净值为27,491,098.59元。
房屋建筑物具体 内容如下表：
序 建筑面积
号 房权证编号 名 称 结构 层数 备注
（�O）
1 小港镇衙前村1幢 混合 2 731.50
2 小港镇衙前村2幢 混合 5 4207.28
3 甬房权证仑（开）字 小港镇衙前村4幢 混合 4 1930.83
第2003016683号
4 小港镇衙前村3幢（配电房） 混合 1 230.91
5 小港镇衙前村5幢 钢混 3 4238.59
6 小港镇衙前村6幢 混合 1 18.49 已拆除
7 无证 织造楼加层 轻钢 1 1384.59
8 无证 南门卫（1） 钢混 1 24.70
9 无证 食堂西侧房子（6） 混合 1 135.68
10 无证 机修房（15） 混合 2 340.38
11 无证 机修房南侧房子1（11） 混合 1 22.47
12 无证 机修房南侧房子2（12） 混合 1 95.48
13 无证 机修房西侧房子（14） 混合 1 24.72
14 无证 机修房东侧钢棚（16） 简易 1 124.95
北仑区小港纬三路55号1幢1
15 钢混 1 24.77
号
甬房权证仑（开）字 北仑区小港纬三路55号2幢1
16 钢混 3 158.40
第2013811609号 号
北仑区小港纬三路55号3幢1
17 钢混 1 487.64
号
北仑区小港纬三路55号4幢1
18 混合 2 474.88
甬房权证仑（开）字 号
第2013811613号 北仑区小港纬三路55号5幢1
19 钢混 1 669.76
号
北仑区小港纬三路55号6幢1
20 钢混 1 186.90
甬房权证仑（开）字 号
第2013811618号 北仑区小港纬三路55号7幢1
21 钢混 1 101.84
号
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北仑区小港纬三路55号8幢1
22 钢混 1 289.08
号
北仑区小港纬三路55号9幢1
23 甬房权证仑（开）字 号 钢混 4 10087.93
第2013820482号
24 敦煌针织厂房加层
25 筒子大楼（37）
26 无证 染整大楼（成衣仓库） 钢混 4 6662.41
27 染整大楼（生技部）
28 无证 筒子附房 钢混 1 392.00
29 无证 丝光（39） 钢混 2 802.59
30 无证 好氧池西侧房子（26） 简易 1 45.99
31 无证 污水池 钢混 1 276.25
32 无证 锅炉房（18） 轻钢 1 511.91
33 无证 染整棚房（烘干区）（30） 混合 1 238.12
34 无证 染整北天桥（35） 混合 2 107.16
35 无证 染整南天桥（50） 混合 2 107.16
36 无证 助剂仓库（36） 混合 1 211.31
37 无证 丝光绞纱染色区（41） 混合 1 134.93
合计 35481.60
本次评估对建筑面积的确定，拥有房屋所有权证的建筑以证载建筑面积为
准，无产权证的建筑物，建筑面积和竣工日期以被评估企业提供的面积为准。
评估范围内的建筑物是为生产要求而建造的工业车间建筑和与之配套的附
属建筑。其中用于生产的建筑物为车间、仓库；生产辅助建筑物为职工宿舍（食
堂）、配电房等
主要的房屋建筑物概况：
表格中第1项，小港衙前村1幢，建筑面积为731.5�O，用作食堂。该建筑
为钢混结构，二层，外墙白条瓷砖，内墙瓷砖、涂料，平屋顶，防滑地砖地面，
铝合金门窗，与相邻建筑共用楼梯。
表格中第2项，小港衙前村2幢，建筑面积为4207.28�O，用作宿舍。该建
筑为钢混结构，五层，外墙白条瓷砖，内墙涂料，平屋顶，水泥、地砖地面，木
门，铝合金窗，钢混结构楼梯，岗岩贴面，木扶手。
表格中第3项，小港衙前村4幢，建筑面积为1930.83�O，用作办公。该建
筑为钢混结构，四层，外墙白条瓷砖，内墙瓷砖、涂料，平屋顶，地砖地面，木
门，铝合金、塑钢窗，钢混结构楼梯，岗岩贴面，不锈钢扶手。
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表格中第5项，小港衙前村5幢，建筑面积为4238.59�O，用作办公。该建
筑为钢混结构，三层，外墙白条瓷砖，内墙瓷砖、涂料，平屋顶，地砖地面，木
门，铝合金、塑钢窗，与4幢共用楼梯。
表格中第19项，小港纬三路55号5幢，建筑面积为669.76�O，用作车间。
该建筑为钢混结构，一层，外墙马赛克，内墙涂料，大型屋面板屋顶，水磨石地
面，木门，钢窗。
表格中第23、24项，小港纬三路55号9幢，建筑面积为10087.93�O，用
作车间。该建筑为钢混结构，四层，外墙白条瓷砖，内墙涂料，平屋顶，水磨石
地面，木门，铝合金窗，钢混结构楼梯，岗岩贴面，不锈钢扶手。
表格中第25、26、27项，筒子大楼，建筑面积为6662.41�O，用作车间。
该建筑为钢混结构，四层，外墙马赛克，内墙涂料，平屋顶，水磨石地面，木门，
铝合金窗，钢混结构楼梯，岗岩贴面，不锈钢扶手。
土地使用权具体内容如下表：
序号 土地使用证 名称 位置 使用权类型 土地用途 面积
宁开国用（2004）小港土地使
1 小港衙前村 出让 工业 11234.00
字第08066号 用权1
宁开国用（2004）小港土地使
2 小港衙前村 出让 工业 11862.00
字第08065号 用权2
合计 23096.00
第1项：位于宁波市小港衙前村，土地使用权面积为11234平方米，土地使
用权终止日期为2043年12月2日，土地设计用途为工业，该地块东至经五路，
南至纬三路，西至大路制衣，北至本公司相邻地块，形状较规则，交通区位条件
较好；
第2项：位于宁波市小港衙前村，土地使用权面积为11863平方米，土地使
用权终止日期为2043年12月8日，土地设计用途为工业，该地块东至经五路，
南至本公司相邻地块，西至大路制衣，北至江南公路，形状较规则，交通区位条
件较好。
两个权证所在载明的土地实际为一个整体。
委评资产权利人均为宁波维科精华集团股份有限公司。
上述评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
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（三）其他说明事项
无。
二、 房屋建筑物评估技术说明
根据资产评估的基本方法，主要有市场比较法、收益还原法、成本法等。评
估方法的选用应根据评估目的，并结合评估对象的具体特点以及当地市场发育状
况等，选择适当的评估方法。
（一）选择评估方法的依据
1、市场比较法是指根据替代原则，将在同一市场供需圈内近期发生的、具
有可比性的交易案例与评估对象的交易情况、期日、区域以及个别因素进行比较
修正，得出评估对象在评估基准日的市场价值。市场比较法适用于同类资产交易
案例较多的估价，本次评估中当地交易案例较少，故本次评估中不采用市场比较
法。
2、收益还原法是将委估对象未来若干年的纯收益通过一定的还原利率将其
还原成评估基准日的现值的一种方法。收益法适用于有收益或有潜在收益的资产
估价；就本案而言，需求取委评房地产纯收益，计算的层次较多，纯收益较难求
取，其评估精度较差，故本次评估不采用收益还原法。
3、成本法就是以重新取得或建设资产所需的各项费用之和为主要依据，再
加上一定的利润、利息和应交纳的税费来确定委估资产价格的评估方法。成本法
适用于无市场依据或市场依据不充分，故本次评估房屋建筑物可采用成本法。
宁波维科精华集团股份有限公司所拥有的建筑物的数量比较多，建筑物主要
为生产及配套建筑物，市场交易案例较少，本次评估采用重置成本法进行评估。
（二）评估方法的确定
根据评估对象特点、评估目的及项目的实际情况，故决定选用成本法进行评
估，确定最终评估结论。
1、成本法
成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除贬值部分，以
此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的本质是以资产的开发建
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设成本为导向求取估价对象的价值。
成本法的计算公式为：
计算公式：评估价值=重置成本×综合成新率
重置成本=建安工程造价+前期（专用）费用+管理费用+资金成本+利润
综合成新率=0.4×年限成新率+0.6×实测成新率。
（三）评估示例
案例1：北仑区小港纬三路55号9幢1号（明细表序号：23）
建成年月：1997年
概况见主要房屋建筑物概况。
根据评估目的及房屋建筑物类资产的用途、状况，决定对各构筑物单体采用
成本法的预结算调整法进行评估，本次评估参考类似工程工程造价，再考虑其工
程造价指数，确定其重置价，从而计算出每平方米房屋建筑物的建安费用，再计
算出前期及其他费用、资金成本、适当利润，求取小港纬三路55号9幢1号的
重置价格，结合成新率确定小港纬三路55号9幢1号的评估值。
1、重置成本的确定
重置价值=建筑安装工程费+前期及其他费用+资金成本+适当利润
1.1．工程综合造价：依据关于执行宁波市市区2008-2010年建设工程土建
造价指标的通知（甬城管法[2001]2号）。取沿高在8m以上的多层工业建筑的2010
年造价指标923元/�O，根据宁波市建设工程造价信息的造价指数，进行造价指
数调整，据计算至2013年3月份的修正系数约为1.15，故基准造价标准为923
×1.15=1061元/�O，在其基础上进行结构、层高修正，宁波市工业用房的基准
为钢混、层高为4.5m，小港纬三路55号9幢1号房屋建筑物为钢混结构、层高
为4m，故修正系数分别取1、1.007，则小港纬三路55号9幢1号的基准造价= 1061
元/�O×1×1.007=1068元/�O，水电等安装约占造价8%。
1.2. 前期及其他费用：根据行业标准和地方相关行政事业性收费规定，确
定前期费用和其他费用，详见下表。
序 费用名称 取费基数 取费标 依 据
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号 准
勘察费、设计 建安总造价×费 国家计委建设部计价格[2002]10
1 2.79%
费 率 号
浙价服[2003]112号、浙价服
建设管理其他 建安总造价×费
2 1.30% [2003]77号、浙价服[2001]262号
费 率
等
建安总造价×费
3 工程监理费 2.05% 发改价格[2007]670号
率
建设单位管理 建安总造价×费
4 1.30% 财建[2002]394号
费 率
1.6元/ 建设部令第72号、浙价房联
5 白蚁预防费 建筑面积
平方米 [1993]43号,宁波按1.6元/平方米
新型墙体材料 10元/
6 建筑面积 浙财综字〔2008〕1号
专项费 平方米
1.3. 资金成本:资金成本按合理工期计取，本工程的合理建设工程为1.5年，
假定建设期间资金均匀投入，建设期为18个月，计息期按建设期的1/2计取，
利率按同期一至三年期贷款基准利率6.15%计算。
1.4.适当利润：投资利润按投资成本的5%计算。
2、成新率的确定
通过现场实地勘察，根据房屋建筑物建成年份、寿命年限等情况，采用年限
法和综合判定法综合确定其成新率。
计算公式为：
综合成新率=0.4×年限成新率+0.6×实测成新率
年限法成新率：
年限成新率 = [尚可使用年限÷（尚可使用年限+已使用年限）]×100%
委估建筑建成于1997年，至评估基准日已使用约16年，按建设部有关规定，
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钢混结构非工业生产用房耐用年限为50年，而土地剩余使用年限为30年，则按
照建筑物耐用年限与土地使用年限孰短原则，尚可使用年限为30年。
年限成新率=30÷(30+16)×100%=65%
实测成新率见下表：
分项成
内容 标准分 实测情况 新率 得分
基础 25 承载力一般 75% 18.75
承重结构 25 基本可用 75% 18.75
结 非承重墙 15 基本可用 75% 11.25
构
部
分 屋面 20 无渗漏，排水设施部分通畅 75% 15
地面 15 基本完好 75% 11.25
小计 100 结构部分权重为75% 75
外墙面 25 基本完好 75% 18.75
装
技 内墙面 25 部分无涂料 70% 17.5
饰
术 顶棚 25 部分无涂料 70% 17.5
部
鉴 分
定
门窗 25 开关灵活，玻璃五金基本齐全 75% 18.75
小计 100 装饰部分权重为12% 72.5
上下水通畅，各种器具维护较好 ，
水卫 40 无渗漏 70% 28
线路装置部分较旧，尚能正常使
设 照明设备 25 用 65% 16.25
备
动力线路 25 动力线路维护较好，绝缘一般 65% 16.25
其他设备 10 消防设施基本完整 70% 7
小计 100 设备权重为13% 68
实测成新率=（75×75%+72.5×12%+68×13%）÷100
=73.79%
综合成新率=0.4×年限成新率+0.6×实测成新率
=0.4×60%+0.6×73.79%
=68%（已取整）
3、具体测算过程见计算表：
评估案例计算表
案例名称： 北仑区小港纬三路 成新率 68%
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55号9幢1号
建筑面积�O 10087.93 建设期 18 个月
序号 费用项目 参数 计算公式 数值
1 土建 1068 10773909
2 水电 8% 861913
数值1*参数2
3 基本造价 11635822
数值1+数值2
4 综合费用 982725
数值5+数值6
5 按基本造价部分(%) 7.44% 865705
数值3*参数5
6 按建筑面积部分(元/�O) 11.6 117020
建筑面积*参数6
7 土地开发费 土地分摊面积*参数7
8 基本造价合计 （数值3+数值4+数值7） 12618547
9 厂区内配套费 100 建筑面积*参数9 1008793
10 装饰及其它费用 0
（数值8-数值7+数值9+数值10）
11 基建期利息 6.15% *参数11*建设期/12/2+数值7*参 628561
数11*建设期/12
（数值8+数值9+数值10+数值11）
12 利润 5% 712795
*参数12
数值8+数值9+数值10+数值11+
13 重置价值 14968700
数值12
[数值13-（数值7+数值7*参数12*
建设期/12）*（1+参数12）-(数
值10+数值10*参数11*建设期
/12/2）*（1+参数12）]*成新率
14 评估值 +(数值7+数值7*参数11*建设期 10178716
/12)*（1+参数12）*100%+（数值
10+数值10*参数11*建设期
/12/2）*（1+参数12）*成新率（装
饰）
其他房屋建筑物评估详见成本法计算表。
三、 土地使用权评估技术说明
土地评估一般采用基准地价系数修正法、市场比较法、收益法和成本逼近法
等。评估方法的选用应根据评估目的，并结合评估对象的具体特点以及当地市场
发育状况等，选择适当的评估方法。
（一）选择评估方法的依据
1、基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估
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成果，按照替代原则，就评估对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均
条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而
求取评估对象在评估基准日价格的方法。评估对象所在宁波市小港纬三路55号
（衙前村），位于宁波市基准地价覆盖范围内，可选用基准地价系数修正法进行
评估。
2、市场比较法是指根据替代原则，将在同一市场供需圈内近期发生的、具
有可比性的交易案例与评估对象的交易情况、期日、区域以及个别因素进行比较
修正，得出评估对象在评估基准日的市场价值。市场比较法适用于同类资产交易
案例较多的估价，本次评估中当地土地交易案例较多，故本次评估采用市场比较
法。
3、收益还原法是将委估对象未来若干年的纯收益通过一定的还原利率将其
还原成评估基准日的现值的一种方法。收益法适用于有收益或有潜在收益的资产
估价；就本案而言，需求取委评土地纯收益，计算的层次较多，纯收益较难求取，
其评估精度较差，故本次评估不采用收益还原法。
4、成本法就是以重新取得或建设资产所需的各项费用之和为主要依据，再
加上一定的利润、利息和应交纳的税费来确定委估资产价格的评估方法。本次评
估中的土地取得费用和各项税费难以确定，且不能准确表达委评对象的价值，故
本次评估不采用成本逼近法。
（二）评估方法的确定
根据委估宗地的特点，市场法求取的结果较具有说服力，又委估宗地位于宁
波市基准地价覆盖范围内，因此本次评估采用基准地价系数修正法与市场法。
市场比较法是将评估对象与在评估时点近期有交易的类似房地产进行比较，
对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格
或价值的方法。
评估计算公式：
市场比准价格=交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区
域因素修正系数×个别因素修正系数。
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成
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果，按照替代原则，就评估对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条
件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求
取评估对象在评估基准日价格的方法。
（三）评估示例
举例1：宁波市北仑区小港衙前村土地
权证编号：宁开国用（2004）字第08066号
土地座落：宁波市北仑区小港纬三路55号
土地用途：工业用地
使用权类型：国有出让
地号：
使用期限：至2043年12月2日止
使用权面积：11234�O
地段等级：宁波市工业用地七级
土地四至：东至经五路，西至大路制衣，南至纬三路，北至本公司相邻地块。
开发程度：红线外五通（通路、通上水、通下水、通电、通电讯）红线内一
平（场地平整）
1、市场比较法
①委估对象概况
委估对象位于宁波市北仑区小港纬三路55号，西至宁波市中心约16公里，
临经五路、纬三路，靠近江南公路。委估土地位于宁波市北仑区小港纬三路55
号，距离宁波市江南公路较近，交通条件较好。
②选取交易案例
通过本公司评估人员收集的相关信息及宁波厂房超市网站所公布的工业用
地交易信息，选取位于小港附近近期三宗成交案例，案例概况如下：
案例A：宁波市北仑区小港经济技术开发区附近，土地使用权12.5亩，地
上建筑物的面积为7600平方米，售价为2200万元，根据宁波市一般工业建筑造
价水平，考虑建安费用成新率等因素，得出建筑物综合单价为1200元/平方米，
土地使用权单价=（2200-7600*1200/10000）/12.5=103万/亩。
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案例B：宁波市北仑区小港附近，土地使用权10亩，地上建筑物的面积为
5000平方米，售价为1600万元，根据宁波市一般工业建筑造价水平，考虑建安
费用成新率等因素，得出建筑物综合单价为1200元/平方米，土地使用权单价=
（1600-5000*1200/10000）/10=100万/亩。
案例C：宁波市北仑区江南公路附近，土地使用权22亩，地上建筑物的面
积为6000平方米，售价为2700万元，根据宁波市一般工业建筑造价水平，考虑
建安费用成新率等因素，得出建筑物综合单价为1200元/平方米，土地使用权单
价=（2700-6000*1200/10000）/22=90万/亩。
影响计算表格如下：
表一 市场比较法因素条件说明表
估价对象 案例A 案例B 案例C
位置： 小港衙前村 小港厂房 小港厂房 小港厂房
基
本 规模： 11234平方米 8333平方米 6667平方米 14667平方米
情
况 信息源： 中介信息价 中介信息价 中介信息价
土地用途 工业用地 工业用地 工业用地 工业用地
正常 正常 正常 正常
交易情况
一
2013年3月31日 2012年9月 2012年6月 2013年2月
般 交易日期
因 公开转让 公开转让 公开转让
交易方式
素
7600平方米 5000平方米 6000平方米
地上建筑面积
地价（万/亩） 103 100 90
位于北仑小港工业 位于北仑小港，临 位于北仑小港， 位于北仑小港，
交通条件 区，临江南公路， 主干道，交通较便 临主干道，交通 临通途路，交通
区 交通便利 利 便利 便利
域
因
环境一般 环境一般 环境一般 环境一般
素 环境质量度
基础设施配套程度 三通一平 三通一平 三通一平 三通一平
距商服中心距离 稍近 较近 较近 稍近
区域繁华度 稍近 较好 较好 稍好
宗地面积 11234平方米 7333平方米 6667平方米 10000平方米
个 宗地形状 较规则 较规则 较规则 较规则
别 容积率 2 1.2 1.2 1.2
因
使用年限 30 37 40 37
素
目前规划限制 无 无 无 无
表二 市场比较法比较因素条件指数表
估价对象 案例A 案例B 案例C
一 土地用途 100 100 100 100
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般 交易情况 100 105 105 105
因 交易日期 100 100 100 100
素 交易方式 100 100 100 100
交通条件 100 105 100 100
区 环境质量度 100 100 100 100
域 基础设施配套程度 100 100 100 100
因
距商服中心距离 100 105 105 100
素
区域繁华度 100 105 105 100
宗地面积 100 100 100 100
个 宗地形状 100 100 100 100
别 容积率 100 100 100 100
因
使用年限 100 106 108 106
素
目前规划限制 100 100 100 100
表三 市场比较法因素比较修正系数表
估价对象 案例A 案例B 案例C
权重 1/3 1/3 1/3
一 土地用途 100/100 100/100 100/100
般 交易情况 100/105 100/105 100/105
因 交易日期 100/100 100/100 100/100
素 交易方式 100/100 100/100 100/100
交通条件 100/105 100/100 100/100
区 环境质量度 100/100 100/100 100/100
域 基础设施配套程度 100/100 100/100 100/100
因
距商服中心距离 100/105 100/105 100/100
素
区域繁华度 100/105 100/105 100/100
宗地面积 100/100 100/100 100/100
个 宗地形状 100/100 100/100 100/100
别 容积率 100/100 100/100 100/100
因
使用年限 100/106 100/108 100/106
素
目前规划限制 100/100 100/100 100/100
修正系数 0.776 0.8 0.898
修正后价格 80 80 81
评估单价 80.0 万/亩 评估总价
③评估值的确定
委估宗地的评估单价为80万/亩，约合1200元/平方米，土地使用权面积为
11234平方米，工业用地的市场价值评估值为
11234×1200=13480800元(取整)。
2、基准地价法
①基准地价的确定
根据宁波市人民政府甬政发[2006]90号《宁波市三江片土地房屋级别和基
准地价调整方案》公布的基准地价，该土地使用权处于宁波市工业用地七级地范
围，土地使用面积为11234平方米，基准地价为364元/平方米。
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②工业用地影响因素及修正系数确定
基准地价是同一级别分类用地平均地价水平的反映，具体宗地地价受到多方
面因素的影响。从工业企业的用地特点出发，结合宁波市北仑区小港的工业用地
实际情况，确定工业用地地价的主要影响因素为：交通状况、基础设施条件、环
境优劣、集聚效益、周围土地利用状况和宗地条件等，根据调查测算和实际应用
情况，其修正系数如下表
区域因素修正表
影响因素 状况描述 优劣 权重 系数
交通便利度 江南公路 优 0.15 2.72
交
通
条
件
对内交通 经五路 优 0.1 1.81
基础设施条件 设施较好 优 0.20 3.63
企业集聚规模 位于北仑区小港工业区，企业集聚较好 优 0.15 2.72
公服设施条件 位于宁波市小港工业区，公服设施较完善 优 0.15 2.72
宗 宗地形状 形状较规则，面积一般，地面平整 优 0.07 1.27
地
条
件 临路状况 宗地临近道路，出入方便 优 0.10 1.81
规划限制 近期开发潜力一般，用途稳定 优 0.08 1.45
合计 1 18.13
区域因素修正系数k2= 1+18.13%=1.1813
③个别因素修正k3系数
参照宁波市2006年12月公布的宁波市区基准地价更新研究中宁波市城区土
地级别范围和基准地价中的工业用地的个别因素修正指标，得到
容积率修正系数：工业用地，容积率不修正k3=1.0
④年期修正系数的确定
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工业用地基准地价是50年期的土地使用权价格。根据被评估企业提供的土
地使用权证显示，评估对象土地使用权类型为国有出让，剩余使用年限为30.69，
故需进行使用年期修正。
30.69
年期修正系数=[1-1/（1+土地还原利率） ]/[1-1/（1+土地还原利率）
50]
根据宁波市基准地价研究,选取工业类房地产的土地还原利率为6.8%，则评
估对象的使用年限修正系数为0.9008。年限修正系数：本案土地使用权类型为
出让，故取尚可使用年限为30.69年。
30.69 50
年限修正=[1-1/(1+6.8%) ]÷[1-1/(1+6.8%)]= 0.9008
⑤时间修正系数：基准地价的基准日2006年1月1日至评估基准日2013年
3月31日，受土地政策的影响,总体上土地资源将更加供不应求；地价呈上升趋
势。考虑评估对象所在区域的土地交易情况以及近年的土地增幅情况，故需作每
7.25
年10%的期日修正。期日修正系数=(1+10%) =2.00
⑥单位地价试计算
将以上各项代入计算公式，则修正后该土地使用权市场单价为
364元/平方米×1×1.1813×0.9008×2.00×1×1×（1+6%）×(1+10%)=903
元/平方米
3、评估值的确定
通过市场比较法和基准地价系数修正法分别测算评估对象的土地价格为
1200元/�O和903元/�O，它们分别从不同的角度反映出地价水平的高低。由于
两种方法求得的测算结果相差较大，市场比较法更接近市场价格，则本次评估采
用市场比较法评估值作为评估对象的地价。
则评估对象土地使用权面积为11234平方米的土地评估值为：
11234×1200= 13480800元(取整)
其他土地使用权的评估过程与上述过程类似。
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四、 评估结论及分析
（一）评估结论
经采用上述评估方法、程序评估，委估对象在评估基准日2013年3月31日
的评估结论为：
估资产账面原值为42,684,756.19元，账面净值为27,491,098.59元，评估值
为60,661,476元人民币，大写为人民币陆仟零陆拾陆万壹仟肆佰柒拾陆元整，其
中房屋建筑物评估值为32,946,276元，土地评估值为27,715,200元。评估增值
33,170,377.41元。
评估结论的详细情况见评估明细表。
评估增值的主要原因为:
1.土地价格近年上涨较快；
2.房屋建筑物的建安造价上涨。
（二）评估结论成立条件
1、本评估结论系根据上述原则、依据、假设、方法、程序得出的，只有在
上述原则、依据、假设存在的条件下成立；
2、本评估结论仅为本评估目的服务；
3、本评估结论系对评估基准日被评估企业股东全部权益价值的公允反映；
4、本评估结论未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其
他不可抗力的影响；
5、本评估结论未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；
6、本报告评估结论是由本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平
和能力的影响。
（三）评估结论的瑕疵事项
1、本次评估中有部分无证房屋建筑物，由于刚刚进行过预测绘，本次以委
托方提供的测绘数据为准。
2、评估机构及参加该项目的评估人员与评估报告所涉及的资产都没有任何
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现实的或潜在的直接利害关系，评估工作不受外界干扰和委托者意图的影响；
3、本报告提出的评估结果是建立在上述有关评估假设和限制条件的基础上；
4、评估人员没有考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的
影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资
产价值的影响；
5、本报告提出的评估结果在较大程度上依赖委托方提供的资料，对于其他
可能影响资产评估结果的瑕疵事项，在委托方进行资产评估委托时未作特殊说明
而资产评估人员根据其执业经验一般不能知道的情况下，评估机构不承担责任；
6、本评估结果是依据本次评估目的，以持续经营和公开市场为前提确定的
现行公允价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可
能追加付出的价格等对其评估值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以
及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响；
7、本报告中，评估人员的责任在于对评估对象于评估基准日之价值进行估
算并发表专业意见，对评估对象法律权属不发表意见、也不作确认或保证。评估
人员对委托方和相关当事人提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行
了必要的查验，并有责任对查验情况予以披露，但是本报告所依据的权属资料之
真实性、准确性和完整性由委托方和相关当事人承担全部责任；
8、本评估报告所得出的结论是评估师依据资产评估相关准则和规范，在特
定目的下委托评估资产评估基准日所表现的价值，本评估结论仅为本次评估委托
方经营决策提供参考，不应当被认为是对评估对象可实现价值的保证；
9、本报告专为委托人所使用，并为本报告所列明目的而作。除按规定送给
有关政府管理部门外，本报告的全部或部分内容除获得我们同意外，均不得转载
于任何文件、公告及声明。
（四）评估报告使用限制说明
（一）评估报告使用说明
1、本报告的使用权归委托方所有。委托方或者经委托方同意其他使用本资
产评估报告书的使用人应当认真阅读和理解本报告的每一个组成部分，本报告的
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每一个组成部分（包括资产评估报告书摘要）单独使用或其他非全部的任何组合
使用均可能造成对本报告所载评估结论的误解。使用人还应当特别关注本报告书
中价值定义、评估假设、评估依据、特别事项说明和被评估单位的承诺函。
2、本报告是关于价值方面的专业意见，尽管我们对被评估单位提供的有关
资产的产权证明等法律性文件进行了必要的检查并在本报告中对相关事项进行
了披露，但我们不对评估对象的法律权属作任何形式的保证。
3、被评估资产的数量、使用、保管状况等资料均系被评估单位提供，尽管
我们进行了必要的抽查和核对，我们相信这些资料是可靠的，但我们无法对这些
资料的准确性作出保证。
（二）限制说明
1、本报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本公司的同意，
评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
4、本报告不是对评估对象的价值证明，而是基于一定评估基准和假设条件
下的价值咨询意见。
（三）评估结论的使用有效期
1、评估结论在评估基准日后一年内为有效使用期。（即2013年3月31日
至2014年3月30日有效。）
2、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立，当评估基准日后的委估
资产状况和外部市场出现重大变化，致使原评估结论失效时，评估报告使用者应
重新委托评估。
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2013年7月25日
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