银星能源:拟非公开发行股份购买中铝宁夏能源集团有限责任公司持有的风电类等相关资产项目资产评估说明(中铝宁夏能源集团风电设备(银川)制造基地)
宁夏银星能源股份有限公司拟非公开发行股份
购买中铝宁夏能源集团有限责任公司
持有的风电类等相关资产项目
资 产 评 估 说 明
（中铝宁夏能源集团风电设备（银川）制造基地）
天兴评报字（2013）第601-7号
（第一册 共一册）
北京天健兴业资产评估有限公司
二○一三年九月九日
中铝宁夏能源集团风电设备（银川）制造基地评估说明 第1页
目 录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ................................. 1
第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 ............................. 2
第三部分 评估对象与评估范围及资产核实情况说明 ....................... 3
第四部分 成本法评估技术说明 ........................................ 9
第一节 投资性房地产-房屋建筑物评估技术说明 ....................... 9
第二节 投资性房地产-土地使用权评估说明 ......................... 25
第三节 机器设备评估技术说明 ..................................... 28
第五部分 收益法评估技术说明 ........................................ 39
第六部分 评估结论及其分析 .......................................... 42
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第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理部门、证券监管部门、证券交易所等单位
审核评估报告使用，提请评估报告使用者或有关单位慎重公开评估说明之范围。
除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，
不得见诸公开媒体。
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第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明
本次评估的委托方为中铝宁夏能源集团有限公司和宁夏银星能源股份有限
公司，被评估单位中铝宁夏能源集团风电设备（银川）制造基地，产权持有单位
为中铝宁夏能源集团有限公司。根据国家关于资产评估的有关规定，委托方和产
权持有单位共同撰写了《关于进行资产评估有关事项的说明》。具体内容详见下
页。
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第三部分 评估对象与评估范围及资产核实情况说明
一、评估对象与评估范围说明
（一）评估对象与评估范围内容
1.评估对象与评估范围为中铝宁夏能源集团风电设备（银川）制造基地（以
下简称“设备制造基地”或“被评估单位”）的投资性房地产及固定资产。具体
资产评估范围以中铝宁夏能源集团有限公司填写的资产评估申报表为准。凡列入
申报表内并经核实确认为设备制造基地的资产均在本次评估范围内。评估的资产
类型包括投资性房地产、固定资产。列表如下：
金额单位：人民币元
项目 账面价值
投资性房地产 45,298,866.15
其中：房屋 37,548,606.71
土地 7,750,259.44
固定资产 9,969,627.83
其中：机器设备 9,869,275.63
电子设备 100,352.20
资产合计 55,268,493.98
本次评估对象、评估范围与经济行为涉及的评估对象、评估范围一致。
2．委估资产权属状况
（1）委估投资性房地产-房屋建筑物16项，主要为配电室、组装车间、锅
炉房等。均已办理房屋产权证，产权清晰无瑕疵。
2
（2）委估投资性房地产-土地1项，面积148,236.70 m，经核实已经办理
土地出让手续，并取得了土地使用权证。产权清晰无瑕疵。
（3）委估固定资产-设备类资产共138项，其中机器设备81项，电子设备
57项，有合同、发票，产权清晰。
（二）实物资产的分布情况及特点
纳入本次评估范围内的实物资产包括投资性房地产、固定资产-设备类资产。
这部分实物资产情况如下：
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1.委估投资性房地产-房屋建筑物账面原值53,745,700.96元，账面净值
37,548,606.71元。
2.委估投资性房地产-土地原始入账价值8,627,376.00元，账面净值
7,750,259.44元。
3.设备类资产包括机器设备、电子设备两大类。
账面原值23,510,128.03元，账面净值9,969,627.83元。其中：机器设备
账面原值22,894,590.01元，账面净值9,869,275.63元；电子设备账面原值
615,538.02元，账面净值100,352.20元。
（1）机器设备，共计81项，主要为干式变压器、滑触线、高压电缆、动力
配电箱等。以上设备均分布于该企业生产区内。
（2）电子设备，共计57项，主要为压面机、四门储藏柜、保险工作台等。
二、资产核实情况总体说明
（一）资产清查的组织安排、时间计划、实施方案
评估人员按如下清查程序对评估范围内的资产进行了清查核实：
1.指导企业进行资产清理自查和准备相关评估资料
我公司接受评估委托后，评估人员进驻企业，指导企业财务和资产管理人员
填写资产评估申报明细表及准备资产评估资料；然后由企业财务和资产管理人员
对评估范围的资产按资产评估申报明细表的内容进行全面清查核实并填写资产
评估申报明细表，同时按评估资料清单要求准备相关的产权证明、历史成本支出
明细、资产质量状况、其他财务和经济技术指标等相关评估资料。
2.评估人员现场清查核实资产与验证相关评估资料
听取企业相关人员介绍待评估资产的历史和现状；对企业提供的资产评估申
报明细表进行核对，对申报评估明细表中资产构成不明确的内容，以实际清查结
果调整评估申报明细表；按评估申报明细表对各项资产进行现场清查核实，并验
证相关评估资料。
（二）清查核实的方法
针对各类资产具体情况分别选择以下几种方法进行清查：
全面清查法:对房屋建筑物、机器设备、土地使用权逐项核实。首先将评估
申报表与会计报表核对一致；其次对委估资产产权进行核实，产权人不是被评估
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单位的则要求产权资料中的产权人、被评估单位共同对产权进行声明或取得其他
有关产权的佐证资料；最后对委估资产的存在性进行核实。
（三）影响资产清查事项
未发现影响资产清查。
（四）资产清查结论
通过以上资产清查核实程序，评估人员认为，委估的各项资产产权、数量、
质量，产权清晰、数量正确，各项资产使用和运行情况正常，满足了“账表相符、
账实相符”的评估要求。
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第四部分 被评估单位概况及评估方法的选择
一、被评估单位概况
（一）评估范围
设备制造基地始建于2006年5月18日，占地面积148,236.7�O，规划总建
筑面积72,305�O。项目计划分两期建设,一期建设建筑面积43,613�O，投资
8,500万元；二期规划建设为风力发电机组配套的叶片、齿轮箱等生产厂房，规
划建设28,692�O，计划投资1,840万元。
截止到目前，二期尚未建设。纳入本次评估范围的是一期工程，2006年11
月建成。
（二）资产构成及使用状况
1.设备制造基地资产构成
设备制造基地的主要资产包括房屋建筑物、土地使用权、设备。其中，房屋
建筑物和土地使用权在投资性房地产科目反映，采用历史成本计价并提取折旧；
设备资产在固定资产科目反映，按期提取折旧。资产账面构成如下：
（1）房屋建筑物―账面原值53,745,700.96元，账面净值37,548,606.71
元；
（2）土地使用权―面积148,236.70平方米，原始账面价值8,627,376.00
元，评估基准日账面价值7,750,259.44元；
（3）设备―账面原值23,510,128.03元，账面净值9,969,627.83元。
2.资产使用情况
目前，设备制造基地分别整体出租给恩德（银川）风电设备制造有限责任公
司和银星能源股份有限公司风电设备制造公司。
恩德（银川）风电设备制造有限责任公司与被评估单位以前是关联方，银星
能源股份有限公司风电设备制造公司与被评估单位系关联方关系。
（1）恩德（银川）风电设备制造有限公司承租情况
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设备制造基地一期建造完成后，即由关联方恩德（银川）风电设备制造有限
公司承租组装车间及辅助设施，用于生产组装1.5MW风力发电机组。
2007年，租赁双方签订了租赁协议，合同约定租赁期限为10年（2007年1
月1日―2017年12月31日），租金水平为285.00万元/年。
2008年10月，租赁双方对位于风电基地西北角的原防腐车间又签订了租赁
协议，租赁期限26个月（2008年11月1日―2010年12月31日），每月租金
5.00万元。
2010年3月，租赁双方又签订了《厂房租赁合同补充协议》，协议约定2010
年1月1日―2012年12月31日的租金调整为293.55万元；
2013年3月，租赁双方再次签订《厂房租赁合同补充协议》，协议约定2013
年1月1日―2015年12月31日的租金调整为302.250万元。
（2）银星能源股份有限公司风电设备制造公司承租情况
2008年8月，银星能源股份有限公司风电设备制造公司承租了塔筒车间，
作为生产组装三菱1MW风电机组的专用厂房。
2008年7月，租赁双方签订租赁协议，合同约定租赁期限为1.5年（2007
年7月1日―2009年12月31日），租金水平为258.00万元/年。
2010年5月，租赁双方签订租赁协议，合同约定租赁期限为2年（2010年
1月1日―2011年12月31日），租金水平为397.00万元/年,物业费20万元/
年。
2012年7月，租赁双方签订租赁协议，合同约定租赁期限为1年（2012年
1月1日―2012年12月31日），租金水平为450.00万元/年。
2013年，租赁双方达成协议，2013年度合同租金为220.00元。
二、评估方法的适用性
中铝宁夏能源集团有限公司对建造完成后的风电设备制造基地进行整体出
租（房屋建筑物、土地、设备等资产）。
成本法评估：风电设备制造基地购置、建造的基础资料比较齐全，重置建造
价格取得比较方便，故本次评估采用了成本法评估；
收益法评估：设备制造基地作为独立获利能力的整体，具有可靠的租金收入，
未来期间的收入、成本能够可靠计量，本次评估采用收益法进行了整体评估。
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市场法评估：评估师搜集调查相关信息，没有找到可比交易案例，故不适合
采用市场法进行评估。
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第五部分 成本法评估技术说明
第一节 投资性房地产-房屋建筑物评估技术说明
一、评估范围
纳入本次评估范围的投资性房地产是中铝宁夏能源集团有限责任公司申报
的设备制造基地的房屋建筑物。账面原值53,745,700.96元，账面净值
37,548,606.71元。
二、房屋建筑物概况
(一)房屋建筑物分布状况
纳入评估范围的房屋建(构)筑物位于中铝宁夏能源集团风电设备（银川）制
造基地，该基地位于银川高新技术开发区，所有房屋建(构)筑物均建成于2006
年以后。范围内的建筑物主要用途为办公及生产用房。构筑物主要是间轨道工程、
风电设备基地天然气工程、消防水池、道路、围墙等。经核实该部分资产已经出
租给宁夏银星能源风电设备制造有限公司及恩德(银川)风电设备制造有限公司。
（二）主要房屋建筑物结构
房屋建筑物结构为框架结构、钢结构以及砖混结构，其结构特征如下：
框架结构
现浇钢筋砼独立基础、现浇钢筋砼条形（基础梁）基础，承重结构是现浇钢
筋砼框架柱、现浇钢筋砼框架梁、现浇钢筋砼板。其中，以加气砼砌块墙作为其
维护结构，用加气砼砌块墙为内隔墙。其建筑物门窗主要有塑钢窗、装饰木门。
其防水措施主要采用防水卷材屋面屋面防水。内墙装饰为砂浆抹灰刷涂料；顶棚
装饰为轻钢龙骨石膏板吊顶以及顶棚砂浆抹灰刷涂料。建筑物楼地面装饰采用瓷
砖楼、地面；楼梯间地面为瓷砖地面，不锈钢栏杆不锈钢扶手。外墙装饰为瓷砖
外墙及水泥砂浆抹面刷涂料。其室内照明部分采用不锈钢格栅日光灯及筒灯。建
筑物室内给排水、照明及取暖设施齐全。
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钢结构
该类建筑基础为筋混凝土独立基础，外墙为彩钢板，其上屋面及墙面采用彩
色压型镀铝锌钢板，屋面采用0.53厚彩色镀铝锌暗扣式压型钢板，局部屋面采
用机械成型暗扣式透光板，建筑外形色彩为灰白色；主体结构形式多采用门式刚
架结构和排架刚架结构，梁柱均为焊接工字型钢，梁柱节点为高强度螺栓连接，
墙面及屋面均采用轻型彩板围檩体系，屋架结构形式为桁架钢屋架或网架结构；
厂房除外墙侧窗满足边跨的采光外，在屋面又另设置了采光带，屋顶设置通风器
通风，设置虹吸压力雨水系统排水；窗为塑钢平开窗及带形通风百叶窗，门为钢
质平开门、电动抗风卷帘门及柔性大门，地坪为混凝土及钢筋混凝土地坪，工厂
内灯选用高效金属卤素灯。
砖混结构
条形毛石基础，承重结构为370mm厚砖墙，内墙为240mm厚砖墙，预应力砼
圆孔板结构。其建筑物门窗主要包括实木门以及塑钢门窗。防水措施主要采用防
水卷材屋面屋面防水。内墙与顶棚装饰均采用砂浆抹灰刷涂料。其楼地面装饰为
砼（水泥）地面，外墙装饰均为砂浆抹灰刷涂料。其建筑物室内给排水、照明设
施齐全。
构筑物主要是主要是车间轨道工程、风电设备基地天然气工程、消防水池、
道路、围墙等，由于构筑物的不同功能，结构差异很大，主要为钢筋混凝土结构，
部分素土夯实结构。
（三）权属状况
具体的产权情况如下：
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建成 2
建筑物名称 权证编号 位置 结构 建筑面积m
年月
配电室 银房权证西夏区字第2008032120号 西夏区开园西路11号 砖混 2006-12-31 105.83
组装车间 银房权证西夏区字第2008032113号 西夏区开园西路11号 钢结构 2006-12-31 4,611.37
组装车间（办公楼） 银房权证西夏区字第2008032113号 西夏区开园西路11号 砖混 2006-12-31 1,263.92
防腐车间（抛丸） 银房权证西夏区字第2008032117号 西夏区开园西路11号 钢结构 2006-12-31 1,045.76
风电设备基地塔筒车 银房权证西夏区字第2008032114号 西夏区开园西路11号 钢结构 2006-12-31 9,858.12
间
职工公寓楼 银房权证西夏区字第2008032115号 西夏区开园西路11号 砖混 2006-12-31 4,439.74
食堂 银房权证西夏区字第2008032116号 西夏区开园西路11号 框架 2006-12-31 1,620.61
锅炉房 银房权证西夏区字第2008032121号 西夏区开园西路11号 砖混 2006-12-31 279.20
门房 银房权证西夏区字第2008032122号 西夏区开园西路11号 砖混 2006-12-31 40.56
来源（外购、自
序 宗地名 取得日 用地 准用 2
土地权证编号 建、自用转入、 土地位置 土地用途 开发程度 面积(m) 原始入账价值
号 称 期 性质 年限
存货转入等）
银川市高新技术开
银国用（2006）第 工业用 发区文昌南街以 2006/0
1 外购 出让 工业用地 50 五通一平 148,236.70 8,627,376.00
04623号 地 西、景平街以东、 6
开元西路以北
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三、评估依据
1.《2008年宁夏回族自治区建筑工程造计价定额》，《2008年宁夏回族自治区
装饰装修工程计价定额》；《2008年宁夏回族自治区安装工程计价定额》、《2008年
宁夏回族自治区市政工程计价定额》、《2008年宁夏回族自治区园林绿化工程计价
定额》、《宁夏回族自治区混凝土及砂浆配比定额》、《宁夏回族自治区建筑工程费
用定额》；《2013宁夏建材料价格指南》公布的宁夏各价区二○一三年第一季度建
筑安装工程、装饰装修工程主要材料指导价格；
2．《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知（发改价格（2007）670
号）；
3．《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10号）；
4.《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通
知》（计价字[2002]125号）；
5.《基本建设财务管理规定》财建[2002]394号；
6．《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知》（计办价格
[2002]1153号）；
7．《房屋完损等级评定标准》；
8．被评估单位提供的《概算书》、《工程竣工决算书》；
9．被评估单位提供的房屋、建(构)筑物及其附属设施资产评估申报明细表；
10．被评估单位提供的总图、竣工图纸及竣工预决算资料；
11．评估人员现场勘查及收集到的有关资料；
12．土地使用权证；
13．房屋产权证。
四、评估过程
1．依据被评估单位提供的房屋建筑物资产评估申报明细表，评估人员会同被
评估单位，查对所申报项目的档案，核对位置、建筑结构、建筑面积、层数和用
途等。
依据房屋建筑物资产评估申报明细表，深入现场进行实地勘测，询问记录有
关楼层，用途，所在土地性质、成新率情况、改扩建情况等。
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2．核查房屋所有权证、土地使用证及有关文件；核实建房手续、购买合同、
交换协议及有关权属证明。
3．搜集施工合同等，核查工程预(决)算书、竣工验收资料等。
4．核实建筑物的建设年代及竣工时间。
5．勘查了解委评房屋建（构）筑物的施工质量、建筑物防火、抗震设防等级、
使用维修、装饰装修等综合情况。
6．现场勘察：在评估申报表核对无误的基础上，我公司评估人员在企业有关
人员的配合下调查了解建筑物的结构类型特征，使用维护情况，深入现场进行实
地勘察，详细核实、记录资产的现实状况，包括核实、标定建筑物的位置、数量、
结构形式、装修标准及电气、照明、给排水等配置使用情况，填写现场记录表，
评定完好分值。
7．整理分类、归纳现场收集的资料，计算建筑物的重置全价、成新率及评估
值。
8．整理汇总、编写建筑物的评估说明、案例分析及重要事项披露。
五、评估方法
本次委估的资产生产性用房屋建（构）筑物主要为工业厂房，故采用重置成
本法进行评估评估。
本次评估采用重置成本法，重置成本法计算公式为：
评估值＝重置全价×成新率
重置全价=建安工程造价＋前期及其它费用＋资金成本
重置全价的确定
主要依据对评估对象的现场勘察记录，工程施工图纸，竣工决算资料及当地
现行的工程造价(预算)程序，定额和取费标准，评估基准日建筑材料市场价格，
并考虑工程建设的前期及其它费用和资金成本，针对不同情况对评估范围内的房
屋进行重置全价的估算。
（一）确定重置全价
1.工程造价的确定
(1)评估项目决算资料完整的，采用预决算调整法评估，即以待估建筑物决算
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中的工程量为基础，按现行工程预决算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑
工程造价。
(2)评估项目竣工资料缺少，建成年代久远的，可选择房屋结构特征相同或相
近的参照物对照比较，针对其影响造价的差异部分调整差异因素，确定重置基价。
(3)一般非主要建筑物的重置基价，根据有关资料及当地的造价水平进行评定
估算。
由于委估资产―房屋建（构）筑物预结算资料较为完整，主要采用预决算调
整法评估。
2.求取前期及其他费用
根据相关的文件，求取前期及其他费用。
序号 费用项目 征收标准 取费基数 依据
1 建设单位管理费 0.28% 建安工程造价 财建[2002]394号
2 勘察设计费 1.98% 建安工程造价 国家计委、建设部：计价格(2002)10号
3 工程建设监理费 1.14% 建安工程造价 发改价格(2007)670号
4 招标代理费 0.12% 建安工程造价 计价格[2011]534号
5 环境评价费 0.01% 建安工程造价 计价格(2002)125号文
6 可研研究报告费 0.50% 建安工程造价 计价格(1999)1283号
合 计 4.03%
3.计算资金成本
根据《全国统一建筑安装工程工期定额》，结合委估资产整体规模，确定项目
总建设期为1年，计息期按建设期的一半计算，根据2012年7月6日公布的金融机构
贷款利率标准，1年期贷款年利率为6.00%。
项目 年利率%
一、短期贷款
六个月以内（含六个月） 5.6
六个月至一年（含一年） 6
二、中长期贷款
一至三年（含三年） 6.15
三至五年（含五年） 6.4
五年以上 6.55
重置全价=建安工程造价＋前期及其它费用＋资金成本
（二）成新率的确定
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1.对于价值大、重要的建(构)筑物综合成新率计算公式为：
综合成新率=年限法成新率×40%+现场勘察成新率×60%
其中：年限法成新率＝(耐用年限－已使用年限)/耐用年限×100%
现场勘察：将影响房屋成新度的主要因素分为三部分：结构部分(基础、承重
构件、非承重构件、屋面、地面)、装饰部分(门窗、内墙、外墙、天棚)、设备部
分(水、电、其他)。通过上述建筑物造价中的3类影响因素各占的权重，确定不同
结构形式建筑物各因素的标准分值，根据现场勘察实际情况确定各分类评估分值，
根据此分值确定现场勘察成新率。
2.对于单位价值小，结构相对简单的建筑物，主要采用年限法确定成新率。
（三）评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率
六、评估案例
案例一 风电设备基地塔筒车间(投资性房地产-房屋建筑物评估明细表4-5-1
序号5)
(一)委估资产概况
风电设备基地塔筒车间于2006年12月31日建成并投入使用，建筑物总建筑面
2
积9858.12m，为主体一层的钢结构建筑，层高17 m，檐高17m；由三跨组成，每跨
跨度24米，柱距8米，车间内设有25吨双桥起重机。
结构构造：现浇钢筋砼独立基础、现浇钢筋砼条形（基础梁）基础，承重结
构是钢柱、钢梁、钢屋架，夹层保温彩钢板屋面和外墙。
外墙为彩钢板，其上屋面及墙面采用彩色压型镀铝锌钢板，屋面采用0.53厚
彩色镀铝锌暗扣式压型钢板，局部屋面采用机械成型暗扣式透光板，建筑外形色
彩为灰白色；主体结构形式多采用门式刚架结构和排架刚架结构，梁柱均为焊接
工字型钢，梁柱节点为高强度螺栓连接，墙面及屋面均采用轻型彩板围檩体系，
屋架结构形式为桁架钢屋架或网架结构；厂房除外墙侧窗满足边跨的采光外，在
屋面又另设置了采光带，屋顶设置通风器通风，设置虹吸压力雨水系统排水；窗
为塑钢平开窗及带形通风百叶窗，门为钢质平开门、电动抗风卷帘门及柔性大门，
地坪为混凝土及钢筋混凝土地坪，工厂内灯选用高效金属卤素灯。建筑物室内给
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排水、照明及取暖设施齐全。
账面原值：20,003,430.20元，账面净值：14,035,431.65元
（二）重置全价计算
1．建安工程造价测算
土建工程取费表
行号 序号 费用名称 取费说明 费率(%) 费用金额
直接工程费+措施费费率+政策允许按实计算费
1 一 直接费 16,505,442.61
用
2 1 直接工程费 人工费+材料费+施工机械使用费+未计价材料 14,441,848.42
3 1.1 人工费 人工费-分包人工费+商品砼子目人工费 2,514,443.12
4 1.2 材料费 材料费-分包材料费+商品砼子目材料费 11,270,301.19
施工机械使用
5 1.3 机械费-分包机械费+商品砼子目机械费 657,104.10
费
6 1.4 未计价材料 主材费+设备费 0.00
7 2 措施费费率 人工费-分包人工费+商品砼子目人工费*1.76 21.71% 683,677.09
其中四项措施
8 2.1 人工费-分包人工费+商品砼子目人工费*1.76 13.18% 387,727.13
费费率
政策允许按实
9 3 人工费调整+材料费价差+按实计算费用+其他 1,379,917.10
计算费用
11 3.1 材料费价差 人材机价差 1,379,917.10
12 3.2 按实计算费用
13 3.3 其他
14 二 间接费 规费+企业管理费 1,613,769.60
15 4 规费 人工费-分包人工费+商品砼子目人工费*1.76 18.62% 620,564.56
16 5 企业管理费 人工费-分包人工费+商品砼子目人工费*1.76 25.15% 993,205.03
17 三 施工利润 人工费-分包人工费+商品砼子目人工费*1.76 11.10% 585,865.25
不取费只计税
18 四 分包直接费 0.00
金项
19 五 税前工程造价 直接费+间接费+施工利润+不取费只计税金项 18,705,077.45
20 六 税金 税前工程造价 3.2205% 638,310.77
21 七 税后工程造价 税前工程造价+税金 19,343,388.22
22 八 劳动保险资金 税后工程造价 3% 580,301.65
23 九 工程总造价 税后工程造价+劳动保险资金 19,923,689.87
土建工程材差表
序 基准日 材料价差
编号 材料名称 单位 决算价 价格差 数量
号 信息价 (合计)
1 aa080001 综合工日 工日 34 60 26 858.19 22,312.94
2 ta080001 综合工日 工日 34 60 26 43774.6 1,138,138.56
3 jb080010 粗砂 m3 69.4 70 0.6 5.82 3.49
北京天健兴业资产评估有限公司
中铝宁夏能源集团风电设备（银川）制造基地评估说明 第17页
序 基准日 材料价差
编号 材料名称 单位 决算价 价格差 数量
号 信息价 (合计)
4 jb080020 水泥 kg 0.35 0.33 -0.02 3268 -65.36
5 jb080021 石子 m3 64.36 70 5.64 9.2 51.89
7 pb080001 水泥32.5(赛马) t 280 320 40 698.4 27,936.00
9 pb080003 中粗砂 m3 69.4 70 0.6 1833.66 1,100.20
10 pb080004 砾石10mm m3 54.14 70 15.86 0.26 4.12
12 pb080009 碎石20mm m3 77.64 80 2.36 0.96 2.27
13 pb080010 碎石40mm m3 77.64 80 2.36 1853.18 4,373.50
14 pb080022 石灰膏 m3 215.26 220 4.74 74.01 350.81
15 pb080036 生石灰 kg 0.39 0.33 -0.06 45464.8 -2,727.89
16 pb080072 中砂 m3 69.4 70 0.6 0.37 0.22
17 pb080088 水泥32.5(普通) t 280 320 40 159.91 6,396.40
18 tb080029 角钢 t 4125.77 4112 -13.77 1.74 -23.96
19 tb080032 钢板综合 t 4320.33 4112 -208.3 2.92 -608.32
20 tb080038 钢筋Φ10以内 t 3910.73 3970 59.27 59.99 3,555.61
21 tb080039 钢筋Φ10以上 t 4054.09 3990 -64.09 1.87 -119.85
22 tb080089 铁件 kg 4.48 4.78 0.3 444.44 133.33
24 tb080275 钢板3 t 4320.33 4112 -208.3 0.09 -18.75
25 tb080536 钢板6 t 4320.33 4112 -208.3 0.15 -31.25
26 tb080556 粗砂 m3 69.4 70 0.6 0.03 0.02
27 tb080580 陶瓷地面砖300*300 m2 40.96 68 27.04 44.18 1,194.63
28 tb080584 陶瓷地面砖800*800 m2 71.76 71.76 0 346.94 0.00
29 tb080596 水泥花砖300*300 m2 50 55 5 213.89 1,069.45
30 tb080800 全瓷墙面砖300*300 m2 60 62 2 209.77 419.54
31 tb081110 平板玻璃6mm m2 142 148 6 233.38 1,400.28
32 tb081134 单层塑钢窗 m2 350 375 25 303.72 7,593.00
33 tb081141 钢质防火门(甲级) m2 680 672 -8 3.2 -25.60
34 tb081141 钢质防火门(乙级) m2 660 655 -5 31.5 -157.50
35 tb081143 防火卷帘门 m2 480 435 -45 162 -7,290.00
36 tb081239 乳胶漆 kg 16.5 17 0.5 4123.56 2,061.78
37 tb081429 蒸压砖240×115×53 千块 491.52 720 228.48 217.29 49,646.42
38 tb081477 圆木 m3 1800 1750 -50 0.87 -43.50
39 tb081479 圆钢Φ18 t 4054.09 4130 75.91 0.08 6.07
40 tb081485 钢筋Φ6 t 3910.73 4130 219.27 4.31 945.05
41 tb081486 钢筋Φ6.5 t 3910.73 4130 219.27 0.54 118.41
42 tb081487 钢筋Φ8 t 3910.73 4130 219.27 34.81 7,632.79
43 tb081488 钢筋Φ10 t 3910.73 4130 219.27 44.92 9,849.61
44 tb081489 钢筋Φ12 t 4054.09 4130 75.91 5.31 403.08
45 tb081500 螺纹钢筋Φ12 t 4084.81 4280 195.19 9.64 1,881.63
46 tb081501 螺纹钢筋Φ14 t 4084.81 4280 195.19 22.66 4,423.01
47 tb081502 螺纹钢筋Φ16 t 3910.73 4280 369.27 19.2 7,089.98
48 tb081503 螺纹钢筋Φ18 t 3910.73 4280 369.27 17.94 6,624.70
49 tb081504 螺纹钢筋Φ20 t 3910.73 4280 369.27 23.05 8,511.67
50 tb081505 螺纹钢筋Φ22 t 3910.73 4280 369.27 8.96 3,308.66
北京天健兴业资产评估有限公司
中铝宁夏能源集团风电设备（银川）制造基地评估说明 第18页
序 基准日 材料价差
编号 材料名称 单位 决算价 价格差 数量
号 信息价 (合计)
51 tb081506 螺纹钢筋Φ25 t 3910.73 4280 369.27 109.41 40,401.83
52 tb081507 螺纹钢筋Φ28 t 4043.85 4230 186.15 9.89 1,841.02
53 tb081560 角钢ㄥ50×6 t 4125.77 3750 -375.8 0.05 -18.79
54 tb081570 角钢ㄥ75×8 t 4228.17 4112 -116.2 0.01 -1.16
55 tb081595 钢板4 t 4320.33 4112 -208.3 0.09 -18.75
56 tb081767 陶粒砼空心砌块 m3 200 217 17 1467.87 24,953.79
58 tb081795 压型彩钢楼板0.8mm m2 50 45 -5 925.08 -4,625.40
59 tb081808 彩钢板0.5mm m2 38.25 36 -2.25 115.16 -259.11
60 tb081831 商品混凝土(综合) m3 318 320 2 1939.55 3,879.10
dxjtb0820
61 挤塑板50mm m2 30.5 32 1.5 4269.62 6,404.43
06
dxjtb0820
62 水泥42.5(赛马) t 350 340 -10 6.7 -67.00
09
合 计 1,379,917.10
安装工程计算表
行号 序号 费用名称 取费说明 费率(%) 费用金额
直接工程费+措施费费率+政策允许按实计
1 一 直接费 783,100.02
算费用
人工费+材料费+施工机械使用费+未计价材
2 1 直接工程费 753,526.14
料
3 1.1 人工费 人工费-分包人工费 130,745.21
4 1.2 材料费 材料费-分包材料费 58,615.79
施工机械使用
5 1.3 机械费-分包机械费 5,250.91
费
6 1.4 未计价材料 主材费+设备费 558,914.23
7 2 措施费费率 人工费-分包人工费 11.99% 222.92
其中四项措施
8 2.1 人工费-分包人工费 7.11% 134.01
费费率
政策允许按实 人工费调整+材料费价差+按实计算费用+其
9 3 29,350.96
计算费用 他
14 二 间接费 规费+企业管理费 70,210.17
15 4 规费 人工费-分包人工费 17.88% 31,705.71
16 5 企业管理费 人工费-分包人工费 12.61% 38,504.46
17 三 施工利润 人工费-分包人工费 9.51% 264.24
不取费只计税
18 四 分包直接费
金项
直接费+间接费+施工利润+不取费只计税金
19 五 税前工程造价 853,574.43
项
20 六 税金 税前工程造价 3.2205% 291.28
21 七 税后工程造价 税前工程造价+税金 853,865.71
22 八 劳动保险资金 税后工程造价 3% 256.16
23 九 工程总造价 税后工程造价+劳动保险资金 854,121.87
该工程建安造价=土建工程造价+安装工程造价+装饰装修工程造价
北京天健兴业资产评估有限公司
中铝宁夏能源集团风电设备（银川）制造基地评估说明 第19页
= 19,923,689.87 + 854,121.87
=20,777,811.74元
2.前期及其他费用
工程前期及其它费用有建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费等，计算
过程详见下表：
工程建设前期及其它费用表
计费标准
序号 项目名称 计费基础 取费依据
费率（%） 费用（元）
一 建安工程费合计 20,777,811.74
前期及其他工程费
二 837,346.00
用
1 建设单位管理费 建安总造价×费率 0.28% 58,178.00 财建[2002]394号
2 勘察设计费 建安总造价×费率 1.98% 411,401.00 计价格(2002)10号
3 工程建设监理费 建安工程总造价 1.14% 236,867.00 发改价格(2007)670号
4 招标代理费 建安总造价×费率 0.12% 24,933.00 计价格[2011]534号
5 环境评价费 建安总造价×费率 0.01% 2,078.00 计价格(2002)125号文
6 可研研究报告费 建安总造价×费率 0.50% 103,889.00 计价格(1999)1283号
三 建设期资金成本 （一+二）×费率 6.00% 648,454.73
四 重置全价 一+二+三 22,263,600.00
前期及其他费用＝837,346.00元
3.资金成本
该工程合理建设工期1年，工程项目的贷款利率为6.0%。
资金成本=(建安造价+前期及其它费用)×贷款利率×建设工期÷2
=(20,777,811.74 ＋837,346.00)×6.0%×1÷2
= 648,454.73元
4.重置全价
重置全价=20,777,811.74 ＋837,346.00＋648,454.73
=22,263,600.00元(取整)
（三）综合成新率的确定
该房屋建于2006年12月31日，按受腐蚀钢结构生产用房50年考虑，截至评估
基准日2013年5月31日已使用6.4年。
北京天健兴业资产评估有限公司
中铝宁夏能源集团风电设备（银川）制造基地评估说明 第20页
1.年限法成新率
年限法成新率=(耐用年限-已使用年限)/耐用年限×100%
=(50-6.4)/50
=87%(取整)
2.勘察成新率
勘察
项目 结构作法 现状 标准分 分
有足够承载能力,无超过允许范围的
基础 独立柱基础 不均匀沉降 30 28
结
柱 钢制柱 有足够承载力,连接牢固,墙体无剥落 25 24
构
部 梁 矩形梁 有足够承载力,连接牢固,墙体无剥落 25 19
分 板 钢制工作平台 有足够承载力,连接牢固,墙体无剥落 20 16
小计 结构权重 0.85 100 87
防水、保温、隔
装 屋面 热、平屋面 不渗漏保温隔热层基本完好 30 27
修 门、窗 钢大门、塑钢窗 外观完好，配件齐全，开关灵活 20 18
及 外墙 彩板 完好，涂刷层结合紧密 10 9
装 内墙 彩板 完好，无明显变形下垂 15 14
饰 顶棚 油漆 基本完整牢固 10 9
部 耐磨水泥地面，
分 楼地面 地砖 完好 15 13
小计 装修合计×权重 0.05 100 90
给排水 有 管道畅通 20 18
设 卫生 有 管道畅通 20 18
备 采暖 有 使用正常 20 18
部 电器照明 有 开关灵活、绝缘良好、个别部件受损 20 18
分 通风 有 使用正常 20 18
小计 设备合计×权重 0.1 100 90
勘察成新率=结构得分结构权重+装修得分装修权重+设备得分设备权重 87.00
综合成新率=年限法成新率×40%+勘察成新率×60%
=87%×40%+87%×60%
=87%
（四）评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
= 22,263,600.00×87%
= 19,369,332.00元
案例二 道路(投资性房地产-房屋建筑物评估明细表4-5-1序号11)
(一)委估资产概况
该构筑物厂内道路，主路面均宽为10米，面积为34148.615平方米，于2006年
北京天健兴业资产评估有限公司
中铝宁夏能源集团风电设备（银川）制造基地评估说明 第21页
12月31日建成并投入使用。为混凝土结构，其基本做法是路基槽下为0.3米厚碎石
垫层，中间为0.15米厚C15混凝土稳定层，上为0.25米厚混凝土面层，路边立有路
沿石，少部分路面发现裂纹和沉降，现正常使用。
账面原值： 5,071,964.73元，账面净值：3,533,468.69元
（二）重置全价计算
1．建安工程造价测算
道路土建计算表
行号 序号 费用名称 取费说明 费率(%) 费用金额
直接工程费+措施费费率+政策允许按实
1 一 直接费 4,843,493.51
计算费用
人工费+材料费+施工机械使用费+未计价
2 1 直接工程费 3,246,423.30
材料
3 1.1 人工费 人工费-分包人工费+商品砼子目人工费 430,357.28
4 1.2 材料费 材料费-分包材料费+商品砼子目材料费 2,637,512.73
5 1.3 施工机械使用费 机械费-分包机械费+商品砼子目机械费 178,553.28
6 1.4 未计价材料 主材费+设备费 -
人工费-分包人工费+商品砼子目人工费
7 2 措施费费率 21.71% 93,430.57
*1.76
其中四项措施费费 人工费-分包人工费+商品砼子目人工费
8 2.1 13.18% 56,721.09
率 *1.76
政策允许按实计算 人工费调整+材料费价差+按实计算费用+
9 3 1,503,639.65
费用 其他
11 3.1 材料费价差 人材机价差 1,503,639.65
12 3.2 按实计算费用
13 3.3 其他
14 二 间接费 规费+企业管理费 188,367.38
人工费-分包人工费+商品砼子目人工费
15 4 规费 18.62% 80,132.53
*1.76
人工费-分包人工费+商品砼子目人工费
16 5 企业管理费 25.15% 108,234.86
*1.76
人工费-分包人工费+商品砼子目人工费
17 三 施工利润 11.10% 47,769.66
*1.76
18 四 不取费只计税金项 分包直接费 -
直接费+间接费+施工利润+不取费只计税
19 五 税前工程造价 5,079,630.55
金项
20 六 税金 税前工程造价 3.2205% 163,589.50
21 七 税后工程造价 税前工程造价+税金 5,243,220.06
22 八 劳动保险资金 税后工程造价 3% 157,296.60
23 九 工程总造价 税后工程造价+劳动保险资金 5,400,516.66
一期道路价差表
北京天健兴业资产评估有限公司
中铝宁夏能源集团风电设备（银川）制造基地评估说明 第22页
序 材料价差
编号 材料名称 单位 定额价 市场价 价格差 数量
号 (合计)
履带式推土机综合
1 8101 jx-01002履带式推 台班 491.45 617.1 125.65 228.798 28,748.47
土机75kw
内燃压路机综合
2 8108 jx-01057内燃光轮 台班 253.93 390.49 136.56 135.696 18,530.58
压路机12t
混凝土搅拌机400L
3 8259 台班 70.76 107.59 36.83 466.962 17,198.21
以内
混凝土震器(平板
4 8279 台班 12.85 13.96 1.11 126.999 140.97
式)
5 1002 水泥425（普通） t 282.31 430 147.69 4125.68 609,321.68
6 1044 碎石40mm m3 45.54 78.64 33.1 19070.1 631,221.30
7 1045 天然砂石 m3 34.78 54.75 19.97 2578.99 51,502.43
8 1057 中(粗)砂 m3 39.48 64.41 24.93 5728.33 142,807.27
9 石灰膏 m3 109.93 140 30.07 6.57 197.56
10 2032 二等板方材 m3 1666.29 1800 133.71 29.7 3,971.19
11 钢筋φ12 t 2394.87 3990 1595.1 8.99 14,340.22
12 钢筋φ20 t 2292.47 3990 1697.5 34.35 58,310.16
合 计 1,503,639.65
一期道路工程建安造价为5,400,516.66元
2.前期及其他费用
工程前期及其它费用有建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费等，计算
过程详见下表：
工程建设前期及其它费用表
计费标准
序号 项目名称 计费基础
费率（%） 费用（元）
一 建安工程费合计 5,400,516.66
二 前期及其他工程费用 217,641.00
1 建设单位管理费 建安总造价×费率 0.28% 15,121.00
2 勘察设计费 建安总造价×费率 1.98% 106,930.00
3 工程建设监理费 建安工程总造价 1.14% 61,566.00
4 招标代理费 建安总造价×费率 0.12% 6,481.00
5 环境评价费 建安总造价×费率 0.01% 540.00
6 可研研究报告费 建安总造价×费率 0.50% 27,003.00
三 建设期资金成本 （一+二）×费率 6.00% 168,544.73
四 重置全价 一+二+三 5,786,700.00
前期及其他费用=217,641.00元
3.资金成本
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中铝宁夏能源集团风电设备（银川）制造基地评估说明 第23页
该工程合理建设工期1年，工程项目的贷款利率为6.0%。
资金成本=(建安造价+前期及其它费用)×贷款利率×建设工期÷2
=(5,400,516.66＋217,641.00)×6.0%×1÷2
=168,544.73元
4.重置全价
重置全价=5,400,516.66＋217,641.00＋168,544.73
=5,786,700.00元(取整)
（三）综合成新率的确定
1.年限法成新率
年限法成新率(%)＝(耐用年限－已使用年限)/耐用年限×100%
该构筑物工程2006年12月31日竣工，至评估基准日已使用6.3年，按一般构筑
物30年经济寿命年限计算，预计尚可使用年限为23.7年。
年限法成新率= (1－已使用年限/经济寿命年限)×100%
=(1-6.3/30)×100%
=79%
2.勘察成新率
经现场勘察，该道路无明显沉降，少部分路面有裂缝，路面基本完好。经现
场勘察认为该道路使用状况较好，取修正系数为0%，故最终确定勘察成新率为79%。
3.综合成新率
综合成新率=勘察成新率×A1＋年限法成新率×A2
其中：A1取0.6；A2取0.4
综合成新率=勘察成新率×A1＋年限法成新率×A2
=79 %×60%+79%×40%
=79%（取整）
(四)评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
=5,786,700.00元×79%
=4,571,493.00元
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七、评估结果
（一）评估结果
经评定估算，评估结果见下表：
金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
房屋建筑物 53,745,700.96 37,548,606.71 59,232,400.00 50,525,529.00 10.21 34.56
（二）增减值原因分析
1.本次评估的部分建（构）物大多始建于2006年左右，由于建设年代较早，
当时的房屋构筑物的建设成本较低，而近年来宁夏当地的建筑材料及人工等价格
的持续走高，从而造成房屋建筑物及构筑物的建筑成本在不断提高；这是造成建
（构）筑物增值的重要原因。
2.建（构）筑物的实际耐用年限长于会计的折旧年限，且被评估单位对房屋
建筑物的维护状态较好，综合成新率较账面成新率高，这是也是评估净值的重要
原因。
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第二节 投资性房地产-土地使用权评估说明
纳入本次评估范围的土地使用权，银星能源另行委托宁夏恒正不动产评估咨
询有限公司进行评估，我们经过分析复核后，引用了宁夏恒正不动产评估咨询有
限公司出具的专项《土地估价报告》。现将相关情况说明如下：
一、土地估价机构概况
受托估价机构：宁夏恒正不动产评估咨询有限公司
估价机构资质级别：全国范围内从事土地评估业务
资质证书获得时间：2011年7月1日
估价资质有效期：2016年6月30日
土地评估机构注册号：A201164001
资信等级：国家A级
土地估价报告编号：宁恒正(2013) [估T-J]字第311号
备案情况：6400313IA0405
二、评估对象及范围
土地使用权评估对象及范围如下表所示：
金额单位：人民币元
序 开发
土地权证编号 土地位置 取得方式 土地用途 剩余年限 面积(�O) 账面价值
号 程度
银川市高新技术
开发区文昌南街
银国用（2006） 七通
1 以西、景平街以 出让 工业用地 42.90 148236.70 7,750,259.44
第04623号 一平
东、开元西路以
北
三、评估方法
本次土地估价机构评估选用市场比较法和基准地价系数修正法两种方法对委
估宗地进行了评估，以两种方法的算术平均数为最终评估结果。
四、评估假设条件
本次土地估价机构依据的评估假设条件如下：
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1.在估价基准日的地产市场为公正、公开、公平的均衡市场；
2.估价对象能够自由地在市场上进行交易活动；
3.为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个
周期内，市场状况、物理状态等是相对没有变化的；
4.委托方提供的情况真实，有关资料合法有效；
5.估价对象土地使用权人合法取得《国有土地使用证》，并以所设定的土地用
途和现状利用条件评估估价对象的价值；
6.估价对象在设定用途下得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收
益；
7.估价对象与其它要素相结合，能满足设定年限内生产活动的正常进行，并
保证持续发展。
五、土地估价评估报告使用限制及相关事项
主要的土地估价报告使用限制及相关事项如下：
1.估价报告和估价结果发生效力的法律依据及其他相关条件
（1）本报告及估价结果依据前述有关法律、法规及相关土地政策而成立；
（2）本报告及估价结果依据上述有关估价前提条件与假设条件而成立；
（3）本报告及评估结果需经本评估机构――宁夏恒正不动产评估咨询有限公
司加盖公章、机构负责人和完成本报告的2名执业土地估价师签字、履行电子备
案程序，取得电子备案号后生效。
2.本项评估是基于一定的执业条件和执业前提，在所有假设条件成立及考虑
了所能涉及到的相关因素对估价对象可实现价格的影响而形成的专业判断和估
计，仅作为有关方在决策时的参考，不作为直接的决策依据。
3．本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，不得作为他用，其内
容对第三方不负任何责任。且由于不当使用造成的一切后果，本估价机构不承担
任何法律责任。
4．本报告估价结果是在前提、假设、限制条件成立和满足地价定义所设定条
件下的出让国有建设用地使用权价格，若估价对象的土地权利状况、利用方式、
利用条件、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的
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因素发生变化，该评估价格应作相应调整，甚至重估。
5．本次评估的地价内涵详见报告中的“地价定义”，本报告评估结果对应于
此地价内涵。
6．本估价结果反映估价对象在本次估价目的、现有使用状态和设定条件、用
途不变以及特定环境不变的前提下，根据国家、地方现行法律、法规和政策规定，
按照《城镇土地估价规程》和公认的估价方法确定的正常状态下的公开市场价值。
报告中未考虑的因素有：
（1）没有考虑特殊的交易方式可能追加付出的价格对其估价结果的影响。
（2）未考虑未来城市规划调整、国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自
然力和其他不可抗力对估价结果的影响。
当前述条件在估价结果有效期内发生明显变动时，上述估价结果在未作相应
修正的情况下不再生效。
7．考虑到本项目评估特点及对未来土地市场的分析预测，本次评估将有效期
界定为：本评估报告的估价结果自估价基准日起一年内有效，即有效期为2013年
5月31日至2014年5月30日。超出有效期，随着时间、市场状况的变化，土地
估价结果应作相应调整或重新估价。
六、评估结论及分析
经过宁夏恒正不动产评估咨询有限责任公司的评估，纳入本次评估范围的宗
土地的账面价值为7,750,259.44元，评估价值为39,875,700.00元，增值额为
32,125,440.56元，增值率为414.51%。评估值计算过程详见宁夏恒正不动产评估
咨询有限公司出具的《土地估价技术报告》。
增值主要原因为委估资产取得时为成本较低，随着当地经济近年来的发展，
促使当地的近年来土地价格上涨所致。经分析，评估结论合理。
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第三节 机器设备评估技术说明
一、评估范围
纳入本次评估范围的设备类资产共计138项（辆、套、台），其中：机器设备
81项（台/套）、运输设备0辆（台）、电子设备57台（套）。固定资产-机器设备的
账面原值23,510,128.03元，账面净值9,969,627.83元。各类设备资产账面情况如
下：
金额单位：人民币元
项目 数量（项） 账面原值 账面净值
合计 138 23,510,128.03 9,969,627.83
机器设备 81 22,894,590.01 9,869,275.63
电子设备 57 615,538.02 100,352.20
二、设备概况
中铝宁夏能源集团风电设备（银川）制造基地的机器设备主要有；动力配电
箱800*2360*1500型，照明配电箱800*2360*1500型，低压配电柜MNS(YDS，变压器
S9M-1000/10，电动桥式起重机30/8t*22.m，电动桥式起重机10t*22.5m，电动桥
式起重机16/3.2t*22.5m，电动桥式起重机16t*22.5m(3台，电动桥式起重机
25t*22.5m，电动悬臂式起重机bzd5t*6m(一组五台，电动桥式起重机60/8t*22.5m，
锅炉循环泵Q=90t/h，补水装置Q=10t/h，软水装置5t/h，燃气辐射管1040-4，空
气压缩机LU15E-8，太阳能供热系统120�OSLL型，防爆流风机BT35，单级离心泵
SDF20-DFG50-125，干式喷漆室SG-PGA9，燃气采暖锅炉VITOPLEX100-1400KW等共
计81项。
电子设备主要包括橱房设备、车间电子监控设备等各类电子设备，合计57项。
上述机器设备资产于评估基准日技术状态完好在用，设备资产帐、物相符。
三、评估依据
1．企业提供的《机器设备清查评估明细表》；
2．《资产评估常用数据与参数手册（第二版）》（北京科学技术出版社）；
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3．《慧聪商情》、《华纳资讯》等提供的计算机及办公自动化设备、全国汽车
市场价格资料；
4.有关厂商报价及现场收集到的有关合同、记账凭证、设备订货合同；
5.《基本建设财务管理规定》(财建[2002]394号)；
6.《建设工程监理与相关服务收费管理规定》(发改价格[2007]670号)；
7.《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通
知》（计价字[2002]125号）；
8.《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》（机械计（1995）1041
号）；
10．《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[2008]170号）；
12.评估机构掌握的其它资料。
四、评估程序
1．根据评估目的及设备制造基地设备的分布特点，制定设备评估工作方案；
2．指导被评估单位清查资产，填报评估基准日的设备评估申报明细表，搜集
相关的准备资料。
3．检验委估设备资产产权资料及验证判断相关资料的有效期限。根据被评估
单位提供的机器设备清查评估申报明细表、固定资产台帐和设备台帐，核对账面
原净值、设备名称、设备型号。对申报明细表与账务不符、重复、遗漏、未报项
目进行标注、修订，做到账表相符。
4．对纳入评估范围的固定资产-设备项目进行账实清查盘点。清查中按设备
资产的分布情况、重要性及分类不同进行排序整理设备清查表，对申报明细表中
合并内容的资产项目，依据实际资产构成分项清查、核实内容；具体内容如下：
（1）账实核对中，设备的规格型号、生产厂家和安装地点以现场实物为准，
及时更正评估申报的错误。
（2）对属于维修费用入账的项目，在充分了解其实质对应、附着的设备内容
的基础上，进行非资本化调出。对企业已处置实物资产、未进行财务调账的设备
项目，或现场清查中有账无物的资产项目做好现场清查纪录。
（3）对企业重点设备采用专项设备的现场调查。截止评估基准日，由于企业
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生产设备停运时间较长的采用观察其技术状况、组织召开由专家及有关人员参加
的技术鉴定会，共同确认重点设备的技术状态，作好资产评估工作底稿。
（4）对现场清查中设备因故未在现场、外借或送修的设备，清查中采用企业
出据书面情况说明、查验外借或送修的凭据等办法。
（5）对现场清查中，涉及设备非完整性、报废或功能落后无法适应企业生产、
工艺要求的设备，在现场清查中做好清查记录。
（6）结合现场勘查和专家意见，综合判断设备的现实质量、技术性能，确定
设备尚可使用年限，计算确定设备的成新率。
（7）进行市场调查，收集现时设备的价格信息。
（8）依据现行设备价格、运安费率或当地安装定额，考虑相关政策，计算设
备的重置全价，并结合设备的成新率计算评估值。
（9）整理、分析、汇总，确定机器设备的评估结果，编写机器设备资产评估
技术说明。
五、评估方法
对设备类资产主要采用成本法进行评估，其基本计算公式为：
评估值=重置全价×综合成新率
在核实设备资产的基础上，对不同设备选择适当的评估方法确定重置全价和
成新率；
对纳入评估范围中的部分年代久远、技术陈旧的设备及已报废的设备，直接
采用二手市价的评估方法或残值估算，即
评估值＝市场二手价
或：评估值＝账面值×残值率
1．重置成本的确定
合理分析、选定基准日市场同类型设备的市场价格、再考虑该设备重置过程
的其他费用因素，最后确定设备的重置全价。计算公式如下：
重置全价＝设备市场购置价＋综合相关费用＋资金成本
(1)机器设备重置成本的确定
1）设备市场购置价
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由于纳入本次评估的机器设备未涉及非标设备，因此设备的购价主要参照国
内市场同类型设备现行市价；根据2009年1月1日起实施的《中华人民共和国增值
税暂行条例》增值税一般纳税人购进或者自制(包括改扩建、安装)固定资产发生
的进项税额，可凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书和运输费用结算
单据(统称增值税扣税凭证)从销项税额中抵扣。
由于纳入本次评估的机器设备未涉及非标设备，因此设备的购价主要参照国
内市场同类型设备现行市价；根据2009年1月1日起实施的《中华人民共和国增
值税暂行条例》增值税一般纳税人购进或者自制(包括改扩建、安装)固定资产发
生的进项税额，可凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书和运输费用结
算单据(统称增值税扣税凭证)从销项税额中抵扣。
2）综合相关费用的确定
设备的综合相关费用是指除了设备购置、建造的直接投入外，还需分摊、支
付的其他费用；其中包括：设备（国产）需分摊的前期费用（包括勘察设计费、
工程监理费、建设单位管理费）、运杂费、安装调试费、基础费以及车辆设备中的
购置税、验车及牌照等费用等。
①前期费用的确定：是依据企业的建设规模，应分摊的费用估算，具体取费
如下表：
序号 费用项目 征收标准 取费基数 依据
1 建设单位管理费 0.28% 建安工程造价 财建[2002]394号
2 勘察设计费 1.98% 建安工程造价 国家计委、建设部：计价格(2002)10号
3 工程建设监理费 1.14% 建安工程造价 发改价格(2007)670号
4 招标代理费 0.12% 建安工程造价 计价格[2011]534号
5 环境评价费 0.01% 建安工程造价 计价格(2002)125号文
6 可研研究报告费 0.50% 建安工程造价 计价格(1999)1283号
合 计 4.03%
②运杂费的确定：根据资产的具体情况及特点，考虑运距的远近，参考运输
的行业计费标准计算确定；根据2009年1月1日起实施的《中华人民共和国增值
税暂行条例》按7%的增值税抵扣率扣减应抵扣的运杂费增值税。购置价格中包含
运输费用的不再计取运杂费。
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中铝宁夏能源集团风电设备（银川）制造基地评估说明 第32页
③安装调试费的确定：按冶金行业概算指标中规定的费率计算确定；
④基础费的确定：根据设备的实际情况确定，无基础要求的不计基础费；小
设备的基础费按常规含在安装调试费中考虑，其他设备按照实际情况考虑基础费
率。
3）资金成本的确定
建设期资金成本是根据设备的合理建设期，考虑同期国家贷款利率估算的费
用成本。根据资产单位主要工艺的重点专用设备，通常合理建设期按1年计算，
考虑资金使用的平均摊入；则
建设期资金成本率=1年期贷款利率÷2
基准日中国人民银行贷款利率表
建设期（年） 期间贷款利率 资金成本率
1 6.00% 3.00%
(2)办公电子设备及其他小型机具、设备：由于该类设备安装简单、价值小，
大多数不需要安装，所以评估中直接采用市场购价，不考虑该类设备的其他费率。
2.综合成新率的确定
本次评估中机器设备、电子及其他设备的综合成新率的测定采用年限法成新
率法或经济寿命加技术鉴定完好分值综合法。
具体操作时，主要根据具体设备对企业的贡献地位及重要性原则，对价值高、
生产中起核心关键的设备采用经济寿命加技术鉴定完好分值综合法，对企业中价
值低、数量多的一般设备，通常采用年限法成新率。
(1)年限法成新率
年限法成新率=尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
通常对机器设备、电子及其他设备中相对价值小，经济寿命短的设备的综合
成新率直接取年限法成新率。
(2)技术鉴定法成新率
通过现场检测，根据设备现时状态、设备的实际已使用时间、设备的常用负
荷率、设备的原始制造质量、维护保养状况以及完整性等方面，在广泛听取设备
实际操作人员、维护人员和管理人员意见的基础上，采取由专家与工程技术人员
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中铝宁夏能源集团风电设备（银川）制造基地评估说明 第33页
共同进行技术鉴定来确定其年限法成新率。
(3)综合成新率
主要设备综合成新率估算是基于上述两种方法估算的成新率、按各自的权重
来确定综合成新率；即：经济寿命年限法占40%，技术鉴定法成新率占60%。即：
综合成新率=年限法成新率×40%＋技术鉴定法成新率成新率×60%
3.评估值的计算
评估值=重置全价×综合成新率
六、评估案例
案例一 桥式起重机(固定资产―机器设备清查评估明细表序号54)
设备名称：桥式起重机
设备型号：60/8t*22.5m
生产厂家：杭州华新机电工程有限公司
资产编号：90200054
购置日期：2006年12月 启用日期：2006年12月
账面原值：1,230,000.00元 账面净值：613,086.66元
1.设备概况
主要技术参数：
序号 项 目 单位 60/8t双梁式起重机
1 起重机跨度 m 22.5（加工前须由需方最后确定）
2 工作级别 A5
3 单车总高度
4 主钩起重量 t 60
5 副钩起重量 t 8
6 主钩起升高度 m 12
7 副钩起升高度 m 12
8 主钩起升速度 m/min 1：6.3
9 主钩调速方式 变频
10 主钩调速比 1：6.3
11 副钩起升速度 m/min 1-6.3
12 副钩调速方式 变频
13 副钩调速比 1：6.3
14 主钩至大车轨顶最小距离 mm 640
15 副钩至大车轨顶最小距离 mm 15
16 主钩横向移动至大车轨道中心最小距离： mm 左：1970右：1800
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中铝宁夏能源集团风电设备（银川）制造基地评估说明 第34页
序号 项 目 单位 60/8t双梁式起重机
副钩横向移动至大车轨道中心最小距离： mm 左：600右：3170
17 大车轨道型号 QU80
与厂房的间距：
18 a)大车轨顶至小车顶部的高度 mm 2010
b)大车端部至大车轨顶中心线距离 mm 200
轮轴及其他
a)每侧车轮总数 个 4
19 b)各车轮中心距 mm 大车2100/700/2100 小车1210
c)缓冲器至大车轨顶距离 mm 400
d)吊钩中心至缓冲器距离 mm 左： 2827 右： 3393
轮压：
20 a)最大轮压 t 24.5
b)最小轮压 t 5.75
电动机型号和功率：
a)主起升 KW YZP280S1-4 75
21 b)副起升 KW AS520L4 9.7
c)大车运行 KW YPE112M-4 2×3
d)小车运行 KW YPE112M-4 3
22 电源滑线位置
重量
a)大车 Kg 33000
23
b)小车 Kg 13000
c)总重 kg 46000
24 大车运行速度 m/min 4～40
25 大车调速方式 变频
26 大车调速比 1：10
27 小车运行速度 m/min 2～20
28 小车调速方式 变频
29 小车调速比 1：10
30 极限位置尺寸 m 1.6×2.3×1.3
该设备为杭州华新机电工程有限公司设计制造，主要用于大型金属零部件的
吊装及搬运。其主要工作原理是；桥架运行机构可沿特制轨道纵向行走，桥架上
的小车沿特制轨道横向行走，吊钩起吊重物在升降驱动机构的作用下可将重物轻
松的吊到需要的工序。该设备主要由桥架运行机构、起重小车、桥架金属结构组
成，其中起重小车又由起升机构、小车运行机构、小车架及电控系统等组成。
该设备自投入使用以来，在设计负荷状态下使用，定期进行检修检验，日常
维护保养及时，总体情况为工况良好、各项技术指标符合原设计要求，可满足正
常发电需要，至评估日正常使用中。
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2.重置全价的确定
该设备重置全价由设备购置费(含设备原价和设备运杂费)、安装工程费、工
程建设其它费用和资金成本等几部分构成，其中：
（1）设备原价
评估人员通过咨询杭州华新机电工程有限公司经销处得知，该型号设备基准
日报价为1,250,000.00元/台，报价含设备运杂费及指导安装培训费。确定该设备
购置原价1,250,000.00元/台。
（2）设备运杂费
根据合同，厂家负责运输。确定运杂费率为0。
（3）安装调试费
厂家负责指导安装，根据该设备的特点，确定安装调试费率为8%。
（4）工程建设其它费用
根据本次评估的特点，其他费率取4.03%。具体见评估方法。
（5）资金成本
根据本次评估的特点，合理建设期为一年，银行贷款利率6%，资金成本率3.0%。
（6）重置全价
重置全价计算如下：
代码 项目 计费费率 计算公式 计算结果 备注
A 设备购置费(含税) 1,250,000.00
B 设备抵扣税额 A/1.17*17% 181,623.93
C 运杂费(含税） 0.00% A×费率 0.00
D 运杂费(不含税） 0.00% A×费率*0.93 0.00
E 安装调试费 10.00% A×费率 125,000.00
F 基础费 0.00% A×费率 0.00
G 其他费 4.03% (A+C+E)×费率 55,412.50
H 资金成本 6.00% (A+C+E+F)×费率×1/2 42,912.38 一年
G 重置全价 A+D+E+F+G-B 1,291,700.00 取整
3.综合成新率的确定
该设备综合成新率由年限法成新率和现场勘察成新率综合确定，其中：
（1）年限法成新率
该设备的经济寿命使用年限为20年，于2006年12月投入使用，至评估基准日
止已使用6.42年，则：
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年限法成新率＝尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
＝65%（取整）
（2）现场勘察及勘察成新率的确定
通过现场勘察、查阅相关运行记录、检修记录、安全性能检验报告等资料，
并向设备管理及使用人员了解到该企业坚持正常的维修保养制度，经常对设备进
行维修保养，及时更换易损件，使设备始终保持良好的工作状态，该设备现状尚
好，各项性能基本正常。
经现场勘察该设备状况如下；
序号 设备部位(或参数) 技术状态 标准分 评估分
1定期检验，经查“检验报告”：主要受力构
主要受力构件(包括主梁、件无明显连接缺陷、无变形、无开裂等现象；
1 端梁支腿及相互之间刚性 25 18
2大车走行轮踏面有磨损；
连接) 3构件外现无异常。
1.工作状态良；
制动器(包括各种限位器，2.制动器开闭灵活，制动平稳可靠，偶出小
2 包括起升高度及行程限位 20 13
故障已修复。
开关) 3.各限位开关工作可靠。
1.钩件微磨；
3 吊钩，钢丝绳 20 14
2.钢丝绳少量磨损。
电气部分(包括包括电机、1.工作安全可靠；
4 照明、电路电气保护、配线2.照明，电路电气保护，配线与接线设计 25 14
与接线) 比较合理；
因使用率不高，设备局部处尘土多。应加强
5 外观与保养 10 6
保养。
合计 100 65
（3）综合成新率的确定
综合成新率=年限法成新率×40%＋技术鉴定法成新率×60%
=65%
4.评估值的确定
评估值= 重置全价×综合成新率
=1,291,700.00×65%=839,605.00 (元)
案例二 空调机 (固定资产-电子设备清查评估明细表序号32)
1.设备概况
设备名称： 空调机 规格型号：KFR-32GW/K3258B
设备制造厂：格力集团
北京天健兴业资产评估有限公司
中铝宁夏能源集团风电设备（银川）制造基地评估说明 第37页
购置时间： 2004年7月 启用时间：2004年7月
账面原值： 2160元 账面净值：108元
主要技术参数
(1)适用面积： 15-22�O
(2)变频/定频： 定频
(3)能效等级： 2级能效
(4)制冷功率： 984W
(5)制冷量： 3200W
(6)室内机噪音： 24.5-38dB
(7)室内机尺寸： 872×283×178mm
(8)制热功率： 1010（1610）W
该设备主要由压缩机、蒸发器、冷凝器和节流装置及绝热外壳等组成。
企业操作人员严格遵守该设备的使用、管理及维护制度，平时注意该设备的
维护保养，因此至今运行正常从未发生故障。
2.重置成本的确定
评估人员经向相关工程技术人员了解，操作人员严格遵守该设备的使用、管
理及维护制度，平时注意该设备的维护保养，因此至今运行正常。
评估人员经网上查询http://product.pcpop.com/AreaPrice/000045602/b得
知，评估基准日该型号及配置的设备的成交价格约为2300元，经销商负责送货并
进行调试。该设备的不含税价=购置设备价/1.17=2000元。故该设备的不含税价即
为其重置成本，重置成本2,000.00元。
3.综合成新率的确定
通过现场勘察该设备各组成部分的技术现状及查阅有关档案，并与设备管理、
使用和维修人员座谈，了解该设备的实际技术状况。
经勘查,尽管该设备使用年限已超过该类设备的经济年限，目前设备现仍在使
用，根据评估原则，在用设备按最低成新率15%计算。故该机的综合成新率取15%。
4.评估值的计算
评估值＝重置成本×综合成新率
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中铝宁夏能源集团风电设备（银川）制造基地评估说明 第38页
=2,000.00×15%=300.00元
六、评估结果
（一）评估结果
经实施上述评定估算程序后，设备类资产于评估基准日2013年5月31日的
评估结果如下表所示：
设备类评估结果汇总表
金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
合 计 23,510,128.03 9,969,627.83 24,385,400.00 14,421,876.00 3.72 44.66
机器设备 22,894,590.01 9,869,275.63 23,791,000.00 14,198,898.00 3.92 43.87
电子设备 615,538.02 100,352.20 594,400.00 222,978.00 -3.43 122.20
（二）增减值因素分析
1．机器设备评估原值增值896,409.99元，增值率3.92%；增值主要原因是近
年工业品价格上涨，导致设备类资产的评估原值增值。评估净值4,329,622.37元，
增值率43.87%；评估净值增值的原因是企业计提折旧年限设定过小、折旧速率大
于资产的实体性损耗，因此导致评估净值增值。
2．电子设备评估原值减值21,138.02元，减值率3.43%；减值原因主要是电
子设备市场价格逐年走低导致原值减值。评估净值增值122,625.80元，增值率
122.20%；评估净值增值的原因是企业计提折旧年限设定过小、折旧速率大于资产
的实体性损耗，因此导致评估增值。
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中铝宁夏能源集团风电设备（银川）制造基地评估说明 第39页
第六部分 收益法评估技术说明
一、评估对象概况
（一）评估范围
设备制造基地始建于2006年5月18日，占地面积148,236.7�O，规划总建
筑面积72,305�O。项目计划分两期建设,一期建设建筑面积43,613�O，投资8,500
万元；二期规划建设为风力发电机组配套的叶片、齿轮箱等生产厂房，规划建设
28,692�O，计划投资1,840万元。
截止到目前，二期尚未建设。纳入本次评估范围的是一期工程，2006年11月
建成。
（二）资产构成及使用状况
1.设备制造基地资产构成
设备制造基地的主要资产包括房屋建筑物、土地使用权、设备。其中，房屋
建筑物和土地使用权在投资性房地产科目反映，采用历史成本计价并提取折旧；
设备资产在固定资产科目反映，按期提取折旧。资产账面构成如下：
（1）房屋建筑物―账面原值53,745,700.96元，账面净值37,548,606.71元；
（2）土地使用权―面积148,236.7平方米，原始账面价值8,627,376.00元，
评估基准日账面价值7,750,259.44元；
（3）设备―账面原值23,510,128.03元，账面净值9,969,627.83元。
2.资产使用情况
目前，设备制造基地分别整体出租给恩德（银川）风电设备制造有限责任公
司和银星能源股份有限公司风电设备制造公司。
恩德（银川）风电设备制造有限责任公司与被评估单位以前是关联方，银星
能源股份有限公司风电设备制造公司与被评估单位系关联方关系。
二、收益预测
评估人员对历史期间租金收益进行了统计分析，详如下表：
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金额单位：人民币万元
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
承租方/租金 平均
年 年 年 年 年 年 年
恩德(银川)风电设 285.00 295.00 345.00 353.55 353.55 293.55 302.35 318.29
备制造有限公司
宁夏银星风电设备 258.00 258.00 258.00 417.00 417.00 450.00 220.00 325.43
制造有限公司
小计 543.00 553.00 603.00 770.55 770.55 743.55 522.35 629.43
本次评估的租金收入预测，主要考虑以下两个方面，一是已经签订租约的，
租约期内的租金收入按照协议计算，二是已签租约之外的各年，按照历史期7年
的平均数作为租金水平。预测结果如下：
金额单位：人民币万元
承租方/租金 2013年6-12月 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
恩德(银川)风电设备制造有 176.37 302.35 302.35 318.29 318.29 318.29
限公司
宁夏银星风电设备制造有限 128.33 325.43 325.43 325.43 325.43 325.43
公司
小计 304.70 627.78 627.78 643.72 643.72 643.72
三、成本预测
设备制造基地的主要成本支出为折旧和摊销，本次评估，以被评估单位评估
基准日的投资性房地产和固定资产原值为基础，结合被评估单位折旧政策，预测
未来期间年度折旧摊销额，详见下表：
金额单位:人民币万元
折旧及摊销 金额
房屋建筑物及构筑物年折旧 257.98
设备年折旧 158.78
土地使用权摊销 17.25
合计 434.01
三、税金及附加预测
设备制造基地应交纳的税金为营业税。营业税根据《宁夏出租房屋税收征收
管理办法》按收入的10%统一税率进行预测。
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具体预测结果如下表：
金额单位：人民币万元
项目 2013年6-12月 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
营业税 30.47 62.21 62.21 62.95 62.95 62.95
四、折现率的预测
本次评估的收益指标为净利润，设备制造基地没有负债，故以2010年至2012
年所有A股上市公司的总资产净利率的加权算术平均数，作为折现率，详见下表：
项目 2010年 2011年 2012年
总资产净利率 6.82% 6.72% 5.50%
加权算术平均值 6.35%
五、评估值的计算
经计算，风电设备制造基地收益法评估值为1,668.26万元，比审计后总资产
减值3,858.59万元，减值率69.82%。具体计算过程详见《收益预测及评估值计算
表》。
六、评估结果分析
中铝宁夏能源集团将风电设备制造基地整体出租给关联方等企业，出租价格
较低，在目前宏观经济背景下，国内经济持续低迷，相关产品市场需求不足，未
来期间的租金收入在较长时间内不会达到合理水平，且具有不稳定性。据调查，
在宁夏区域，同类型的设备制造基地整体出租市场化程度较低，无法取得客观市
场租金。
经分析，我们认为，收益法评估结果不能恰当反映评估对象的市场价值，而
成本法评估结果更能合理反映评估对象的市场价值，故本次评估采用成本法的评
估结果作为最终评估结论。
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第六部分 评估结论及其分析
一、评估结论
（一）成本法评估结果
在持续经营前提下，设备制造基地于评估基准日的总资产账面价值为
5,526.85万元，成本法评估价值为10,482.31万元，增值额为4,955.46万元，增
值率为89.66%。
各类资产评估结果见下表。
资产评估结果汇总表
被评估单位名称：中铝宁夏能源集团风电设备（银川）制造基地 金额单位：人民币万元
项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
1 投资性房地产 4,529.89 9,040.12 4,510.24 99.57
2 其中：房屋建筑物 3,754.86 5,052.56 1,297.69 34.56
3 土地使用权 775.03 3,987.57 3,212.54 414.51
4 固定资产 996.96 1,442.19 445.22 44.66
5 资产总计 5,526.85 10,482.31 4,955.46 89.66
本次评估未考虑评估增值可能产生的所得税对资产价值的影响。
（二）收益法评估结果
在持续经营前提下，设备制造基地于评估基准日的总资产账面价值为
5,526.85万元，收益法评估价值为1,668.26万元，减值额为3,858.59万元，减
值率为69.82%。
（三）评估结论的确定
中铝宁夏能源集团将风电设备制造基地整体出租给关联方等企业，出租价格
较低，在目前宏观经济背景下，国内经济持续低迷，相关产品市场需求不足，未
来期间的租金收入在较长时间内不会达到合理水平，且具有不稳定性。据调查，
在宁夏区域，同类型的设备制造基地整体出租市场化程度较低，无法取得客观市
场租金。
经分析，我们认为，收益法评估结果不能恰当反映评估对象的市场价值，而
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中铝宁夏能源集团风电设备（银川）制造基地评估说明 第43页
成本法评估结果更能合理反映评估对象的市场价值，故本次评估采用成本法的评
估结果10,482.31万元作为最终评估结论。
二、成本法评估结果与账面值比较变动情况及原因
成本法资产评估结果较账面价值增值4,955.46万元，增值率89.66%，增减值
原因如下：
1.投资性房地产-房屋建筑物评估评估增值1,297.69万元，增值率34.56%。
评估值增值原因如下：
(1)本次评估的部分房建于2007年左右，房子建设年代较早，当时的房屋建
筑物的建设成本低，近年来宁夏当地的建筑材料及人工的持续走高，同时又是在
高原边远地区施工，从而造成房屋建筑物及构筑物的建筑成本在不断提高；这是
造成建（构）筑物增值的重要原因。
(2)建（构）筑物的实际耐用年限长于会计的折旧年限，且被评估单位对房屋
建筑物的维护状态较好，综合成新率较账面成新率高，这是也是评估净值的重要
原因。
2.投资性房地产-土地使用权增值3,212.54万元，增值率414.51%， 根据宁
夏恒正不动产评估咨询有限责任公司出具的《土地估价报告》，本次土地使用权评
估增值的主要原因为委估资产取得时为成本较低，随着当地经济近年来的发展，
促使当地的近年来土地价格上涨所致。
3.设备类资产评估增值445.22万元，增值率44.66%。主要原因如下：
（1）机器设备评估原值增值89.64万元，增值率3.92%；增值主要原因是近
年工业品价格上涨，导致设备类资产的评估原值增值。评估净值增值432.96万元，
增值率43.87%；评估净值增值的原因是企业计提折旧年限设定过小、折旧速率大
于资产的实体性损耗，因此导致评估净值增值。
2．电子设备评估原值减值2.11万元，减值率3.43%；减值原因主要是电子设
备市场价格逐年走低导致原值减值。评估净值增值12.26万元，增值率122.20%；
评估净值增值的原因是企业计提折旧年限设定过小、折旧速率大于资产的实体性
损耗，因此导致评估增值。
四、评估结论成立的条件
北京天健兴业资产评估有限公司
中铝宁夏能源集团风电设备（银川）制造基地评估说明 第44页
1.评估结论系根据前述原则、依据、前提、方法、程序而得出，只有在上述
原则、依据、前提存在的条件下成立；
2.本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的
现行价值，没有考虑抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等
对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他
不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生
变化时，评估结论一般会失效；
3.由被评估单位和其他人员提供的与评估相关的所有资料，是编制本报告的
基础，应对其真实性负责；
4.评估结论是北京天健兴业资产评估有限公司出具的，受本机构评估人员的
职业水平和能力的影响。
五、评估结论的瑕疵事项
1.本报告提出的评估结果是在被评估单位提供必要的资料基础上形成的，我
们对被评估单位提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查
验，并有责任对查验的情况予以披露。但本报告所依据的权属资料之真实性、准
确性和完整性由被评估单位负责并承担相应的责任。
2.本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确
定的被评估单位纳入评估范围的股东全部权益的市场价值，未考虑已经办理的或
正在办理的抵押、担保等可能造成的影响，未对资产评估增值做任何纳税准备， 也
未考虑可能存在的抵押、担保、或有负债、未决诉讼或任何其他可能存在的诉讼
所可能产生的任何影响，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的
交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏
观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
3.经核实，纳入设备制造基地评估范围的8处房屋建筑物，证载权利人为宁
夏发电集团有限责任公司，产权变更手续正在办理之中，为此，中铝宁夏能源集
团出具了相关的权属说明。
4.经核实，纳入设备制造基地评估范围的一宗土地使用权，其《国有土地使
用权证》证号为银国用（2006）第04623号，证载权利人为宁夏发电集团有限责
北京天健兴业资产评估有限公司
中铝宁夏能源集团风电设备（银川）制造基地评估说明 第45页
任公司，产权变更手续正在办理之中，为此，中铝宁夏能源集团出具了相关的权
属说明。
5.本次评估结果基于本报告及其说明所陈述的有关假设基础之上，此等数据
将会受多种市场因素影响而变化。我们对市场变化的情况不承担发表意见的责任，
同时我们也没有义务为了反映报告日后的事项而进行任何修改。当前述条件以及
评估中遵循的各种原则发生变化时，评估结果一般会失效。
六、评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响
本评估结果是对2013年5月31日这一评估基准日企业资产价值的客观公允
反映，该公司对这一基准日以后的企业资产价值发生的重大变化不负任何责任。
发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。
在评估基准日期后，且评估结果有效期内，若资产数量、价格标准发生变化
并对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值；
若资产价格的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时进行相
应调整。
评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，
不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。
七、评估结论的效力、使用范围及有效期
1．本评估结论系评估专业人员依据国家有关规定出具的意见，具有法律规定
的效力；
2．本评估说明仅供资产评估主管机关、公司主管部门审查资产评估报告书和
检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得
提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体；
3．评估结论的有效使用期限为自2013年5月31日起至2014年5月30日止，
超过一年，需重新进行资产评估。
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