英 力 特:拟转让下属子公司宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司全部股权项目评估说明
宁夏英力特化工股份有限公司拟转让 下属子公司宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司 全部股权项目 评 估 说 明 国融兴华评报字[2013]第 1-179 号 北京国融兴华资产评估有限责任公司 二�一三年九月二十六日 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 目 录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明...................................................3 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 .................................4 第三部分 评估对象与评估范围说明 ...........................................................5 一、 评估对象与评估范围内容 .......................................................................5 二、实物资产的分布情况及特点 ....................................................................7 三、企业申报的表外资产的类型、数量 .......................................................8 第四部分 资产核实情况总体说明................................................................9 一、资产核实人员组织、实施时间和过程 ...................................................9 二、影响资产核实的事项及处理方法............................................................9 三、资产清查核实结论 ................................................................................... 10 第五部分 资产基础法评估说明 .................................................................. 11 一、流动资产评估技术说明 ........................................................................... 11 二、固定资产评估技术说明 ........................................................................... 14 三、无形资产-土地使用权评估技术说明 .................................................... 36 四、负债评估技术说明 ................................................................................... 50 第六章 收益法评估技术说明 ........................................................................ 53 第七部分 评估结论及其分析 ...................................................................... 72 附件一：企业关于进行资产评估有关事项的说明.................................... 75 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 3 页 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管 机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提 供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。 北京国融兴华资产评估有限责任公司 二�一三年九月二十六日 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 4 页 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 企业关于进行资产评估有关事项的说明由委托方和被评估单位共 同编写，内容见附件一。 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 5 页 第三部分 评估对象与评估范围说明 一、 评估对象与评估范围内容 (一)委托评估对象与评估范围 评估对象是宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司的股东全部权益。 评估范围为宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司在评估基准日的全部 资产及相关负债。 (二)委托评估的资产类型与账面金额 委估资产类型与账面金额如下表所示： 项 目 账面价值（元） 流动资产 3,666,490.54 非流动资产 21,240,916.44 其中：可供出售金融资产 - 持有至到期投资 -长期应收款 -长期股权投资 -投资性房地产 -固定资产 12,053,875.62 在建工程 -工程物资 -固定资产清理 -生产性生物资产 -油气资产 -无形资产 9,172,118.64 开发支出 -商誉 -长期待摊费用 -递延所得税资产 14,922.18 其他非流动资产 - 资产总计 24,907,406.98 流动负债 9,038,014.86 非流动负债 负债合计 9,038,014.86 净资产（所有者权益） 15,869,392.12 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 6 页 评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经中瑞岳华会计 师事务所审计，并发表了无保留意见审计报告。 评估是在被评估单位经 过审计后的基础上进行的。 (三)委托评估的资产权属状况 本次委托评估的资产全部为宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司 所有产权无争议，并且无抵押等他项权利。其主要资产权属如下： 车辆：宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司有 2 辆小客车， 分别为 宁 B12005 上海通用公司生产雪弗兰轿车 LSGVS52Z 一辆，宁 B23622 沈 阳一汽金杯生产的金杯格瑞斯客车 SY6521HS1BG 一辆。 证载权利人为宁 夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司。 房产：全部位于大武口区朝阳西路 81 号。 权证编号： 石房权证大虎口字第 068708 号， 目前为公司迎宾楼、前 门卫房，砖混结构， 建筑面积 4665.85m 2 。 证载权利人为： 宁夏石嘴山市 青山宾馆有限责任公司。 权证编号：石房权证大虎口字第 100493 号，目前为公司贵宾楼、单 身宿舍、多功能厅（西）、男单身宿舍，砖混结构，建筑面积 2746.48m 2 。 证载权利人为：宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司。 权证编号：石房权证大虎口字第 068707 号，目前为公司会议正厅（经 改造）实际面积 326.29 平方米，证载面积 121.38 平方米、餐厅楼(八角 楼)、修理间、后厨，砖混结构，证载建筑面积 1302.71m 2 。证载权利人 为：宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司。 权证编号： 石房权证大虎口字第 068709 号，目前为公司 4 吨锅炉房、 后门卫房，砖混结构，建筑面积 369.7m 2 。 证载权利人为： 宁夏石嘴山市 青山宾馆有限责任公司。 权证编号：石房权证大虎口字第 068706 号，目前为公司单身宿舍， 砖混结构，建筑面积 793.88m 2 。证载权利人为：宁夏石嘴山市青山宾馆 有限责任公司。 除上述有产权证的房屋外企业目前的宴宾楼（西楼）面积 3516.21 m 2 和会议厅扩建增加的约 344.4 m 2 无房产证，本次评估是按热力公司测量 的面积计算，如以后企业取得该部分房产的产权证，当以产权证上测量 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 7 页 的面积为准。 土地：企业的土地为位于大武口区朝阳西路 81 号的一宗一级商业 用地，宗地东临区委大院，南临朝阳路，西临裕民路，北临市委家属院。 面积为 16,331.88 平方米。国有土地使用证证号为石国用（2005）第 1474 号，证载土地使用权人为宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司，土地使 用权类型为出让，使用权终止日期为 2043 年 2 月 27 日。委估对象宗地 红线外已达到“七通”（即：通上水、通排水、通电、通路、通讯、通暖 和通燃气），宗地内场地平整。 二、实物资产的分布情况及特点 纳入本次评估范围的实物资产主要为存货、固定资产等。 （一）存货 宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司的存货类资产主要为库存客 房用品、用于企业内部招待的烟酒、备品备件等，主要分布青山宾馆公 司库房内，目前存货正常使用。 （二）固定资产 1、房屋类资产特点：房屋建筑物类资产申报 36 项，房产共计 17 项，其他 19 项为房屋的后续装修工程和设备安装改造工程级后续追加 的热力增容费、燃气接入工程等。房屋建筑物主要包括迎宾楼、 贵宾楼、 宴宾楼、 会议厅、 职工宿舍、锅炉房、修理间、门卫房等， 房屋建于 1980 年（迎宾楼、宴会厅、多功能厅）、1986 年（贵宾楼、八角楼、单身宿 舍）、1998 年（宴宾楼、前门卫室）、其他房屋为 1995 年建造的，全 部为砖混结构，总面积 13739.23 平方米，房屋坐落于大武口区朝阳西路 81 号青山宾馆院内，资产目前正常使用。 企业的构筑物是企业的彩板房， 围墙，地面硬化、大门、自行车棚， 假山、人工湖、长廊等，共计 19 项，目前正常使用。 2、设备类资产特点：主要是机器设备、车辆。 机器设备共计 651 项，是企业经营的设备，包括：厨房设备，办公 用电脑、打印机、网络设备，客房用家具，会议、舞台用设备，会议家 具，餐厅家具等。其中：企业有 101 项设备已经损坏，不能使用，尚未 办理报废手续。 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 8 页 车辆共计 2 项，企业使用的 2 辆小客车，目前车辆正常行驶。 三、企业申报的表外资产的类型、数量 截止基准日 2013 年 6 月 30 日，宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公 司表外资产为企业 2010 年后购置的设备，包括家具、电脑、液晶电视、 空调等共计 49 项，本次评估根据实际数量申报。 本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系中瑞岳华会计师 事务所的审计结果。除此之外，未引用其他机构报告内容。 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 9 页 第四部分 资产核实情况总体说明 一、资产核实人员组织、实施时间和过程 评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划， 根据资产类 型和分布特点， 按照专业分成本法、 收益法等二个评估小组； 同时于 2013 年 7 月 8 日至 7 月 15 日进行现场的核查工作。清查工作结束后，各小 组对清查核实及现场勘察情况进行工作总结。清查核实的主要步骤如 下： 首先，辅导被评估单位进行资产的清查、申报评估的资产明细，并 收集整理评估资料。2013 年 7 月 8 日，评估人员开展前期布置工作，评 估师对被评估单位资产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评 估的基本概念、资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托方 和被评估企业提供的资料清单、被评估单位资产清查核实工作的要求、 评估明细表和资产调查表的填报说明等。在此基础上，填报“ 评估申报明 细表”和“资产调查表”，收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产 性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。 其次，依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。不同 的资产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由被评估单位进一 步补充、修改和完善资产评估申报明细表，使“表”、“实”相符。 再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、“实” 相符的基础上，对被评估单位提供的产权资料进行了核查。核查中，重 点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项，对产权权属资 料中所载明的所有人与被评估单位和相关当事人不符以及缺乏产权权 属资料的情况，给予高度关注，进一步通过询问的方式，了解产权权属， 并要求被评估单位和相关当事人出具了“说明”和“承诺函”。 二、影响资产核实的事项及处理方法 通过资产清查，评估人员发现影响资产核实的事项及处理方法如 下： 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 10 页 本次评估中，评估师未对各种隐蔽工程在评估基准日时的长度、 技 术参数和性能做技术检测，评估师在假定被评估单位提供的有关技术资 料和运行记录真实有效的前提下，通过实地勘察作出的判断。 三、资产清查核实结论 企业目前的宴宾楼（西楼）面积 3516.21 m 2 和会议厅扩建增加的约 344.4 m 2 无房产证，本次评估是按热力公司测量的面积计算，如以后企 业取得该部分房产的产权证，当以产权证上测量的面积为准。 企业 2010 年后购置的设备中，有家具、电脑、液晶电视、空调等 共计 49 项计入当期成本费用，未体现在公司固定资产账上，本次评估 盘盈进入固定资产评估范围。 评估人员在资产清查所知范围内，除上述清查事项外，清查情况表 明： 1、非实物资产，评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与 实际情况吻合。 2、实物资产的清查情况与申报明细一一核对，对清查核实明细项 目已与被评估单位财务人员进行了沟通。 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 11 页 第五部分 资产基础法评估说明 一、流动资产评估技术说明 （一）评估范围 纳入评估的流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应 收款、存货等。上述流动资产评估基准日账面价值如下表所示： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 货币资金 2,357,293.75 交易性金融资产 - 应收票据 - 应收账款 1,066,682.55 预付账款 50,728.00 应收利息 - 应收股利 - 其他应收款 2,740.75 存货 189,045.49 一年内到期的非流动资产 - 其他流动资产 - 流动资产合计 3,666,490.54 （二）核实过程 1.核对账目：根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细表，首 先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评 估单位的流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部 分流动资产核对了原始记账凭证等。 2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动资产的典型 特征收集了评估基准日的银行对帐单、采购合同与发票、销售合同与发 票、存货出入库单，以及部分记账凭证等评估相关资料。 3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申 报的现金进行了盘点，填写了“现金盘点表”；对存货进行了抽盘，填写 了“存货盘点表”。 4.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员询问了存货相关的市 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 12 页 场信息；询问了产品销售信用政策、客户构成及资信情况、历史年度应 收款项的回收情况、坏账准备计提的政策等。 （三）评估方法 1、货币资金 (1)库存现金 评估基准日库存现金账面价值 99.60 元，全部为人民币现金。 评估人员采用倒推方法验证评估基准日的库存现金余额，并同现金 日记账、总账现金账户余额核对，以核实无误后的账面价值作为评估值。 评估倒推法计算公式为：盘点日库存现金数+评估基准日至盘点日前现 金支出数-基准日至盘点日前现金收入数=评估基准日现金金额。 评估人员和被评估单位财务人员共同对现金进行了盘点，并根据盘 点结果进行了评估倒推，评估倒推结果和评估基准日现金账面价值一 致。 现金评估值为 99.60 元。 (2)银行存款。 进入评估范围银行存款账面价值 2,357,194.15 元，为宁夏石嘴山市 青山宾馆有限责任公司在石嘴山银行股份有限公司裕民路支行、 国电财 务有限公司开设的人民币存款账户，共计 2 户。 首先，评估人员进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的 核对； 其次，取得了每户银行存款的银行对账单和银行存款余额调节表， 对其逐行逐户核对， 对双方未达账项的调整进行核实，对每户银行存款 都进行了函证， 经了解未达账项的形成原因等，没有发现对净资产有重 大影响的事宜，且经核对被评估单位申报的各户存款的开户行名称、账 号等内容均属实。人民币银行存款以核实无误后的账面值作为评估值。 银行存款的评估值为 2,357,194.15 元。 2、应收账款 应收账款账面原值 1,126,227.00 元，已计提坏账准备 59,544.45 元， 账面净额 1,066,682.55 元，为应收餐费住宿费等。评估人员查阅了账簿 记录、部分原始凭证等相关资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务 内容和金额等，核实结果账、表、单金额相符。 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 13 页 评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在 调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠 款人资金、信用、经营管理现状等，应收账款采用账龄分析方法估计评 估风险损失，确定评估风险损失为 59,544.45 元，以应收账款合计减去评 估风险损失后的金额确定评估值。 应收账款评估值为 1,066,682.55 元。 3、预付账款 评估基准日预付账款账面价值 50,728.00 元，核算内容为被评估单位 按照合同规定预付的燃气公司、闭路电视费款项。 评估人员向被评估单位相关人员调查了解了预付账款形成的原因、 对方单位的资信情况等。对于按照合同约定能够收到相应货物或形成权 益的预付账款，以核实后的账面价值作为评估值。 预付账款评估值为 50,728.00 元。 4、其他应收款 其他应收款账面余额 2,885.00 元，已计提坏账准备金 144.25 元，账 面净额 2,740.75 元。主要为石嘴山市大武口区环境卫生管理站的垃圾桶 押金、职工欠款等。 评估人员在对其他应收款核实无误的基础上，借助于历史资料和现 在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、 欠款人资金、信用、经营管理现状等。其他应收款采用个别认定方法确 定评估风险损失进行评估。 对关联方往来和在职职工个人借款等有充分理由相信全部能收回 的，评估风险损失为 0%。 其他应收款评估风险损失合计 0 元，账面坏账准备评估为零，其他 应收款评估值为 2,885.00 元。 5、存货 存货账面值为 189,045.49 元，存货跌价准备为 0 元，存货账面净额 为 189,045.49 元。存货的具体评估方法及过程如下： 企业的存货为库存客房用品、用于企业内部招待的烟酒、备品备件 等。 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 14 页 由于企业的存货基本上为企业自用，而且企业采购也为存货市场 价，按存货的账面值确定为评估值。 经评估，库存存货评估值为 189,045.49 元。 6、评估结果 流动资产评估结果及增减值情况如下表： 流动资产评估结果汇总表 金额单位:人民币元 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 货币资金 2,357,293.75 2,357,293.75 - - 交易性金融资产 - - - 应收票据 - - - 应收账款 1,066,682.55 1,066,682.55 - - 预付账款 50,728.00 50,728.00 - - 应收利息 - - - 应收股利 - - - 其他应收款 2,740.75 2,885.00 144.25 5.26 存货 189,045.49 189,045.49 - - 一年内到期的非流动资产 - 其他流动资产 - 流动资产合计 3,666,490.54 3,666,634.79 144.25 - 流动资产评估值 3,666,634.79 元，评估增值 144.25 元。评估增值原 因主要如下： 其他应收款采用个别认定方法确定评估风险损失进行评估， 其他应 收款无风险损失，造成其他应收款增值。 二、固定资产评估技术说明 (一)房屋建筑物评估技术说明 1、评估范围 纳入评估范围为宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司申报的的房 屋建筑物、构筑物等，账面原值 18,317,584.66 元， 账面净值 10,581,355.41 元。 房屋建筑物类资产申报 36 项，房产共计 17 项，其他 19 项为房屋的 后续装修工程和设备安装改造工程级后续追加的热力增容费、燃气接入 工程等，建筑总面积 13739.23 平方米；构筑物 19 项。 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 15 页 2、房屋建筑物类资产概况 (1)房屋建筑物用途分类、分布状况 1）房屋建筑物全部位于大武口区朝阳西路 81 号。 权证编号：石房权证大虎口字第 068708 号，目前为公司迎宾楼、前 门卫房，砖混结构，建筑面积 4665.85m 2 。 证载权利人为：宁夏石嘴山市 青山宾馆有限责任公司。 权证编号：石房权证大虎口字第 100493 号，目前为公司贵宾楼、单 身宿舍、多功能厅（西）、男单身宿舍，砖混结构，建筑面积 2746.48m 2 。 证载权利人为：宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司。 权证编号：石房权证大虎口字第 068707 号，目前为公司会议正厅（经 改造）实际面积 326.29 平方米，证载面积 121.38 平方米、餐厅楼(八角 楼)、修理间、后厨，砖混结构，证载建筑面积 1302.71m 2 。证载权利人 为：宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司。 权证编号：石房权证大虎口字第 068709 号，目前为公司 4 吨锅炉房、 后门卫房，砖混结构，建筑面积 369.7m 2 。 证载权利人为：宁夏石嘴山市 青山宾馆有限责任公司。 权证编号：石房权证大虎口字第 068706 号，目前为公司单身宿舍， 砖混结构，建筑面积 793.88m 2 。证载权利人为：宁夏石嘴山市青山宾馆 有限责任公司。 除上述有产权证的房屋外企业目前的宴宾楼（西楼）面积 3516.21 m 2 和扩建增加的约 344.4 m 2 会议厅无房产证。 迎宾楼（局部四层）、贵宾楼（五层）、宴宾楼（四层）、女单身 宿舍（二层）、修理间（二层）、餐厅楼(八角楼)等多层建筑为砖混结 构：带型毛石、砖基础，外墙砌 370MM 砖墙，内墙为 240MM 砖墙，现 浇钢筋混凝土梁、柱、板、予应力空心楼板或小槽板。屋面水泥砂浆找 平层，白灰炉渣保温层作二毡三油防水。外墙马赛克墙装饰，内墙混合 砂浆、或白灰砂浆抹面。木门、铝合金窗。楼地面为水泥砂浆抹面，部 分为瓷砖地面。室内水电设备齐全。 2）会议厅、门卫，男单身宿舍、4 吨锅炉房、后厨等。 以上房产为单层砖混结构、层高为 4 米。 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 16 页 迎宾楼、宴会厅、多功能厅建于 1980 年、贵宾楼、八角楼、单身 宿舍建于 1986 年、宴宾楼、前门卫室建于 1998 年、其他房屋为 1995 年 建造的，目前房产保养完好正常使用。 (2)企业的构筑物 企业的构筑物包括：企业的构筑物是企业的彩板房，围墙，地面硬 化、大门、自行车棚，假山、人工湖、长廊等，共计 19 项等。 3．利用状况与日常维护 宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司所属的房屋建筑物及构筑物 由宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司办公室负责维护。目前，主要房 屋建筑物及构筑物使用情况良好，维修制度健全。 4．相关会计政策 (1)账面原值构成 房屋建筑物类资产的账面原值主要由建筑安装工程费用、分摊的建 设工程前期及其他费用、分摊的资金成本等构成。 (2)折旧方法 被评估单位采用（年限平均法）计提折旧。按房屋建筑物资产类别、 预计使用寿命和预计残值，确定各类房屋建筑物资产的年折旧率如下： 固定资产类别 预计净残值率(%) 预计使用年限（年） 年折旧率(%) 房屋、建筑物 5 15-35 6.33-2.71 5．房屋建筑物及占用土地权属状况 企业的土地为位于大武口区朝阳西路 81 号的一宗一级商业用地， 宗地东临区委大院，南临朝阳路，西临裕民路，北临市委家属院。面积 为 16,331.88 平方米。国有土地使用证证号为石国用（2005）第 1474 号， 证载土地使用权人为宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司，土地使用权 类型为出让，使用权终止日期为 2043 年 2 月 27 日。委估对象宗地红线 外已达到“七通”（即：通上水、通排水、通电、通路、通讯、通暖和通 燃气），宗地内场地平整。 (三) 评估过程 (一)清查核实阶段 1、评估人员根据被评估单位提供的资产评估申报明细表，会同被 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 17 页 评估单位有关人员，对实物资产逐项进行核实，核实各类建筑的名 称、面积、结构型式和竣工时间等，完善评估明细表，做到账表相 符、账实相符； 2、核实企业的资产权属，查阅有关证明资产权属的资料，房屋购 建合同资料等，核对房屋名称、座落地点、结构类型、建筑面积、使 用年限等。对于有账无物或有物无账的资产，在确认产权的基础上以 实物存在为准； (二)现场勘察阶段 依据清查评估明细表，评估人员会同有关人员深入现场进行实地勘 察，评估人员对地上评估对象逐一进行了详尽的现场查看，对房屋的 外形、结构型式、层次、高度、构件材质、内外装修、施工质量、 水、暖、电安装情况，维修保养、改建、扩建情况，进行较详细的记 录，填写实地勘察现场作业表，评定现场勘察成新率(完好分值)；对房 屋建筑物的位置、环境等进行调查，并取得物业照片；对在现场勘察 中发现与清查评估明细表不符的问题，及时同企业陪同人员进行沟通 解决。对地下管线及沟道实物，评估人员与被评估单位有关管理部门 核实，评定现场勘察成新率。 同时，向有关部门进行调查咨询，搜集本次评估所需的资料，包括 建设工程概预算资料、工程设计施工资料、当地建筑安装工程预算定 额、费用定额、建设规费标准，人工费标准。 (三)评定估算阶段 根据评估依据、评估资料，评估人员进行测算、确定委估资产在评 估基准日的公允市场价值，得出评估结果后撰写评估技术说明。 3、评估方法 根据委估的房屋建筑物建筑结构、使用性质，本次评估采用重置成 本法。 (1)重置成本法： 重置全价 评估值＝重置全价× 成新率 在核查评估范围内房屋建筑物相关资料的基础上，对委评建筑物进 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 18 页 行了现场查勘测量。同时对影响造价的建筑结构特征进行了测量和记 录，对影响成新率的主要因素，如地基基础、承重构件、装修、设备 设施等完好程度进行了现场技术评定。 ① 重置成本的确定 首先，评估人员根据建筑物的结构特征将评估对象归类成组，对于 主要建筑物和具有代表性的典型建筑物的评估主要采用重编预算法和 类比法。 A、主要建筑物采用重编预算法 以待估建筑物的工程竣工资料、图纸、预决算资料为基础，结合现 场勘察结果，重新编制工程量清单，按各地现行建筑工程预算定额和 取费标准计算出评估基准日各个主要建筑物和具有代表性的建筑物的 工程造价，并计入评估基准日现行的国家及各地对建设项目收取的各 项工程建设其他费用后，根据工程建设合理工期计算资金成本，得出 建筑物的重置成本。 B、对于一般建筑物主要采用类比法，即选择决算资料齐全的建筑 物，用决算调整法计算工程造价及重置成本，然后以其每平方米单位造 价作为参照物。与被评估建筑物进行比较，调整各项差异因素，推算各 个被评估建筑物造价，摊入工程建设其他费用，根据建设合理工期计算 资金成本，得出建筑物的重置成本。 建安造价的确定 评估人员参照 《宁夏回族自治区建筑工程计价定额》 (2008 年)、 《宁 夏回族自治区装饰装修工程计价定额》 (2008 年)、《宁夏回族自治区安装 工程计价定额》 (2008 年)、《全统装饰工程消耗量定额宁夏估价表》 (2003 年)计算出工程直接费，依据 《宁夏回族自治区建设工程费用定额》 (2008 年)分别计算土建工程费用、装饰装修工程费用以及安装工程费用； 根据 《银川工程造价信息》(2013 年 2 期)调整至评估基准日价格水平，得出 基准日时的建安综合造价。 ② 前期及其他费用的确定 前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单 位为建设工程而投入的除建安造价外的其它费用两个部分。 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 19 页 前期及其他费用表 序 号 费用名称 计算公式 费用标准(%) 取价依据 1 建设单位管理费 建安总造价× 费率 1.32% 财建[2002]394 号 2 勘察设计费 建安总造价× 费率 6.31% 计价格[2002]10 号 3 工程监理费 建安总造价× 费率 3.17% 发改价格[2007]670 号 4 工程招投标代理服务费 建安总造价× 费率 0.47% 计价格[2002]1980 号 4 可行性研究费 建安总造价× 费率 0.90% 计价格[1999]1283 号 6 环境影响评价费 建安总造价× 费率 0.42% 计价格[2002]125 号 7 合计 12.59% ③资金成本的确定 资金成本合理建设工期、评估基准日执行的银行贷款利率及资金均 匀投入确定，计算公式为： 资金成本＝(设备购置费＋运杂费＋安装工程费+设备基础费+其他 费用)× 合理建设工期× 贷款利率× 1/2 六个月 (六个月)以内银行贷款利率：6.1% 六个月至一年(含一年)银行贷款利率：6.56% 一至三年(含三年)银行贷款利率：6.65 % (2)成新率 在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计建 筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下： 成新率=尚可使用年限÷(实际已使用年限+尚可使用年限)100% (3)评估值的确定 评估值＝重置全价× 成新率 凡企业后期发生的后续装修工程和设备安装改造工程级后续追加 的热力增容费、燃气接入工程等在工程重置成本中已经考虑，这部分评 估为0元。 (4)评估结果 纳入本次评估范围的房屋建筑物类固定资产账面原值18,317,584.66 元，账面净值 10,581,355.41 元；评估原值 32,079,600.00 元，评估净值 15,797,720.00元，评估原值与账面价值比较增值13,762,015.34元，增值率 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 20 页 75.13%，评估净值与账面价值比较增值5,216,364.59元，增值率49.30 %。 具体评估结果详见“固定资产评估汇总表”、“房屋建筑物评估明细 表”。 (2)评估值与账面价值比较变动原因分析 评估原值与账面价值比较增值主要原因是企业的房产与构筑物建 筑时间较早，近几年建筑市场的人工费、材料费、机械使用费的价格涨 幅较大所至；由于评估原值增值，评估净值与账面价值比较也相应增值。 5、典型案例 案例一：1#楼（迎宾楼） （固定资产-房屋建筑物清查评估明细表第 1 项） 账面原值：973,173.25 元 账面净值：740,422.70 元 建筑面积：4631.87 平方米 房产证号为：石房权证大虎口字第 068708 号；土地证号：石国用 （2005）第 1474 号。 四层砖混结构，设计地震设防为 7 度，建筑面积 4631.87m 2，建成于 1980 年 2 月，层高 3.2m。该建筑为毛石条形基础；现浇圈梁、预应力空 心屋面板；地面为水泥地面，局部瓷砖地面；墙体：365 砖外墙，240 砖内墙；铝合金窗，木门；装饰：内墙面抹混合砂浆刷涂料粘墙壁 纸，油漆墙裙，暖气罩，外墙条形瓷砖装饰；屋面：水泥焦渣保温 层，水泥砂浆找平层，SBS 防水层。安装：水卫，卫生间坐便，洗面 盆，水管为钢上水管，铸铁下水管，安装有消防栓；采暖：散热器； 电气照明：吸顶灯，穿管暗装；弱电：电话线，宽带光缆，闭路电视。 已使用 33 年。 (一)综合造价 评估人员参照 《宁夏回族自治区建筑工程计价定额》 (2008 年)、《宁 夏回族自治区装饰装修工程计价定额》 (2008 年)、《宁夏回族自治区安装 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 21 页 工程计价定额》 (2008 年)、《全统装饰工程消耗量定额宁夏估价表》 (2003 年)计算出工程直接费，依据《宁夏回族自治区建设工程费用定额》 (2008 年)分别计算土建工程费用、装饰装修工程费用以及安装工程费用；根 据《银川工程造价信息》(2013 年 2 期)调整至评估基准日价格水平，得 出基准日时的建安综合造价。 (1) 工程造价计算表 A、土建工程 金额单位：人民币元 序号 费用项目 计算方法 费率 金额 一 直接费 1+2+3 3,965,423.19 1 直接工程费 1.1+1.2+1.3+1.4 3,724,731.07 1.1 人工费 885,222.94 1.2 材料费 2,629,162.26 1.3 施工机械使用费 210,345.87 1.4 未计价材料 2 措施费费率 1.1× 措施费费率 27.19% 240,692.12 2.1 其中：四项措施费费率 1.1× 四项措施费费率 15.42% 37,114.72 3 政策允许按实计算费用 3.1+3.2+3.3+3.4 0.00 3.1 人工费调整 3.2 材料费调整 3.3 按实计算费用 3.4 其他 二 间接费 4+5 569,729.48 4 规费 1.1× 规费费率 24.86% 220,066.42 5 企业管理费 1.1× 企业管理费费率 39.50% 349,663.06 三 施工利润 1.1× 施工利润费率 23.30% 206,256.94 四 税前工程造价 一+二+三 4,741,409.62 五 税金 四× 税率 3.41% 161,805.34 六 税后工程造价 四+五 4,903,214.96 七 劳动保险基金 六× 3% 3% 147,096.45 八 工程总造价 六+七 4,112,519.64 B、装饰工程 金额单位：人民币元 序号 费用项目 计算方法 费率 金额 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 22 页 序号 费用项目 计算方法 费率 金额 一 直接费 1+2+3 2,182,439.63 1 直接工程费 1.1+1.2+1.3+1.4 2,011,204.89 1.1 人工费 1,290,389.88 1.2 材料费 656,255.33 1.3 施工机械使用费 64,559.68 1.4 未计价材料 2 措施费费率 1.1× 措施费费率 13.27% 171,234.74 2.1 其中：四项措施费费率 1.1× 四项措施费费率 6.92% 11,849.44 3 政策允许按实计算费用 3.1+3.2+3.3+3.4 0.00 3.1 人工费调整 3.2 材料费调整 3.3 按实计算费用 3.4 其他 二 间接费 4+5 575,901.01 4 规费 1.1× 规费费率 23.85% 307,757.99 5 企业管理费 1.1× 企业管理费费率 20.78% 268,143.02 三 施工利润 1.1× 施工利润费率 22.92% 295,757.36 四 税前工程造价 一+二+三 3,054,098.00 五 税金 四× 税率 3.41% 104,224.15 六 税后工程造价 四+五 3,158,322.15 七 劳动保险基金 六× 3% 3% 94,749.66 八 工程总造价 六+七 2,277,189.30 C、安装工程 金额单位：人民币元 序号 费用项目 计算方法 费率 金额 一 直接费 1+2+3 993,814.96 1 直接工程费 1.1+1.2+1.3+1.4 951,271.68 1.1 人工费 249,520.69 1.2 材料费 692,143.15 1.3 施工机械使用费 9,607.84 1.4 未计价材料 2 措施费费率 1.1× 措施费费率 17.05% 42,543.28 2.1 其中：四项措施费费率 1.1× 四项措施费费率 10.25% 4,360.69 3 政策允许按实计算费用 3.1+3.2+3.3+3.4 0.00 3.1 人工费调整 3.2 材料费调整 3.3 按实计算费用 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 23 页 序号 费用项目 计算方法 费率 金额 3.4 其他 二 间接费 4+5 133,992.61 4 规费 1.1× 规费费率 24.25% 60,508.77 5 企业管理费 1.1× 企业管理费费率 29.45% 73,483.84 三 施工利润 1.1× 施工利润费率 20.20% 50,403.18 四 税前工程造价 一+二+三 1,178,210.75 五 税金 四× 税率 3.41% 40,207.62 六 税后工程造价 四+五 1,218,418.37 七 劳动保险基金 六× 3% 3% 36,552.55 八 工程总造价 六+七 1,030,367.51 建安工程造价合计=土建工程+装饰工程+安装工程 =7,420,076.44 元 (2) 工程建设前期费用和其他费用 序 号 费用名称 计算公式 费用标准(%) 取价依据 1 建设单位管理费 建安总造价× 费率 1.32% 财建[2002]394 号 2 勘察设计费 建安总造价× 费率 6.31% 计价格[2002]10 号 3 工程监理费 建安总造价× 费率 3.17% 发改价格[2007]670 号 4 工程招投标代理服务费 建安总造价× 费率 0.47% 计价格[2002]1980 号 4 可行性研究费 建安总造价× 费率 0.90% 计价格[1999]1283 号 6 环境影响评价费 建安总造价× 费率 0.42% 计价格[2002]125 号 7 合计 12.59% 前期及其他费用＝综合造价× 综合费率 ＝7,420,076.44× 12.59% ＝934,187.62 元 (3)资金成本 按照 2012 年 7 月 6 日执行的银行贷款利率，六个月至一年（含一 年）贷款利率 6.56%。 被评估单位的合理建设工期为一年。资金成本计算公式如下： 资金成本= （建安综合造价+前期及其他费用） × 合理建设工期× 贷款 基准利率× 1/2。则： 资金成本=(工程费用＋前期及其他费用）× 资金成本率× 1/2 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 24 页 =(7,420,076.44+934,187.62)× 6.56%× 1/2 = 274,019.86 元。 (4)重置价值 重置价值＝综合造价+前期及其他费用+资金成本 ＝7,420,076.44+934,187.62+274,019.86 ＝8,628,300.00 元 (二)成新率确定 该工程于 1980 年 2 月建成投入使用，施工质量较好，各种设施均 能正常使用，地面无明显腐蚀磨损；结构局部有细小裂纹、变形、轻微 不均匀沉降；屋面防水保温状况良好；保温系统良好。 该建筑物已使用 33 年，经现场勘察，认为房屋维护保养较好，基 础及结构完好，确定尚可使用年限为 17 年。 综合成新率＝尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)× 100% ＝17/(17+33) × 100% =34 %（取整后） (三)评估值 评估值=重置成本× 成新率 =8,628,300.00× 34 % = 2,933,622.00 元 案例二：后门房车棚（固定资产- 构筑物清查评估明细表第 14 项） 1、后门房车棚概况 后门房车棚为彩钢板棚顶，钢管支撑，砖地面，面积 120mm。管道 于 2007 年 7 月 28 日完工。 2、 重置全价 1) 评估人员参照《宁夏回族自治区建筑工程计价定额》(2008 年)、 《宁夏回族自治区安装工程计价定额》 (2008 年)、《全统装饰工程消耗量 定额宁夏估价表》(2003 年)计算出工程直接费，依据《宁夏回族自治区 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 25 页 建设工程费用定额》(2008 年)分别计算土建工程费用、装饰装修工程费 用以及安装工程费用；根据《银川工程造价信息》(2013 年 2 期)调整至 评估基准日价格水平，得出基准日时的建安综合造价。 土石方工程计算表 金额单位：人民币元 序 号 费用项目 计算方法 费率 金额 一 直接费 1+2+3 12,222.35 1 直接工程费 1.1+1.2+1.3+1.4 11,128.56 1.1 人工费 4,022.76 1.2 材料费 6,862.82 1.3 施工机械使用费 242.98 1.4 未计价材料 2 措施费费率 1.1× 措施费费率 27.19% 1,093.79 2.1 其中：四项措施费费率 1.1× 四项措施费费率 15.42% 168.66 3 政策允许按实计算费用 3.1+3.2+3.3+3.4 0.00 3.1 人工费调整 3.2 材料费调整 3.3 按实计算费用 3.4 其他 二 间接费 4+5 2,589.05 4 规费 1.1× 规费费率 24.86% 1,000.06 5 企业管理费 1.1× 企业管理费费率 39.50% 1,588.99 三 施工利润 1.1× 施工利润费率 23.30% 937.30 四 税前工程造价 一+二+三 15,748.70 五 税金 四× 税率 3.41% 537.44 六 税后工程造价 四+五 16,286.14 七 劳动保险基金 六× 3% 3% 488.58 八 工程总造价 六+七 12,710.93 安装工程计算表 金额单位：人民币元 序号 费用项目 计算方法 费率 金额 一 直接费 1+2+3 6,596.29 1 直接工程费 1.1+1.2+1.3+1.4 5,494.10 1.1 人工费 6,464.45 1.2 材料费 -1,025.84 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 26 页 序号 费用项目 计算方法 费率 金额 1.3 施工机械使用费 55.49 1.4 未计价材料 2 措施费费率 1.1× 措施费费率 17.05% 1,102.19 2.1 其中：四项措施费费率 1.1× 四项措施费费率 10.25% 112.97 3 政策允许按实计算费用 3.1+3.2+3.3+3.4 0.00 3.1 人工费调整 3.2 材料费调整 3.3 按实计算费用 3.4 其他 二 间接费 4+5 3,471.41 4 规费 1.1× 规费费率 24.25% 1,567.63 5 企业管理费 1.1× 企业管理费费率 29.45% 1,903.78 三 施工利润 1.1× 施工利润费率 20.20% 1,305.82 四 税前工程造价 一+二+三 11,373.52 五 税金 四× 税率 3.41% 388.13 六 税后工程造价 四+五 11,761.65 七 劳动保险基金 六× 3% 3% 352.85 八 工程总造价 六+七 6,949.14 建安工程造价合计=土建工程+装饰工程+安装工程 = 19,660.07 元 (2) 工程建设前期费用和其他费用 序 号 费用名称 计算公式 费用标准(%) 取价依据 1 建设单位管理费 建安总造价× 费率 1.32% 财建[2002]394 号 2 勘察设计费 建安总造价× 费率 6.31% 计价格[2002]10 号 3 工程监理费 建安总造价× 费率 3.17% 发改价格[2007]670 号 4 工程招投标代理服务费 建安总造价× 费率 0.47% 计价格[2002]1980 号 4 可行性研究费 建安总造价× 费率 0.90% 计价格[1999]1283 号 6 环境影响评价费 建安总造价× 费率 0.42% 计价格[2002]125 号 7 合计 12.59% 前期及其他费用＝综合造价× 综合费率 ＝19,660.07× 12.59% ＝2,475.20 元 (3)资金成本 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 27 页 按照 2012 年 7 月 6 日执行的银行贷款利率，六个月至一年（含一 年）贷款利率 6.56%。 被评估单位的合理建设工期为一年。资金成本计算公式如下： 资金成本= （建安综合造价+前期及其他费用） × 合理建设工期× 贷款 基准利率× 1/2。则： 资金成本=(工程费用＋前期及其他费用）× 资金成本率× 1/2 =(19,660.07+2,475.20)× 6.56%× 1/2 =726.04 元。 (4)重置价值 重置价值＝综合造价+前期及其他费用+资金成本 ＝19,660.07+2,475.20+726.04 ＝22,900.00 元(取整) 3.成新率的确定 该车棚已使用 6 年，耐用年限为 30 年，目前使用良好。 成新率＝(耐用年限－已使用年限)/ 耐用年限× 100% ＝(30－6)/30× 100% ＝80%（取整） 4.评估值的确定 评估值＝22,900.00× 80% ＝18,320.00 元 （二）设备类资产评估技术说明 1、评估范围 纳入评估范围内的设备类固定资产账面原值 6,191,480.09 元，账面 净值为 1,472,520.21 元。包括厨房设备，办公用电脑、打印机、网络设 备，客房用家具，会议、舞台用设备，会议家具，餐厅家具，车辆等。 2、主要机器设备概况 机器设备共计 651 项，是企业经营的设备，包括：厨房设备，办公 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 28 页 用电脑、打印机、网络设备，客房用家具，会议、舞台用设备，会议家 具，餐厅家具等。其中：企业有 101 项设备已经损坏，不能使用，尚未 办理报废手续。 车辆共计 2 项，企业使用的 2 辆小客车，目前车辆正常行驶。 企业 2010 年后购置的设备中，有家具、电脑、液晶电视、空调等 共计 49 项计入当期成本费用，未体现在公司固定资产账上，本次评估 盘盈进入固定资产评估范围。设备目前正常使用。 3、相关会计政策 设备的账面原值主要由设备购置价、运费、安装费、相关税费等构 成。设备类资产的账面原值不含增值税进项税额。 4、核实的方法和结果 评估工作小组于 2013 年 7 月 8 日至 2013 年 7 月 15 日行了现场清查 核实。 (1)为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点及资 产评估明细表的内容，向企业有关部门及使用部门发放了《设备调查 表》，指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照 评估机构提供的”资产评估明细表”、 ”资产调查表”及其填写要求、资料清 单，细致准确的登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性 能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。以此作为评估的 参考资料。 (2)评估人员了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后仔细阅 读各类设备资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目 不明确，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项 等。 (3)现场实地勘察 首先，评估人员在全面熟悉设备类资产评估明细表的基础上，通过 查阅相关资料了解设备的购置日期，产地。 在全面熟悉设备类资产申报明细表及了解资产基本情况的基础上， 选取一定比例的资产进行现场清查，并做好现场清查记录。 (4)根据现场实地勘察结果，在资产相关管理人员的协助下，进一步 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 29 页 修正企业提供的评估明细表，以做到”表”、“实”相符。然后由企业盖章， 作为评估的依据。 (5)核实产权证明文件 对其他主要设备，通过查阅并复印购置合同和发票以确认其产权归 属。 5、评估方法 根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合 委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。 (1) 重置全价的确定 机器设备重置全价由设备购置费、安装工程费等二部分组成。 机器设备重置全价=设备购置费+运杂费+安装工程费 ① 设备购置费 国产机器设备主要依据《2013 中国机电产品报价手册》、向生产厂 家询价或从有关报价资料上查找现行市场价格，对于没有查询到设备 出厂价的参考最近购置的同类设备合同价格确定。 ② 运杂费 设备运杂费＝设备原价× 运杂费率＝设备原价×(铁路、水路运杂费 率＋公路运杂费率) 当地生产设备运杂费率为 0.2―0.5% (或按公里数估算) 国内外地生产设备铁路、水路和公路运杂费率按运输距离分段计 算：铁路、水路运杂费率 100km 为 1.5%，超过 100km 时每增加 100km 费 率增加 0.25％，不足 100km 时按 100km 计算；公路运杂费率 50km 为 1.06%,超过 50km 时每增加 50km 增加 0.5％，不足 50km 的按 50km 计算。 如订货合同中规定由供货商负责运输时(在购置价格中已含此部分 价格)，则不计运杂费。 具体计算公式为： 设备运杂费=设备购置费× 运杂费率 ③ 安装工程费 根据《机械工业建设项目概算办法及各项概算指标》第四篇《国内 设备安装费概算指标》，计取安装工程费。 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 30 页 (2) 成新率的确定 通过对设备使用情况(工程环境、保养、外观、开机率、完好率的 现场考察，查阅必要的设备运行、事故、检修、性能考核等记录进行修 正后予以确定。 ① 对于通用机器设备 主要依据设备经济寿命年限、已使用年限，通过对设备使用状况、 技术状况的现场勘察了解，确定其尚可使用年限，然后按以下公式确定 其综合成新率。 综合成新率＝尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)× 100% ② 对于电子设备、空调设备等小型设备，主要依据其经济寿命 年限来确定其综合成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环境、设 备的运行状况等来确定其综合成新率。 ③ 对于车辆，依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶 里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定成新率，然后结合现场勘察 情况进行调整，其公式为： 使用年限成新率＝( 规定使用年限－已使用年限) ／规定使用年 限)× 100% 行驶里程成新率＝(规定行驶里程－已行驶里程) ／规定行驶里程 × 100% 综合成新率 = 理论成新率× 调整系数 (3) 评估值的确定 设备评估值=设备重置全价× 综合成新率 对早期生产的或超过经济寿命年限的，目前已无同类型号新产品销 售的车辆、电子设备则参照近期二手市场行情确定评估值。 (4) 评估结果及价值比较变动原因分析 ①评估结果 纳入本次评估范围内设备类固定资产账面原值6,191,480.09元，账面 净值1,472,520.21元；评估原值5,269,790.00元，评估净值2,855,050.00元， 评估原值增值率-14.89 %，评估净值增值率93.89 %。 具体评估结果详见“固定资产评估汇总表”、“机器设备评估明细表”、 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 31 页 “车辆评估明细表”。 ②评估值与账面价值比较变动原因分析 1)机器设备评估原值减值，主要原因是该公司设备多数为家具、厨 房设备、电子设备近几年减价较多， 很多设备采用市场二手价格进行评 估，另外企业设备有很多报废设备，故评估原值减值；机器设备评估净 值增值，是由于企业有 2010 年后购置的设备购置后直接进入当期成本， 本次评估盘盈进入机器设备中评估， 而且企业折旧年限比设备经济寿命 年限短， 企业很多设备的账面值已经是残值，在用设备的成新率在资产 评估要求最低成新率为 15%，由于上述原因机器设备评估净值增值。 2)车辆评估原值减值是由于本次评估由于企业的车辆现在市场已经 没有销售的新车，采用二手车销售价格所致；企业会计折旧年限较短造 成净值增值。 (5)、典型案例 案例：天燃气锅炉(表 4-6-4 序号：36) 规格型号：WNS2-1.0-Q 生产厂家：武汉天元锅公司炉有限责任公司 购置日期：2006 年 1 1 月 启用日期：2006 年 11 月 账面原值：296,000.00 元 账面净值：110,753.35 元 1、设备概述 WNS 型燃气锅炉为卧式快装内燃三回程火管锅炉。采用偏置炉胆湿 背式结构，高温烟气依次冲刷第二及第三回程烟管，然后由后烟室经烟 囱排入大气。锅炉装有活动的前后烟箱盖，使锅炉检修方便。锅炉配置 技术性能良好燃烧器，采用了燃烧自动比例调节，给水自动调节，程序 启停，全自动运行等先进技术，并具有高低水位报警和极低水位、超高 汽压、熄火等自动保护功能。该型锅炉具有结构紧凑、安全可靠、操作 简便、安装迅速、污染少、噪音低、效率高等特点。 型号 WNS2-1.0-Y(Q) 项目 参数 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 32 页 额定热功率(MW) 2 额定工作压力（MPa） 1 出/回水温度（℃） 184 设计效率（%） 85%-92% 水容积（m3） 2.7 满水重量（t） 8（8.4） 耗电功率(KW) 17.7 电源（V） 380 适用燃料 轻油、天然气、重油、城市煤气、石油液化气 计算耗量： 136 轻油(kg/h) 164 天然气(m3/h) 140 重油(kg/h) 368 城市煤气(m3/h) 52 石油液化气(m3/h) 长× 宽× 高（mm） 5200× 2300 × 2400 安 进/出口阀口径 （mm） 65 装 排污阀口径（mm） 40 尺 安全阀口径（mm） 2× 50 寸 烟囱口径 ф（mm） 360 该燃气锅炉自2006年11月购买后，维护保养良好，目前运行良好 2、重置全价的确定 重置全价按其购置价确定。 经查阅企业近期购置合同， 市场调查及网上查询， 该燃气锅炉基准 日售价为298, 000.00元，武汉天元锅公司炉有限责任公司价款中包含运 费、安装调试费等。 3、成新率的确定 采用年限法确定其成新率。 该发电机经济使用年限为 20 年，启用日期为 2006 年 11 月,至评估 基准日,已运行 6.5 年，则： 成新率＝(1－实际已使用年限/经济使用年限)× 100% ＝(1－6.5/20)× 100% ＝67 % 4、评估值的确定 评估值＝重置全价× 成新率 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 33 页 ＝298,000.00× 67 % ＝199,660.00 (元) 案例二：雪弗兰轿车(表4-6-5序号：1) 生产厂家：上海通用公司 车辆牌号：宁B12005 车辆型号：SGM7202SE AT 行驶里程：205000 km 购置日期：2007年3月 启用日期：2007年3月 账面原值：154,300.00元 账面净值：62,620.09元 主要技术参数： 排量（升） 1.8L 变速器型式 6档 手自一体 百公里等速油耗 6.2L(90km/h) 加速时间(0―100 km/h) 12.2s 驱动方式 前轮驱动 整备质量 1465kg 满载质量 1881kg 最高车速 185km/h 车身型式 三厢 天窗型式 单天窗 长 4808mm 宽 1807mm 高 1450mm 轴距 2700mm 前轮距 1550mm 后轮距 1535mm 燃油箱容积 63L 燃料类型 汽油 93号(北京92号) 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 34 页 发动机型号 2H0 排量 1796mL 最大功率―功率值 105kW 最大功率―转速 6200r/min(rpm) 最大扭矩―扭矩值 175Nm 最大扭矩―转速 4000r/min(rpm) 气缸排列型式 L型 1．车辆概况： 该车辆为国产雪弗兰4门5座轿车，至评估基准日止，现已运行6.3 年，行驶20.5万公里，末发生过交通事故，也末进行过大修。评估人员 经现场观察及向车管人员了解后认为：由于该车辆行驶年限及里程不 长，车主单位又重视维护、保养、强化驾驶人员安全教育，使之各系统 均处于良好的工作状态,各项性能均可达到原设计要求，机件完整，车况 较好，运行正常，可满足使用需要。 2．重置全价的确定 2.1取价依据： (1)中华人民共和国车辆购置税暂行条例。 (2)石嘴山市人民政府办公厅及石嘴山市交通局等有关文件。 2.2车辆购置价 查询2013年6月新浪汽车网及银川地区近期汽车市场价格信息，现 确定本车辆评估基准日购置价（含税）：135, 000.00元 2.3车辆购置税 车辆购置税=车辆购置价/1.17×10%=135,000/1.17×10%=11538.46元 2.4新车牌照工本费 新车牌照工本费：300元 2.5重置全价 重置全价=车辆购置价+车辆购置税+新车牌照工本费 =135,000.00+11,538.46+300=146,800元 3．成新率的确定 根据《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 35 页 境保护部令2012年第12号） 中的规定，该车辆属于非营业性车辆,其使用 年限及行驶里程均在国家规定的范围内。 3.1年限成新率 该车辆经济寿命年限为15年(180个月)，现已使用73个月)。 年限成新率=（1-使用年限/可使用年限）×100% =（1-73/180）×100% =58 %（取整） 3.2行驶里程成新率 该车辆设计行驶里程50万公里，现已行驶20.5万公里。 行驶里程成新率=（1-行使里程/可行使里程）×100% =（1-20.5/50）×100% =59% （取整） 3.3理论成新率 综合上述，孰低确定理论成新率为58 % 3.4现场勘察情况 评估人员对该车辆进行现场勘察，其结果如下： (1)主传动机构及底盘：发动机性能良好，启动、加速平稳，无异 音，温度正常；各档变速轻便、准确、可靠，无撞击声；前后桥无渗漏， 底盘无变形。 (2)主控系统：方向机总成灵活，仪表显示准确。 (3)制动性能：制动装置可靠，制动距离符合要求，刹车轨迹左右一 致。 (4)润滑与环保：润滑油（脂）呈淡黄色、洁净，各转动处润滑正常； 发动机燃烧充分，尾气排放合格。 (5)外观：金属漆光亮，门窗洁净；大排灯、尾灯明亮、无损坏；铝 轮辋光亮，螺母无松动，轮胎磨损正常；机舱装饰良好。 评估人员经现场勘察后认为：该车辆实际使用状况较好，现场勘察 情况与理论成新率相似，故不对于理论成新率进行修正。 3.5车辆成新率 综上所述，确定车辆成新率为58 % 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 36 页 4．评估值的确定 奥迪轿车评估值=重置全价×车辆成新率 =146,800× 58 % = 85,144.00元 三、无形资产评估技术说明 A、土地使用权评估技术说明 (一)评估范围 本次委估评估土地为宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司使用的 坐落于石嘴山市朝阳西街以北、裕民北路以东的一宗出让土地，宗地土 地使用权类型为出让，宗地面积为 16331.88 平方米，用途为商业服务业， 土地剩余使用年期 29.66 年。 (二)土地使用权概况 1.土地登记状况 土地使用权人宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司于 2005 年 3 月 31 日办理了该宗地土地使用权证。宗地登记状况具体如下： 国有土地使用证号：石国用（2005）第 1474 号 估价期日土地使用者：宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司 宗地位置：朝阳西街以北、裕民北路以东 地号：1/16/1 图号：无 登记用途：商业服务业 使用权类型：出让 终止日期：2043 年 2 月 27 日 土地面积：16331.88 平方米 四至：东至石嘴山市市委，南至朝阳街，西至裕民路，北至巷道 土地级别：商业一级 待估宗地的登记状况等详见表 3-1《土地登记状况一览表》。 表 3-1 土地登记状况一览表 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 37 页 序 号 宗地 名称 估价期日土地 使用者 土地产权 证号 宗地位置 土地面 积（m2） 土地 用途 土地使用 权类型 终止日期 发证日期 1 青山 宾馆 宁夏石嘴山市 青山宾馆有限 责任公司 石国用 （2005） 第 1474 号 朝阳西街以 北、裕民北 路以东 16331.88 平方米 商业服 务业 出让 2043 年 2 月 27 日 2003-3-3 2.土地权利状况 待估宗地土地所有权属于国家， 宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公 司取得该宗地土地使用权，土地使用权证核发日期为 2005 年 3 月 31 日。 土地使用权类型为出让，登记用途为商业服务业，面积为 16331.88 平方 米，土地使用权终止日期为 2043 年 2 月 27 日，至估价基准日剩余年期 为 29.66 年。 至评估基准日，待估宗地无他项权利设定。 3.土地利用状况 待估宗地面积为 16331.88 平方米，地上建筑物共计 15 处，总建筑 面积 13,632.75 平方米，其中 12 处有房产证；3#楼（宴宾楼- 西楼）因历 史原因，未办理房产证；2 处扩建工程无证。地上临时建筑物彩钢房 3 处，面积约 21 平方米，另有围墙等构筑物。该宗地建筑物多建于上世 纪八、九十年代，以砖混结构为主，部分建筑物后经装修改造，当前使 用状况良好。建筑物情况详见表 3-2《建筑物状况表》。 该宗地上 3#楼建筑面积 3516.21 平方米，无房屋产权证。根据委托 方说明，该房屋为合法合规建造，在办理房产证时“漏办”，导致该房屋 于估价基准日无证。本次评估以委托方关于 3#楼的陈述真实为前提，在 宗地容积率测算时，根据合法性原则，按 1-13 号建筑物建筑面积合计 13288.35 平方米计算宗地容积率为 0.81。 表 3-2 建筑物状况表 序 号 权证编号 建筑物名 称 建筑面积 （�O） 结构 檐高 (m) 层高 (m) 总层 数 建成 年月 耐用 年限 已使 用年 限 1 石房权证大虎口 字第 068708 号 1#楼 4,631.87 砖混 12.89 3.2 4 1980-2-28 50 33.34 2 前门卫室 33.98 砖混 4 3.8 1 1998-2-28 50 15.33 3 石房权证大虎口 字第 100493 号 2#楼 2,367.68 砖混 13.2 3.3 4 1986-2-28 50 27.33 4 青苑餐厅 272.32 砖木 1 1996-2-28 40 17.34 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 38 页 5 无证 3#楼 3,516.21 框架 16.85 3.26 4 1998-2-28 60 15.33 6 石房权证大虎口 字第 068706 号 单身宿舍 793.88 砖混 6.2 2 2 1987-2-28 50 26.34 7 石房权证大虎口 字第 068707 号 伊斯兰厅 589.84 砖混 4 3.8 1 1999-2-28 50 14.34 8 宴会厅 121.38 砖混 4 4 1 1980-2-28 50 33.34 9 多功能厅 286.77 砖混 4.2 3.95 1 1980-2-28 50 33.34 10 餐厅楼 82.58 砖木 8 3.36 2 1986-2-28 40 27.33 11 修理间 222.14 砖混 6 2.8 2 1995-2-28 50 18.34 12 石房权证大虎口 字第 068709 号 4 吨锅炉房 326.23 砖混 4.7 4.5 2 1995-2-28 50 18.34 13 后门卫房 43.47 砖混 4 3.8 1 1995-2-28 50 18.34 14 无证 宴会厅扩建 工程 204.91 砖混 4 4 1 1980-2-28 50 33.34 15 无证 汉民餐厅扩 建工程 139.49 砖混 4 3.8 1 2003-2-28 50 10.34 合 计 13,632.75 (三)土地价格影响因素分析 （1）一般因素 城市简介 石嘴山市为宁夏回族自治区地级市，位于宁夏回族自治区北部，黄 河西岸，东、南临银川市，北、西与内蒙古自治区相邻。现辖大武口区、 惠农区、平罗县两区一县，土地总面积 5309.5 平方公里，市政府所在地 为大武口区。2012 年国内生产总值约 410 亿元，号称“塞上煤城”，以生 产无烟煤而闻名。全市总人口约 74 万，有汉、回、蒙、满等 24 个民族， 回族人口约占总人口 20.3%。 地理环境 石嘴山市位居黄河中游上段、宁夏回族自治区北部，东西宽约 88.8 公里，南北长 119.5 平方公里，位于东经 105°58′～106°39′，北纬 38°21′～ 39°25′之间。海拔在 1090 米～3475.9 米之间，按地形地貌可分为贺兰山 山地、贺兰山东麓洪积扇冲积平原、黄河冲积平原和鄂尔多斯台地四种 类型，总体呈现西高东低。 地处温带大陆性气候，全年日照充足，降水量集中，蒸发强烈，空 气干燥，温差较大，无霜期短。年平均降水量较少，在 167.5 毫米～188.8 毫米，蒸发量在 1708.7～2512.6 毫米，是降水量的 10～14 倍，处于干旱 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 39 页 半干旱地区，夏热短促，冬寒漫长，年平均气温 8.4℃～9.9℃，最低气 温在-19.4℃～-23.2℃。 城市资源 石嘴山市矿产资源丰富，煤炭探明储量 25 亿吨，其中被国际上誉 为“煤中之王”的无烟煤――太西煤储量达 5.6 亿吨，硅石探明储量 42 亿吨； 电力资源丰富，总装机容量达 319 万千瓦，人均发电量居全国地市第一； 交通便捷，距银川河东机场 100 公里，包兰铁路、京藏高速、 石银高速、 109、110 国道、滨河大道等交通干道贯穿全境，被列为全国 179 个国家 公路运输枢纽城市之一；后备耕地充足，现有耕地 115 万亩，农业人口 人均占有 4.05 亩；全市有林地面积 36200 公顷，森林覆盖率过到 8.1%。 旅游资源丰富，有贺兰山、沙湖、古长城遗址等，2013 年 1 月，石嘴山 被人民网评选为“首批中国文化旅游示范基地”。 经济条件 石嘴山 1960 年设市，下辖大武口区、惠农区和平罗县，总面积 5310 平方公里，总人口约 74 万，城镇人口 70%。2012 年，全市实现地区生 产总值约 410 亿元，增长 12.1%；固定资产投资 381 亿元，增长 27%；地 方公共财政预算收入 29.9 亿元，增长 16.6%；城镇居民人均可支配收入 20294 元，农民人均纯收入 7967 元，分别增长 13.1%和 14.1%。石嘴山市 正从典型的煤炭工业城市转型为新型工业城市。 房地产状况 2012 年，商品房新开工面积 291.1 万平方米，比上年增长 14.7%，拉 动全市商品房累计施工面积达到 763.8 万平方米，比上年增长 28.7%。全 年完成商品房开发投资 48.5 亿元，比上年增长 4.5%，虽然增幅由 2011 年的 29.9%减缓至 4.5%，但仍保持了上年的开发投资规模和稳定的增长 态势。全年竣工住宅 7865 套，竣工面积 8.1 万平方米，分别比上年增长 10.7%和 11.9%。全年住宅现房销售面积 36.6 万平方米，销售额 9.2 亿元， 比上年增长 17.9%和 34.6%。住宅期房销售面积 54.8 万平方米，销售额 16.8 亿元，比上年下降 19.0%和 13.8%。由以上数据可以看出，受国家宏 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 40 页 观调控政策的影响，全市商品房销售卖方转为买方市场，带动销售方式 的变化，去年以前火爆的期房销售大幅度下降，现房销售增长，呈现明 显的两极分化。 （2）区域因素 估价对象位于石嘴山市大武口区 石嘴山市为宁夏回族自治区地级市，下辖二区一县，其中大武口 区为石嘴山市主城区，市政府驻地。石嘴山市市区人口 46 万人，城区 面积 75 平方公里，非农业人口占全市人口的 58.2%。 2013 年 1-５月份，全市规模以上工业完成增加值 79.71 亿元，增长 10.7%，其中大武口完成增加值 34.78 亿元，增长 7.5%；全市完成固定资 产投资 87.88 亿元，投资规模同比增加 29.65 亿元，增长 17.1%，其中大 武口区完成 29.73 亿元，同比增长 16.7％；全市实现社会消费品零售总 额 32.26 亿元，同比增长 9.3%，预计服务业实现增加值 37.5 亿元，同比 增长 5%，其中大武口区完成 14.78 亿元，同比增长 9.2％，构成服务业 的六大行业，除批发零售业外，其他行业均呈现增长趋缓态势。大武口 区主要经济指标均列石嘴山市首位，大部分指标占全市经济总量的近一 半左右，经济区位优势明显。 估价对象区域基础设施水平达到“七通”，区域具有较便捷的交通道 路体系，完善的供水、排水管网，供电、通讯、燃气、供暖统一由市政 规划建设，设施设备齐备， （3）个别因素 待估宗地位于石嘴山主城区大武口区朝阳西街北、裕民北路以东， 距离市中心不足一公里，位于石嘴山主要商业区域。宗地形状规则，临 城市主干道，开发程度达到宗地红线外“七通”（通路、通电、通讯、通 上水、通下水、通气、通暖），红线内场地平整。 (四)地价定义 本次评估的出让土地使用权价格是指在评估基准日2013年6月30日， 满足正常市场及设定条件下，估价对象出让土地使用权公开市场价格。 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 41 页 待估宗地具体设定条件如下： (1)估价基准日：2013年6月30日； (2)估价目的：股权收购涉及的土地使用权市场价值； (3)土地使用权类型：国有出让土地使用权； (4)用途设定：估价对象登记用途为商业服务业，属于商服用地，实 际用途为住宿餐饮用地，根据合法性原则，此次估价待估宗地设定用途 为商服用地。 (5)年期设定：估价对象于 2005 年 3 月取得该宗地国有出让土地使 用权证，证载使用年限至 2043 年 2 月 27 日，至评估基准日，剩余使用 年期为 29.66 年，根据此次评估目的，设定土地使用权年期为剩余使用 年期 29.66 年； (6)开发程度设定：估价对象宗地外开发程度均指宗地红线外的基础 设施开发程度和宗地内地面平整状况，本次评估设定开发程度为估价对 象宗地外“七通” （通路、通电、通讯、供水、排水、供气、供暖），宗地 红线内场地平整； (7)土地利用条件：待估宗地无明确规划利用条件，根据估价师现场 勘查，于估价基准日，地上建筑物共计 15 处，总建筑面积 13,632.75 平 方米，根据合法性原则，宗地容积率设定为 0.81。 综上所述，本报告评估的土地使用权价格是在上述设定用途、土 地使用年限等条件下于评估基准日的出让土地使用权市场价格。 (五)核实过程 1.核查资料 根据资产评估的原则和程序，首先指导和帮助委托方填写“土地使 用权清查评估明细表”， 根据委托方的评估资料，进行土地面积、土地开 发、土地基础设施情况、土地使用权利状况等情况的核实。 2.现场勘查 对照有关资料及“ 土地使用权清查评估明细表” 对待估宗地进行查 勘，与有关人员座谈，了解宗地位置、土地四至、投资环境、配套设 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 42 页 施及开发程度，作了详细的现场勘察记录。 3.社会及市场调查 就本次评估涉及到的评估对象，评估人员进行广泛的有针对性的 市场调查，并搜集了当地政府公布的基准地价有关资料，取得土地评 估的计价依据。 (六) 评估原则 本次评估过程中遵循的主要原则有： 1.遵循替代原则，是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相 同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具 有替代性质的土地正常价格。 2.遵循最有效利用原则，是指土地估价应以估价对象的最有效利用 为前提估价判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、 法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。 3.遵循供需原则，是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依 据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。 4.遵循贡献原则，是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作 用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。 5.遵循变动原则，是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价 格的变动规律，准确地评估价格。 (七)评估方法 1.评估方法的选取 根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)，通行的估价方法 有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正 法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产 市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估 价方法。考虑到待估宗地的具体情况、用地性质及评估目的，结合估价 师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 43 页 本次评估，待估宗地为商服用地，适宜的评估方法有市场比较法、 基准地价系数修正法和收益还原法。由于与估价对象类似规模的房地产 交易、出租案例较少，较难准确把握估价对象收益水平，因此不适合采 用收益还原法进行评估测算； 估价对象所在区域有少量交易案例可供参 考，参考性一般，因此没有采用市场比较法进行评估； 石嘴山市于 2012 年底公布实施了新基准地价， 更新后的基准地价及土地级别范围于 2012 年 12 月 31 日起实施，在新基准地价发布后，以招标拍卖挂牌方式出让 国有土地使用权的出让价格以及国有资产处置涉及的土地价格，参照 更新后的土地级别及基准地价确定。因此，本次评估采用基准地价系数 修正法进行评估； 综上，本次采用基准地价系数修正法对待估宗地进行评估测算。 2.评估方法介绍 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表 等评估成果,按照替代原则,对待估宗地的区域条件和个别条件等与其所 处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基 准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价基准日价格的方法。 公式：Vi=V× （1±∑K）×ΠS×K1×K2×K3± M 其中: Vi ― 待估宗地地价 V ― 待估宗地对应的基准地价 ∑K ― 待估宗地所有地价区域影响因素修正值之和 ΠS ― 待估宗地个别因素修正系数的乘积 K1 ― 期日修正系数 K2 ― 年期修正系数 K3 ― 容积率修正系数 M ― 待估宗地市政基础设施配套程度修正值 3.评估过程 基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 44 页 等评估成果,按照替代原则,对待估宗地的区域条件和个别条件等与其所 处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基 准地价进行修正，进而测算待估宗地在估价基准日价格的方法。 估价对象位于石嘴山市，即原金阳新区，根据《宁夏回族自治区人 民政府关于石嘴山市大武口城区和惠农城区土地级别与基准地价更新 成果的批复》（宁政函〔2012〕57 号），其基准地价内涵为估价基准日为 2010 年 12 月 1 日，商服用地：土地使用年限为 40 年，容积率为 2.0，市 政基础设施配套程度“六通一平” （通上水、通下水、通电、通路、通讯、 通暖和土地平整）。 商服用地修正体系见表 3-3、3-4: 表 3-3 商业用地影响因素说明表 因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣 繁华程 度 距市级商服中 心距离 <500 500--1000 1000--2000 2000--3000 >3000 交通条 件 临街道路状况 生活型主干 道 生活型次干道 交通型主干道 次干道 小巷 临公交线路状 况 >5 条 4 条 3--2 1 <1 基础公 用设施 状况 供水状况 设施完善供 水保证率高 设施完善供水 保证率较高 设施完善可使 用 设施不完善影 响使用 无城市供水 设施保证率 低 排水状况 设施完善排 水保证率高 设施完善排水 保证率较高 设施完善可使 用 设施不完善影 响使用 无城市排水 设施保证率 低 供气状况 设施完善供 气保证率高 设施完善供气 保证率较高 设施完善可使 用 设施不完善影 响使用 无城市供气 设施保证率 低 供热状况 接大型城市 供热设施 采用区域集中 供暖 自建锅炉取暖 采用小型茶浴 炉取暖 无供暖设施 大气污染 无污染 基本无污染 轻微污染 污染较重 严重污染 城市规 划 用地规划状况 规划商业中 心区 规划商业区 规划住宅区 规划商住混合 区 规划工业区 表 3-4 商业用地影响因素修正系数表 因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣 繁华程度 距市级商服中心距离 0.0455 0.0228 0.0000 -0.0152 -0.0304 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 45 页 距区级商服中心距离 0.0207 0.0103 0.0000 -0.0069 -0.0138 距小区级商服中心距离 0.0108 0.0054 0.0000 -0.0036 -0.0072 距街区级商服中心距离 0.0058 0.0029 0.0000 -0.0019 -0.0039 交通条件 临街道路状况 0.0136 0.0068 0.0000 -0.0045 -0.0090 临公交线路状况 0.0087 0.0044 0.0000 -0.0029 -0.0058 基础公用设施状况 供水状况 0.0104 0.0052 0.0000 -0.0035 -0.0070 排水状况 0.0098 0.0049 0.0000 -0.0033 -0.0065 供气状况 0.0092 0.0046 0.0000 -0.0031 -0.0061 供热状况 0.0066 0.0033 0.0000 -0.0022 -0.0044 大气污染 0.0150 0.0075 0.0000 -0.0050 -0.0100 城市规划 用地规划状况 0.0250 0.0125 0.0000 -0.0083 -0.0166 根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数 修正法评估宗地地价的计算公式为： 公式：Pi=P× （1±∑K）×ΠS×K1×K2×K3± M 其中: Pi ― 待估宗地地价 P ― 待估宗地对应的基准地价 ∑K ― 待估宗地所有地价区域影响因素修正值之和 ΠS ― 待估宗地个别因素修正系数的乘积 K1 ― 期日修正系数 K2 ― 年期修正系数 K3 ― 容积率修正系数 M ― 待估宗地市政基础设施配套程度修正值 具体测算思路是： 1、根据待估宗地的具体位置及当地城区土地级别图，确定待估宗 地所在土地级别和基准地价； 2、具体说明本次评估所采用的基准地价内涵及其测算公式； 3、结合待估宗地所在区域近几年的土地市场情况，确定期日修正 系数； 4、根据待估宗地的实际情况以及基准地价修正体系，确定区域及 个别因素修正值； 5、确定开发程度修正值； 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 46 页 6、确定土地使用年期修正系数； 7、根据基准地价内涵规定的公式，计算基准地价系数修正法测算 结果。 详细计算过程如下： 1、确定估价对象土地级别基准地价（P 值） 待估宗地位于朝阳西路以北、裕民北路以东，证载用途为商业服务 业，设定用途为商服用地。参照商服用地基准地价评估待估宗地价格。 估价对象处于《大武口城区和惠农城区土地级别与基准地价更新成 果》基准地价商服用地一级地范围内，大武口区一级商服用地基准地价 为 2063 元/平方米。 2、确定区域因素修正系数(∑K 值) 根据基准地价修正体系，对照待估宗地的区域因素及个别因素条 件，确定区域因素和个别因素修正值。 表 3-5 区域因素修正系数表 因素 因子 优劣指标 等级 修正系数 繁华程度 距市级商服中心距离 500-1000 较优 0.0228 交通条件 临街道路状况 生活型主干道 优 0.0136 临公交线路状况 2-3 条 一般 0 基础公用设施状 况 供水状况 设施完善供水保证率高 优 0.0104 排水状况 设施完善排水保证率高 优 0.0098 供气状况 设施完善供气保证率高 优 0.0092 供热状况 区域集中供暖 较优 0.0033 大气污染 轻微污染 一般 0 城市规划 用地规划状况 规划商业区 较优 0.0125 ∑K 0.0816 3、确定个别因素修正系数(ΠS 值) A、宗地面积状况修正系数 表 3-6 面积状况修正系数表 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 47 页 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 指标标准说 明 面积适中，对土 地利用极为有 利 面积对土地 利用较为有 利 面积对土地利 用无不良影响 面积较小，对土 地利用有一定 影响 面积过小，对土地 利用产生严重的影 响 修正系数 1.02 1.01 1 0.99 0.95 B、宗地形状修正系数 表 3-7 形状修正系数表 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 指标标准说 明 形状规则，对土 地利用极为有 利 形状对土地 利用较为有 利 形状对土地 利用无不良 影响 形状不规则，对土 地利用有一定影响 形状较差，对土地 利用产生严重的影 响 修正系数 1.02 1.01 1 0.98 0.92 C、个别因素修正系数 表 3-8 个别因素修正系数表 说明 优劣 系数 面积修正 面积对土地利用较为有利 较优 1.01 形状修正 形状对土地利用较为有利 较优 1.01 ΠS 1.0201 4、确定期日修正系数（K1 值） 本次评估采用的 《大武口城区和惠农城区土地级别与基准地价更新 成果》基准地价基准日为 2010 年 12 月 1 日，与估价基准日不一致，故 需对估价对象作期日修正。 估价师调查了石嘴山市大武口的近三年商服交易案例，发现与估价 对象同处于核心城区的交易案例较少，主要为城区外围交易案例，通过 统计分析，城区外围宗地平均年增长约 2.5%；同时，石嘴山市距离银川 市仅 70 公里，地价水平受银川市影响较大，估价师通过搜集有关资料， 银川市商服用地年均增长约在 8%左右。 根据以上统计分析，估价师认为，估价对象位于石嘴山市核心城区， 区位优势明显，地价变动幅度高于城区外围地价水平；同时，石嘴山市 距离银川市较近，多年发展形成了一定的经济协同发展效应，地价水平 具有一定的关联效应，地价变动水平略小于银川市。综合分析，估价对 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 48 页 象所在区域平均年增长率约为 5%。 根据以上分析，基准地价内涵基准日距估价基准日约为 2.5 年，则 确定待估宗地期日修正系数为 100× （1+5%） 2.5 =1.1297。 5、确定土地使用权年期修正系数（K2 值） 待估宗地设定用途为商服用地，设定年期为 29.66 年，与商服用地 基准地价土地使用年期不一致，故需进行土地使用年期修正。 Y= [1-(1/(1+r) m )] [1-(1/(1+r) n )] 公式中： Y――- 待估宗地的土地使用年期修正系数 r－－－土地还原率(土地还原率) m－－－待估宗地设定使用年限（29.66 年） n－－－基准地价设定土地使用年期（40 年） 其中土地还原利率按安全利率加风险调整值计算，同期一年期存款 利率为 3%，根据对石嘴山市经济发展分析，投资风险水平一般，风险 调整值约在 3% -5%，本次取平均值 4%，则确定还原利率为 7%。 根据上述分析，待估宗地年期修正系数为 0.9275。 6、确定容积率修正系数（K3 值） 本次评估待估宗地设定容积率为 0.81，与基准地价内涵容积率不一 致，需要进行容积率修正。根据容积率修正系数表，容积率修正系数为 0.950。 3-9 容积率修正系数表 容积率 ＜1 1 1.5 2 2.5 修正系数 0.950 0.950 0.969 1.000 1.041 容积率 3 3.5 4 4.5 ＞4.5 修正系数 1.094 1.157 1.231 1.317 1.317 7、确定开发程度修正值（M 值） 待估宗地设定开发程度为宗地红线外“七通” （ 即通路、通电、通讯、 供水、排水、供气、供热）及宗地红线内“场地平整”,与基准地价中内涵 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 49 页 “六通一平”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通暖和土地平整） 不一致，需要进行开发程度修正。根据土地开发程度所需费用，其修正 值为+10 元/平方米。 8、计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价 根据公式: Pi =P× （1±∑K）×ΠS×K1×K2×K3±M =2063× （1+0.0816）× 1.0201× 1.1297× 0.9275× 0.950+10 =2276（元/平方米） 表 3-10 估价对象出让土地使用权价格估价结果确定表 单位：元/平方米 宗地名称 面积 (平方米) 单位面积地价 土地总价（万元） 青山宾馆 16331.88 2276 3717.14 9. 增值原因分析： 本次申报评估的土地使用权共 1 宗，账面值 8,962,151.97 元，评估值 为 37,171,400.00 元，增值额 28,209,248.03 元，增值率 314.76 %。增值原因 分析：因土地出让价格上涨所致。 II、无形资产-其他无形资产 其他无形资产账面值为 209,966.67 元，为计算机软件。评估人员查阅 了相关财务凭证及相关资料，账实相符。经向企业了解，该 4 种计算机 软件分别为用友财务软件、餐饮管理软件、酒店管理软件，和企业目前 自用的财务管控软件，经查阅合同和市场询价，故以合同价和市场查询 的价值作为评估值。 其他无形资产评估值为 243,250.00 元。 案例：财务管控软件(表 4-12-3 序号：4) 该财务管控软件为英力特集团公司为统一进行财务管理购置的财务 软件的一个用户端，根据该软件的协议，该软件的价款中包括：软件的 安装，使用人员的培训，软件的维护和升级等业务。该软件为英力特集 团公司 2013 年 4 月购置，统一安装，由青山宾馆应承担的用户端费用 为 200,000 元。由于该软件为公司近期购置，经 3 个月使用来看，运行 良好，以集团公司授权使用的价款 200,000 元确定为该软件一个用户端 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 50 页 的价值。 四、 递延所得税资产评估技术说明 评估基准日递延所得税资产账面价值 14,922.18 元。核算内容为被评 估单位确认的应纳税暂时性差异产生的所得税资产。具体为坏账准备。 评估人员调查了解了递延所得税资产发生的原因，查阅了确认递延 所得税资产的相关会计规定，核实了评估基准日确认递延所得税资产的 记账凭证。递延所得税资产以应收账款-坏账准备递延所得税的作为评估 值。 递延所得税资产评估值为 14,886.11 元。 五、负债评估技术说明 (一)评估范围 评估范围内的负债为流动负债，流动负债包括应付账款、 预收账款、 应付职工薪酬、应交税费、其他应付款。 上述负债评估基准日账面价值如下表所示： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 短期借款 - 交易性金融负债 - 应付票据 - 应付账款 1,654,559.28 预收账款 386,129.00 应付职工薪酬 29,697.01 应交税费 152,433.99 应付利息 - 应付股利 - 其他应付款 6,815,195.58 一年内到期的非流动负债 - 其他流动负债 - 流动负债合计 9,038,014.86 (二)核实过程 1.核对账目：根据被评估单位提供的流动负债评估申报明细表，首 先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评 估单位的流动负债明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后按照 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 51 页 重要性原则，对大额流动负债核对了原始记账凭证等。 2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动负债的典型 特征收集了评估基准日的采购合同与发票、完税证明，以及部分记账凭 证等评估相关资料。 3.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员调查了解了负担的税 种、税率与纳税制度情况；建筑工程付款等情况等。 (三)评估方法 1、应付账款 评估基准日应付账款账面价值 1,654,559.28 元。核算内容为被评估 单位经营活动应支付的款项。具体包括：应付宁东恒德物业公司货款， 应付远光软件股份有限公司软件款、 应付宁夏亚正卓越冷链食品有限公 司的海鲜款等。 评估人员向被评估单位调查了解了材料采购模式及商业信用情况， 按照重要性原则，并对相应的合同进行了抽查。应付账款以核实无误后 的账面价值作为评估值。 应付账款评估值为 1,654,559.28 元。 2、预收账款 评估基准日预收账款账面价值 386,129.00 元。核算内容为企业预收 客户的预收餐费、预收 VIP 储值卡等。 评估人员向被评估单位调查了解了预收账款形成的原因，并对相应 的合同进行了抽查。预收账款以核实无误后的账面价值作为评估值。 预收账款评估值为 386,129.00 元。 3、应付职工薪酬 应付职工薪酬账面值为 29,697.01 元。为工会经费、 职工教育经费等。 评估人员核实了应付职工薪酬的提取及使用情况。 应付职工薪酬评估值为 29,697.01 元。 4、应交税费 应交税费账面值为 152,433.99 元，主要为营业税、 城市维护建设税、 教育费附加、房产税、个人所得税、土地使用税等，通过对企业账簿、 纳税申报表的查证，证实企业税额计算的正确性，评估值以清查核实后 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 52 页 账面值确认。 应交税费评估值为 152,433.99 元。 5、其他应付款 其他应付款账面值为 6,815,195.58 元，主要为应付英力特化工股份 公司借款的利息，职工的保证金，热力公司的取暖费，各种押金、待收 款等。以清查核实后账面值作为评估值。 其他应付款评估值为 6,815,195.58 元。 (四)评估结果 流动负债评估结果及增减值情况如下表： 流动负债评估结果汇总表 金额单位:人民币元 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 短期借款 - - 交易性金融负债 - - 应付票据 - - 应付账款 1,654,559.28 1,654,559.28 预收账款 386,129.00 386,129.00 应付职工薪酬 29,697.01 29,697.01 应交税费 152,433.99 152,433.99 应付利息 - - 应付股利 - - 其他应付款 6,815,195.58 6,815,195.58 一年内到期的非流动负债 - - 其他流动负债 - - 流动负债合计 9,038,014.86 9,038,014.86 流动负债评估值 9,038,014.86 元，评估增值 0 元，增值率 0%。 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 53 页 第六章 收益法评估技术说明 一、评估对象 本次评估对象是宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司的股东全部 权益价值。 二、收益法的应用前提及选择的理由和依据 (一)收益法的定义和原理 企业价值评估中的收益法，是指将被评估企业预期收益资本化或折 现，以确定评估对象价值的评估思路。收益法是从企业未来获利能力的 角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基础之上。 (二)收益法的应用前提条件 1.被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量； 2.资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币衡 量； 3.被评估资产预期获利年限可以预测。 (三)收益法选择的理由和依据 经对被评估单位历史年度的经营情况进行了解，对会计报表和统计 数据进行分析，该单位的收益稳定且可预测，风险可以预测，收益期限 可以确定，故本次项目选择收益法进行评估。 三、收益法的假设条件 (一)一般假设 1.国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化， 本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不 可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。 2.针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营。 3.假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务。 4.除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规。 5.假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计 政策在重要方面基本一致。 6.有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 54 页 大变化。 7.无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影 响。 (二)特殊假设 1.假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告 时所采用的会计政策在重要方面保持一致。 2.假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础 上，经营范围、方式与目前保持一致。 3.在未来可预见的时间内按被评估单位提供给评估师的发展规划进 行，生产经营政策不做重大调整。 4.被评估公司的成本、费用控制能按相关计划实现。 5. 假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金流出 为平均流出。 6. 假设评估基准日后被评估单位的产品或服务保持目前的市场竞 争态势。 根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当 未来经济环境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不 同评估结论的责任。 四、企业经营、资产、财务分析 (一)被评估单位所在行业状况及发展前景、生产经营的历史情况、 面临的竞争情况及企业战略 1.经济发展状况 (1)我国宏观经济发展状况 根据国家统计局于 2013 年 2 月 22 日发布的《2012 年国民经济和社 会发展统计公报》数据显示，2012 年全年国内生产总值 519,322 亿元， 比上年增长 7.8%。其中，第一产业增加值 52,377 亿元，增长 4.5%；第二 产业增加值 235,319 亿元，增长 8.1%；第三产业增加值 231,626 亿元，增 长 8.1%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为 10.1%，第二产业增 加值比重为 45.3%，第三产业增加值比重为 44.6 %。 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 55 页 年末广义货币供应量（M2）余额为 97.4 万亿元，比上年末增长 13.8%； 狭义货币供应量（M1）余额为 30.9 万亿元，增长 6.5%；流通中现金（M0） 余额为 5.5 万亿元，增长 7.7%。 年末全部金融机构本外币各项存款余额 94.3 万亿元，比年初增加 11.6 万亿元，其中人民币各项存款余额 91.8 万亿元，增加 10.8 万亿元。 全部金融机构本外币各项贷款余额 67.3 万亿元，增加 9.1 万亿元，其中 人民币各项贷款余额 63.0 万亿元，增加 8.2 万亿元。全年社会融资规模 为 15.8 万亿元，按可比口径计算，比上年多 2.9 万亿元。 年末主要农村金融机构（农村信用社、农村合作银行、农村商业银 行）人民币贷款余额 78,320 亿元，比年初增加 11,544 亿元。全部金融机 构人民币消费贷款余额 104,357 亿元，增加 15,656 亿元。其中，个人短 期消费贷款余额 19,367 亿元，增加 5,826 亿元；个人中长期消费贷款余 额 84,990 亿元，增加 9,830 亿元。 据国家统计局人员分析，2012 年我国国内生产总值相比 2011 年虽 继续有所回落，但仍明显快于世界主要国家或地区，对世界经济增长的 贡献率继续上升。根据国际货币基金组织最新公布的预测数据， 2012 年 世界经济增速预计为 3.2%。其中美国为 2.3%，欧元区为-0.4%，日本为 2.0%。在新兴和发展中经济体中，俄罗斯为 3.6%，印度为 4.5%，巴西为 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 56 页 1.0%，南非为 2.3%。 2012 年，世界金融危机进入到第五个年头，世界经济复苏的基础依 旧脆弱，国内经济下行的压力持续存在。国际上，欧债危机仍然没有找 到稳定解决的有效办法，欧元区大部分国家增长动力疲弱；美国经济虽 有所好转，主要经济发展指标均好于预期，但失业率仍然居高不下，继 续复苏的动力仍显不足；日本经济尽管存在震后重建的推动和 2011 年 负增长基数较低的双重作用，但经济实际增长仅 1.9%，经济发展前景乐 观的理由不足；新兴市场国家的经济成长显著低于预期，相比 2011 的 相对快速增长， 2012 年新兴国家的经济增长动力普遍减弱。在如此复杂 的国际环境下，我国坚持以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式 为主线，按照稳中求进的工作总基调，及时加强和改善宏观调控，把稳 增长放在更加重要的位置，实现了国民经济运行缓中企稳、经济社会发 展稳中有进的总格局。 根据国家统计局于 2013 年 7 月份发布的 2013 年上半年经济数据显 示：上半年，面对错综复杂多变的国内外环境，党中央、国务院坚持稳 中求进的工作总基调，以提高经济增长质量和效益为中心，继续实施积 极的财政政策和稳健的货币政策，以改革促调整，以调整促发展，国民 经济运行总体平稳，稳中有进。初步核算，上半年国内生产总值 248,009 亿元，按可比价格计算，同比增长 7.6%。其中，一季度增长 7.7%，二季 度增长 7.5%。分产业看，第一产业增加值 18,622 亿元，增长 3.0%；第二 产业增加值 117,037 亿元，增长 7.6%；第三产业增加值 112,350 亿元，增 长 8.3%。从环比看，二季度国内生产总值增长 1.7%。 中国政府制定的中国“十二五” （2011 年至 2015 年）的年均经济增长 率预期目标拟定为 7％。 (2)宁夏自治区石嘴山市经济发展状况 根据宁夏石嘴山市统计局发布的《宁夏石嘴山市 2012 年国民经济 和社会发展统计公报》显示，初步核算，全市实现地区生产总值 409.21 亿元，按可比价格计算，增长 12.1%。其中，第一产业实现增加值 22.44 亿元，增长 4.9%；第二产业实现增加值 265.29 亿元，增长 14.3%；第三 产业实现增加值 121.48 亿元，增长 9.0%。按常住人口计算，人均 GDP 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 57 页 达到 55412 元。三次产业比例为 5.5：64.8：29.7，对经济增长的贡献率 分别为 2.3%、75.2%、22.5%。 2012 年地区生产总值及增长速度 指标 绝对值（亿元） 比上年增长（%） 地区生产总值 409.21 12.1 第一产业 22.44 4.9 第二产业 265.29 14.3 工业 228.85 14.2 建筑业 36.44 15.0 第三产业 121.48 9.0 交通运输、仓储和邮政业 25.26 8.6 批发和零售业 19.58 8.5 住宿和餐饮业 5.15 8.6 金融业 17.54 18.8 房地产业 9.91 4.9 营利性服务业 15.94 0.2 非营利性服务业 28.10 11.1 住宿业实现零售额 0.35 亿元，增长 16.7%；餐饮业实现零售额 16.18 亿元，增长 15.7%。 全年接待国内游客总人数 208.4 万人次，比上年增长 14.1%；实现旅 游收入 11.28 亿元，同比增长 19.5%；人均消费 541.2 元/次，同比增长 4.8%。 年末全市金融机构各项存款余额 487.77 亿元，同比增长 16.5%。其 中：个人存款 284.12 亿元，增长 22.0%。年末全市金融机构人民币贷款 余额 362.87 亿元，同比增长 12.6%。其中：短期货款 233.37 亿元，增长 32.6%；中长期货款 107.66 亿元，下降 14.9%。 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 58 页 全市城镇居民人均可支配收入 20294 元，比上年增长 13.2%；人均 消费性支出 13834 元，增长 6.4%；全市农民人均纯收入 7967 元，比上年 增长 14.2%；人均消费性支出 7222 元，增长 19.5%。 从上述经济指标看，2012 年石嘴山市经济运行总体平稳。 根据石嘴山市“十二五”规划制定的发展目标， “十二五”期间，预期地 区生产总值年均增长 13%。 2.行业发展现况和未来发展趋势 酒店，在中国出现的时间非常早，最初的形式为“亭驿”、 “客舍”和“客 栈”。鸦片战争后，随着西方文明的进入，我国酒店业渐渐脱离了古代的 形式，逐步显现出现代酒店的面貌。而回顾历史，在 1978 年以后中国 逐渐走向改革开放的道路，此时现代化酒店业才真正发展起来，特别是 进入 90 年代以后，中国酒店业进入飞速发展时期。 2008 年金融危机的爆发从金融界一路波及到实业界，酒店业作为与 金融实体关系最为密集的产业，影响在所难免。全球经济危机的影响蔓 延至亚太地区，酒店经营者在 2008 年下半年已开始感到经营压力。中 国在三方面入手，大力推进发展酒店餐饮行业，首先，大力发展大众化 餐饮。其次，重点关注和解决酒店行业的放心消费问题，严把食品原料 进货关。第三，积极推进节能环保工作，推动行业节能减排纵深发展。 各级政府高度重视酒店与餐饮业发展，多措并举扩大内需、鼓励消费。 2009 年，国际金融危机和甲型 H1N1 流感的打击，一度让高星级酒店的 出租率饱受打击，但随着一系列营销措施的出台，高星级酒店又呈现出 回暖的趋势；2009 年经济型酒店成资本“新贵”7 天酒店的上市、诸多经 济型酒店品牌的扩张在重塑着行业格局。 根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲 要》，至 2015 年，国内生产总值年均增长 7%，十二五规划中明确提出： 把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，至 2015 年服 务业增加值比重增加 4 个百分点达 47%。 3.历史的经营情况、面临的市场竞争 宁夏石嘴山市青山宾馆位于石嘴山市大武口区朝阳西街 81 号，界 于石嘴山市党委与石嘴山市政府之间，是集餐饮、住宿、购物、娱乐为 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 59 页 一体的多功能酒店。建筑风格独特典雅，亭台楼榭，湖光山色，绿树成 荫，环境清幽，是宁夏境内一流的园林式涉外宾馆。宾馆有豪华套房、 双人标准间、单人间等不同规格的客房十余种 100 余间，配套设施齐全。 中西餐饮楼宴宾楼设有中西式宴会厅、豪华包间、雅间 26 间，一楼大 厅、二楼、三楼雅间可同时接待 700 余人就餐，可提供湘菜、粤菜、杭 菜、宁夏地方菜等系列清真菜系。多功能厅、会议中心于 2009 年 9 月 22 日重新装修改造， 2009 年 11 月 26 日正式投入使用，能够满足各类音 视频会议要求，是举办各类中小型会议、商务洽谈、中西式酒会、餐舞 会的理想场所。大型停车场可同时提供机动车位 150 辆。此外，酒店还 设有商务中心、商品配送中心。主要收入包括宾馆客房收入、餐饮收入 以及会议场租、停车费收入等。 至 2012 年末，宁夏自治区全区共有旅游星级饭店 82 家。其中：五 星级酒店 1 家，四星级 25 家，三星级 45 家，二星级 11 家。 4.行业发展的有利和不利因素 有利因素： (1)明确的国民经济发展规划和有利的产业政策导向 根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲 要》，至 2015 年，国内生产总值年均增长 7%，十二五规划中明确提出： 把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，至 2015 年服 务业增加值比重增加 4 个百分点达 47%。 根据 2012 年 5 月发布的石嘴山市《“十二五”旅游规划》中对旅游产 业要素规划：（二）饭店业。饭店是旅游业的基础行业，是集住宿、餐 饮、娱乐和购物于一体的接待服务企业。以客源市场为导向，建设适度 超前于游客的饭店质量和数量。各饭店要明确功能定位，突出特色，同 时各饭店档次结构合理搭配，以适用不同层次游客需要。同时，大力发 展独具特色的农家乐餐饮。“十二五”末，全市星级饭店数量达到 20 家， 其中四星级饭店 3 家，三星级饭店 5 家，二星级饭店 11 家。同时，通 过积极招商，引进国内连锁酒店如家、速八等，以适应自驾游迅猛发展 的旅游趋势。 在这样的政策背景下，宾馆服务行业在为国民经济发展服务的同 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 60 页 时，自身也必将得到长足的发展。 不利因素： 2012 年 12 月 4 日，中央政治局会议审议通过了关于改进工作作风、 密切联系群众的八项规定。中共中央总书记习近平在会议上强调，政治 局委员到基层要简化接待。这场公务消费清风正在由政府吹向地方，并 悄然涌向经济领域。青山宾馆的主要收入来源于会议接待，为响应中央 厉行节约的号召， 2013 年上半年，各政府机关的会议已大大减少，宾馆 的收入大幅度较低。 (二)企业内部管理制度、人力资源、销售网络、管理层构成等经营 管理状况 公司对经营决策活动的管理严格按照国家相关法规、公司制度进 行，保证了经营决策活动的科学、合法、合规。公司为一人有限责任公 司，不设设股东会。出资人依法设立董事 3 人、监事 3 人，聘任总经理 及其他高级管理人员。在公司章程中明确了董事会、监事的职权，并按 章程规定的范围行事。 公司实行董事会下辖总经理负责制，房务部负责客房管理，餐饮部 负责餐饮， 财务部负责资金筹措和财务核算，企管部负责人员薪酬和经 营分析，营销部负责市场开发和维护。 (三)企业历史年度财务分析。 历史年度财务指标 项目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月 盈利能力情况： 净资产收益率(%) -3.39% -4.88% -1.11% -7.35% 总资产报酬率(%) -1.94% -2.86% 1.09% -4.68% 主营业务利润率(%) 17.15% 12.55% 16.86% 11.33% 成本费用利润率(%) -5245.34% -2964.97% -13704.18% -1047.87% 资产营运状况： 总资产周转率(次) 0.58 0.71 1.03 0.45 流动资产周转率(次) 3.22 5.06 6.55 2.88 应收账款周转率(次) 12.37 17.56 26.40 11.31 偿债能力状况： 资产负债率(%) 40.50% 38.61% 35.19% 36.29% 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 61 页 项目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月 已获利息倍数 0.00 0.00 0.00 0.00 流动比率 32.87% 38.70% 47.45% 40.57% 速动比率 28.25% 35.06% 42.88% 38.48% 发展能力状况： 销售增长率(%) 5.34% 16.32% 34.71% -58.79% 资本积累率(%) -3.33% -4.76% -1.10% -7.09% 总资产增长率(%) -3.89% -7.70% -6.32% -5.48% 1.盈利能力分析 从上述指标可以看出，主营利润水平较低，因为企业所从事的宾馆 餐饮服务业不属于高收益行业。净资产收益率、总资产报酬率、成本费 用利润率三个指标显示企业收益水平不佳，获利能力较低。 2.营运能力分析 从资产运营状态看，应收账款的周转较快，说明期末欠款金额较小， 回款较快。总资产周转率数据显示投资回报较慢，主要是因为获利能力 较小。 3.偿债能力分析 从资产负债率来看，企业的负债略低。流动比率、速动比率水平较 低，说明企业的变现能力较弱，短期偿债能力较弱。 4.发展能力分析 从销售增长率指标分析，近二年销售收入大幅增长，主要来源于其 他收入―工业园的物业管理收入，而2013年上半年收入下降，主要是餐 饮收入大幅度下降所致，总资产增长率指标呈负值， 说明企业要加强规 模扩张。 (四)经营性资产、非经营性资产、溢余资产分析 企业现金流量是营业活动产生的现金流量，不包含溢余资产和非经 营性资产所产生的现金流量。评估股东全部权益价值时，还必须考虑溢 余资产和非经营性资产的价值。 溢余资产是与被评估单位收益无直接关系的、超过被评估单位生产 经营所需的多余资产。非经营性资产是与被评估单位的生产经营活动无 直接关系的资产。 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 62 页 五、评估计算及分析过程 (一)收益模型的选取 此次评估选择采用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模型 进行收益法评估。该模型是先预测得到被评估单位的企业整体价值，然 后用企业整体价值减去有息债务价值得到股东全部权益价值。 1.基本公式介绍 股东全部权益价值＝企业整体价值－有息债务价值 企业整体价值＝经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价 值 2.企业整体价值 (1)经营性资产价值 经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后企 业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公 式如下： n n n 1 i i i r) (1 g) (r g) (1 F r) (1 F P 公式中：P：评估基准日的企业经营性资产价值； Fi：评估基准日后第 i 年预期的企业自由现金流量； Fn：预测期末年预期的企业自由现金流量； r：折现率； n：预测期； i：预测期第 i 年； g：永续期增长率。 公式中的企业自由现金流量计算公式如下： 企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-营运 资金增加额 公式中的折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下： D E D t) (1 K D E E K WACC d e 公式中：ke：权益资本成本； 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 63 页 kd：付息债务资本成本； E：权益的市场价值； D：付息债务的市场价值； t：所得税率。 其中的权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算公 式如下： c L f e r β MRP r K 公式中： rf：无风险收益率； MRP：市场风险溢价； βL：权益的系统风险系数； rc：企业特定风险调整系数。 (2)溢余资产价值 溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后企 业自由现金流量预测不涉及的资产。溢余资产单独分析和评估。 (3)非经营性资产、负债价值 非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估基准 日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。非经营性资产、负债 单独分析和评估。 3.有息债务价值 有息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。有息债 务以核实后的账面值作为评估值。 (二)收益年限的确定 1.收益期的确定 收益期限取决于企业现金流量的持续年数。被评估单位所从事的行 业在可预见的时间范围内不会消失，无特殊原因，被评估单位不会终止 经营。因此，本次评估采用持续经营假设，将收益期限确定为无限期。 2.预测期的确定 根据企业现金流量的稳定状况，将预测期分为两个阶段，不稳定的 详细预测期和稳定的永续预测期。此次评估取详细预测期为评估基准日 至 2017 年底，从 2018 年开始在 2017 年基础上永续经营，得到连续价值。 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 64 页 假设企业现金流量在年度内均匀流入，上述基本公式中的企业现金 流量现值计算公式进一步细化为： 5 . 4 5 5 1 5 . 0 ) 1 )( ( ) 1 ( ) 1 ( r g r g F r F P i i i 其中：P ――评估基准日的企业经营性资产价值 Fi――2013 年 6-12 月至 2017 年中第 i 年预期自由现金流量 F5――永续期预期自由现金流量 r ――折现率 i ――收益期计算年 g――永续期企业现金流量增长率 在详细的预测期之后，被评估单位从 2017 年开始已经达到稳定的 规模，此次评估假设其从 2018 年开始均维持 2017 年的规模，取永续期 企业现金流量增长率 g 为零。 (三)未来收益的确定 1.主营业务收入的预测 被评估单位主要从事宾馆、餐饮业服务。收入分为客房收入、餐饮 收入、其他收入。 (1)客房收入 客户收入包括住宿收入、总台(复印\电话费)、配送中心(客房小吧) 和其他(客户物品损坏\洗衣费)。 住宿收入在历史年度的经营指标情况如下： 项目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月 住宿收入 4,231,288.62 3,937,331.74 4,038,981.90 1,484,458.05 入住率 54% 53% 54% 45% 可供出租房间数(日） 119.00 119.00 120.00 120.00 实际年出租房间.天数 23,308.00 22,700.00 23,152.00 9,816.00 客房单价 173.95 173.45 174.45 151.23 年营业天数 365.00 357.00 358.00 181.00 从上表数据可以看出，历史年度的入住率不高，但较稳定，客房单 价变化不大。 2013 年上半年受市场形势影响，入住率下降，客房单价下 降，整体收入水平下降。青山宾馆主要是用于公务接待，故受影响较大。 考虑政策的持续性、宾馆的环境以及软硬件服务等综合条件，未来年度 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 65 页 在评估基准日的客房数量、入住率、客房单价的基础上进行预测且保持 稳定。 总台(复印\电话费)、配送中心(客房小吧)和其他(客户物品损坏\洗衣 费)三类收入金额较小，未来年度保持评估基准日的水平进行预测。 (2)餐饮收入 由于受市场形势影响，餐饮收入于2013年大幅下降，宾馆于2013年5 月将餐饮部外包，故未来年度不再预测餐饮收入。 (3)其他收入 其他收入包括会务部－会场出租费、保安部－停车费、礼仪收入和 工业园物业管理收入。 会务部－会场出租费、保安部－停车费、礼仪收入保持评估基准日 的水平进行预测。 工业园物业管理收入属于青山宾馆母公司为增加宾馆收入所给予 的集团内部业务，未来年度不预测。 主营业务收入预测结果如下表所示： 金额单位：人民币元 项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 主营业务收入 1,718,218.05 3,436,436.10 3,436,436.10 3,436,436.10 3,436,436.10 2.主营业务成本的预测 主营业务成本主要为宾馆运营成本，包括工资、原料、物料、办公 费、电话费、维修费、工会经费、教育经费、折旧、水电费、采暖费、 天然气费和收视费等。主营成本预测方法如下： (1)对于职工工资，先预测未来年度职工人数和人均工资，将职工人 数和人均工资相乘，得到预测期的工资费用总额。 (2)对于原料，主要是餐饮部所耗用原料，因餐饮部已外包，故未来 年度不进行预测。 (3)对于折旧费，按照被评估单位现行折旧年限和残值率，采用平均 年限法进行估算。 (4)对于工会经费、教育经费，分别按工资的2%、1.5%计算。 (5)对于收视费，按已安装的机顶盒及收费标准进行预测。 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 66 页 (6)对于物料、水电费、办公费、差旅费、电话费和其他费用等各项 费用，根据被评估单位历年情况分析其形成原因，结合未来年份业务发 展的趋势进行测算。 主营业务成本的预测结果如下表所示： 金额单位：人民币元 项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 主营业务成本 2,213,746.39 4,546,087.71 4,182,337.40 4,129,191.25 4,147,982.84 3.营业税金及附加的预测 营业税金及附加包括企业应缴纳的营业税、城建税、教育费附加及 地方教育费附加。其中营业税按5%缴纳，城建税按照流转税额的7% 缴 纳，教育费附加按照流转税额的3%缴纳，地方教育费附加按照流转税额 的2%缴纳。根据目前被评估单位执行的税率及未来年度收入预测情况进 行预测。 营业税金及附加的预测结果如下表所示： 金额单位：人民币元 项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 营业税金及附加 160,060.21 320,120.43 320,120.43 320,120.43 320,120.43 4.其他业务收入的预测 其他业务收入主要是餐饮部出租收入和其他房屋出租收入。按评估 基准日的租赁合同水平进行预测。 其他业务收入的预测结果如下表所示： 金额单位：人民币元 项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 其他业务收入 1,140,000.00 2,280,000.00 2,280,000.00 2,280,000.00 2,280,000.00 5.营业费用的预测 营业费用包括营销人员工资、工会经费、教育经费、业务招待费、 广告费、办公费、差旅费和其他费用支出。营业费用的预测原则及方法 如下： (1)对于职工工资，先预测未来年度销售部门的职工人数和人均工 资，将职工人数和人均工资相乘，得到预测期的工资费用总额。 (2)对于工会经费、教育经费，分别按工资的2%、1.5%计算。 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 67 页 (3)对于业务招待费、广告费、办公费、差旅费和其他费用支出，根 据被评估单位历年情况分析其形成原因，结合未来年份业务发展的趋势 进行测算。 营业费用的预测结果如下表所示： 金额单位：人民币元 项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 工资 54,270.00 113,967.00 119,665.00 125,648.00 131,930.00 工会经费 1,085.40 2,279.34 2,393.30 2,512.96 2,638.60 职工教育经费 814.05 1,709.51 1,794.98 1,884.72 1,978.95 业务招待费 2,467.96 4,935.91 4,935.91 4,935.91 4,935.91 营销费用 2,467.96 4,935.91 4,935.91 4,935.91 4,935.91 广告费 2,000.00 5,000.00 5,000.00 5,000.00 5,000.00 办公费 2,467.96 4,935.91 4,935.91 4,935.91 4,935.91 差旅费 2,467.96 4,935.91 4,935.91 4,935.91 4,935.91 其他 2,467.96 4,935.91 4,935.91 4,935.91 4,935.91 合 计 70,509.25 147,635.40 153,532.83 159,725.23 166,227.10 6.管理费用的预测 管理费用包括管理人员工资、工资附加费、运输费、业务招待费、 折旧、水电费、差旅费、办公通讯费、业务招待费、无形资产摊销、税 金等各项费用支出。对各管理费用项目的构成内容、各项成本费用控制 措施等相关情况进行分析，在此基础上进行管理费用各项目的预测。管 理费用的预测原则及方法如下： (1)对于职工工资，先预测未来年度管理部门的职工人数和人均工 资，将职工人数和人均工资相乘，得到预测期的工资费用总额。 (2)对于工资附加费，主要是福利费和社会保险，根据现有的工资水 平、以后各年效益情况及缴费比例进行预测。 (3)对于折旧费，按照被评估单位现行折旧年限和残值率，采用平均 年限法进行估算。 (4)对于税费支出，主要是印花税、房产税、土地使用税，参照被评 估单位评估基准日的税率和缴费计算标准进行预测。 (5)对于无形资产摊销，按照无形资产摊销年限、摊销方法测算预测 期的摊销额。 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 68 页 (6)对于业务招待费、物料消耗、运输费、修理费、水电费、供暖费、 办公费、差旅费和其他费用支出，根据被评估单位历年情况分析其形成 原因，结合未来年份业务发展的趋势进行测算。 管理费用的预测结果如下表所示： 金额单位：人民币元 项 目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 工资 494,194.00 1,037,807.00 1,089,697.00 1,144,182.00 1,201,391.00 福利费 161,161.29 338,438.59 355,360.40 373,128.47 391,784.86 医疗保险 83,077.86 174,463.43 183,186.55 192,345.90 201,963.18 养老保险 279,652.30 587,269.60 616,632.88 647,464.61 679,837.79 失业保险 28,127.43 59,067.57 62,020.93 65,121.98 68,378.08 工伤保险 13,927.75 29,248.26 30,710.66 32,246.20 33,858.50 生育保险 8,356.07 17,547.74 18,425.12 19,346.37 20,313.69 住房公积金 55,809.73 117,200.39 123,060.38 129,213.41 135,674.07 工会经费 9,835.79 20,655.16 21,687.91 22,772.30 23,910.92 职工教育经费 9,970.81 20,938.69 21,985.62 23,084.90 24,239.15 运输费 6,359.59 12,719.18 12,719.18 12,719.18 12,719.18 业务招待费 7,697.31 15,394.62 15,394.62 15,394.62 15,394.62 折旧费 178,306.57 339,912.27 185,261.76 124,780.92 84,395.16 物料 7,447.91 14,895.82 14,895.82 14,895.82 14,895.82 公共设施维修 13,016.57 26,033.15 26,033.15 26,033.15 26,033.15 水电费 5,705.75 11,411.50 11,411.50 11,411.50 11,411.50 供暖费 18,234.13 36,468.26 36,468.26 36,468.26 36,468.26 办公费\通讯费 5,289.30 10,578.60 10,578.60 10,578.60 10,578.60 差旅费 1,147.23 2,294.45 2,294.45 2,294.45 2,294.45 财产保险 4,623.89 9,247.78 9,247.78 9,247.78 9,247.78 房产税 211,628.37 423,256.75 423,256.75 423,256.75 423,256.75 土地使用税 48,995.64 97,991.28 97,991.28 97,991.28 97,991.28 水利建设基金 2,000.75 4,001.51 4,001.51 4,001.51 4,001.51 中介机构服务费 50,000.00 30,000.00 30,000.00 30,000.00 30,000.00 无形资产摊销 166,047.47 327,094.78 351,195.11 347,961.78 342,095.00 其他 3,000.00 20,000.00 20,000.00 20,000.00 20,000.00 合计 1,873,613.51 3,783,936.38 3,773,517.20 3,835,941.75 3,922,134.29 7.财务费用的预测 此次收益法评估所采用的现金流量为企业现金流量，故不专门对财 务费用进行预测。 8.营业外收入及营业外支出的预测 历史年度的营业外收入主要为罚款收入，营业外支出为非固定资产 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 69 页 处置损失。营业外收入、营业外支出为非经常性的经营收支，故此次评 估将未来各年的营业外收入、营业外支出预测为零。 9.所得税的预测 以被评估单位实际承担的所得税率25%计算所得税金额。因被评估 单位预测年度亏损，故所得税为零。 所得税的预测结果如下表所示： 金额单位：人民币元 项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 所得税 - - - - -10.折旧和摊销的预测 (1)折旧 按照被评估单位现行折旧年限和残值率，采用平均年限法进行估 算。在测算折旧时，既考虑了评估基准日现有的固定资产，又考虑了预 测期资本性支出所形成的固定资产。 (2)摊销 按照无形资产摊销年限、摊销方法测算预测期的摊销额。 折旧和摊销的预测结果列示如下： 金额单位：人民币元 项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 折旧 753,620.31 1,436,653.75 783,016.73 527,391.88 356,699.75 摊销 166,047.47 327,094.78 351,195.11 347,961.78 342,095.00 11.资本性支出的预测 资本性支出分为维持原有规模资本性支出与扩大生产规模资本性 支出，分别对其预测并相加后得到资本性支出总的预测额。本次项目的 资本性支出主要形成固定资产，并进行相应的折旧。 (1)扩大生产规模资本性支出的预测 被评估单位业务规模的扩张对刚性的资本性支出的需求较小，且经 调查被评估单位也没有扩大生产规模资本性支出计划。经调查分析后取 扩大生产规模资本性支出预测额为零。 (2)维持原有规模资本性支出的预测 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 70 页 根据对被评估单位的资产构成、固定资产更新周期、评估基准日固 定资产现状等的分析，在维持原有规模资本性支出的预测中，充分考虑 了评估基准日在役的固定资产经济寿命年限逐步到期后所需要的相应 的资产更新支出。 资本性支出的预测结果列示如下： 金额单位：人民币元 项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 资本性支出 20,000.00 20,000.00 20,000.00 20,000.00 20,000.00 12.营运资金变动的预测 (1)明确的预测期内营运资金变动的预测 营运资金=与经营相关的流动资产-与经营相关的不含负息债务的流 动负债 当期营运资金变动=当期末营运资金-上期末营运资金 此次评估以被评估单位账面所核算的全部营运资金为基础进行未 来年度生产经营所需要的营运资金的预测。 评估基准日后期间及未来年度的营运资金，通过测算流动资产和流 动负债科目历史的周转次数，来预测未来的流动资产和流动负债，从而 测算未来的营运资金。 营运资金变动预测结果如下表所示： 金额单位：人民币元 项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 期末营运资金 -605,604.82 267,687.46 308,596.53 334,253.31 357,268.42 营运资金增加额 -1,146,775.68 873,292.28 40,909.07 25,656.78 23,015.11 (2)永续期净营运资金变动的预测 永续期被评估单位的经营规模已经达到了稳定的水平，不需要再追 加营运资金，故永续期净营运资金变动预测额为零。 13.永续期的收益预测 预测期后的收益以稳定年度的收益进行预测，即2018年以2017年的 收益为基础进行预测。 六、评估结果 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 71 页 因被评估单位预测年度的净现金流为负值， 企业的股东权益最低为 0元，收益法评估结果企业的全部股东权益为0元。 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 72 页 第七部分 评估结论及其分析 一、评估结论 (一) 收益法评估结果 宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司评估基准日总资产账面价值 为 2,490.74 万元，总负债账面价值为 903.80 万元，净资产账面价值为 1,586.94 万元。 收益法评估后的股东全部权益价值为 0 万元。 （二）资产基础法评估结果 宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司评估基准日总资产账面价值 为 2,490.74 万元，评估价值为 5,974.89 万元，增值额为 3,484.15 万元，增 值率为 139.88%；总负债账面价值为 903.80 万元，评估价值为 903.80 万 元，增值额为 0 万元，增值率为 0%；净资产账面价值为 1,586.94 万元， 净资产评估价值为 5,071.09 万元，增值额为 3,484.15 万元，增值率为 219.55 %。 资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表： 资产基础法评估结果汇总表。 人民币:万元 项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率％ B C D=C-B E=D/B× 100% 1 流动资产 366.65 366.66 0.01 - 2 非流动资产 2,124.09 5,608.23 3,484.14 164.03 3 其中：长期股权投资 - - - 4 投资性房地产 - - - 5 固定资产 1,205.39 1,865.28 659.89 54.74 6 在建工程 - - - 7 无形资产 917.21 3,741.47 2,824.26 307.92 8 其中：土地使用权 896.22 3,717.14 2,820.92 314.76 9 其他非流动资产 - - - 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 73 页 项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率％ B C D=C-B E=D/B× 100% 10 资产总计 2,490.74 5,974.89 3,484.15 139.88 11 流动负债 903.80 903.80 - - 12 非流动负债 - - - 13 负债总计 903.80 903.80 - - 14 净 资 产（所有者权益） 1,586.94 5,071.09 3,484.15 219.55 （三）评估结论 收益法评估后的股东全部权益价值为 0 万元，资产基础法评估后的 股东全部权益价值为 5,071.09 万元。 鉴于上述结果，本次评估最终选取资产基础法得出的评估值作为最 终评估结果。 本评估报告评估结论资产基础法评估结果，即： 宁夏石嘴山市青山 宾馆有限责任公司的股东全部权益价值评估结果为 5,071.09 万元。 二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因 企业资产账面价值为 2,490.74 万元，评估价值为 5,974.89 万元，增 值额为 3,484.15 万元，增值率为 139.88%。 主要原因是固定资产和土地增值所致。原因如下： 1、 固定资产-房屋、构筑物资产： 房屋建筑物类固定 资产 账面原值 18,317,584.66 元，账面净值 10,581,355.41 元；评估原值 32,079,600.00 元，评估净值 15,797,720.00 元， 评估原值与账面价值比较增值 13,762,015.34 元，增值率 75.13%，评估净 值与账面价值比较增值 5,216,364.59 元，增值率 49.30 %。 评估原值与账面价值比较增值主要原因是企业的房产与构筑物建 筑时间较早，近几年建筑市场的人工费、材料费、机械使用费的价格涨 幅较大所至；由于评估原值增值，评估净值与账面价值比较也相应增值。 2、 固定资产-机器设备、车辆资产： 设备类固定资产账面原值 6,191,480.09 元，账面净值 1,472,520.21 元； 评估原值 5,269,790.00 元，评估净值 2,855,050.00 元，评估原值增值率 -14.89%，评估净值增值率 93.89%。 北京国融兴华资产评估有限责任公司 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 宁夏石嘴山市青山宾馆股权项目评估说明 办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 703 室 电话：010-51667811 传真：010-82253743 第 74 页 1)机器设备评估原值减值，主要原因是该公司设备多数为家具、厨 房设备、电子设备近几年减价较多，很多设备采用市场二手价格进行评 估，另外企业设备有很多报废设备，故评估原值减值；机器设备评估净 值增值，是由于企业有 2010 年后购置的设备购置后直接进入当期成本， 本次评估盘盈进入机器设备中评估，而且企业折旧年限比设备经济寿命 年限短，企业很多设备的账面值已经是残值，在用设备的成新率在资产 评估要求最低成新率为 15%，由于上述原因机器设备评估净值增值。 2)车辆评估原值减值是由于本次评估由于企业的车辆现在市场已经 没有销售的新车，采用二手车销售价格所致；企业会计折旧年限较短造 成净值增值。 3、无形资产土地： 土地账面值 8,962,151.97 元，评估值为 37,171,400.00 元，增值额 28,209,248.03 元，增值率 314.76 %。增值原因分析：因土地出让价格上涨 所致。 宁夏英力特化工股份有限公司拟转让下属子公司宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司全部股权项目 第 75 页 附件一：企业关于进行资产评估有关事项的说明 一、委托方与被评估单位概况 (一)委托方概况 1、注册情况 公司名称：宁夏英力特化工股份有限公司(以下简称：英力特) 注册地址：宁夏回族自治区石嘴山市惠农区河滨工业园 注册资本：人民币 30,308.7602 万元 法定代表人：秦江玉 企业性质：股份有限责任公司（上市、国有控股） 2、经营业务范围：电石及其系列延伸产品的生产和销售；聚氯乙 烯、液碱其系列延伸产品的生产和销售；电力、热力的生产和销售；硅 系列延伸产品的生产、经营和开发；活性炭、石灰的生产和销售；机械 设备制造维修；对外投资及贸易；餐饮、住宿服务。 3、企业简介： 一、公司历史沿革 宁夏英力特化工股份有限公司位于宁夏回族自治区石嘴山市惠农 区河滨工业园，于 1996 年 11 月 20 日在深圳证券交易所挂牌上市，是宁 夏第三家上市公司。股票简称“民族化工”、股票代码：000635。 2002 年 5 月，宁夏英力特电力集团股份有限公司（2009 年 2 月，国 电电力完成对其重组，更名为国电英力特能源化工集团股份有限公司） 对民族化工实施重组，2003 年 6 月 30 日完成重组，更名为宁夏英力特 化工股份有限公司，股票简称：英力特，股票代码未变。 二、产品及规模扩张情况 公司的主营业务及规模得到快速扩张，公司的主营业务为：电石、 聚氯乙烯、糊状聚氯乙烯、液碱、片碱、固碱、液氯、盐酸、石灰氮、 双氰胺等产品生产和销售，电力、热力的生产和销售。 三、公司产业优势 1.一体化产业链的优势 公司拥有的300MW热电机组为电石的生产提供了电力和原料，自产 宁夏英力特化工股份有限公司拟转让下属子公司宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司全部股权项目 第 76 页 50万吨电石又为下游产品PVC提供了生产原料，形成了以地方煤炭资源 优势为依托、以电力生产为基础、以PVC和烧碱生产为核心、废物综合 利用为一体的产业链。 2.工艺技术优势 公司PVC生产首家采用单台108m 3 的聚合釜。离心机采用日本巴工业 产品。烧碱生产用的离子膜电解槽采用高电流密度（5KA/m 2 ）自然循环 的复极式离子膜电解技术，其中离子膜电解槽所采用的杜邦第四代全氟 离子交换膜。一次盐水工序采用凯膜过滤技术；公用工程中的脱盐水采 用先进的反渗漏和超滤技术；－35℃冷冻盐水和＋5℃水的设备引进美 国约克和开利的离心式冷冻压缩机。碱蒸发设备和技术均采用阿法拉法 板式换热器工艺；DCS控制系统采用美国爱默生公司的技术，采用国际 先进的状态监测和故障自诊断技术,具有自动化记忆功能。 公司2× 150MW热电机组采用尾部湿法脱硫工艺，用饱和电石浆进行 尾部烟气脱硫，并为下游产品提供蒸汽。热电机组既是公司的基础产业， 也突显出了核心竞争力，对一体化产业链的形成起到了至关重要的作 用。 2× 30000KVA电石炉是宁夏境内目前容量最大的密闭矿热炉，是PVC 等深加工产品的配套原料工程，引进国外的先进设备，生产工艺和设备 技术成熟。采用炉气综合利用的生产工艺路线，项目节能环保。基本上 解决了内部电力平衡和下游产品匹配等问题。 3.清洁工艺、循环经济的优势 在公司循环经济工业链中，一方面通过产业循环组合实现降本增 效，另一方面通过废水、废气、废渣综合利用的废弃物资源化产业链， 实现清洁生产和变废为宝。 在国内首次采用“SMBR” （超滤反渗透）技术，年产10万吨聚氯乙烯、 9万吨烧碱生产线的用水实现了闭路循环，废水基本达到零排放；首次 采用表面过滤膜进行电石炉气除尘，达到了国家排放标准；首次利用 VCM反应热能驱动中央空调；首次利用电石渣制取脱硫剂，并取得国家 专利。电石渣制取脱硫剂不仅创造了可观的经济效益，而且保护了环境， 节约了能源。 宁夏英力特化工股份有限公司拟转让下属子公司宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司全部股权项目 第 77 页 公司2× 30000KVA电石炉采用炉气净化后利用一氧化碳供石灰窑烧 制石灰，并用剩余的一氧化碳做燃料烘干碳素材料。 公司在生产五型树脂基础上，已成功生产、销售八型、三型树脂、 糊状树脂。结合十二万吨VCM扩建项目，公司将向专用树脂（如高聚合 度树脂、氯醋树脂）领域迈进，提升产品附加值，同时和其他相关企业 联手向型材发展。 凭借技术进步和一体化产业链的优势，公司在东部地区煤、电、油、 盐和建设用地日益紧缺，氯碱、煤电、煤化工产业向西部转移趋势明显 的形势下，通过实施发展战略，步入了良性循环的轨道，加速了产业的 纵深化、规模化、集约化，全面提升了市场竞争力和公司价值。 (二) 被评估单位概况 1、注册情况 公司名称： 宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司(以下简称： 青山宾 馆) 注册地址：宁夏石嘴山市大武口区朝阳街 81 号 注册资本：人民币伍佰万元 法定代表人：杨杏萍 企业性质：一人有限责任公司（内资法人独资） 2、经营业务范围 住宿、餐饮、会场出租、歌舞娱乐、房屋出租、烟酒副食、火车和 飞机票的代办业务。 3、历史沿革（包括隶属关系的演变） 宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司（以下简称“本公司”或“公司” ） 前身为石嘴山市青山宾馆，根据石嘴山市财政局石财发【2003】78 号文 件通知，整体移交给石嘴山市氯碱厂，根据石嘴山市财政局石财发 【2003】 76 号文件通知，石嘴山市氯碱厂整体移交给宁夏英力特化工股 份有限公司。2003 年 12 月 16 日，由宁夏英力特化工股份有限公司和宁 夏英力特化工物业管理有限公司重新出资组建，并取得注册号： 6402001200955 的法人营业执照。 宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司，位于石嘴山市大武口区朝阳 宁夏英力特化工股份有限公司拟转让下属子公司宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司全部股权项目 第 78 页 西街 81 号，距五 A 级著名旅游景区――沙湖 20 公里， 占地面积 1.8 万平 方米，建筑面积 1.4 万平方米，院内绿树成荫，山水环绕、环境舒适优 美，更保留古建风格八角楼及观赏长廊，独具一格。 2003 年青山宾馆成 为宁夏英力特化工股份有限公司控股子公司，名称变更为青山宾馆， 2004 年 12 月被国家旅游局星级评定委员会评为“三星级旅游饭店”。 青山宾馆拥有精致舒适的豪华客房（套房）100 余间，房间配有空 调、数字电视、宽带和国内、国际直拨电话，部分客房配有商用电脑。 别具特色的中西餐饮楼宴宾楼设有中西式宴会厅、豪华包间、雅间 26 间，一楼大厅、二楼、三楼雅间可同时接待 700 余人就餐，为您提供湘 菜、粤菜、杭菜、宁夏地方菜等系列清真菜系。多功能厅、会议中心于 2009 年 9 月 22 日重新装修改造，2009 年 11 月 26 日正式投入使用，能 够满足各类音视频会议要求，是举办各类中小型会议、商务洽谈、中西 式酒会、餐舞会的理想场所。 4、基准日股权结构 出资人名称 出资额（万元） 出资比例（%） 宁夏英力特化工股份有限公司 500.00 100.00 合计 500.00 100.00 5、近几年经营情况 近几年资产财务状况 金额单位：人民币万元 项目 2010 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 6 月 30 日 总资产 3047.86 2813.14 2635.23 2490.74 总负债 1234.51 1086.18 927.24 903.80 净资产 1813.35 1726.97 1707.99 1586.94 项目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1～6 月 营业收入 1,797.77 2,091.08 2,816.79 1,160.91 利润总额 -69.61 -71.30 -18.87 -120.96 净利润 -62.50 -86.39 -18.98 -121.05 以上数据，并经中瑞岳华会计师事务所审计。 6、主要会计政策 1、 会计期间 本公司会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日 止。 宁夏英力特化工股份有限公司拟转让下属子公司宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司全部股权项目 第 79 页 2、 记账本位币 人民币为本公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司以人民 币为记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。 3、 记账基础和计价原则（会计属性） 根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基 础。除某些金融工具外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如 果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。 4、 现金及现金等价物的确定标准 本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款 以及本公司持有的期限短（一般为从购买日起，三个月内到期）、流动 性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。 5、 应收款项及坏账准备 应收款项包括应收账款、其他应收款等。 （1）坏账准备的确认标准 本公司在资产负债表日对应收款项账面价值进行检查，对存在下列 客观证据表明应收款项发生减值的，计提减值准备： ①债务人发生严重 的财务困难； ②债务人违反合同条款 （如偿付利息或本金发生违约或逾 期等） ；③债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；④其他表明应收款 项发生减值的客观依据。 （2）坏账准备的计提方法 ① 单项金额重大的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法 A．单项金额重大的应收款项坏账准备的确认标准 本公司将金额为人民币 100 万元以上的应收款项确认为单项金额重 大的应收款项。 B．单项金额重大的应收款项坏账准备的计提方法 本公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，单独测试未 发生减值的金融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中 进行减值测试。单项测试已确认减值损失的应收款项，不再包括在具有 类似信用风险特征的应收款项组合中进行减值测试。 宁夏英力特化工股份有限公司拟转让下属子公司宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司全部股权项目 第 80 页 ② 单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的 应收款项坏账准备的确定依据、计提方法。 A．信用风险特征组合的确定依据 本公司对单项金额不重大以及金额重大但单项测试未发生减值的 应收款项，按信用风险特征的相似性和相关性对金融资产进行分组。这 些信用风险通常反映债务人按照该等资产的合同条款偿还所有到期金 额的能力，并且与被检查资产的未来现金流量测算相关。 不同组合的确定依据： 项目 确定组合的依据 账龄组合 以应收款项的账龄作为信用风险特征划分组合 B．根据信用风险特征组合确定的计提方法 按组合方式实施减值测试时，坏账准备金额系根据应收款项组合结 构及类似信用风险特征 （债务人根据合同条款偿还欠款的能力）按历史 损失经验及目前经济状况与预计应收款项组合中已经存在的损失评估 确定。本公司对上述应收款组合采用账龄分析法计提相关坏账准备。 采用账龄分析法计提坏账准备的组合计提方法 账 龄 计提比例(%) 应收账款 其他应收款 1 年以内（含 1 年，下同） 5 5 1-2 年 20 20 2-3 年 50 50 3 年以上 100 100 ③单项金额不重大但单项计提坏账准备的计提方法： 本公司对于单项金额虽不重大但具备以下特征的应收款项，单独进 行减值测试，有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现 值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。 （3）坏账准备的转回 如有客观证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损 失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。 但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该应收 款项在转回日的摊余成本。 6、 存货 宁夏英力特化工股份有限公司拟转让下属子公司宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司全部股权项目 第 81 页 （1）存货分类 本公司存货主要包括原材料、周转材料，以实际成本计价。 （2）存货取得和发出的计价方法 存货在取得时按实际成本计价，存货成本包括采购成本、加工成 本和其他成本。领用和发出时按加权平均法计价。 （3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法 可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计 将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货 的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的 以及资产负债表日后事项的影响。 在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变 现净值低于成本时，提取存货跌价准备。存货跌价准备通常按单个存货 项目的成本高于其可变现净值的差额提取。对于数量繁多、单价较低的 存货，按存货类别计提存货跌价准备。 计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消 失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价 准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。 （4）存货的盘存制度为永续盘存制。 （5）低值易耗品和包装物的摊销方法 低值易耗品和包装物于领用时按一次摊销法摊销。 7、 固定资产 （1）固定资产确认条件 固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的， 使用寿命超过一个会计年度的有形资产。 （2）固定资产的分类、计价方法及折旧方法 固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。固 定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内 计提折旧（存在关停机组采用双倍余额递减法应单独列示）。各类固定 资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下： 固定资产类别 预计净残值率(%) 预计使用年限 年折旧率(%) 宁夏英力特化工股份有限公司拟转让下属子公司宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司全部股权项目 第 82 页 房屋建筑物 5 15-35 6.33-2.71 机器设备 5 10 9.50 运输设备 5 8 11.88 其他设备 5 5-10 19.00-9.50 预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命 终了时的预期状态，本公司目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置 费用后的金额。 （3）固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法 固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、 11“非流 动非金融资产减值”。 （4）其他说明 与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很 可能流入且其成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被 替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发生时计入当期损 益。 固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相 关税费后的差额计入当期损益。 本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧 方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处理。 8、 无形资产 （1）无形资产的确认及计价方法 无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货 币性资产。 无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关 的经济利益很可能流入本公司且其成本能可靠地计量，则计入无形资产 成本。除此以外的其他项目的支出，在发生时计入当期损益。 取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建 筑物，相关的土地使用权支出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和 固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物，则将有关价款在土地使用权 和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为固定资产处理。 （2）无形资产的摊销 宁夏英力特化工股份有限公司拟转让下属子公司宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司全部股权项目 第 83 页 使用寿命有限的无形资产自可供使用时起， 对其原值减去预计净残 值和已计提的减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期 平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销。 期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复 核，如发生变更则作为会计估计变更处理。此外，还对使用寿命不确定 的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明该无形资产为企业带 来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命并按照使用寿命有限 的无形资产的摊销政策进行摊销。 （3）无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法 无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、 11“非流 动非金融资产减值”。 9、 职工薪酬 本公司职工薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、 社会保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利、 辞退福利、内退补偿等与获得职工提供的服务相关的支出。 本公司在职工提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负 债。 本公司按规定参加由政府机构设立的职工社会保障体系，包括基本 养老保险、医疗保险、住房公积金及其他社会保障制度，相应的支出于 发生时计入相关资产成本或当期损益。 在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自 愿接受裁减而提出给予补偿的建议， 如果本公司已经制定正式的解除劳 动关系计划或提出自愿裁减建议并即将实施，同时本公司不能单方面撤 回解除劳动关系计划或裁减建议的，确认因解除与职工劳动关系给予补 偿产生的预计负债，并计入当期损益。 职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自 职工停止提供服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴 纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退 福利）。 宁夏英力特化工股份有限公司拟转让下属子公司宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司全部股权项目 第 84 页 10、 收入 （1）销售商品收入 在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通 常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收 入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的已 发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入的实现。 （2）提供劳务收入 在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，于资产负债表日按 照完工百分比法确认提供的劳务收入。劳务交易的完工进度按已经发生 的劳务成本占估计总成本的比例确定。 提供劳务交易的结果能够可靠估计是指同时满足： ①收入的金额能 够可靠地计量； ②相关的经济利益很可能流入企业； ③交易的完工程度 能够可靠地确定；④交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。 如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计，则按已经发生并预计能 够得到补偿的劳务成本金额确认提供的劳务收入，并将已发生的劳务成 本作为当期费用。已经发生的劳务成本如预计不能得到补偿的，则不确 认收入。 本公司与其他企业签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时， 如销售商品部分和提供劳务部分能够区分并单独计量的，将销售商品部 分和提供劳务部分分别处理；如销售商品部分和提供劳务部分不能够区 分，或虽能区分但不能够单独计量的，将该合同全部作为销售商品处理。 11、 所得税的会计处理方法 （1）当期所得税 资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资 产），以按照税法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。 计算当期所得税费用所依据的应纳税所得额系根据有关税法规定对本 年度税前会计利润作相应调整后计算得出。 （2）递延所得税资产及递延所得税负债 某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未 作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账 宁夏英力特化工股份有限公司拟转让下属子公司宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司全部股权项目 第 85 页 面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务 法确认递延所得税资产及递延所得税负债。 与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响 会计利润和应纳税所得额 （或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债 的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不予确认有关的递延所得税负 债。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性 差异，如果本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异 在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。 除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所 得税负债。 与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或 可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时 性差异，不予确认有关的递延所得税资产。此外，对与子公司、联营企 业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如果暂时性差异在可预见 的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时 性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例外 情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额 为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。 对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用 来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递 延所得税资产。 资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法 规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。 于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未 来很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利 益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所 得额时，减记的金额予以转回。 （3）所得税费用 所得税费用包括当期所得税和递延所得税。 除确认为其他综合收益或直接计入所有者权益的交易和事项相关 宁夏英力特化工股份有限公司拟转让下属子公司宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司全部股权项目 第 86 页 的当期所得税和递延所得税计入其他综合收益或所有者权益，以及企业 合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得税和递延 所得税费用或收益计入当期损益。 （4）所得税的抵销 当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清 偿负债同时进行时，本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后 的净额列报。 当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利， 且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳 税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一 具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意 图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时， 本公司递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。 （5）所得税的汇算清缴方式 本公司根据主管税务机关核定，所得税采取分季预缴汇算清缴方式。 在年终汇算清缴时，少缴的所得税税额，在下一年度内缴纳；多缴纳的 所得税税额，在下一年度内抵缴。 7、我公司主要从事住宿、餐饮、会场出租、歌舞娱乐、房屋出租、 烟酒副食、火车和飞机票的代办业务等综合性服务的宾馆。 8、青山宾馆拥有精致舒适的豪华客房（套房）100 余间，中西餐饮 楼宴宾楼设有中西式宴会厅、豪华包间、雅间 26 间，一楼大厅、二楼、 三楼雅间可同时接待 700 余人就餐；多功能厅、会议中心于 2009 年 11 月 26 日正式投入使用，能够满足各类音视频会议要求。 主要资产包括：房产 13 座；绿化、围墙、长廊、假山等构筑物；无 形资产-土地使用权；宾馆餐厅服务用机器设备、家具、电子设备等。 (三)委托方与被评估单位的关系 被评估单位宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司是委托方宁夏英力 特化工股份有限公司的全资子公司。 二、关于经济行为的说明 根据宁夏英力特化工股份有限公司董事会决议， 宁夏英力特化工股 宁夏英力特化工股份有限公司拟转让下属子公司宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司全部股权项目 第 87 页 份有限公司拟转让下属子公司宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司全 部股权，为此，需对青山宾馆的股东全部权益价值进行评估，为企业股 权转让提供价值参考依据。 三、关于评估对象与评估范围的说明 本次评估对象为截止评估基准日青山宾馆的股东全部权益。评估范 围为青山宾馆的全部资产及负债。 项 目 账面价值（元） 流动资产 3,666,490.54 非流动资产 21,240,916.44 其中：可供出售金融资产 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 投资性房地产 固定资产 12,053,875.62 在建工程 工程物资 固定资产清理 生产性生物资产 油气资产 无形资产 9,172,118.64 开发支出 商誉 长期待摊费用 递延所得税资产 14,922.18 其他非流动资产 资产总计 24,907,406.98 流动负债 9,038,014.86 非流动负债 负债合计 9,038,014.86 净资产（所有者权益） 15,869,392.12 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围 一致，并经中瑞岳华会计师事务所审计。 宁夏英力特化工股份有限公司拟转让下属子公司宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司全部股权项目 第 88 页 四、关于评估基准日的说明 根据项目实施方案及工作计划，确定本项目评估基准日是 2013 年 6 月 30 日。 五、 可能影响评估工作的重大事项的说明 无 六、资产清查情况 资产负债清查情况说明 1、列入清查范围的资产共计 24,907,406.98 元，包括： 流动资产：货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款、存货； 其中存货是企业库存的用于销售的烟酒小百货。 机器设备共计 651 项，是企业经营的设备，包括：厨房设备，办公 用电脑、打印机、网络设备，客房用家具，会议、舞台用设备，会议家 具，餐厅家具等。其中：企业有 101 项设备已经损坏，不能使用，尚未 办理报废手续。 公司 2010 年后购置的设备，有家具、电脑、液晶电视、空调等共计 49 项计入当期成本费用，未体现在固定资产账上，本次盘盈进入固定资 产范围。 车辆：宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司有 2 辆小客车，分别为 宁 B12005 上海通用公司生产雪弗兰轿车 LSGVS52Z 一辆，宁 B23622 沈 阳一汽金杯生产的金杯格瑞斯客车 SY6521HS1BG 一辆。 证载权利人为宁 夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司。 房产：全部位于大武口区朝阳西路 81 号。 权证编号：石房权证大虎口字第 068708 号，目前为公司迎宾楼、前 门卫房，砖混结构，建筑面积 4665.85m2。证载权利人为：宁夏石嘴山 市青山宾馆有限责任公司。 权证编号：石房权证大虎口字第 100493 号，目前为公司贵宾楼、单 身宿舍、 多功能厅（西）、男单身宿舍，砖混结构，建筑面积 2746.48m2。 证载权利人为：宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司。 权证编号：石房权证大虎口字第 068707 号，目前为公司会议正厅（经 宁夏英力特化工股份有限公司拟转让下属子公司宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司全部股权项目 第 89 页 改造）实际面积 326.29 平方米，证载面积 121.38 平方米、餐厅楼(八角 楼)、修理间、后厨，砖混结构，证载建筑面积 1302.71m2。证载权利人 为：宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司。 权证编号：石房权证大虎口字第 068709 号，目前为公司 4 吨锅炉房、 后门卫房，砖混结构，建筑面积 369.7m2。证载权利人为：宁夏石嘴山 市青山宾馆有限责任公司。 权证编号：石房权证大虎口字第 068706 号，目前为公司单身宿舍， 砖混结构，建筑面积 793.88m2。证载权利人为：宁夏石嘴山市青山宾馆 有限责任公司。 除上述有产权证的房屋外企业目前的宴宾楼（西楼）面积 3516.21 m2 和会议厅扩建增加的约 344.4 m2 无房产证，本次评估是按热力公司 测量的面积计算，如以后取得该部分房产的产权证，当以产权证上测量 的面积为准。 土地：企业的土地为位于大武口区朝阳西路 81 号的一宗一级商业用 地，宗地东临区委大院，南临朝阳路，西临裕民路，北临市委家属院。 面积为 16,331.88 平方米。国有土地使用证证号为石国用（2005）第 1474 号，证载土地使用权人为宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司，土地使 用权类型为出让，使用权终止日期为 2043 年 2 月 27 日。委估对象宗地 红线外已达到“七通”（即：通上水、通排水、通电、通路、通讯、通暖 和通燃气），宗地内场地平整。 负债共计 9,038,014.86 元，包括：应收账款、预收账款、应付职工薪 酬、应交税费、其他应付款等 2、资产及负债清查的组织工作 青山宾馆按照评估工作的要求，进行了资产清查工作，抽调人员落 实工作，并接受指导，资产评估公司对各类资产及负债的清查提出了质 量要求和进度要求。 3、资产及负债清查过程 企业对列入本次评估范围的资产的数量、质量、金额进行盘点，填 写各类盘点的明细表。评估人员到实地查看各类实物资产，并核查账、 表、物的一致性，核查各类债权债务明细账与总账的一致性的同时，核 宁夏英力特化工股份有限公司拟转让下属子公司宁夏石嘴山市青山宾馆有限责任公司全部股权项目 第 90 页 对债权债务的发生对象、经济内容、发生日期及金额，判断债权债务实 现的可能性，抽查重大经济事项的原始凭证和合同。 七、资料清单 1、 资产清查评估申报明细表； 2、 相关经济行为的文件； 3、 审计报告； 4、 资产权属证明文件、产权证明文件； 5、 重大合同、协议等； 6、 企业生产经营统计资料； 7、其他资料。
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