湘潭电化:拟以非公开发行股票方式购买资产所涉及的湘潭市污水处理有限责任公司股东全部权益价值评估报告
湘潭电化科技股份有限公司
拟以非公开发行股票方式购买资产所涉及的
湘潭市污水处理有限责任公司股东全部权益价值
评 估 报 告
开元评报字[2014]1-023号
开元资产 评估有限公司
CAREA Assets Appraisal Co.,Ltd
二零一四年六月十八日
湘潭电化科技股份有限公司拟以非公开发行股票方式购买资产所涉及的
湘潭市污水处理有限责任公司股东全部权益价值评估报告
目 录
注册资产评估师声明---------------------------------------------------------------------------------1
评估报告摘要------------------------------------------------------------------------------------------2
评估报告---------------------------------------------------------------------------------------------5
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者--------------------5
二、评估目的-----------------------------------------------------------------------------------------19
三、评估对象和评估范围--------------------------------------------------------------------------19
四、价值类型及其定义-----------------------------------------------------------------------------22
五、评估基准日--------------------------------------------------------------------------------------22
六、评估依据-----------------------------------------------------------------------------------------23
七、评估方法-----------------------------------------------------------------------------------------25
八、评估程序实施过程和情况--------------------------------------------------------------------37
九、评估假设-----------------------------------------------------------------------------------------39
十、评估结论-----------------------------------------------------------------------------------------40
十一、特别事项说明--------------------------------------------------------------------------------42
十二、评估报告使用限制说明--------------------------------------------------------------------43
十三、评估报告日-----------------------------------------------------------------------------------44
评 估 报 告 附 件-----------------------------------------------------------------------------46
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湘潭电化科技股份有限公司拟以非公开发行股票方式购买资产所涉及的
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注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务的过程中，遵循了相关法律、法规和资产评估准则，
恪守了独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中所收集的资料，评估报告陈述
的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；
提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告及其
评估结论是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存的或者预期的利益关系；与相关当事方
没有现存的或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了现场调查；我们已对评
估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予了必要的关注，对评估对象及其所涉及资产
的法律权属资料进行了必要的查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委
托方及相关当事方完善产权以满足本次评估目的的要求，但不得视为对评估对象的法律
权属提供保证。本报告不得作为任何形式的产权证明文件使用。
五、评估报告中的分析、判断和结论受本评估报告中载明的假设和限定条件的限制；
评估报告使用者应当充分考虑本评估报告中载明的假设条件、限定条件、特别事项说明
及其对评估结论的影响。
六、我们执行资产评估业务的目的是对评估对象在评估基准日的价值进行分析、估
算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估
对象可实现价格的保证。
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评估报告摘要
开元评报字[2014]1-023号
湘潭电化科技股份有限公司：
开元资产评估有限公司接受贵公司（以下简称“委托方”或“湘潭电化”）的委托，根
据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则的相关规定，在恪守独立、客观、公
正的执业原则、保持应有的职业谨慎前提下，按照必要的评估程序，采用收益法和资产
基础法（成本法），对贵公司拟以非公开发行股票方式购买资产（股权）所涉及的湘潭
市污水处理有限责任公司于评估基准日2014年3月31日的股东全部权益市场价值进行了
评估。现将资产评估情况摘要报告如下：
一、 评估目的
本次评估的评估目的是为湘潭电化科技股份有限公司提供其拟以非公开发行股票
方式购买资产所涉及的湘潭市污水处理有限责任公司的股东全部权益于评估基准日
2014年3月31日的市场价值参考依据。
二、 评估对象和范围
本次评估的评估对象为湘潭市污水处理有限责任公司于评估基准日2014年3月31日
的股东全部权益价值。
本次评估的评估范围为湘潭市污水处理有限责任公司于评估基准日2014年3月31日
的全部资产及负债。
三、 价值类型
本次评估的评估结论的价值类型为市场价值。
四、 评估基准日
本次评估的评估基准日为2014年3月31日。
五、 评估方法
本次评估采用收益法和资产基础法（成本法），以资产基础法（成本法）的评估结
果作为最终评估结论。
六、 评估结论
截至评估基准日2014年3月31日，湘潭市污水处理有限责任公司申报评估并经天健
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会计师事务所审计确认的股东权益账面价值为14,638.78万元。经评估，湘潭市污水处理
有限责任公司的股东全部权益市场价值的评估值为18,170.79万元（大写为人民币壹亿捌
仟壹佰柒拾万柒仟玖佰元整）。
本评估报告的合法使用者在使用本评估报告及其结论时，应特别注意本评估报告所
载明的假设条件、限制条件、特别事项（期后重大事项）及其对评估结论的影响。
七、 特别事项（重大期后事项）说明
（一）引用其他机构出具的报告结论的情况
本次评估依据的财务数据引自天健会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《审计报
告》。
（二）权属资料不全面或者存在瑕疵的情形
1、截至评估基准日，委估房屋均未办理房屋所有权证，但在评估基准日之后、本
报告出具日前（2014年5月30日），其中4栋房屋已经办理房屋所有权证，其余房屋产权
证仍在办理之中。
2、截至评估基准日，委估无形资产――土地使用权系六宗工业用地，均未办理土
地使用证，但在评估基准日之后、本报告出具日前（2014年5月16日），其中三宗土地使
用权（厂区一期用地、厂区二期用地、九华提升泵房用地）已经办理土地使用证，另外
三宗土地（韶山东路泵房用地、唐兴桥泵房用地、配电间沉沙池脱水间用地）尚未取得
土地使用证。根据湘潭市国土资源局出具的《关于湘潭市污水处理有限责任公司三宗土
地使用权相关情况的证明》：“三宗土地使用权的出让、办证手续正在办理之中”。
（三）评估程序受到限制的情况
无。
（四）评估资料不完整的情况
除上述房屋所有权、土地使用权权属资料不完备外，无其他评估资料不完整的情况。
（五）未决事项、法律纠纷等不确定因素
无。
（六）抵押、担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估
对象的关系
截至评估基准日，被评估单位以厂区一期用地和厂区构筑物、房产及运营设备为湘
潭市城市建设投资经营有限责任公司向国家开发银行湖南省分行的借款提供担保而抵
押给国家开发银行湖南省分行。
（七）评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项
无。
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（八）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形
无。
（九）期后事项
1、被评估单位在评估基准日之后、本报告出具日前办理了4栋房屋的房屋所有权证
和3宗土地的土地使用证。
2、上述（六）所述之抵押事项均已于评估基准日之后、本报告出具日前（2014年4
月17日和2014年6月3日）解除。
八、 评估报告及其结论的有效使用期
按现行规定，本评估报告及其评估结论的有效使用期限为一年，该有效使用期限从
评估基准日起计算。
九、 评估报告日
本次评估的评估报告日为2014年6月18日。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，
应当阅读评估报告正文。
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开元资产评估有限公司接受贵公司（以下简称“委托方”或“湘潭电化”）的委托，根
据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则的相关规定，在恪守独立、客观、公
正的执业原则、保持应有的职业谨慎前提下，按照必要的评估程序，采用收益法和资产
基础法（成本法），对贵公司拟以非公开发行股票方式购买资产（股权）所涉及的湘潭
市污水处理有限责任公司于评估基准日2014年3月31日的股东全部权益市场价值进行了
评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者
一）委托方
本次评估的委托方是湘潭电化科技股份有限公司（以下简称“委托方”或“湘潭电
化”）。其概况如下：
（一）主要登记事项和经营范围
1、主要登记事项
名 称：湘潭电化科技股份有限公司
企业类型：上市股份有限公司（证券代码：002125）
住 所：湖南省湘潭市滴水埠
法定代表人：谭新乔
注册资本：人民币13,913.0616万元整
工商登记注册号：430000000029181
2、经营范围
湘潭电化科技有限公司经营范围为：研究、开发、生产、销售二氧化锰、电解金属
锰、电池材料及其他能源新材料；金属材料、润滑油、石油沥青、化工产品（不含危险
及监控化学品）、建筑材料、机电产品、法律法规允许经营的矿产品的销售；再生资料
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回收；劳务派遣（不含境外）；经营商品和技术的进出口业务（国家禁止和限制的除外）。
（二）历史沿革
湘潭电化科技股份有限公司是经湖南省人民政府湘政函（2000）148号《关于同意
设立湘潭电化科技股份有限公司的批复》，由湖南湘潭电化集团公司作为主发起人，联
合长沙矿冶研究院、长沙市兆鑫贸易有限公司、湖南省华隆进出口光明有限公司、湘潭
市光华日用化工厂共同发起设立，于2000年9月30日在湖南省工商行政管理局注册登记
的股份有限公司。设立时注册资本为3,500万元，经分别实施2001年度和2003年度每10
股送红股2股的利润分配方案后，公司注册资本变更为5,040万元。
2007年4月3日，湘潭电化首次公开发行2,500万股股票并在深圳交易所上市，股本
总额变更为7,540万股，电化集团持股4,397.04万股，占总股本的比例为58.32%。
2011年5月，公司向电化集团等5名特定对象非公开发行股票1,155.6635万股，增发
完成后公司股本总额为8,695.6635万股，其中电化集团持有4,735.04万股，占总股本的比
例为54.45%。2011年按规定划转239.3025万股给全国社会保障基金理事会后,电化集团
持股4,495.7375万股，占总股本的比例为51.70%。
2012年3月，控股股东电化集团通过大宗交易平台减持湘潭电化430万股，减持后仍
持有4,065.7375万股，占总股本的比例下降为46.76%。
2012年6月，湘潭电化实施以资本公积金向全体股东每10股转增6股，转增后总股本
变更为13,913.0616万股，其中电化集团持有6,505.18万股，占总股本的比例仍为46.76%。
2012年12月，经湘潭市国资委《关于将电化集团股权进行无偿划转的通知》（潭国
资[2012]51号）批准，湘潭市国资委将其持有的电化集团100%股权以无偿划转的方式划
转给湘潭振湘国有资产经营投资有限公司。本次转让后，湘潭振湘国有资产经营投资有
限公司间接持有湘潭电化46.76%的股权，实际控制人仍为湘潭市国资委。
2014年1月，经湘潭市国资委《关于将湘潭振湘国有资产经营投资有限公司股权划
归湘潭产业投资发展集团有限公司的决定》（潭国资[2014]1号）批准，湘潭市国资委将
其持有的湘潭振湘国有资产经营投资有限公司100%股权以无偿划转的方式划转给湘潭
产业投资发展集团有限公司。本次划转后，湘潭产业投资发展集团有限公司间接持有湘
潭电化46.76%的股权，实际控制人仍为湘潭市国资委。
二）被评估单位
（一）主要登记事项：
名 称：湘潭市污水处理有限责任公司（简称“被评估单位”或“公司”）
住 所：湘潭市雨湖区护潭乡湘竹村
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法定代表人：张迎春
注册资本：人民币5,000.00万元整
实收资本：人民币5,000.00万元整
公司类型：有限责任公司（法人独资）
经营范围：城市污水的集中处理。
（二）企业的历史沿革、主要股东及持股比例、主要的产权和经营管理结构
1、企业历史沿革
湘潭市污水处理有限责任公司是湘潭市工商行政管理局登记的有限责任公司（国有
独资），最初由湘潭市环保局独资设立，于1999年11月12日在湘潭市工商行政管理局获
准注册登记。注册名称为湘潭市污水处理有限责任公司，企业类型为有限责任公司（国
有独资），注册资本为人民币100万元整（其中：潭市环保局出资100万元，占注册资本
的100.00%），注册住所为湘潭市建设北路282号，法定代表人为何瑞瑛，经营范围为水
环境污染的防治和生态保护工程的设计、施工；污水治理实用技术的推广应用和开发；
城市污水的集中处理及其相关的技术服务。
2002年05月30日：公司住所变更为湘潭市雪园村5号（城正街5号），法定代表人变
更为朱启军，经营范围变更为水环境污染的防治和生态保护工程的设计、施工；污水治
理实用技术的推广应用和开发；城市污水的集中处理及其相关的技术服务（上述经营范
围中属国家限制项目的以相关许可证、资质证书为准）。
2003年12月29日：公司住所变更为湘潭市雨湖区雪园村5号（城正街5号），注册资
本变更为2,000万元（其中：潭市环保局出资2,000万元）。
2006年04月28日：公司住所变更为湘潭市雨湖区护湘乡湘竹村，法定代表人变更为
黄智波，经营范围变更为城市污水的集中处理（上述经营范围中属国家限制项目的以相
关许可证、资质证书为准）。
2008年4月15日：股东变更为湘潭市公用事业管理局（湘潭市公用事业管理局出资
2,000万元，占注册资本的100％）。
2010年07月26日：股东变更为湘潭市国资委（湘潭市国资委出资2,000万元，占注
册资本的100％）。
2012年12月31日：企业类型变更为有限责任公司（法人独资），股东变更为湘潭振
湘国有资产经营投资有限公司（其中：湘潭振湘国有资产经营投资有限公司出资5,000
万元，占注册资本的100％）。
2013年10月17日：法定代表人变更为张迎春。
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2、主要股东及持股比例
被评估单位的股东姓名、持股数量和比例、股东简介、特殊权益约定，以及股东之
间是否存在关联关系等如下表所示：
金额单位：人民币万元
持股比例 特殊权利 股东之间的
股东名称 投资额 （%） 约定 关联关系
湘潭振湘国有资产经营投资有限公司 5,000.00 100.00 无 无
合 计 5,000.00 100.00 无 无
主要股东简介：
1）股东主要登记事项：
名称：湘潭振湘国有资产经营投资有限公司；
住所：湘潭市雨湖区人民路163号
法人代表：亢豫黔
注册资本：人民币壹亿贰仟万元整
实收资本：人民币壹亿贰仟万元整
公司类型：有限责任公司（法人独资）
经营范围：国家法律、法规允许的土地开发及经营；项目投资；资产经营；投资开
发；（企业）从业人员的培训及相关技术开发；环境污染治理投资；电线电缆，建材（不
含硅酮胶）、化工产品（不含危险及监控化学品），金属材料，政策允许经营的矿产品的
销售（上述项目涉及行政许可的凭许可证经营）
2）股东的历史沿革
湘潭振湘国有资产经营投资有限公司是湘潭市工商行政管理局登记的有限责任公
司（法人独资），最初由湘潭市国有资产监督管理委员会独资设立，于2008年11月11日
在湘潭市工商行政管理局获准注册登记并同时取得湘潭市工商行政管理局核发的注册
号为430300000022037的《企业法人营业执照》。注册名称为湘潭振湘国有资产经营投资
有限公司，企业类型为有限责任公司（法人独资），注册资本为人民币1,000万元整，实
收资本为人民币300万元整（其中：湘潭市国有资产监督管理委员会出资300万元，占注
册资本的100.00%），注册住所为湘潭市雨湖区人民路163号，法定代表人为杜晓凌，经
营范围为资产经营、投资开发、物业管理、（企业）从业人员的培训及相关技术的开发。
2009年08月03日：注册资本变更为人民币10,000.00万元，实收资本变更为3,300.00
万元（其中：湘潭市国有资产监督管理委员会出资3,300.00万元，占注册资本的100.00%）。
2011年04月08日：实收资本变更为10,000.00万元（其中：湘潭市国有资产监督管理
委员会出资10,000.00万元，占注册资本的100.00%）。
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2011年06月07日：经营范围变更为资产经营、投资开发、（企业）从业人员的培训
及相关技术的开发。
2012年11月20日：法定代表人变更为亢豫黔。
2012年12月28日：经营范围变更为国家法律、法规允许的土地开发及储备；项目投
资；资产经营、投资开发、（企业）从业人员的培训及相关技术的开发。
2013年03月19日：经营范围变更为国家法律、法规允许的土地开发及经营；项目投
资；资产经营、投资开发、（企业）从业人员的培训及相关技术的开发；环境污染治理
投资；电线电缆、建材（不含硅酸胶）、化工产品（不含危险及监控化学品）、金属材料、
政策允许的矿产品的销售。
2014年01月15日：股东由湘潭市国有资产监督管理委员会变更为湘潭产业投资发展
集团有限公司；实收资本变更为12,000.00万元（其中：湘潭产业投资发展集团有限公司
出资12,000.00万元，占注册资本的100.00%）。
3、主要的产权结构
被评估单位的产权结构如下表所示：
湘潭市人民政府国有资产监督管理委员会
控股100％
湘潭产业投资发展集团有限公司
控股100％
湘潭振湘国有资产 经营投资有限公司
控股100% 控股100%
湘潭电化集团有 湘潭市污水处理有
限公司 限责任公司
控股46.76％
湘潭电化科技股
份有限公司
如上图所示，被评估单位与湘潭电化科技股份有限公司同受湘潭振湘国有资产经营
投资有限公司控制，实际控制人同为湘潭市人民政府国有资产监督管理委员会。
（三）企业的财务、经营与管理状况
1、财务状况
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被评估单位近3年及被评估单位近1期年的资产、财务、负债状况和经营业绩如下表
所示：
金额单位：人民币万元
项 目 2011-12-31 2012-12-31 2013-12-31 2014-3-31
总资产 19,107.06 24,206.85 21,861.86 29,398.05
总负债 13,238.48 17,181.98 10,462.09 14,759.27
所有者权益 5,868.58 7,024.87 11,399.76 14,638.78
项 目 2011年 2012年 2013年 2014年1～3月
营业收入 3,244.89 4,109.03 5,131.83 1,579.06
净利润 696.11 688.31 1,510.24 3,239.02
审计报告类型 无保留意见 无保留意见 无保留意见 无保留意见
被评估单位近几年的财务状况较好。
2、经营状况
1）研发环节
被评估单位未设置专门的研发机构，亦未单独核算研发成本及其由此产生的效益。
2）采购环节
被评估单位采购环节的情况如下：
金额单位：人民币万元
采购活动产生
项 目 采购成本 结算方式 库存金额 关联交易 备 注
的债务
67.84 现金支付 67.84
情 况
67.84 现金支付 67.84
原材料
基本平稳 基本持平 无 基本持平
分 析
3）生产环节
被评估单位生产环节的情况如下：
金额单位：人民币万元
生产能 生产能力 产品单 产销 库存产 产成品质
项 目 产品成本构成
力/年 利用率％ 位成本 比％ 品数量 量
污水处理 5475 97.33 0.6/万吨 水电费约35％、折旧 100.0 合乎国家
（万吨） 约40％、工资约 排放标准
0
15％、垃圾处理费约
10％
97.33 基本持 略有变动 持平 无 合乎国家
分 析 平 排放标准
4）销售环节
被评估单位销售环节的情况如下：
金额单位：人民币万元
收入确 销售 销售数 毛利 营业利 营业费 应收账 发生的
项 目 认政策 价格 量 率％ 润率％ 用 款 坏账
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污水处理 污水处 文件规 5183 50.00 30.00 无 部分 无
（万吨） 理数量 定价格
文件规 基本持平 略变 持平 持平 持平 无
分 析 定价格
5）投融资环节
被评估单位投融资环节的情况如下：
金额单位：人民币万元
债务
项 目 投资种 投资规 投资分 投资收 债务融资 债务融
融资 备 注
类 模 红 益 规模 资成本
结构
长期股权 长期股 720.00
投资 权投资
短期借款
8738.96 100.00 一般
长期借款
基本持平
分 析
6）税务环节
税务环节情况包括：执行的税种及税率、税收优惠、纳税记录等。
被评估单位照章纳税。被评估单位执行的税种及税率、享受税收优惠详见下文的“会
计政策”部分。
7）或有事项
无。
3、管理状况
1）公司治理状况
（1）经营管理结构
被评估单位依据经营范围和业务需求划分为公司和厂部，公司下设5个部门，厂部
下设5个班组。被评估单位的经营管理结构如下图所示：
总经理 书记/工会主席
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公 司 厂 部
综 财 生 技 物 办 中 化 运 泵
产 术 业
合 务 运 设 管 公 控 验 行 房
营 备 理
部 部 部 部 部 室 室 班 班 班
被评估单位位于雨湖区护潭乡湘竹村，占地158.22亩，一期污水处理规模为10万吨
/日、二期A污水处理规模为5万吨/日，服务范围主要为湘黔铁路线以南的河西城区，面
积20.9平方公里，服务人口22万人。污水处理采用卡鲁塞尔2000型氧化沟工艺，出水达
到国家城镇污水处理厂污染物排放标准（一级B）。河西污水处理厂是湘潭市第一座城市
污水处理中心，中心投入运营后，大量削减了排入湘江的污染物量，有效地保护了城市
饮用水源，大大改善了湘江水环境、为促进经济可持续发展作出了贡献。
被评估单位管理层年富力强，经验丰富，高层管理人员中不乏具备丰富管理经验和
娴熟污水处理专业技能的人员。
（2）公司内部控制
① 公司目前实现的一系列内部控制制度
序 内部控制制度 效力
号
一 行政管理
1 目标管理考核办法 有效
2 违反公司制度处罚条例 有效
3 公文、印章管理使用制度 有效
4 车辆管理制度 有效
5 接待管理制度 有效
6 门卫管理制度 有效
7 阅览室管理制度 有效
8 食堂管理制度 有效
9 职工之家管理制度 有效
10 员工宿舍管理条例 有效
11 公司物业管理制度
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序 内部控制制度 效力
号
二 财务管理 有效
1 财务管理制度 有效
2 现金管理制度 有效
3 成本费用管理制度 有效
4 存货管理制度 有效
5 会计电算化系统操作管理制度 有效
6 差旅费报销管理办法 有效
三 生产管理
1 生产巡视管理制度 有效
2 岗位操作规程及交接班制度 有效
3 设备管理制度 有效
4 备品备件管理制度 有效
5 设备维护与检修制度 有效
6 仓库管理制度 有效
7 仓库管理工作流程 有效
8 安全生产管理制度 有效
9 应急预案汇编 有效
四 人力资源与薪酬管理
1 员工聘用与考核制度 有效
2 劳动纪律考核制度 有效
3 薪酬管理制度 有效
4 岗位职责 有效
5 一线员工岗位考评定级办法 有效
6 人力资源管理制度 有效
7 考勤制度 有效
②内部控制制度执行情况
被评估单位的内部控制制度均能有效执行。被评估单位业已建立了良好的法人治理
结构与组织架构及相关内部控制制度体系，在行政管理、生产管理、财务管理、人力资
源与薪酬管理、信息沟通与披露管理等方面形成了较完整的内部控制体系。除各部门按
责任范围执行相关内部控制制度外，被评估单位高层领导中还有专人负责内部控制制度
执行情况的督促与检查。被评估单位的内部控制流程包括了事前控制、事中控制和事后
控制，渗透到决策、执行、监督等各个环节。
2）经营模式
被评估单位的经营模式为：与主要客户（当地水务局）签订特许经营合同，依据该
合同规定的纳污区域、结算单价（结算单价确定方式）和实际污水处理量，定期与当地
财政部门结算营业收入。定价一般采取当地政府定价即以“特殊经营”合同规定的“成
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本+合理利润”的方式确定价格。
根据业务范围来划分，被评估单位的生产模式为单一化经营，又称专业化经营，即
企业仅仅在一个产品领域进行设计、生产或者销售，企业的业务范围比较单一。这类经
营模式的优点是企业面对的市场范围比较有限，能够集中企业的资源进行竞争；风险在
于众多的竞争者可能会认识到专一经营战略的有效性，并模仿这种模式。
根据企业实现价值的方式来划分，被评估单位的生产模式为成本领先模式。成本领
先模式是指企业努力发现和挖掘所有的资源优势，特别强调生产规模和出售一种标准化
的产品，在行业内保持整体成本领先，从而以行业最低价格为其产品定价。
（1）生产工艺与生产技术的先进性
被评估单位污水处理的生产工艺为“氧化沟卡鲁塞尔2000”。
卡鲁塞尔（Carrousel）氧化沟是1967年由荷兰的DHV公司开发研制。它的研制目的
是为满足在较深的氧化沟沟渠中使混合液充分混合，并能维持较高的传质效率，以克服
小型氧化沟沟深较浅，混合效果差等缺陷。
实践证明该工艺具有投资省、处理效率高、可靠性好、管理方便和运行维护费用低
等优点。Carrousel氧化沟使用立式表曝机，曝气机安装在沟的一端，因此形成了靠近曝
气机下游的富氧区和上游的缺氧区，有利于生物絮凝，使活性污泥易于沉降，设计有效
水深4.0－4.5米，沟中的流速0.3米/秒。BOD5的去除率可达95％－99％，脱氮效率约为
90％，除磷效率约为50％，如投加铁盐，除磷效率可达95％。Carrousel氧化沟是一个完
全混合曝气池，其浓度变化系数极小甚至可以忽略不计，进水将迅速得到稀释，因此它
具有很强的抗冲击负荷能力。但对于氧化沟中的某一段则具有某些推流式的特征，即在
曝气器下游附近地段DO浓度较高，但随着与曝气器距离的不断增加则DO浓度不断降低
（出现缺氧区）。这种构造方式使缺氧区和好氧区存在于一个构筑物内，充分利用了其
水力特性，达到了高效生物脱氮的目的。
（2）生产质量管理与控制
被评估单位的主要生产管理控制过程如下：
①生产准备。该阶段包括在对以往营运经验进行总结的基础上，对工艺方案、装
备能力、检验器具、设施运行状况、各类污水处理指导性文件等进行检查和梳理，并制
定相应的改善措施，限时整改落实，通过一系列跟踪验证环节，最终满足持续不断地进
行生产的条件。同时根据纳污区域和历史平均处理量制定生产计划。
②持续不断地生产。根据污水处理企业的生产特点（每天均有进水，每天均须对
进来的污水进行出让并达到排放标准后排出）和生产准备情况及生产计划组织持续不断
的污水处理生产，并监控《日作业计划表》完成情况。
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（3）生产环节的竞争优势或劣势
被评估单位生产环节的竞争优势如下：
生产工艺的先进性：被评估单位目前采用的生产工艺是国际上先进而且技术成熟的
“氧化沟卡鲁塞尔2000”生产工艺。
生产设备的先进性：被评估单位目前使用的设备是国内专门的环保设备生产企业的
产品，有些设备是进口的。
生产工人的技术娴熟程度：关键岗位的技术人员操作技能娴熟。
被评估单位生产环节的竞争劣势如下：
技术娴熟的生产工人比重较小。
3）主要产品或者服务的用途
（1）被评估单位的主要业务
被评估单位的主要业务是湘潭市河西的生活污水处理，同时兼顾部分工业企业的工
业污水处理。
（2）被评估单位主要业务的工艺流程
被评估单位污水处理的工艺流程如下图所示：
（3）主要产品或者服务的用途
被评估单位的主要产品是经集中处理后的城市生活污水，以减轻或防止生活污水对
饮用水、河流等环境的污染。污水处理是一项改善水环境、防治水污染、促进经济可持
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续发展的环保工程。
（四）企业经营计划、发展规划
总体规划：以增强自我发展能力主线,以科技进步和人才开发为支撑，力争成为国
内一流的城市污水处理企业。
近期规划：因被评估单位在湘潭市污水处理行业中具有长期运行的经验，内部管理
规范，在成本控制和专业技术人才、本土文化等方面均有较大优势。湖南省“十二五“规
划已将节能、资源循环利用、环境治理技术及装备等产业作为发展重点。污水处理行业
已成为国家和地方政府扶植的朝阳行业，随着国家对污水处理行业的扶持政策逐步到
位，污水处理行业将进入高速发展阶段。为实现企业快速持续发展，被评估单位制定了
企业的五年发展规划，即五年内污水处理规模达到20万吨/日、处理水量达到7000余万
吨/年，建成中水回用体系，资产规模达到3～4个亿。
（五）评估对象、被评估企业（单位）以往的评估及交易情况
无。
（六）主要产品或服务品种、生产能力，近年实际生产量、销售量，主要原材料、
能源供应情况，环境污染及治理情况
1、主要产品或服务项目
城市生活污水的集中处理及相关的技术服务；工业废水处理及污泥处理；污水治理
实用技术推广应用和开发。
2、生产能力
评估基准日污水处理能力15万吨/天，近期污水处理能力20万吨/天，远期污水处理
能力30万吨/天。
3、主要原材料、能源供应情况和环境污染及治理情况
主要原材料仅为絮凝剂，市场货源充足，供应情况良好；现有科技尚未发现有环境
污染现象存在，故无须治理。
（七）市场和客户状况
1、市场状况
就其市场而言：被评估单位所负责的主要是河西生活污水的处理。由于纳污地域与
该行业特殊性的限制，市场发展空间较小；但随着城镇化进程加快和城市化率的提高，
纳污区域内的人口密度将增大，则生活污水排放量将相应增多（统计资料表明：城镇化
率每提高1个百分点，将会有一千多万人进入城镇居住和生活，按目前每年每人生活污
水排放量的平均值65吨计算，将每年至少带来6.5亿吨的污水排放量，市场空间巨大）。
被评估单位占有的当地市场份额为60％（按2013年数据计算）。
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湘潭地处湖南省中偏东部，是全国两型社会综合配套改革试验区，中南地区工业重
镇，湖南省重要的科教、旅游城市和长株潭城市群中心城市之一。辖岳塘、雨湖两区，
湘乡、韶山两县级市和湘潭县；拥有综合保税区、经开区、高新区、昭山示范区等国家
和省级园区。2012年全市常住人口为280.0万人，其中市区人口154.3万人，2013年湘潭
市地区生产总值为1,438.1亿元，比上年增长11.0%。
湘潭市处于湘江中下游，湘江穿过湘潭市主城区将其分为二大部分：1、湘江以西
地区（即河西地区），主要包括河西主城区（雨湖区）、经开区（九华区）等；2、湘江
以东地区（即河东地区），主要包括河东主城区（岳塘区）、昭山示范区、高新区等。详
见下图：
九华
河东第二
污水
污水处理
处理
厂
厂
河西
河东污水
污水
处理厂
处理
厂
按照《湖南省“十二五”城镇污水处理及再生利用设施建设规划》要求，湘潭市在
“十二五”期间污水处理率需达到90％以上；根据《湘潭市城镇污水处理及再生利用设
施建设十二五规划》的预测，到2015年湘潭市用水人口达150万人，按照90％的处理率
要求，需达到的污水处理规模为59.4万m3/日。
2、客户状况
被评估单位现有客户主要是湘潭市水务局（财政局）。由于现有纳污地域与该行业
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特殊性的限制，被评估单位现有的客户发展空间较小。
（八）被评估单位执行的主要会计政策和税项
1、会计期间：会计年度为自公历1月1日起至12月31日止；
2、记账本位币：以人民币为记账本位币；
3、会计制度：执行企业会计准则；
4、记账基础和计价原则：以权责发生制为记账基础，以实际成本原则为计价原则；
5、坏账损失的核算方法：备抵法；
6、存货计价方法：发出存货采用月末一次加权平均法。资产负债表日，存货采用
成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货/存货类别成本高于可变现净值的差额计提
存货跌价准备。
7、固定资产及折旧：固定资产以取得时的实际成本入账，并从其达到预定可使用
状态的次月起采用年限平均法计提折旧。
各类固定资产年折旧率如下：
固定资产类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋建筑物 20～25 5 3.8～4.75
构筑物 20～30 5 3.17～4.75
管道 20 5 4.75
机器设备 10～15 5 6.33～9.5
电子设备 5～8 5 11.88～19.00
运输设备 5 5 19.00
其他设备 5～10 5 9.5～19
其他 5～8 5 11.88～19.00
8、无形资产计价及摊销政策：无形资产按成本进行初始计量。使用寿命有限的无
形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式系统合理地
摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。
9、收入确认原则：被评估单位的主营业务为提供城市生活污水处理服务，按照每
月污水处理量×污水处理单价确认销售收入；
10、税项：
1）税种和税率
税 种 计税依据 税 率
增值税 销售货物或提供应税劳务 免税
城市维护建设税 应缴流转税税额 7%
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教育费附加 应缴流转税税额 3%
地方教育费附加 应缴流转税税额 2％
从价计征的，按房产原值一次减除20%后余值的
房产税 1.2%、12％
1.2%计缴；从租计征的，按租金收入的12%计缴
企业所得税 应纳税所得额 25%
2）税收优惠
根据财政部、国家税务总局《关于污水处理费有关增值税政策的通知》（财税[2001]97
号）、国务院《关于加强城市供水节水和水污染防治工作的通知》(国发[2000]36号)和
财政部、国家税务总局《关于资源综合利用及其他产品增值税政策的通知》（财税
[2008]156号）相关规定，被评估单位污水处理劳务免征增值税。
（九）生产经营是否存在国家政策、法规的限制或者优惠
被评估单位所在的污水处理行业属国家重点扶持、鼓励发展的环保行业，亦是中央
政府和地方政府鼓励发展的产业，即被评估单位的业务符合国家和地方政府的产业政策
导向，未受到现有国家政策、法规的限制。
被评估单位享受上述税收优惠。
三）委托方与被评估单位的关系
委托方与被评估单位系本次委托方拟实施经济行为的交易双方。委托方与被评估单
位同受湘潭振湘国有资产经营投资有限公司控制。
四）评估业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告除提供给委托方使用外，评估业务约定书约定的其他的评估报告使用者
为与本评估报告载明的评估目的之实现对应的经济行为密切相关的单位（或个人），具
体为被评估单位的股东及其实际控制人和国家法律法规规定的评估报告使用者（国有资
产管理部门、证券监督管理部门等）。
二、评估目的
本次评估的目的是为湘潭电化科技股份有限公司提供其拟以非公开发行股票方式
购买资产所涉及的湘潭市污水处理有限责任公司于评估基准日的股东全部权益的市场
价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
1、评估对象
本次评估的对象为湘潭市污水处理有限责任公司于评估基准日2014年3月31日的股
东全部权益价值。
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本次评估的评估对象与委托方拟实施的经济行为所涉及的对象一致。
2、评估范围
本次评估的范围为湘潭市污水处理有限责任公司于评估基准日2014年3月31日的全
部资产、负债。
截至评估基准日2014年3月31日，湘潭市污水处理有限责任公司申报评估并经天健
会计师事务所审计确认的总资产账面价值为29,398.05万元（其中流动资产7,530.68万元、
长期股权投资720.00万元、固定资产14,357.89万元、在建工程718.34万元、无形资产
6,068.16万元）、总负债账面价值为14,759.27万元（其中：流动负债6,020.31万元、非流
动负债8,738.96万元）、股东权益账面价值为14,638.78万元。
本次评估的评估范围与委托方拟实施的经济行为所涉及的范围一致。
3、主要资产状况
评估对象所包含的主要资产的法律权属基本明晰。纳入本次评估范围的资产均为被
评估单位控制和使用的资产或持有的股权。
评估对象所包含的主要资产的经济状况较好，被评估单位自成立以来经营正常且其
资产规模和盈利水平不断扩大和提高。
评估对象所包含的固定资产的物理状况从整体上看较好。被评估单位定期对主要资
产进行检修，均正常使用或营运。评估对象所包含的资产全部放置、安装于被评估单位
住所（办公地址）的仓库、机房、办公室内。
主要资产状况如下表所示：
金额单位：人民币万元
资产规模 资产利用
主要资产类别 帐面价值 资产配置 成新率 备注
（原值） 率
房屋建筑物 1,214.92 853.56 基本合理 较高 较高
构筑物 10,377.90 7,618.52 基本合理 较高 一般
管道与沟槽 5,995.84 3,566.97 基本合理 较高 一般
资产规模 技术先进 资产利
主要资产类别 帐面价值 工艺水平 成新率
（原值） 性 用率
机器设备 4,794.67 2,241.69 较先进 较先进 高 一般
其他设备 26.35 13.07 较先进 高 一般
车辆 157.94 46.50 较先进 高 较低
电子设备 49.74 17.59 较先进 高 较低
建设周期 预计效 工程进
主要资产类别 计划投资额 帐面价值 资金来源
(年) 益 度
在建工程 718.34 2.0年 较好 第2阶段
土建工程 718.34 2.0年 较好 第2阶段
设备安装工程 -
原始入账价 技术先 市场竞
主要资产类别 帐面价值 来源 权利状况
值 进性 争力
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无形资产 6,420.39 6,068.16
出让 期后取得
土地使用权 6,098.24 5,806.16 权证
土地使用权 322.15 262.00 权证在办
说 明
上述资产中，截至评估基准日，委估房屋均未办理房屋所有权证；在基准日后、本
报告出具日前，其中4栋房屋已经取得房屋所有权证，证载权利人均为被评估单位。
3）资产分布情况
资产的类型、数量、分布情况和存放地点如下表所示：
金额单位：人民币万元
分布区域
资产类别 账面金额 产权状况
流动资产 7,530.68 产权清晰 办公室、仓库
其中：存货 67.84 产权清晰 仓库
长期股权投资 720.00 产权清晰 湘潭市河西
固定资产 14,357.89 产权清晰 湘潭市河西
在建工程 718.34 产权清晰 湘潭市河西
无形资产－土地 6,068.16 产权清晰 湘潭市河西
递延所得税资产 2.98
4、企业申报评估的（账面已记录或者未记录的）无形资产
截至评估基准日，委估无形资产――土地使用权系六宗工业用地，均未办理土地使
用证，基本情况如下： 单位：万元
证载或测绘 其他权属证 原始入
土地名称 用途 宗地位置 摊余价值
面积 2
(m) 明 账价值
韶山东路 湘潭市三大桥河
5,940.85 国土局证明 166.86 135.71
泵房用地 西引桥下东侧
厂区一期 湘潭市雨湖区护
76,901.87 工业 出让合同 1,447.25 1,184.59
用地 潭乡湘竹村
唐兴桥泵 新马路（白石古
1,957.56 国土局证明 100.97 82.12
房用地 莲城对面）
厂区二期 湘潭市雨湖区护
13,560.63 工业 出让合同 818.86 790.20
用地 潭乡湘竹村
九华提升 湘潭市雨湖区护
4,141.00 工业 出让合同 93.05 92.29
泵房用地 潭乡湘竹村
配电间沉 湘潭市雨湖区护
沙池脱水 2,976.61 国土局证明 54.32 44.18
潭乡湘竹村
间用地
土地出让 3,739.08 3,739.08
金(预估)
105,478.52 6,420.39 6,068.16
合 计
注：已签订出让合同的3宗土地已于2014年5月16日办妥了《国有土地使用证》，土
地使用权人均为湘潭市污水处理有限责任公司，证载用途均为工业用地，使用权类型均
为出让，其他证载信息见下表：
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土地名称 土地证号 座 落 使用权面积(m2) 终止日期
厂区一期 潭国用(2014)第 湘潭市雨湖区护潭乡湘竹村栗山塘 76,901.87 2064年2月26日
用地 19S01753号
厂区二期 潭国用(2014)第 湘潭市雨湖区护潭乡湘竹村栗山塘 13,560.63 2064年2月26日
用地 19S01754号
九华提升 潭九国用(2014) 湘潭市雨湖区霞城路以南、二级渠 4,141.00 2064年2月25日
泵房用地 第A01025号 以北、沿江路以西、思贤路以东
合 计 94,603.50
5、企业申报的表外资产的类型、数量
被评估单位本次申报评估的资产全部为企业账面记录的资产，无表外资产。
四、价值类型及其定义
1、价值类型及其选取：资产评估的价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值
（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。根据本次评估的评估目的、
评估对象的具体状况及评估资料的收集情况等相关条件，建议委托方选取适宜的价值类
型，并与委托方就本次评估的价值类型达成了一致意见。经评估人员与委托方充分沟通
后，最终由委托方选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。
2、市场价值的定义：本评估报告所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理
性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。
3、选择价值类型的理由：从评估目的看：本次评估的目的是为委托方拟以非公开
发行股票方式购买资产（股权）提供评估对象的价值参考意见，资产（股权）交易是一
个正常的市场经济行为，按市场价值进行交易一般较能为交易各方所接受；从市场条件
看：随着资本市场的进一步发展，资产和股权交易将日趋频繁，按市场价值进行交易已
为越来越多的投资者所接受；从价值类型的选择与评估假设的相关性看：本次评估的评
估假设是立足于模拟一个完全公开和充分竞争的市场而设定的，即设定评估假设条件的
目的在于排除非市场因素和非正常因素对评估结论的影响；从价值类型选择惯例看：当
对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时，应当选择市场价值作为评估结
论的价值类型。
五、评估基准日
（一）本次评估的评估基准日
本次评估的评估基准日是2014年3月31日。该评估基准日与本次评估的《资产评估
业务约定书》载明的评估基准日一致。
（二）确定评估基准日所考虑的主要因素
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在与评估机构及注册资产评估师进行充分沟通的基础上，委托方于确定评估基准日
时主要考虑了以下因素：
1、评估基准日尽可能与评估人员实际实施现场调查的日期接近，使评估人员能更
好的把握评估对象所包含的资产、负债和整体获利能力于评估基准日的状况，以利于真
实反映评估对象在评估基准日的价值；
2、评估基准日尽可能与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近，使评估
基准日的时点价值对拟进行交易的双方更具有价值参考意义，以利于评估结论有效服务
于评估目的。
3、评估基准日尽可能为与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近的会计
报告日，使评估人员能够较为全面地了解与评估对象相关的资产、负债和整体获利能力
的整体情况，以利于评估人员进行系统的现场调查、收集评估资料等评估工作的开展。
六、评估依据
（一）经济行为依据
1、《资产评估业务约定书》；
2、《湘潭电化科技股份有限公司第五届董事会第十八次会议决议》。
（二）法律法规依据
1、《中华人民共和国企业国有资产法》；
2、《中华人民共和国公司法》；
3、《国有资产评估管理办法》（国务院[1991]第91号令）；
4、《国有资产评估管理办法施行细则》（国家国有资产管理局国资办发[1992]36号）；
5、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国资委令第12号）；
6、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国务院国有资产监督
委员会国资委产权[2006]274号）；
7、《企业国有产权转让管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会、财政部
令第3号）；
8、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
9、《中华人民共和国土地管理法》；
10、《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999）；
11、《土地估价规程》（中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001）；
12、其他与资产评估相关的法律、法规。
（三）评估准则依据
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1、《资产评估准则―基本准则》；
2、《资产评估职业道德准则―基本准则》；
3、《资产评估职业道德准则―独立性》；；
4、《资产评估准则――评估报告》；
5、《资产评估准则――评估程序》；
6、《资产评估准则――工作底稿》；
7、《资产评估准则――业务约定书》；
8、《资产评估准则――企业价值》；
9、《资产评估准则――机器设备》；
10、《资产评估准则――不动产》；
11、《企业国有资产评估报告指南》；
12、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
13、《资产评估价值类型指导意见》。
（四）评估权属依据
1、被评估单位的合同、公司章程、验资报告、出资证明、营业执照等（复印件）；
2、被评估单位的业务经营许可证等（复印件）；
3、被评估单位提供的土地出让合同与湘潭市国土局证明、机动车行驶证（复印件）；
4、评估基准日后办妥的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》；
5、被评估单位提供的重要资产的购置发票、合同和相关资料等（复印件）；
6、其他权属依据。
（五）评估取价依据
1、被评估单位评估基准日的会计报表及审计报告；
2、委托方和被评估单位提供的历史与现行资产价格资料；
3、评估人员通过市场调查及向生产企业咨询所收集的有关询价资料和参数资料；
4、被评估单位所在行业的情况资料；
5、北京科学技术出版社出版的《资产评估常用数据与参数手册》；
6、评估基准日的银行贷款利率、国债利率、赋税基准及税率等；
7、《中国汽车网》；
8、《汽车报废标准》及相关补充规定；
9、机械工业信息研究院编制的2014年《中国机电产品报价手册》；
10、被评估单位提供的《单位工程造价结算》和《工程造价审计报告》等；
11、被评估单位的未来投资计划与发展规划；
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12、被评估单位提供的历史收益统计及未来收益预测资料；
13、评估基准日证券市场有关资料；
14、评估人员通过市场调查所收集的有关询价资料和参数资料；
15、其他相关资料。
（六）其他参考依据
1、被评估单位2014年度、2015年度预算；
2、评估基准日工程造价相关资料；
3、行业统计资料及行业内专家研究报告；
4、其他相关参考资料。
七、评估方法
一）评估基本方法
《资产评估准则―基本准则》、《资产评估准则――企业价值》及《企业国有资产评
估报告指南》等有关评估准则和文件规定的企业价值评估的基本方法为收益法、市场法
和资产基础法（成本法）三种。注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估
目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和资产基
础法（成本法）三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方
法。
（一）收益法
企业价值评估中的收益法是指通过估算（预测）被评估单位或其他资产组合体在未
来特定时间内的预期收益，选择合适的折现率，将其预期收益资本化或折现为当前的资
本额或投资额的方法。其基本公式为：
企业整体价值＝未来收益期内各期企业自由现金流量现值之和＋单独评估的非经
营性资产、溢余资产评估值
企业自由现金流量＝税后净利润＋折旧及摊销＋利息（1－所得税率）－资本性支
出－净营运资金追加额
即：
n A i
p i
(1r)
i1
其中：P-评估对象整体价值；
r-折现率；
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Ai-未来第i个收益期的预期收益额；
i-收益预测期期数(年)；
n-收益预测期限。
股东全部权益价值＝企业整体价值－付息债务价值
（二）市场法
企业价值评估中的市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例（在市
场上已有的企业交易案例、股东权益交易案例、证券等权益性资产交易案例等）进行比
较以估算评估对象价值的评估方法。
市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
上市公司比较法是指获取并分析资本市场上与被评估单位处于同一或类似行业的
上市公司的经营和财务数据，计算适当的价值比率，在与被评估单位比较分析的基础上，
估算评估对象价值的具体方法。估算公式为：
评估对象价值=∑被评估单位相应价值指标可比企业价值比率（或价值乘数）调
整因素权数
交易案例比较法是指获取并分析与被评估单位处于同一或类似行业的可比企业的
买卖、收购及合并案例资料，比较评估对象与该等可比交易案例的异同，考虑评估对象
与该等可比交易案例的差异因素及其对价值的影响，计算适当的价值比率，在与被评估
单位比较分析的基础上，得到“比准价格”进而估算评估对象市场价值的具体评估方法。
其估算公式为：
评估对象价值＝（比准价格1＋比准价格2＋比准价格3＋……＋比准价格n）/n
股东全部权益价值＝股权的市场价值
（三）资产基础法（成本法）
企业价值评估中的资产基础法（成本法）是指以被评估单位评估基准日的资产负债
表为基础，在分别合理估算被评估单位表内及表外各项资产、负债价值的基础上，估算
评估对象价值的评估方法。其基本公式如下：
股东全部权益（净资产）价值＝各单项资产评估值总额－负债评估值总额
二）评估基本方法的选择及其理由
（一）评估基本方法的选择
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。评估对象于评估
基准日包含的资产及负债明确、且其为完整的收益主体，根据本次评估的评估目的、评
估对象、价值类型、委托方与被评估单位提供的相关资料和现场勘查收集的资料以及评
估对象的具体情况等相关条件判断，适宜选取收益法和资产基础法（成本法）进行评估。
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中国目前有一个活跃的资本市场，在上述资本市场中存在着足够数量的与评估对象
处于同一行业的上市公司，能够收集到该等上市公司公开发布的市场信息、经过外部审
计的财务信息及其他相关公开资料；但因被评估企业规模太小，且其业务构成与该等上
市公司差别较大（不宜采用上市公司比较法）；截止评估基准日，无论中国还是被评估
单位所在地的类似公司的股权交易市场均不够发达，难以找到足够数量的与评估对象相
似的可比交易案例，故不宜采用市场法――交易案例比较法进行评估。
综上所述，本次评估的基本评估方法适宜选取收益法和资产基础法（成本法）。
（二）评估基本方法的适用性判断
1、本次评估选取收益法进行评估的适用性判断
（1）被评估单位的历史经营情况
被评估单位已成立多年，从其近几年多的营运情况来看，企业运营正常，其资产规
模和盈利水平不断扩大和提高。故被评估单位的历史经营情况特别是最近1年的经营情
况可以作为预测其未来年度收益的参考数据。
从整体上看，被评估单位与评估对象相关的资产绝大部分系经营性资产，其产权基
本明晰，资产状态较好。其营运过程中能产生足够的现金流量，保障各项资产的不断更
新、补偿，并保持其整体获利能力，使被评估单位能够持续经营。
（2）被评估单位的未来收益可预测情况
被评估单位近几年经审计的会计报表数据表明：最近几年的营业收入、营业利润、
净利润、净现金流量等财务指标趋好，其来源真实合理，评估对象的未来收益从其近几
年的实际运行情况来看可以合理预测。即：被评估单位的营业收入能够以货币计量的方
式流入，相匹配的成本费用能够以货币计量方式流出，其他经济利益的流入也能够以货
币计量，因此，评估对象的整体获利能力所带来的预期收益能够用货币计量并可以合理
预测。
（3）获取评估资料的情况
委托方、被评估单位提供的资料以及评估人员收集的与本次评估相关的资料能基本
满足收益法评估对评估资料充分性的要求。
（4）与被评估单位获取未来收益相关的风险预测情况
被评估单位的风险主要有行业风险、经营风险、财务风险、政策风险及其他风险。
评估人员经分析后认为上述风险能够进行定性判断或能粗略量化，进而为折现率的估算
提供基础。
综合以上分析结论后评估人员认为：本次评估在理论上和实务上适宜采用收益法。
2、本次评估选取资产基础法（成本法）进行评估的适用性判断
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（1）从委估资产数量的可确定性方面判断
被评估企业会计核算较健全，管理较为有序，委托评估的资产不仅可根据财务资料
和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数量。
（2）从委估资产重置价格的可获取性方面判断
委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；委估资产的重置价
格可从其机器设备的生产厂家、原材料和燃料的供应商、其他供货商的相关网站等多渠
道获取。
（3）从委估资产的成新率可估算性方面判断
评估对象所包含资产的成新率可以通过以经济寿命年限为基础，估算其尚可使用年
限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，考虑其实体
性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析结论后评估人员认为：本次评估在理论上和实务上适宜采用资产基础
法（成本法）。
3、经综合以上分析结论后评估人员认为：本次评估在理论上和实务上适宜采用收
益法和资产基础法（成本法）。
三）评估具体方法（评估方法的运用实施过程）
（一）收益法的定义和估算公式
1、收益法的具体模型的及各参数测算
1）收益法具体模型及估算公式
我们遵从评估准则并根据被评估单位的经营模式、资本结构、资产使用状况以及未
来收益的发展趋势等，于本次评估选用企业自由现金流量折现模型对被评估单位的分段
收益折现，进而估算评估对象的价值。即：将以持续经营为前提的被评估单位的未来收
益分为前后两个阶段进行预测，首先逐年预测明确预测期（评估基准日后5年1期）各年
的收益额；再假设从前阶段的最后一年开始，以后各年的预期收益额保持前阶段的最后
一年水平不变。最后，将被评估单位未来的预期收益进行折现后求和，再加上单独评估
的非经营性资产（负债）、溢余资产（负债）评估值总额，即得被评估单位的整体（收
益）价值，在此基础上减去付息负债即得股东全部权益价值。本次评估针对被评估单位
的实际情况，将被评估单位的未来收益预测分为以下两个阶段，第一阶段为2014年4月1
日至2019年12月31日，共5年1期，此阶段为被评估单位的稳定增长时期；第二阶段为2020
年1月1日至永续年限，在此阶段，被评估单位将保持2019年的净现金流量水平并基本稳
定。其基本估算公式如下：
股东全部权益价值＝企业整体价值－付息债务价值
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企业整体价值＝未来收益期内各期净现金流量现值之和＋单独评估的非经营性资
产、溢余资产评估总额
即：
t A A
i t1
P B
i t
i1(1r) r(1r)
上式中：
P－企业整体价值；
r－折现率；
t-明确预测期，本次评估取5年1期；
Ai－明确预测期第i年预期企业自由现金流量；
At－未来第t年预期企业自由现金流量；
i－收益折现期（年）；
B－单独评估的非经营性资产（负债）、溢余资产（负债）评估总额。
企业自由现金流量＝税后净利润＋折旧及摊销＋利息（1－所得税率）－资本性支
出－净营运资金追加额
2）收益法参数指标的选取、设定或测算
（1）收益期限的设定
国家法律以及被评估单位的章程规定：企业经营期限届满前可申请延期，故被评估
单位的经营期限可假设为在每次届满前均依法延期而推证为尽可能长；从企业价值评估
角度分析，被评估单位所在的环保行业为朝阳行业，被评估单位经营正常，且不存在必
然终止的条件；故本次评估设定其未来收益期限为永续年。
（2）收益指标的选取
在收益法评估实践中，一般采用净利润或现金流量（企业自由现金流量、股权自由
现金流量）作为被评估单位的收益指标；由于净利润易受折旧等会计政策的影响，而现
金流量更具有客观性，故本次评估选择现金流量――企业自由现金流量作为其收益指
标。企业自由现金流量的计算公式如下：
企业自由现金流量＝净利润＋折旧及摊销＋利息（1－所得税率）－资本性支出－
营运资本追加额
（3）折现率的选取和测算
根据折现率应与所选收益额配比的原则，本次评估选取全部资本加权平均成本
（WACC）作为被评估单位未来年度企业自由现金流量的折现率。全部资本加权平均资
本成本（WACC）的估算公式如下：
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WACC＝E/（D＋E）Re＋D/（D＋E）（1－t）Rd
＝1/（D/E＋1）Re＋D/E/（D/E＋1）（1－t）Rd
上式中：WACC：加权平均资本成本；
D：债务的市场价值；
E：股权市值；
Re：权益资本成本；
Rd：债务资本成本；
t：企业所得税率。
权益资本成本按资本资产定价模型的估算公式如下：
CAPM或Re＝Rf＋β（Rm－Rf）＋Rs
＝Rf＋β×ERP＋Rs
上式中：Re：权益资本成本；
Rf：无风险收益率；
β：Beta系数；
Rm：资本市场平均收益率；
ERP：即市场风险溢价（Rm－Rf）；
Rs：特有风险收益率（企业规模超额收益率）。
（二）资产基础法（成本法）评估的思路及各主要资产（负债）的具体评估方法
1、资产基础法评估的思路
资产基础法（成本法）是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，在分别
合理估算被评估单位（单位）表内及表外各项资产、负债价值的基础上，估算评估对象
价值的评估方法。其基本公式如下：
股东全部权益（净资产）价值＝各单项资产评估值总额－负债评估值总额
2、主要资产、负债的具体评估方法
根据被评估单位资产的具体情况，主要采用重置成本法进行评估。
1）流动资产
（1）货币资金
按审计确定并经核实的账面价值作为评估值。
（2）应收及其他应收款项
通过核实原始凭证、发函询证、实施替代程序，了解应收款项的发生时间，核实账
面余额，并进行账龄分析和可收回性判断，以预计可收回的金额作为评估值，对有确凿
证据表明无法收回的评估为零。坏账准备评估为零值。
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（3）存货
因委托评估的存货为原材料，自购入后其价格波动不大 ，故以审计核实后的账面
值估算其评估值。
2）长期股权投资
因委托评估的长期股权投资为非控股股权（仅占被投资企业股本总额的6％），被投
资企业目前经营正常，故以审计核实后的账面值估算其评估值。
3）固定资产
（1）房屋建筑物类固定资产
① 评估方法选取的依据（理由）
对房屋建筑物类固定资产一般须按房地产的评估方法进行评估。委托评估的房屋建
筑物、构筑物为已建造完成并已投入使用的资产。
A、房地产评估通行的评估方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法等。
有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法；收益性房地产
的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。在无市场依据或市场依据不充分而不
适宜用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的
估价方法。
B、委托评估的房屋建筑物所在区域的工业物业二手交易案例甚少，难以获取足够
数量的可比交易案例，故不宜选取市场法进行评估；
C、被评估单位不是按资产组合或单项工业物业（房屋建筑物、构筑物）核算其收
益及成本费用的，因而不能准确分离出委托评估的房屋建筑物的历史收益及成本费用资
料，从而难以预测其未来年度的收入、成本、费用、利润等数据；故不宜选取收益法进
行评估。
D、根据本次评估的目的、被评估单位提供的资料和委托评估的房屋建筑物的用途、
现状等具体情况判断，本次评估对委托评估的的房屋建筑物类适宜选取成本法进行评
估。
② 评估公式和参数选取
其基本估算公式为：
评估净值＝评估原值×成新率
其中：评估原值根据评估基准日市场价格（重置价格）与实有数量估算
成新率根据委托评估的房屋建筑物、构筑物的已使用年限、经济使用年限和现状估
算
A、评估原值
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评估原值＝综合建安费+前期费用及其它费用+建设方管理费+资金成本+开发利润
A）综合建安费
因污水处理企业的房屋建筑物、构筑物等物业有其行业特有的建筑特点（有些在地
面上、有些在地下、有些一部分在地面上而另一部分在地下），同时该等物业受建筑地
点的特殊地质情况影响较大（有的基础较浅、有的基础较深），故不能按照普通工业物
业的平均造价来估算，亦不能简单按照污水处理企业相关物业的平均造价来估算，只能
立足于该物业的设计要求和具体的地质特点所形成的原始造价采用调整指数进行估算。
以被评估单位提供的委托评估的房屋建筑物的工程造价审计报告、单位或分项工程
竣工结算等资料为基础，考虑综合造价指数、人工和材料等市场变化情况，求取其综合
建安费。
因被评估单位本次申报评估的房屋建筑物中绝大部分的单位或分项工程造价业经
当地财政评审中心或经工程造价咨询公司的注册造价师审定，故该等房屋建筑物、构筑
物可依据其审定造价、当地工业物业的平均造价、当地工业物业造价的增长指数并考虑
建成启用日期与评估基准日的时间间隔等估算其在评估基准日的综合建安费（重置价
值）；对尚未审定其造价的，可依据其竣工结算、同类工程的审定造价、当地工业物业
平均造价、实际工程量（按已审计造价部分的平均审减率扣减）与当地工业物业的价格
增长指数并考虑其建成投入使用日期与评估基准日的时间间隔等估算其在评估基准日
的综合建安费（重置价值）。即：
综合建安费＝审定造价（结算造价）×造价指数
B）前期费用及其它费用
（A）房屋建筑物的前期费用及其它费用
根据国家及地方政府的相关规定，房屋建筑物前期费用及其它费用按以下取费标准
估算：
房屋建筑物前期费用及其它费用取费标准表
取费费率 取费费额
序号 取费项目 取费依据
(造价%) (元/�O)
1 勘察设计费 1.50% 计价格(2002)10号
2 工程监理费 0.50% 发改价格[2007]670号
3 工程造价咨询费 湘价服〔2009〕81号
4 城市基础设施配套费 90.00 潭政办发〔2011〕4号
5 新型墙体材料发展基金 10.00 潭政办发〔2011〕4号
6 散装水泥发展基金 2.00 潭政办发〔2011〕4号
7 价格调节基金 2.00 潭政办发〔2011〕4号
8 建筑企业劳动保险基金 28.00 潭政办发〔2011〕4号
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9 白蚁预防费 2.50 湘价费函（2004）13号
合 计 2.00% 134.50
房屋建筑物前期费用及其它费用＝综合建安费×2.0%＋建筑面积×134.50元/m2
（B）构筑物的前期费用及其它费用
根据国家及地方政府的相关规定，构筑物前期费用及其它费用按以下取费标准估
算：
构筑物前期费用及其它费用取费标准表
取费费率 取费费额
序号 取费项目 取费依据
(造价%) (元/�O)
1 勘察设计费 1.50% 计价格(2002)10号
2 工程监理费 0.50% 发改价格[2007]670号
3 工程造价咨询费 湘价服〔2009〕81号
4 建筑企业劳动保险基金 3.50% 潭政办发〔2011〕4号
合 计 5.50%
构筑物前期费用及其它费用＝综合建安费×5.50%
C）建设单位管理费
根据现行规定：建设单位管理费一般按小于或等于综合建安费的1.5%的费率按综合
建安费的差额费率累计取费，即：
建设单位管理费总额控制数费率表（财建[2002]394号）
取费标准（%）
取费
≤1000 1001-5000 5001-10000 10001-50000 50001-100000 100001-200000 200000万
基数 万元 万元 万元 万元 万元 万元 元以上
造价 1.5 1.2 1 0.8 0.5 0.2 0.1
D）资金成本
资金成本一般按整体工程项目合理工期的贷款利率估算。建设资金按均匀投入考
虑，计息期按工期的一半计算。评估基准日贷款利率为：六个月至一年期为6.00%，一
至三年为6.15%。则：
资金成本＝(综合建安费＋前期费用＋管理费用)×[(1+适用贷款利率)^合理工期
/2-1]
E）开发利润
企业自建自用的工业厂房，故本次评估不考虑开发利润。
B、成新率
通过对房屋建筑物的实际有效使用年限及已使用年限的考察并通过实地勘察其工
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程质量以及建筑物主体，围护、水电、装修各方面的保养情况确定其各种损耗，同时结
合其现实用途，综合估算该房屋建筑物的成新率。
A）综合成新率的估算
建筑物采用综合成新率方法确定其成新率，其计算公式为：
成新率=（年限法成新率+打分法成新率）/2
B）年限法成新率的估算
年限法成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
C）打分法成新率的估算
首先，评估师进入现场，对房屋建筑物逐一进行实地勘察；对建筑物各部位质量，
作出鉴定。根据鉴定结果对建筑物各部位质量进行百分制评分。
其次，根据建筑物各部位在总体结构中的重要程度，确定其分项评分在总体打分法
成新率中的权重系数。权重系数合计为100%。
最后，以各分项的评分乘以相应的权重系数，得出该分项打分法成新率的评估分，
汇总后得出总体打分法成新率，总体打分法成新率满分为100%。
（2）机器设备类固定资产
① 评估方法选取的依据（理由）
A、被评估单位所在地的委托评估的机器设备的二手交易市场不甚发达，难以找到
足够数量的可比交易案例，故不宜选取市场法进行评估；
B、被评估单位不是按生产线或单台机器设备核算其收益及成本费用的，因而未能
提供生产线或单台机器设备的历史收益及成本费用资料，故不宜选取收益法进行评估。
根据本次评估的目的、被评估单位提供的资料和委托评估的机器设备的具体情况，
本次评估对委托评估的的机器设备类固定资产选取成本法进行评估，其基本估算公式
为：
评估净值＝评估原值×成新率
其中：评估原值根据评估基准日市场价格与实有数量估算
成新率根据委托评估的机器设备的已使用年限、经济使用年限和现状估算
② 评估原值的估算：
A、机器设备（工具用具）、电子设备的评估原值估算：
评估原值＝设备购置价＋运杂费＋安装调试费＋资金成本＋其他费用
A）设备购置价的估算
对于主要设备（A类设备），在向供货商询价的基础上，参考国内同类设备的近期合
同价，综合估算其现行市场价格；对于一般设备（B类设备），根据同类设备近期购置价
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估算，或根据向供货商询价的资料等有关资料综合估算；对C类机器设备，考虑到其价
值较低且为市场上常见的设备，由于该类设备是易被采购的通用设备，该类设备价格通
过市场询价或参照机械工业信息研究院编制的2014年《中国机电产品报价手册》估算。
B）运杂费的估算
运杂费一般根据设备的重量、运距以及包装难易程度，按设备含税购置价的0%-6%
估算或按近期同类型设备运杂费估算；
C）安装调试费和安装工程费的估算
外购设备的安装调试费一般根据设备安装的复杂程度，按设备含税购置价的0%-25%
估算。本次评估根据委托评估的机器设备的具体情况决定是否估算其安装调试费。
外购设备的安装工程费按以下规则估算：
a、主要设备（A、B类设备）的安装工程费按其安装过程中发生的直接费、间接费、
计划利润、税金等估算；
b、对于供货商包安装调试的外购设备不估算其安装调试费和安装工程费；
c、一般设备（C类设备）及其他不需要安装的即插即用设备不估算其安装调试费和
安装工程费。
D）资金成本的估算
对设备价值高、安装建设期较长的设备，方按评估基准日的贷款利率和正常安装调
试工期估算其资金成本。其资金成本按以下规则估算：
建设期为六个月以下的，一般不考虑资金成本，
建设期为半年至一年（含一年）的，按同期贷款利率6.00%估算资金成本，
建设期为一年至三年（含三年）的，按同期贷款利率6.15%估算资金成本；
E）其他费用的估算
其他费用包括基础费、设计费等，根据委托评估的机器设备的具体情况酌情考虑。
a、主要设备（A、B类设备）的其他费用按其常规的建设单位管理费、生产准备费、
科研勘设费、其他及临时工程费等估算；
b、一般设备（C类设备）及其他不需要安装的即插即用设备不估算其他费用。
③ 成新率的估算：
一般根据各种设备自身特点及使用情况，综合考虑设备的经济寿命、技术寿命估算
其尚可使用年限。
A、对于主要设备（A、B类设备），采用综合分析法进行估算，即以使用年限为基础，
先考虑该类设备的综合状况并评定其耐用年限（经济使用年限）N，接着考虑该等设备
的利用、负荷、维护保养、原始制造质量、工作环境、故障率等情况，并据此初步分别
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估算该等设备的尚可使用年限n，再估算下表所示各成新率调整系数，进而分别估算该
等设备的成新率。
根据以往设备评估实践中的经验总结、数据分类，被评估单位测定并分类整理了各
类设备相关调整系数的范围，即成新率的调整系数范围如下：
设备调整系数项目 代号 系数调整值
设备利用系数 C1 0.85－1.15
设备负荷系数 C2 0.85－1.15
设备维护保养状况系数 C3 0.85－1.15
设备原始制造质量系数 C4 0.90－1.10
设备工作环境系数 C5 0.95－1.05
设备故障系数 C6 0.85－1.15
则：成新率K＝n÷N×C1×C2×C3×C4×C5×C6×100%
B、对于一般设备（C类设备）和价值较小的设备如传真机、空调等办公设备，在综
合考虑设备的使用维护状态和外观现状的前提下，采用使用年限法估算其成新率。其估
算公式如下：
成新率＝（经济使用寿命年限－已使用年限）÷经济使用寿命年限×100%
4）在建工程
通过核实原始凭证，了解在建工程的发生时间、形象进度等，在清查核实的基础上，
以审计后账面值估算其评估值。
5）无形资产
（1）无形资产――土地使用权
① 土地使用权评估通行的评估方法有市场比较法、剩余法（假设开发法）、成本逼
近法（成本法）、基准地价系数修正法等。有条件选用市场比较法进行估价的，应以市
场比较法为主要的估价方法。可单独测算其收益的，可选用剩余法作为其中的一种估价
方法（有开发或再开发价值的，可选用假设开发法作为其中的一种估价方法）。坐落在
城市边缘的土地，可选用成本逼近法作为其中的一种估价方法。在无市场依据或市场依
据不充分而不适宜用市场比较法、不具备相关条件采用剩余法（不具有开发或再开发价
值不宜选用假设开发法进行评估）等情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。
② 根据评估人员现场勘查情况并考虑到委托评估的土地使用权为工业用途，评估
时根据其实际的土地利用状况和当地土地市场情况，设定为工业（工矿仓储）用地。
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按照《评估准则――不动产》和《城镇土地估价规程》的要求，结合委托评估的土
地使用权的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，选择适宜评估方法。
因委托评估的土地使用权位于湘潭河西高新技术开发区，所在区域近年来有一定数
量的挂牌拍卖可比案例可供参考，理论上可选用市场比较法进行评估，但由于开发区出
让的土地价格包含各种优惠政策因素，且优惠幅度不一致，故采用此种方法评估得出的
结果往往较市场价值差异较大；因委托评估的土地使用权非为待开发或再开发土地，故
不宜选用假设开发法进行评估；因委托评估的土地使用权为工业厂房及生产经营用地，
其潜在收益包含在企业经营利润中，而企业经营的收入、成本及利润的核算比较复杂，
不易单独确定土地产生的利润，故不适宜采用剩余法进行评估；因委托评估的土地使用
权为市区土地，故不宜采用成本逼近法进行评估；因湘潭市有完整的基准地价修正体系，
且委托评估的土地使用权位于当地基准地价覆盖范围内，可以选用基准地价系数修正法
进行评估，但基准地价的更新速度往往赶不上地价的增长速度，故采用基准地价系数修
正法评估得出的结果往往较市场价值差距较大。
根据以上分析，考虑到被评估企业申报评估的3宗出让工业用地（厂区一期用地、
厂区二期用地、九华提升泵房用地）于评估基准日签订了《土地使用权出让合同》，该
等出让合同分别载明了该3宗出让工业用地的出让价款，我们认为该等《土地使用权出
让合同》载明的出让价款是最直接的市场价格（价值），无需再采用间接法求取比准价
格进而估算其市场价格。故以该3宗出让工业用地的出让价款作为其市场价值评估值。
对其他3宗尚未签订《土地使用权出让合同》的土地使用权（韶山东路泵房用地、
唐兴桥泵房用地、配电间沉沙池脱水间用地），因至今尚未取得《土地使用权证》和土
地出让合同，无法确定其面积、用途、取得方式、权利终止日期等关键参数，故从谨慎
原则出发，以经审计确认的该3宗土地的账面摊余价值（拆迁费用）估算其市场价值。
6）递延所得税资产
因委托评估的递延所得税资产是由提取应收款项的坏账准备而形成的，已提取的坏
账准备评估为零，故与此对应的递延所得税资产亦应评估为零。
7）负债
在清查核实的基础上，以审计后账面值估算其评估值。
八、评估程序实施过程和情况
我们接受委托后，即选派评估人员了解与本次评估相关的基本情况、制定评估工作
计划，并布置和协助被评估单位进行资产清查工作；随后评估小组进驻被评估单位，对
评估对象及其所包含的资产、负债实施现场调查，对其历史损益情况进行必要的核实与
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分析，进而估算评估对象的价值。评估人员根据本次评估的评估目的、评估对象、评估
范围、业务规模、竞争类型、资料收集情况等相关条件和评估业务的具体情况制定并执
行了以下评估人员认为能够支持可信的评估结论的适当评估程序：
（一）评估准备阶段
1、明确评估业务的基本事项、编制评估计划
我们接受委托后，即与委托方进行充分沟通、了解评估项目的基本项目，拟定评估
工作方案和制定评估计划。
2、提交《资产评估须提供资料清单》
根据委估资产特点，提交有针对性的《资产评估须提供资料清单》、《资产评估申报
明细表》等，要求委托方和被评估单位进行评估资料准备工作。
3、辅导填表
与委托方和被评估单位相关工作人员联系，布置并辅导其按照资产评估的要求填列
《资产评估申报明细表》和准备评估所需要的文档资料。
（二）尽职调查和评定估算阶段
1、审阅核对资料
对委托方和被评估单位提供的资料进行审核、鉴别，并与被评估单位的有关财务记
录数据进行核对，对发现的问题协同其做出调整。
2、现场勘查与重点清查
对评估对象所涉及的资产进行核实，对重要资产进行详细勘查、并编制《现场勘查
工作底稿》。
3、访谈
根据评估对象的具体情况、委托方和被评估单位提供的资料，与企业管理层、技术
人员通过座谈、讨论会以及电话访谈等形式，就与评估对象相关的事项以及被评估单位
及其所在行业的历史情况与未来发展趋势等方面的理解达成共识。
4、确定评估途径及方法
根据评估对象的实际状况和具体特点，确定评估的途径、具体评估模型及方法。
5、评定估算
根据确定的评估途径及方法，对评估对象的价值进行评定估算，并起草相关评估说
明。
（三）评定汇总阶段
对初步的评定估算结果进行分析、汇总，对评估结果进行必要的调整、修正和完善，
确定初步评估结论，并起草评估报告并提交复核。
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（四）出具评估报告
完成上述工作步骤后，在不影响评估机构和评估师独立形成评估结论前提下与委托
方就评估结果交换意见，在充分考虑有关意见后，按被评估单位的三级复核制度和程序
对评估报告进行反复修改、校对，最后出具正式评估报告。
九、评估假设
根据评估准则的规定，注册资产评估师在充分分析被评估单位的资本结构、经营状
况、历史业绩、发展前景，考虑宏观和区域经济因素、所在行业现状与发展前景对被评
估单位价值的影响等方面的基础上，对委托方或者相关当事方提供的资料进行必要的分
析、判断和调整，在考虑未来各种可能性及其影响的基础上合理确定评估假设。
（一）一般假设
1、公平交易假设
公平交易假设是假定评估对象已处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件
等按公平原则模拟市场进行估价。
2、公开市场假设
公开市场假设是假定评估对象处于充分竞争与完善的市场（区域性的、全国性的或
国际性的市场）之中，在该市场中，拟交易双方的市场地位彼此平等，彼此都有获得足
够市场信息的能力、机会和时间；交易双方的交易行为均是在自愿的、理智的而非强制
的或不受限制的条件下进行的，以便于交易双方对交易标的之功能、用途及其交易价格
等作出理智的判断。在充分竞争的市场条件下，交易标的之交换价值受市场机制的制约
并由市场行情决定，而并非由个别交易价格决定。
3、持续经营假设
持续经营假设是假定评估对象按其目前的用途和使用方式、规模、频率、环境等持
续经营。该假设不仅设定了评估对象的存续状态，还设定了评估对象所面临的市场条件
或市场环境。
（二）特殊假设
1、假设国家和地方有关法律法规、行业政策、宏观经济环境等较评估基准日无重
大变化。
2、假设有关信贷利率、赋税基准及税率和政策性征收费用等较评估基准日不发生
变化。
3、假设被评估单位的业务范围在评估基准日后不发生重大变化，且其业务的未来
发展趋势与所在行业于评估基准日的发展趋势基本保持一致。
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4、假设被评估单位除目前已经享有的财政、税收政策的优惠外在未来年度不享受
其他政策的优惠。
5、假设被评估单位的经营者是负责的，且其管理层有能力担当其职务和履行其职
责。
6、假设委托方及被评估单位提供的资料（基础资料、财务资料等）均真实、准确、
完整。
7、假设无其他人力不可抗拒因素和不可预见因素对被评估单位的持续经营造成重
大不利影响。
（三）上述评估假设对评估结论的影响
上述评估假设设定了评估对象所包含资产的使用条件、市场条件等，对评估值有较
大影响。当前述假设条件发生变化时，评估结论即告失效。
十、评估结论
一）评估结论及其分析
截至评估基准日2014年3月31日，湘潭市污水处理有限责任公司申报评估并经天健
会计师事务所审计确认的资产账面价值合计为29,398.05万元、负债账面价值合计为
14,759.27万元、股东权益账面价值为14,638.78元。
（一）湘潭市污水处理有限责任公司的股东全部权益采用资产基础法（成本法）评
估得出的市场价值评估值为18,170.79万元，评估增值3,532.01万元，增值率24.13%。其
分项评估结果详见下表。
金额单位：人民币万元
序 增值
资产名称 账面价值 评估值 增减值 主要变动原因
号 率%
1 流动资产 7,530.68 7,547.30 16.62 0.22 坏账准备评估为零
2 非流动资产 21,867.38 25,382.76 3,515.39 16.08
3 其中：可供出售金融资产 - -
4 持有至到期投资 - -
5 长期应收款 - -
6 长期股权投资 720.00 720.00 - -
7 投资性房地产 - -
8 固定资产 14,357.89 16,506.55 2,148.65 14.96
9 其中：建筑物类 12,039.05 14,124.76 2,085.71 17.32 人工、材料价格上涨
会计折旧年限短于
10 设备类 2,318.84 2,381.78 62.94 2.71 其经济寿命年限
11 在建工程 718.34 718.34 - -
12 工程物资 - -
13 固定资产清理 - -
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序 增值
资产名称 账面价值 评估值 增减值 主要变动原因
号 率%
14 油气资产 - -
15 无形资产 6,068.16 7,437.88 1,369.72 22.57
16 开发支出 - -
17 商誉 - -
18 长期待摊费用 - -
19 递延所得税资产 2.98 - -2.98 -100.0 坏账准备评估为零
20 其他非流动资产 - -
21 资产总计 29,398.05 32,930.06 3,532.01 12.01 固定资产、土地增值
22 流动负债 6,020.31 6,020.31 -0.00 -0.00
23 非流动负债 8,738.96 8,738.96 - -
24 负债总计 14,759.27 14,759.27 -0.00 -0.00
25 所有者权益（净资产） 14,638.78 18,170.79 3,532.01 24.13 固定资产、土地增值
（二）对湘潭市污水处理有限责任公的股东全部权益采用收益法评估得出的市场价
值评估值为17,974.61万元，评估增值3,335.83万元，增值率22.79%。
（三）最终评估结论
上述两种评估方法的评估结果相差不大，从理论上讲，采用各种评估方法所得评估
结果均能合理反映评估对象于评估基准日的市场价值。然而，收益法是从企业未来盈利
能力的角度衡量被评估单位股东权益价值的大小，是被评估单位所拥有的全部资源共同
作用的结果。资产基础法是从投入的角度估算企业价值的一种基本方法，能比较直观地
反映被评估单位各类资产价值的大小。
经分析上述两种方法所得评估结果后我们认为：由于被评估单位的污水处理服务价
格并非完全市场化，而是由政府核定，收益法的评估结果受“污水处理单价由政府核定”
的因素影响较大，难以准确估算被评估企业真正意义上的市场价值；故选取资产基础法
（成本法）的评估结果作为本次评估的最终评估结论。即在不考虑股权流动性折扣的前
提下，湘潭市污水处理有限责任公司的股东全部权益于评估基准日的市场价值的最终评
估结论为18,170.79万元（大写为人民币壹亿捌仟壹佰柒拾万柒仟玖佰元整）。
评估结论根据以上评估工作得出。
本评估报告的合法使用者在使用本评估报告及其结论时，应特别注意本评估报告所
载明的假设条件、限制条件、特别事项（期后重大事项）及其对评估结论的影响。
二）评估结论成立的条件
（一）评估对象所包含的资产在现行的法律、经济和技术条件许可的范围内处于正
常、合理、合法的运营、使用及维护状况。
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（二）本评估报告的评估结论是在本报告载明的评估假设和限制条件下，为本报告
列明的评估目的而提出的评估对象于评估基准日的市场价值的参考意见；该评估结论未
考虑股权流动性对评估对象价值的影响；本报告的合法使用者应当理解，评估对象的评
估价值不是其可实现价值的保证。
（三）本评估报告的评估结果是反映评估对象在本报告书载明的评估目的之下，根
据持续经营假设、公开市场假设和本报告载明的“评估假设和限制条件”确定的市场价
值，没有考虑以下因素：
1、过去或将来可能承担的抵押、质押、担保等事宜的影响；
2、特殊的交易方或交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响；
3、评估基准日后遇有自然力和其他不可抗力对资产价值的影响。
4、如果该等资产出售，所应承担的费用和税项等可能影响其价值净额的相关方面。
当前述评估目的、评估假设和限制条件以及评估中遵循的持续经营假设和公开市场
假设等发生变化时，本评估报告的评估结果即告失效。
三）评估结论的效力
（一）本评估结论系评估专业人员依照国家有关规定出具的专业意见，依照法律法
规的有关规定发生法律效力。
（二）本评估报告的评估结论是在评估对象于现有用途不变并持续经营、以及在评
估基准日的外部经济环境前提下，为本报告所列明的评估目的而提出的评估对象于评估
基准日的市场价值参考意见，故本评估报告的评估结论仅在仍保持现有用途不变并持续
经营、以及仍处于与评估基准日相同或相似的外部经济环境的前提下有效。
十一、特别事项说明
（一）引用其他机构出具的报告结论的情况
本次评估依据的财务数据引自天健会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《审计报
告》。
（二）权属资料不全面或者存在瑕疵的情形
1、截至评估基准日，委估房屋均未办理房屋所有权证，但在评估基准日之后、本
报告出具日前（2014年5月30日），其中4栋房屋已经办理房屋所有权证，其余房屋产权
证仍在办理之中。
2、截至评估基准日，委估无形资产――土地使用权系六宗工业用地，均未办理土
地使用证，但在评估基准日之后、本报告出具日前（2014年5月16日），其中三宗土地使
用权（厂区一期用地、厂区二期用地、九华提升泵房用地）已经办理土地使用证，另外
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三宗土地（韶山东路泵房用地、唐兴桥泵房用地、配电间沉沙池脱水间用地）尚未取得
土地使用证。根据湘潭市国土资源局出具的《关于湘潭市污水处理有限责任公司三宗土
地使用权相关情况的证明》：“三宗土地使用权的出让、办证手续正在办理之中”。
（三）评估程序受到限制的情况
无。
（四）评估资料不完整的情况
除上述房屋所有权、土地使用权权属资料不完备外，无其他评估资料不完整的情况。
（五）未决事项、法律纠纷等不确定因素
无。
（六）抵押、担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估
对象的关系
截至评估基准日，被评估单位以厂区一期用地和厂区构筑物、房产及运营设备为湘
潭市城市建设投资经营有限责任公司向国家开发银行湖南省分行的借款提供担保而抵
押给国家开发银行湖南省分行。
（七）评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项
无。
（八）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形
无。
（九）期后事项
1、被评估单位在评估基准日之后、本报告出具日前办理了4栋房屋的房屋所有权证
和3宗土地的土地使用证。
2、上述（六）所述之抵押事项均已于评估基准日之后、本报告出具日前（2014年4
月17日和2014年6月3日）解除。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告及其评估结论仅用于本评估报告载明的评估目的和用途以及送交
资产评估主管机关审查、备案，用于其它任何目的均无效。
（二）本评估报告及其评估结论仅供委托方和本评估报告中载明的其他报告使用者
在本评估报告的有效期内合法使用；其他任何第三方不得使用或依赖本报告，被评估单
位对任何单位或个人不当使用本评估报告及其评估结论所造成的后果不承担任何责任。
（三）本评估报告的使用权归委托方所有；若未征得评估机构书面许可，任何单位
和个人不得复印、摘抄、引用本评估报告的全部或部分内容或将其披露于任何媒体，法
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律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（四）按现行规定，本评估报告及其评估结论的有效使用期限为一年，该有效使用
期限从评估基准日起计算。评估目的在评估基准日后的一年内实现时，能以本评估报告
的评估结果作为底价或作价依据（还需结合评估基准日的期后事项进行调整），超过一
年，须重新进行评估；在评估基准日后的评估报告有效期内，若资产质量与数量发生变
化时，应根据原评估方法对其进行相应调整，若资产价格标准发生变化或对评估结论产
生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新评估。
十三、评估报告日
本次评估的评估报告日为2014年6月18日。
（本页是《评估报告》签署页，无正文）
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注册资产评估师：陈迈群 注册资产评估师： 吴化卿
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评估报告附件
1.与评估目的相对应的经济行为文件（复印件）；
2.审计报告及其经审计的会计报表（复印件）；
3.委托方与被评估单位的营业执照、机构代码证、税务登记证（复印件）；
4.评估对象所涉及的主要资产权属证明资料（复印件）；
5.委托方承诺函；
6.被评估单位承诺函；
7.注册资产评估师承诺函；
8.资产评估机构资格证书（复印件）；
9.资产评估机构营业执照副本（复印件）；
10.签字注册资产评估师的资格证书（复印件）
11.《资产评估业务约定书》。
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