600482:风帆股份拟发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金所涉及的保定风帆集团有限责任公司2宗出让土地使用权价格评估
土地估价报告
项目名称：风帆股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资
产并募集配套资金所涉及的保定风帆集团有限责
任公司2宗出让土地使用权价格评估
受托估价单位：中联资产评估集团有限公司
土地估价报告编号:中联评报【2015】（估）字第1774号
电子备案编号：1109015IA0036
提交估价报告日期：二Ｏ一五年十二月三日
地使用权价格评估？土地估价报告
土地估价报告
第一部分摘要
一、估价项目名称
风帆股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金所
涉及的保定风帆集团有限责任公司2宗出让土地使用权价格评估。
二、委托估价方
委托方一：
公司名称：中国船舶重工集团公司
公司地址：北京市海淀区昆明湖南路72号
法定代表人：胡问鸣
注册资本：1,212,969.8万元
公司类型：全民所有制
营业执照注册号：100000000031894
经营范围：以舰船为主的军品科研生产。国有资产投资、经营管理；
船舶、海洋工程项目的投资；民用船舶、船用设备、海洋工程设备、机械
电子设备的设计、研制、生产、修理、租赁、销售；船用技术、设备转化
为陆用技术、设备的技术开发；外轮修理；物资贸易；物流；物业管理；
工程勘察设计、承包、施工、设备安装、监理；技术开发、技术转让、技
术服务、技术咨询；进出口业务；承包境外船舶工程及境内国际招标工程
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
委托方二：
公司名称：保定风帆集团有限责任公司
公司地址：河北省保定市富昌路8号
中联资产评估集团有限公司 第1页
地使用权价格评估？土地估价报告
法定代表人：刘宝生
注册资本：14,208.20万元
公司类型：有限责任公司（法人独资）
营业执照注册号：130600000040837
经营范围：蓄电池销售、技术咨询服务（法律、行政法规或者国务院决
定规定须报经批准的项目，未获批准前不准经营）。
委托方三：
公司名称：风帆股份有限公司（证券代码600482）
公司地址：河北省保定市富昌路8号
法定代表人：刘宝生
注册资本：伍亿叁仟陆佰伍拾万元
公司类型：股份有限公司
营业执照注册号：130000000018721
经营范围：蓄电池开发、研制、生产、销售；蓄电池零配件、材料的
生产、销售；蓄电池生产、检测设备及零配件的制造、销售；塑料制品、
玻璃纤维制品的生产销售；蓄电池相关技术服务；实业投资；技术咨询；
仓储服务；铅精矿产品的销售；蓄电池及其零配件、材料的进出口；润滑
油、制动液、防冻液、玻璃水、空气净化剂、空气净化材料的销售（危险
化学品除外）；空气净化装�Z与设备的销售；货物运输（凭道路运输经营许
可证展开经营）；自有房屋、机械设备的租赁（依法须经批准的项目，经相
关部门批准后方可开展经营活动）。
本次委托估价方的关系如下：保定风帆集团有限责任公司和风帆股份
有限公司分别为中国船舶重工集团公司的全资和控股子公司，保定风帆集
团有限责任公司持有风帆股份有限公司部分股权。
估价对象土地使用权人为保定风帆集团有限责任公司，风帆股份有限
中联资产评估集团有限公司 第2页
地使用权价格评估？土地估价报告
公司（证券代码600482）拟发行股份及支付现金购买保定风帆集团有限责
任公司2宗出让土地使用权。
三、估价目的
根据风帆股份有限公司第五届董事会第十七次会议决议，会议审议
通过了关于公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交
易方案的议案，风帆股份有限公司拟向中国船舶重工集团公司、中国船舶
重工集团公司第七�三研究所、中国船舶重工集团公司第七�四研究所、
中国船舶重工集团公司第七一一研究所、中国船舶重工集团公司第七一二
研究所、中国船舶重工集团公司第七一九研究所、中国船舶重工股份有限
公司、中船重工科技投资发展有限公司及保定风帆集团有限责任公司发行
股份及支付现金购买资产；同时拟向包括中船重工集团在内的不超过十名
特定投资者非公开发行股份募集配套资金。
为此，中国船舶重工集团公司、保定风帆集团有限责任公司和风帆股
份有限公司（证券代码600482）特委托中联资产评估集团有限公司对此次
经济行为所涉及的、保定风帆集团有限责任公司持有的2宗国有出让工业
用地土地使用权价格进行评估，为风帆股份有限公司拟发行股份及支付现
金购买资产并募集配套资金项目提供价值参考依据。
四、估价期日
二Ｏ一五年六月三十日
五、估价日期
二Ｏ一五年六月三十日至二Ｏ一五年十二月三日
中联资产评估集团有限公司 第3页
地使用权价格评估？土地估价报告
六、地价定义
本次估价对象共有2宗土地，根据委托方提供的资料及现场查勘，结
合待估宗地土地登记用途、设定用途、宗地内外实际及设定开发程度、土
地登记使用年限、设定年限、土地利用条件和使用权类型等情况，对估价
报告中涉及的地价定义如下：
1.土地用途设定
估价对象1有色金属分公司用地土地登记用途为工业用地，实际用途
为工业用地，依据土地利用现状分类（GB/T21010-2007），此次估价
设定为工业用地。
估价对象2清苑分公司用地土地登记用途为工业用地，实际用途为工
业用地，依据土地利用现状分类（GB/T21010-2007），此次估价设定
为工业用地。
2.开发程度
估价对象1有色金属分公司用地和估价对象2清苑分公司用地实际开
发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）和宗地红线
内“五通一平”（通路、通电、通讯、供水、排水、场地平整），本次评估
设定估价对象开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排
水）和宗地红线内“场地平整”。
3.土地使用年限设定
根据企业提供的国有土地使用证（编号：保清国用（2000转）字第
1306220002号），估价对象1有色金属分公司用地土地用途为工业用地，
使用权终止日期为2043年8月6日。截至本次估价期日2015年6月30日，
剩余使用年限为28.12年，故本次估价设定估价对象1土地使用年限为28.12
年。
根据企业提供的国有土地使用证（编号：保清国用（99出）字第
中联资产评估集团有限公司 第4页
地使用权价格评估？土地估价报告
13062200019号），估价对象2清苑分公司用地土地用途为工业用地，使用
权终止日期为2049年4月10日。截至本次估价期日2015年6月30日，
剩余使用年限为33.80年，故本次估价设定估价对象2土地使用年限为33.80
年。
4．土地利用条件说明
估价对象1有色金属分公司用地位于保定市清苑区内，土地面积
38,206.67平方米，登记用途为工业用地，实际用途为工业用地；地上建筑
物为车间、库房、办公楼、综合楼、锅炉房等，建成时间为2005年-2011
年。总建筑面积为14,273.57平方米，实际容积率为0.3736，考虑到估价对
象1无规划容积率，未来也无改建扩建计划，本次评估参照实际容积率设
定估价对象1的容积率为0.3736。
估价对象2清苑分公司用地位于保定市清苑区内，土地面积98,953.33
平方米，登记用途为工业用地，实际用途为工业用地；地上建筑物为车间、
库房、办公楼、综合楼、锅炉房等，建成时间为2000年-2013年。总建筑
面积为54,746.48平方米，实际容积率为0.5533，考虑到估价对象2无规划
容积率，未来也无改建扩建计划，本次评估参照实际容积率设定估价对象2
的容积率为0.5533。
5.使用权价格类型
估价对象于估价期日为国有出让土地使用权。
估价对象1有色金属分公司用地土地使用权地价定义：估价期日为2015
年6月30日，土地用途为工业用地，土地开发程度宗地红线外“五通”（通
路、通电、通讯、供水、排水）和宗地红线内“场地平整”，土地剩余使
用年期为28.12年，设定容积率为0.3736，正常市场状况和现状使用条件下
的国有出让土地使用权价格。
估价对象2清苑分公司用地土地使用权地价定义：估价期日为2015年
中联资产评估集团有限公司 第5页
地使用权价格评估？土地估价报告
6月30日，土地用途为工业用地，土地开发程度宗地红线外“五通”（通路、
通电、通讯、供水、排水）和宗地红线内“场地平整”，土地剩余使用年期为
33.80年，设定容积率为0.5533，正常市场状况和现状使用条件下的国有出
让土地使用权价格。
七、估价结果
经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估
价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用
年限及开发程度条件下，于估价期日的出让土地使用权价格为：
土地总面积：137,160.00平方米
总地价：3,269.68万元
大 写：叁仟贰佰陆拾玖万陆仟捌佰元整
货币种类：人民币元
宗地1
土地总面积：38,206.67平方米
单位面积土地价格：286元/平方米
总地价：1,092.71万元
大 写：壹仟零玖拾贰万柒仟壹佰元整
货币种类：人民币元
宗地2
土地总面积：98,953.33平方米
单位面积土地价格：220元/平方米
总地价：2,176.97万元
中联资产评估集团有限公司 第6页
地使用权价格评估？土地估价报告
大 写：贰仟壹佰柒拾陆万玖仟柒佰元整
货币种类：人民币元
估价结果详见本报告表1-1土地估价结果一览表。
中联资产评估集团有限公司 第7页
地使用权价格评估？土地估价报告
八、土地估价师签字
姓名 资格证书号 签名
吴晓光 2009110051
刘雪龙 2010130035
九、土地估价机构
受托估价机构法定代表人签字：
中联资产评估集团有限公司
（机构盖章）
二Ｏ一五年十二月三日
中联资产评估集团有限公司 第8页
风帆股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金所涉及的保定风帆集团有限责任公司2宗出让土地使用权价格评估？土地估价报告
表1-1土地估价结果一览表
估价机构：中联资产评估集团有限公司 估价报告编号：中联评报【2015】（估）字第1774号 估价期日：2015年6月30日 估价期日土地使用权性质：国有出让
单位
剩余土
估价期日 估价期日的用途 容积率 面积
宗地宗地名土地使用证编 估价期日实际土 估价设定土地开地使用 总地价备
的土地使 面积（�O） 地价
编号称 号 地开发程度 发程度 权年限/ （万元）注
用者 证载 （元/
实际 设定规划 实际 设定 年
用途 �O）
有色 保清国用 宗地红线外和 宗地红线外五
保定风 工工工
金属 （2000转） 宗地红线内五 通（通路、通电、
帆集团 业业业
1 分公 字第 - 0.3736 0.3736 通（通路、通电、 通讯、供水、排 28.12 38,206.67 286 1,092.71
有限责 用用用
司用 1306220002 通讯、供水、排 水）和宗地红线
任公司 地地地
地 号 水）和场地平整 内场地平整
宗地红线外和 宗地红线外五
保定风 清苑 保清国用（99工工工 宗地红线内五 通（通路、通电、
帆集团 分公 出）字第 业业业
2 - 0.5533 0.5533 通（通路、通电、 通讯、供水、排 33.80 98,953.33 220 2,176.97
有限责 司用 13062200019用用用 通讯、供水、排 水）和宗地红线
任公司 地 号 地地地 水）和场地平整 内场地平整
合计 137,160.00 3,269.68
一、上述土地估价结果的限定条件
1、土地权利限制：估价对象无抵押等他项权利限制；
2、基础设施条件：见附表估价对象基础设施条件表；
3、规划限制条件：依据现状规划条件不变；
4、影响土地价格的其他限定条件：无。
二、其他需要说明的事项：
1、待估宗地权利状况以《国有土地使用证》为依据；
2、本报告结果仅为风帆股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金项目提供价格参考依据，不作其他使用；
3、报告中有关资料来源于当地政府、当地土地管理部门、委托方以及估价人员收集整理的有关资料；
中联资产评估集团有限公司 第9页
风帆股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金所涉及的保定风帆集团有限责任公司2宗出让土地使用权价格评估？土地估价报告
4、本估价结果为在估价期日，满足全部前提条件和假设条件下的评估价格，若上述条件发生变化，评估结果也应做相应调整或重新估价。
5、本估价报告自报告提交日起一年内有效。
附表1-1设定待估宗地基础设施条件表
宗地 土地平 土地权 规划限 影响土地价格的
宗地名称 周围道路状况 供电状况 供水状况 排水状况 通信条件
编号 整状况 利限制制 其他限定条件
有色金属分 宗地两侧临路，临主干 宗地内接通市政供电 宗地内接通市政供水 宗地内接通市政排水管网，采用宗地内外移动通 基本无
1 平整 无 无
公司用地 道，交通条件较好 线路，供电有保障 管网，供水有保障 雨污分流方式排放，排水通畅 讯信号正常接收 限制
清苑分公司 宗地两侧临路，临主干 宗地内接通市政供电 宗地内接通市政供水 宗地内接通市政排水管网，采用宗地内外移动通 基本无
2 平整 无 无
用地 道，交通条件较好 线路，供电有保障 管网，供水有保障 雨污分流方式排放，排水通畅 讯信号正常接收 限制
估价机构：中联资产评估集团有限公司
二Ｏ一五年十二月三日
中联资产评估集团有限公司 第10页
地使用权价格评估？土地估价报告
第二部分估价对象界定
一、委托估价方
委托方一：
公司名称：中国船舶重工集团公司
公司地址：北京市海淀区昆明湖南路72号
法定代表人：胡问鸣
注册资本：1,212,969.8万元
公司类型：全民所有制
营业执照注册号：100000000031894
经营范围：以舰船为主的军品科研生产。国有资产投资、经营管理；
船舶、海洋工程项目的投资；民用船舶、船用设备、海洋工程设备、机械
电子设备的设计、研制、生产、修理、租赁、销售；船用技术、设备转化
为陆用技术、设备的技术开发；外轮修理；物资贸易；物流；物业管理；
工程勘察设计、承包、施工、设备安装、监理；技术开发、技术转让、技
术服务、技术咨询；进出口业务；承包境外船舶工程及境内国际招标工程
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
委托方二：
公司名称：保定风帆集团有限责任公司
公司地址：河北省保定市富昌路8号
法定代表人：刘宝生
注册资本：14,208.20万元
公司类型：有限责任公司（法人独资）
营业执照注册号：130600000040837
中联资产评估集团有限公司 第11页
地使用权价格评估？土地估价报告
经营范围：蓄电池销售、技术咨询服务（法律、行政法规或者国务院决
定规定须报经批准的项目，未获批准前不准经营）。
委托方三：
公司名称：风帆股份有限公司（证券代码600482）
公司地址：河北省保定市富昌路8号
法定代表人：刘宝生
注册资本：伍亿叁仟陆佰伍拾万元
公司类型：股份有限公司
营业执照注册号：130000000018721
经营范围：蓄电池开发、研制、生产、销售；蓄电池零配件、材料的
生产、销售；蓄电池生产、检测设备及零配件的制造、销售；塑料制品、
玻璃纤维制品的生产销售；蓄电池相关技术服务；实业投资；技术咨询；
仓储服务；铅精矿产品的销售；蓄电池及其零配件、材料的进出口；润滑
油、制动液、防冻液、玻璃水、空气净化剂、空气净化材料的销售（危险
化学品除外）；空气净化装�Z与设备的销售；货物运输（凭道路运输经营许
可证展开经营）；自有房屋、机械设备的租赁（依法须经批准的项目，经相
关部门批准后方可开展经营活动）。
本次委托估价方的关系如下：保定风帆集团有限责任公司和风帆股份
有限公司分别为中国船舶重工集团公司的全资和控股子公司，保定风帆集
团有限责任公司持有风帆股份有限公司部分股权。
估价对象土地使用权人为保定风帆集团有限责任公司，风帆股份有限
公司（证券代码600482）拟发行股份及支付现金购买保定风帆集团有限责
任公司2宗出让土地使用权。
中联资产评估集团有限公司 第12页
地使用权价格评估？土地估价报告
二、估价对象
待估宗地为保定风帆集团有限责任公司所使用的位于保定市清苑区的
2宗国有出让工业用地，土地使用权面积为137,160.00平方米，用途、土地
使用权人、土地剩余使用年期及估价对象详细情况详见表1-1土地估价结
果一览表。
三、估价对象概况
待估宗地为保定风帆集团有限责任公司所使用的位于保定市清苑区的
2宗国有出让工业用地，土地使用权面积为137,160.00平方米。
1.土地登记状况
估价对象1位于清苑区清苑镇北大冉村，为保定风帆集团有限责任
公司于2000年通过转让方式取得的1宗国有出让土地，国有土地使用证
编号为保清国用（2000转）字第1306220002号，证载土地使用权面积为
38,206.67平方米，土地登记用途为工业用地。
估价对象2位于清苑县保么路东侧，为保定风帆集团有限责任公司
于1999年通过出让方式取得的1宗国有出让土地，国有土地使用证编号
为保清国用（99出）字第13062200019号，证载土地使用权面积为
98,953.33平方米，土地登记用途为工业用地。
土地登记状况详见表2-1土地登记状况一览表。
表2-1土地登记状况一览表
宗
使用
地 国有土地使用证 发证机备
宗地名称 土地使用者 宗地位置 用途 面积(m2) 权类 终止日期 地号 图号
编 编号 关注
型
号
清苑县
有色金 保定风帆集保清国用（2000清苑区清 2043年8
1 属分公 团有限责任 转）字第 苑镇北大工业用地 38,206.67 出让 - - 土地管
月6日
司用地 公司 1306220002号 冉村 理局
清苑县
清苑分 保定风帆集 保清国用（99 清苑县保 2049年4
2 公司用 团有限责任 出）字第 工业用地 98,953.33 出让 - - 土地管
么路东侧 月10日
地 公司 13062200019号 理局
中联资产评估集团有限公司 第13页
地使用权价格评估？土地估价报告
2.土地权利状况
待估宗地的土地所有权属于国家所有。
估价对象1证载土地使用权人为保定风帆集团有限责任公司。土地使
用权类型为出让，土地使用权终止日期为2043年8月6日，至本次估价期
日2015年6月30日，剩余土地使用年限为28.12年。
估价对象2证载土地使用权人为保定风帆集团有限责任公司。土地使
用权类型为出让，土地使用权终止日期为2049年4月10日，至本次估价
期日2015年6月30日，剩余土地使用年限为33.80年。
估价期日本次评估对象未设定抵押权、担保权、地役权、地上地下权
等他项权利；该宗地未设定通行权和其他相邻权利
3.土地利用状况
估价对象1有色金属分公司用地位于保定市清苑区内，土地面积
38,206.67平方米，登记用途为工业用地，实际用途为工业用地；地上建筑
物为车间、库房、办公楼、综合楼、锅炉房等，建成时间为2005年-2011
年。总建筑面积为14,273.57平方米，实际容积率为0.3736，考虑到估价对
象1无规划容积率，未来也无改建扩建计划，本次评估参照实际容积率设
定估价对象1的容积率为0.3736。
表2-2 估价对象1地上房屋建筑物概况一览表
建(构)筑物面
编号 房产证编号 建（构）筑物名称 建(构)筑物结构 竣工年月
积
1 无 铅零件厂房 3742.13 框架 2005年1月
2 无 仓库
铅厂浴室、循环水
3 无 68.25 砖混 2005年1月
池
4 无 合金厂房 1332 框架 2005年1月
5 无 库房 900 砖混行钢屋架 2005年1月
6 无 锅炉房 321.3 砖混 2005年1月
7 无 传达室、路面 338 砖混 2005年1月
8 无 锅炉房北平房 90.63 砖混 2005年1月
9 无 锅炉房南小平房 12.1 砖混 2005年1月
10 无 平房办公室 337.08 砖混 2005年1月
中联资产评估集团有限公司 第14页
地使用权价格评估？土地估价报告
11 无 厕所 22 砖混 2005年1月
12 无 厨房 19 砖混 2005年1月
13 无 锅炉房（简易） 22 砖混 2005年1月
14 无 配料间 112.8 砖混 2005年1月
15 无 厨房、餐厅 271 砖混 2005年1月
16 无 水泵房 44.8 砖混 2005年1月
17 无 警卫室 38 砖混 2005年1月
18 无 平房办公室 318 砖混 2005年1月
19 无 地磅房 32 砖混 2005年1月
20 无 简易办公室 38.48 砖混 2005年1月
21 无 新合金厂房 1080 混凝土 2010年9月
22 无 新库房 4920 混凝土 2010年9月
23 无 九间平房 108 简易 2010年12月
絮凝沉底设备房
24 无 106 混凝土 2011年12月
屋
估价对象2清苑分公司用地位于保定市清苑区内，土地面积98,953.33
平方米，登记用途为工业用地，实际用途为工业用地；地上建筑物为车间、
库房、办公楼、综合楼、锅炉房等，建成时间为2000年-2013年。总建筑
面积为54,746.48平方米，实际容积率为0.5533，考虑到估价对象2无规划
容积率，未来也无改建扩建计划，本次评估参照实际容积率设定估价对象2
的容积率为0.5533。
表2-3 估价对象2地上房屋建筑物概况一览表
编号 房产证编号 建（构）筑物名称 建(构)筑物面积 建(构)筑物结构 竣工年月
1 无 一车间 12900 砖混 2002年9月
2 无 二车间 12811 钢结构 2004年12月
3 无 三车间 1786.68 钢结构 2005年4月
4 无 四车间 4578 钢结构 2006年1月
5 无 六车间 6888.1 钢结构 2013年4月
6 无 综合库房 3800 钢结构 2002年1月
7 无 污水站 612 钢结构 2002年6月
8 无 配电室 222.7 砖混 2002年6月
9 无 锅炉房 909 钢结构 2002年6月
10 无 自行车棚 126 简易 2004年8月
11 无 空压站 247 砖混 2002年1月
12 无 办公楼 1789 砖混 2000年9月
13 无 综合楼 5739 砖混 2006年1月
14 无 综合维修车间 992 砖混 2007年9月
15 无 半成品库 1184 砖混 2013年4月
16 无 生活污水处理站 162 钢结构 2013年12月
中联资产评估集团有限公司 第15页
地使用权价格评估？土地估价报告
三、地价影响因素分析
（一）一般因素
一般因素是影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，主要指影响城
镇用地的地价总体水平的自然、社会、经济和行政等因素，通过对土地供
给和需求两方面的不同作用，影响城市地价的总体水平。
1.城市资源状况
保定市位于太行山东麓，冀中平原西部。北纬38°10′-40°00′，东经
113°40′-116°20′之间。北邻北京市和张家口市，东接廊坊市和沧州市，南与
石家庄市和衡水市相连，西部与山西省接壤。
保定市中心北距北京140公里，东距天津145公里，西南距石家庄125
公里，直接可达首都机场、石家庄正定国际机场及天津、秦皇岛、黄骅等
海港。
保定市生活服务设施齐全，医疗保健机械完善，文化娱乐场所众多。
保定是京师门户，曾“北控三关，南达九省，地连四部，雄冠中州”，历史上
燕国、中山国、后燕立都之地，清代八督之首，为“冀北干城，都南屏翰”。
现为大北京经济圈中的两翼之一，北京主要卫星城，素有“京畿重地”“首都
南大门”之称。
2.不动产制度与不动产市场状况
保定市随着经济的不断发展，基础设施条件的不断改善和土地使用制
度改革的不断深入，市区内的土地交易日益活跃，土地市场逐步规范，房
地产开发规模扩大，土地出让、转让呈上升趋势。
根据中国城市地价监测来看，保定市2012年工业用地地价增长率为
3.47%，2013年工业用地地价增长率为1.86%，2014年工业用地地价增长
率为3.63%，表明保定市工业用地价格呈上升趋势。
中联资产评估集团有限公司 第16页
地使用权价格评估？土地估价报告
以保定中心城区为依托，规划形成“两片三组团”集中紧凑型城市结
构。分别在中心城区北、东、南三个区域规划三个组团，北部组团主要功
能是以高科技产业、行政办公、商业服务、公共设施齐全的生活居住等为
一体的综合功能区；南部组团结合长城、中兴等汽车产业形成以汽车制造
为生产主链并向外延伸的产业集群，并配套相应的生活、居住、公共设施
等组团级设施，服务于工业区；东部组团结合现状形成的教育研发和近期
建设的客运专线客运站形成集会展、信息流通、商务活动、地方文化展示
为一体的现代综合功能区。中期来看保定市地价依然呈上升趋势。
3.产业政策
产业政策是推动产业结构优化升级的重要手段，是国家宏观调控体系
的重要组成部分。保定市围绕产业发展，强力推动项目园区建设，安排省
市重点项目279项、总投资6,755亿元，其中10亿元以上项目144项，总
投资6,165.8亿元。以“五个一”为抓手，整合提升34个园区，新建园区道路
90公里，100个大型产业化项目完成投资400多亿元，省级以上园区达到
28家，成为加快发展的重要平台。全市上下积极行动、全面对接，与北京
丰台区、朝阳区、亦庄经济开发区、天津滨海高新区等合作取得实质性进
展，光大国际、中铁电气化、中体产业等一批央企进驻，北京新发地高碑
店农副产品物流园签约商户5,300家，白沟大红门服装城首批1,500家北京
商户入驻，中国北方商品电子交易博览中心开工建设，中关村保定创新中
心、解放军总医院涿州基地、同仁堂和天士力等项目进展顺利。
4.城市规划与发展目标
保定市遵循“以工强市”实现发展突破,“以文兴市”实现发展提升，
“以绿优市”实现和谐发展的发展策略。预计到2020年，保定市域总人口
1242万人，其中城镇人口700万人左右，城市化水平达到57%左右。城市
发展将积极融入京津冀城市价值链体系，建成华北内陆地区向沿海开放的
中联资产评估集团有限公司 第17页
地使用权价格评估？土地估价报告
桥头堡，并继续发挥生态屏障作用；形成京津冀地区中以承接京津项目扩
散和科技成果转化、以节能节水型产业为主的现代制造业基地；京津绿色
农副产品加工供应基地；京南现代物流走廊的重要组成部分；华北地区特
色旅游休闲胜地；河北省经济社会发展水平较高的、具有明显龙头带动作
用的示范地区。
统筹保定中心城区与徐水、满城、清苑等周边地区的空间需求，构建
保定都市区协调发展、生态良好的城乡一体化空间。建立合理发展模式，
加强城乡统筹，形成功能一体、高度发育的城乡经济综合体。逐步转变经
济增长方式，拓展空间资源，促进土地集约利用，保障并确立保定及周边
区域的生态安全格局，提高本地经济增长效率，促进保定中心城区的理性
增长。突出生态建设与城市发展的相互融合，提升城镇生态环境质量，传
承保定城市规划的历史脉络，呼应“西山东水映名城”的生态格局，重塑
狼峰竞秀的“山水城市”。
5.城市社会经济发展状况
2014年，保定全市生产总值实现2,757.8亿元，比上年增长7.0%。其
中，第一产业增加值348.6亿元，增长4.0%；第二产业增加值1492.7亿元，
增长6.8%；第三产业增加值916.5亿元，增长8.4%。三次产业结构为12.7：
54.1：33.2。人均生产总值26,873元，比上年增长6.4%。全市全部工业增
加值1,254.5亿元，比上年增长6.3%。其中，规模以上工业增加值1,007.2
亿元，增长6.7%。规模以上工业中，国有及国有控股企业增加值154.0亿
元，增长2.3%；股份制企业增加值910.7亿元，增长7.9%。分轻重工业看，
重工业增加值615.3亿元，增长3.9%；轻工业增加值391.9亿元，增长11.4%。
全市全社会固定资产投资2,251.3亿元，比上年增长12.6%。固定资产投资
（不含农户）2,172.0亿元，增长15.6%，其中，建设项目投资1,776.4亿元，
增长10.1%。
中联资产评估集团有限公司 第18页
地使用权价格评估？土地估价报告
总体看来，保定市经济平稳向上，但经济下行压力依然较大，经济环
境依然复杂，经济发展面临的困难和问题依然较多，下一步要采取得力措
施，加快工业发展，扩大市场需求，促进房地产市场健康发展，同时加快
调结构、转方式、促升级，坚持稳中有进、稳中提质，努力促进保定市经
济又好又快发展。
（二）区域因素
1.区域概况
本次估价对象均位于保定市清苑区。清苑区，2015年由清苑县撤县设
区而成，经纬度为北纬38°10′-40°00′，东经113°40′-116°20′之间。位于河北
省中部，北京、天津、石家庄三角腹地，隶属于河北省保定市。北临徐水
区，南临望都县、博野县，西临满城区，东临安新县、高阳县、蠡县。自
古就有“北临三关，南通九省”之称。
清苑区年平均气温12℃，年降水量550毫米，属于温带季风性气候。
四季分明，冬季寒冷有雪，夏季炎热干燥，春季多风沙，秋季凉爽舒适。
冬冷夏热，雨热同期，来此旅游一般以夏秋季为宜。截至2013年，清苑发
现各类矿种151种，有查明资源储量的120种，已探明储量的矿产地105
处，有各类矿山620家。
2.交通条件
清苑区内京广铁路、京昆高速公路、107国道、京港澳高速公路、保津
高速公路、滨保高速公路、保沧高速公路、张石高速公路使清苑区和保定
地区拥有四通八达的交通网络，由京港澳高速、荣乌高速、京昆高速、保
沧-保阜高速在清苑区周边互通连接，形成保定绕城高速公路。京深高速、
保津高速和正在修建的保沧高速公路穿境而过，境内拥有4个高速路出入口
与全县公路紧密相连。县城北侧有清苑铁路货场，与京广铁路相连。107国
道、保沧公路(保定－沧州)、保新公路(保定－安新)、保么公路(保定―衡水)
中联资产评估集团有限公司 第19页
地使用权价格评估？土地估价报告
贯穿全境。全县建成油面路近千公里，实现了乡乡通、村村通，形成了以
国有公路为干线，省级公路为辅线，乡村公路为支线的四通八达的公路网。
拥有各种运输车辆近万，年运输能力达1000万吨。
3.基础设施条件
近年来清苑投资3.9亿元新修和改造道路7.1万平米、新建建筑41万
平米、新增和改造绿地47.2万平米。投资7800万元的县城公园正式向群众
开放。投资3600万元的县医院改扩建工程投入使用。投资3600万元的县
城东部道路翻修和雨污分流工程顺利竣工。京港澳高速清苑段改扩建工程
完成。白洋淀大道京石高铁前营段一期拆迁工作圆满完成。完成了6个乡
镇、81个村的垃圾一体化处理。城市基础设施日趋完备。先后建成了清苑
供水公司、清苑华�鋈计�公司、清苑污水处理厂以及供居民休闲娱乐的文
化广场，规划完成了热电厂、垃圾处理厂等大型基础设施。清苑供水日供
水能力30000吨，工业供水日供水能力可达到25300吨。燃气供气管网已
遍布县城，日供气能力可达2.3万立方米，能满足工业用气。污水处理厂一
期工程已投入运营，日处理污水30000吨。清苑文化广场占面积16983平
方米，绿化面积9700平方米，硬化面积2722平方米，设施齐全，是居民
休闲娱乐以及组织大型文体活动的场所。
4.环境条件
①人文环境
清苑区重视教育，2014年清苑拥有各类人才资源总量4万人，拥有各
类企业研发中心10余家，省级以上2家，省级以上重点实验室、工程开发
机构1家。清苑共有各级各类学校51所，在校生17.6万人，教职工1.47
万人，教师1.34万人。其中，普通高中10所，在校生2.6万人。
②自然环境
全区地势由西北向东南倾斜地貌分为山区、平原和洼淀三大类。山区
中联资产评估集团有限公司 第20页
地使用权价格评估？土地估价报告
按高程的地貌划分为中山区、低山区及丘陵区三类。西部为中山区，海拔
高程一般在1000m以上。中山区山体切割强烈，山势高峻，河谷深切。中
山区东南部是低山区和丘陵区，呈条带形。低山区坡缓谷宽，陆地发育，
有黄土覆盖。地形低缓起伏，向东逐渐坡展为平原，并有孤山园丘突出。
平原区由大小不等的冲积扇构成，其地形宛如半碟状。自北、西、南三个
方向，向东部白洋淀倾斜。按其成因分为山前洪积平原、冲积平原及洼淀
区三部分。
5.产业集聚度
清苑区抢抓京津冀协同发展机遇，锁定“打造宜居园林县城、争创千亿
产业园区、建设经济发展强县”奋斗目标，着力推进重大项目建设，推进特
色产业升级，谋求创新发展新突破。
打造高端承接平台。加快推进清苑区经济开发区建设，高标准抓好“九
通一平”基础设施建设，完成园区规划展览馆建设；推进乐凯大街南延和长
城大街、富强路、新华街、中心街、曙光路等5条道路建成通车，着力把
清苑区经济开发区打造成为科技含量高、产品质量优、竞争实力强的高端
装备制造业生产加工基地。开发区内百威英博啤酒、中汽零产业基地、河
北绿色建筑产业园、立中集团年产700万只铝合金轮毂和长城汽车配件等
一批大项目加紧建设，项目建成投产后园区产值超过1000亿元。
对接京津大力招商。与北京“中关村”“清华科技园”“丰台科技园”等优势
园区精准对接，探索园区共建、“飞地经济”等合作模式，争做北京产业转移
的承载地；瞄准北京大专院校、科研院所，组织优势产业和优势企业有效
对接，组建一批技术创新联盟；瞄准北京广大“创客”群体，与区内中小企业
对接，通过孵化转化，培养壮大科技型中小企业集群。
实施传统产业升级工程。围绕高端发展、低碳发展，加力推进传统产
业技术改造，促进企业扩张和产业链条完善。制定有色金属、制香、轻型
中联资产评估集团有限公司 第21页
地使用权价格评估？土地估价报告
起重机械等传统产业技改项目建设“路线图”和“时间表”，擦亮华北最大的有
色金属集散地、中国轻型起重机械生产之乡、中国香城等靓丽名片。
提速壮大骨干企业和培育新兴产业。支持立中集团、古城香业、风帆
股份、大唐热电等骨干企业新上项目，扩大产能、做优做精。依托立中新
材、东利机械、沃德电梯等成长型企业，壮大企业规模，打造行业旗舰、
产业航母、引领发展“排头兵”。着力发展电子信息、新材料、生物制药等战
略性新兴产业，加快企业科技研发实验室项目建设，提升企业产品科技含
量和竞争力，争做科技“小巨人”。抓紧国家设立新兴产业创业引导资金的有
利时机，积极向上争取更多的项目资金，支持企业做大做强做优。
6.区域规划限制条件
估价对象1和2所在区域均位于城市规划区内，待估宗地附近周围有
部分工业建设用地，规划对土地利用有一定限制。
综上，估价对象周边有混合型主干道，道路通达度较优；基础设施状
况为红线外五通（通路、通电、通讯、供水、排水）；周边多为化工类企业，
产业集聚程度较好，适宜工业企业的发展。
（三）个别因素
根据委托方提供的资料及现场勘查情况，各待估宗地位�Z图及宗地现
状图如下：
中联资产评估集团有限公司 第22页
地使用权价格评估？土地估价报告
估价对象1：有色金
属分公司用地
图2-1估价对象1位置示意总图
估价对象1：有色金
属分公司用地
图2-2估价对象1宗地位置示意图
中联资产评估集团有限公司 第23页
地使用权价格评估？土地估价报告
图2-3估价对象1宗地现状图
估价对象2：清苑分
公司用地
图2-4估价对象2位置示意总图
中联资产评估集团有限公司 第24页
地使用权价格评估？土地估价报告
估价对象2：清苑分
公司用地
图2-5估价对象2宗地位置示意图
图2-6估价对象2宗地现状图
待估宗地的位�Z、面积、容积率、基础设施状况及其它有关待估宗地
的个别条件如下所述：
1．物业类型
估价对象1实际项目为风帆股份有限公司有色金属分公司厂区用地，
估价对象2实际项目为风帆股份有限公司清苑分公司厂区用地，作为工业
用地，其物业类型对估价对象价值影响不明显。
2、宗地面积
估价对象1土地面积为38,206.67平方米，作为工业用地，面积偏小。
中联资产评估集团有限公司 第25页
地使用权价格评估？土地估价报告
估价对象2土地面积98,953.33平方米，作为工业用地，面积正常。
3、宗地形状
估价对象1与估价对象2宗地形状均为较规则四边形，对利用无明显
影响，利于估价对象价值的正常显化。
4、宗地四至
估价对象1东至现状空地、南至现状空地、西至现状空地，北至现状
干道。
估价对象2东至东顾庄、南至田各庄屯、西至S231省道、北至清苑看
守所。
5、宗地临路状况
估价对象1北侧临现状干道，为交通型主干道，水泥路面，交通条件
较好。
估价对象2西侧临S231省道，为交通型主干道，水泥路面，交通条件
较好。
6、地形及地质条件
据估价人员现场调查，估价对象1和2地势平坦、无不良地质现象，
对利用无影响，利于估价对象价值的正常显化。
7、容积率
估价对象1有色金属分公司用地位于保定市清苑区内，土地面积
38,206.67平方米，登记用途为工业用地，实际用途为工业用地；地上建筑
物为车间、库房、办公楼、综合楼、锅炉房等，建成时间为2005年-2011
年。总建筑面积为14,273.57平方米，实际容积率为0.3736，考虑到估价对
象1无规划容积率，未来也无改建扩建计划，本次评估参照实际容积率设
定估价对象1的容积率为0.3736。
估价对象2清苑分公司用地位于保定市清苑区内，土地面积98,953.33
中联资产评估集团有限公司 第26页
地使用权价格评估？土地估价报告
平方米，登记用途为工业用地，实际用途为工业用地；地上建筑物为车间、
库房、办公楼、综合楼、锅炉房等，建成时间为2000年-2013年。总建筑
面积为54,746.48平方米，实际容积率为0.5533，考虑到估价对象2无规划
容积率，未来也无改建扩建计划，本次评估参照实际容积率设定估价对象2
的容积率为0.5533。
8、个别开发条件
本次评估设定估价对象1和2宗地外“五通”（供水、排水、通电、通
讯、通路）、宗地内场地平整，达到区域同类用地平均开发利用条件，利
于估价对象价值的正常显化。
9、使用年期
据前述，估价对象设定剩余使用年限分别为28.12年和33.80年，均低
于工业类用地法定最高使用年限（50年），对地价有减值影响。
10、土地权利状况
本次评估设定估价对象无他项权利限制，土地权利状况完整，利于估
价对象价值的正常显化。
综合分析，估价对象个别因素条件一般，使估价对象地价在同区域内
属中等水平。
中联资产评估集团有限公司 第27页
地使用权价格评估？土地估价报告
第三部分土地估价结果及其使用
一、估价依据
（一）有关法律法规
1.中华人民共和国公司法（中华人民共和国主席令第42号）；
2.中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第62号）；
3.中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号）；
4.中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第72
号）；
5.中华人民共和国城乡规划法（中华人民共和国主席令第74号）；
6.中华人民共和国土地管理法实施条例（中华人民共和国国务院令
第256号）；
7.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务
院令第55号）；
8.土地登记办法（2007年国土资源部令第40号）；
9.国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发【2004】28号）；
10.国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发【2006】31号）；
11.国务院关于促进节约集约用地的通知（国发【2008】3号）；
12.关于改革土地估价结果确认和土地资产处�Z审批办法的通知（国
土资发【2001】44号）；
13.国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知（国土资发【2008】
308号）；
14.国土资源部关于严格按国家标准实施
<城镇土地分等定级规程>
和
中联资产评估集团有限公司 第28页
地使用权价格评估？土地估价报告
<城镇土地估价规程>
的通知（国土资发【2002】195号）； 15.国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事 宜的通知（国土资厅函【2009】311号）； 16.国土资源部办公厅关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制 度的通知（国土资厅发【2012】35号）； 17.国土资源部办公厅关于实施城镇土地分等定级规程和城镇 土地估价规程有关问题的通知（国土资厅发[2015]12号）； 18.关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知（财税 [2014]101号）； （二）估价对象所在省市的有关法律规定 1.河北省土地管理条例（河北省第九届人民代表大会常务委员会第 二十六次会议修订）； 2.河北省人民政府关于修订征地区片价的通知（冀政发201528 号）; （三）有关技术标准 1.中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T18508-2014）； 2.中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程（GB/T 18507-2014）； 3.中华人民共和国国家标准土地利用现状分类（GB/T21010―2007）。 （四）其他资料 1.委托方提供的有关资料 （1）企业法人营业执照； （2）国有土地使用证； （3）经济行为文件； 2.估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料 中联资产评估集团有限公司 第29页 地使用权价格评估？土地估价报告 （1）估价对象宗地位�Z图； （2）估价对象的照片； （3）估价对象的现状情况； （4）估价人员现场调查收集的其它相关资料。 二、土地估价 （一）估价原则 本次估价遵循的主要原则有： 1.合法性原则 土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产 权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属 证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使 用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法 律、法规或合同等允许的处分方式为依据。 2.替代原则 土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同或相近、条件相似的土地 市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地客观价 格。 3.最有效利用原则 土地估价应以待估宗地的最有效利用为前提。判读按土地的最有效利 用以土地利用是否符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场 要求和最佳利用程度等为依据。 4.供需原则 土地估价应以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的 特殊性和土地市场的地域性。 中联资产评估集团有限公司 第30页 地使用权价格评估？土地估价报告 5.多种方法相结合的原则 随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还 原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。 由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评 估时，就要根据估价对象的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料， 选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准 确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差， 确定出合理的价格。 （二）估价方法 1．估价方法的选择 根据估价人员现场勘查情况，按照城镇土地估价规程的要求，结合 待估宗地的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，确定本次估 价方法。 根据城镇土地估价规程，常用的地价评估方法有市场比较法、收益 还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。在本次估价方法 的选择过程中，根据估价对象现场勘查和有关资料的收集情况，按照城镇 土地估价规程，根据各种评估方法的适用范围、使用条件，结合评估目的， 进行具体分析如下： （1）所选用评估方法的理由 1）市场比较法 由于保定市清苑区工业用地成交比较活跃，近期估价对象相邻供需圈 有可比较实例，故本次适宜选用市场比较法进行评估。 2）成本逼近法 由于我们对保定市清苑区的征地政策有较充分的了解，土地的取得成 本和相关税费等资料收集比较翔实，且本次估价对象为工业用地，故本次 中联资产评估集团有限公司 第31页 地使用权价格评估？土地估价报告 适宜选用成本逼近法进行评估。 （2）未选用评估方法的理由 1）剩余法 估价对象为工业用地，由于工业用地上的房地产开发产品之售价调取 有一定难度；且估价对象为已开发完成的土地，且其土地对企业贡献的收 益情况较难确定，因此本次评估不适宜选用剩余法进行评估。 2）收益还原法 估价对象为工业用地，由于估价对象同一供需圈类似的工业用途的空 地出租实例较少，且通过租金剥离的方式准确测算土地纯收益有一定难度， 因此本次评估暂不选用收益法进行评估。 3）基准地价系数修正法 考虑到估价对象均位于保定市基准地价定级范围之外，所以本次评估 暂不选用基准地价系数修正法进行评估。 综上，本次估价对象选用市场比较法和成本逼近法进行评估。 2．估价方法定义及估价步骤 （1）市场比较法原理介绍 市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的， 且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交 价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。其基本公式如 下： V＝VBABDE 式中： V：估价对象价格； VB：比较实例价格； A：估价对象情况指数／比较实例宗地情况指数＝正常情况指数／比 中联资产评估集团有限公司 第32页 地使用权价格评估？土地估价报告 较实例宗地情况指数 B：估价对象估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数 D：估价对象区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数 E：估价对象个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数 （2）成本逼近法 成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再 加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值来确定土地价格的估价方 法。成本逼近法的基本计算公式如下： V＝Ea＋Ed＋T＋R1＋R2＋R3＝VE＋R3 式中： V―估价价格 Ea―土地取得费 Ed―土地开发费 T―税费 R1―利息 R2―利润 R3―土地增值 VE―土地成本价 （三）估价结果 经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估 价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用 年限及开发程度条件下，于估价期日的土地使用权价格为： 土地总面积：137,160.00平方米 总地价：3,269.68万元 大 写：叁仟贰佰陆拾玖万陆仟捌佰元整 中联资产评估集团有限公司 第33页 地使用权价格评估？土地估价报告 货币种类：人民币元 宗地1 土地总面积：38,206.67平方米 单位面积土地价格：286元/平方米 总地价：1,092.71万元 大 写：壹仟零玖拾贰万柒仟壹佰元整 货币种类：人民币元 宗地2 土地总面积：98,953.33平方米 单位面积土地价格：220元/平方米 总地价：2,176.97万元 大 写：贰仟壹佰柒拾陆万玖仟柒佰元整 货币种类：人民币元 估价结果详见本报告表1-1土地估价结果一览表。 三、估价结果和估价报告的使用 （一）估价的前提条件和假设条件 1.前提条件 （1）估价对象的土地权属取得符合国家法律规定，土地利用方向符合 规划要求； （2）估价对象在设定用途下，符合规划且能得或将得到到最有效利用， 并会产生相应的土地收益； （3）估价对象与其它生产要素相结合，能满足目前生活、经营的正常 进行，保证企业的持续发展； 中联资产评估集团有限公司 第34页 地使用权价格评估？土地估价报告 （4）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、 法规； （5）在估价期日的土地市场为公开、平等、自愿的交易市场，即： ●存在自愿的卖方和买方 ●足够长的交易时间 ●市场情况与估价期日的市场情况相同 ●交易双方都拥有足够的交易知识和信息 ●买方并非出于特别兴趣而急于购买 ●卖方并非出于特别目的而急于出售 （6）委托方提供的资料属实； （7）估价人员基于客观态度对土地市场情况进行分析、描述，所引用 的参数、依据基本能够正确反映土地价格。 2.假设条件 （1）估价对象用途以实际用途为依据进行设定； （2）估价期日设定为2015年6月30日； （3）评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及红 线内场地平整状况； （4）本次评估的估价期日为2015年6月30日，但对估价对象进行实 地查勘之日是2015年7月30日，估价期日不是对估价对象完成实地查勘 之日，本次估价假设估价对象在估价期日的状况与在完成实地查勘之日的 状况一致； （5）本次评估的地价内涵是在满足地价定义所设定条件下的土地使用 权价格； （6）待估宗地在估价期日没有设定抵押权、担保权等他项权利。本次 评估以待估宗地未设有任何他项权利为假设前提。 中联资产评估集团有限公司 第35页 地使用权价格评估？土地估价报告 （二）估价结果和估价报告的使用 1.估价报告和估价结果的作用依照以下法律、法规的有关规定发生法律 效力： （1）中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号）； （2）中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第 72号）； （3）中华人民共和国城乡规划法（中华人民共和国主席令第74号）； （4）中华人民共和国土地管理法实施条例（中华人民共和国国务院 令第256号）； （5）中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第62号）； 2.本报告和估价结果使用的方向与限制条件 （1）本报告及估价结果仅为本报告所述的评估目的服务，当用于其它 目的，本报告评估结果无效； （2）本报告应完整使用，引用估价结果时应符合估价目的、地价定义 等规定； （3）估价报告和估价结果在本报告中规定的估价目的下使用；土地估 价技术报告为提供相关监管机构审查之用，不提交给委托方； （4）本报告未经估价方同意，不得提供、转借给其他单位和个人，不 得以任何形式公开发表。 3.土地估价结果的使用有效期 本报告土地估价结果自报告提交日起一年内有效。 4.估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，由土地估价机构负责解 释。 5.违规或不当使用本土地估价报告和估价结果的，其责任由使用人全部 自行承担。 中联资产评估集团有限公司 第36页 地使用权价格评估？土地估价报告 （三）需要特殊说明的事项 1.有关资料来源及无法实地确认的资料和估价事项 （1）土地登记信息来源于清苑县国土资源局颁发的国有土地使用权 证，土地利用状况资料来源于土地使用权人提供和估价人员实地勘察。本 报告的结论是以委托方提供的相关资料作为依据而求取的，如因提供的资 料不实而使估价结果失真，责任由土地使用者承担。 （2）土地区位条件、地产市场交易、区域房地产市场状况资料等评估 相关资料由估价人员实地调查而得。 （3）估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评 估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选 取。 （4）本项目不存在未经实地确认或无法确认的资料和估价事项。 2.对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项以及采取的相应措 施 无。 3.估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理 无。 4.其他需要说明的问题 （1）本估价报告的估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使 用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地 使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，并由此导致本报告估价 结果发生变化，本评估结果应作相应调整。 （2）任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、 肢解本报告。 中联资产评估集团有限公司 第37页 地使用权价格评估？土地估价报告 （3）受托估价方与委托估价方没有利害关系。 中联资产评估集团有限公司 第38页 地使用权价格评估？土地估价报告 第四部分附件 附件1 待估宗地及比较案例位�Z示意图 附件2 待估宗地现状利用照片 附件3 比较实例宗地现状利用照片 附件4 待估宗地国有土地使用证 附件5 经济行为文件 附件6 委托方及土地使用权人企业法人营业执照 附件7 估价机构资质证书复印件 附件8 估价机构年检合格证明复印件 附件9 估价机构营业执照复印件 附件10 土地估价师资质证书复印件 中联资产评估集团有限公司 第39页 土地估价技术报告 （评估工作底稿） 项目名称：风帆股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资 产并募集配套资金所涉及的保定风帆集团有限责 任公司2宗出让土地使用权价格评估（保定市） 受托估价单位：中联资产评估集团有限公司 土地估价报告编号:中联评报【2015】（估）字第1774号 土地估价技术报告编号：中联评报【2015】（技）字第1774号 电子备案编号：1109015IA0036 提交估价报告日期：二Ｏ一五年十二月三日 关键词:保定市 购买资产 中联资产评估集团有限公司 二Ｏ一五年 地使用权价格评估？土地估价技术报告 土地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称 风帆股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金所 涉及的保定风帆集团有限责任公司2宗出让土地使用权价格评估（保定市）。 二、委托估价方 委托方一： 公司名称：中国船舶重工集团公司 公司地址：北京市海淀区昆明湖南路72号 法定代表人：胡问鸣 注册资本：1,212,969.8万元 公司类型：全民所有制 营业执照注册号：100000000031894 经营范围：以舰船为主的军品科研生产。国有资产投资、经营管理； 船舶、海洋工程项目的投资；民用船舶、船用设备、海洋工程设备、机械 电子设备的设计、研制、生产、修理、租赁、销售；船用技术、设备转化 为陆用技术、设备的技术开发；外轮修理；物资贸易；物流；物业管理； 工程勘察设计、承包、施工、设备安装、监理；技术开发、技术转让、技 术服务、技术咨询；进出口业务；承包境外船舶工程及境内国际招标工程 （依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 中联资产评估集团有限公司 第1页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 委托方二： 公司名称：保定风帆集团有限责任公司 公司地址：河北省保定市富昌路8号 法定代表人：刘宝生 注册资本：14,208.20万元 公司类型：有限责任公司（法人独资） 营业执照注册号：130600000040837 经营范围：蓄电池销售、技术咨询服务（法律、行政法规或者国务院决 定规定须报经批准的项目，未获批准前不准经营）。 委托方三： 公司名称：风帆股份有限公司（证券代码600482） 公司地址：河北省保定市富昌路8号 法定代表人：刘宝生 注册资本：伍亿叁仟陆佰伍拾万元 公司类型：股份有限公司 营业执照注册号：130000000018721 经营范围：蓄电池开发、研制、生产、销售；蓄电池零配件、材料的 生产、销售；蓄电池生产、检测设备及零配件的制造、销售；塑料制品、 玻璃纤维制品的生产销售；蓄电池相关技术服务；实业投资；技术咨询； 仓储服务；铅精矿产品的销售；蓄电池及其零配件、材料的进出口；润滑 油、制动液、防冻液、玻璃水、空气净化剂、空气净化材料的销售（危险 化学品除外）；空气净化装�Z与设备的销售；货物运输（凭道路运输经营许 可证展开经营）；自有房屋、机械设备的租赁（依法须经批准的项目，经相 关部门批准后方可开展经营活动）。 本次委托估价方的关系如下：保定风帆集团有限责任公司和风帆股份 中联资产评估集团有限公司 第2页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 有限公司分别为中国船舶重工集团公司的全资和控股子公司，保定风帆集 团有限责任公司持有风帆股份有限公司部分股权。 估价对象土地使用权人为保定风帆集团有限责任公司，风帆股份有限 公司（证券代码600482）拟发行股份及支付现金购买保定风帆集团有限责 任公司2宗出让土地使用权。 三、受托估价方 受托估价机构：中联资产评估集团有限公司 机构地址：北京市西城区复兴门内大街28号凯晨世贸中心东座F4层 法定代表人：胡智 联系人：董林 联系电话：010-88000319 邮政编码：100031 资质等级：全国范围内从事土地评估业务 资格证书获得时间：2011年7月1日 估价资格有效期：2011年7月1日至2016年6月30日 资质注册号：A201111005 四、估价目的 根据风帆股份有限公司第五届董事会第十七次会议决议，会议审议 通过了关于公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交 易方案的议案，风帆股份有限公司拟向中国船舶重工集团公司、中国船舶 重工集团公司第七�三研究所、中国船舶重工集团公司第七�四研究所、 中国船舶重工集团公司第七一一研究所、中国船舶重工集团公司第七一二 中联资产评估集团有限公司 第3页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 研究所、中国船舶重工集团公司第七一九研究所、中国船舶重工股份有限 公司、中船重工科技投资发展有限公司及保定风帆集团有限责任公司发行 股份及支付现金购买资产；同时拟向包括中船重工集团在内的不超过十名 特定投资者非公开发行股份募集配套资金。 为此，中国船舶重工集团公司、保定风帆集团有限责任公司和风帆股 份有限公司（证券代码600482）特委托中联资产评估集团有限公司对此次 经济行为所涉及的、保定风帆集团有限责任公司持有的2宗国有出让工业 用地土地使用权价格进行评估，为风帆股份有限公司拟发行股份及支付现 金购买资产并募集配套资金项目提供价值参考依据。 五、估价依据 （一）有关法律法规 1.中华人民共和国公司法（中华人民共和国主席令第42号）； 2.中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第62号）； 3.中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号）； 4.中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第72 号）； 5.中华人民共和国城乡规划法（中华人民共和国主席令第74号）； 6.中华人民共和国土地管理法实施条例（中华人民共和国国务院令 第256号）； 7.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务 院令第55号）； 8.土地登记办法（2007年国土资源部令第40号）； 9.国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发【2004】28号）； 中联资产评估集团有限公司 第4页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 10.国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发【2006】31号）； 11.国务院关于促进节约集约用地的通知（国发【2008】3号）； 12.关于改革土地估价结果确认和土地资产处�Z审批办法的通知（国 土资发【2001】44号）； 13.国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知（国土资发【2008】 308号）； 14.国土资源部关于严格按国家标准实施
<城镇土地分等定级规程>
和
<城镇土地估价规程>
的通知（国土资发【2002】195号）； 15.国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事 宜的通知（国土资厅函【2009】311号）； 16.国土资源部办公厅关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制 度的通知（国土资厅发【2012】35号）； 17.国土资源部办公厅关于实施城镇土地分等定级规程和城镇 土地估价规程有关问题的通知（国土资厅发[2015]12号）； 18.关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知（财税 [2014]101号）； （二）估价对象所在省市的有关法律规定 1.河北省土地管理条例（河北省第九届人民代表大会常务委员会第 二十六次会议修订）； （三）有关技术标准 1.中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T18508-2014）； 2.中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程（GB/T 18507-2014）； 3.中华人民共和国国家标准土地利用现状分类（GB/T21010―2007）。 中联资产评估集团有限公司 第5页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 （四）其他资料 1.委托方提供的有关资料 （1）企业法人营业执照； （2）国有土地使用证； （3）经济行为文件； 2.估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料 （1）估价对象宗地位�Z图； （2）估价对象的照片； （3）估价对象的现状情况； （4）估价人员现场调查收集的其它相关资料。 六、估价期日 二Ｏ一五年六月三十日 七、估价日期 二Ｏ一五年六月三十日至二Ｏ一五年十二月三日 八、地价定义 本次估价对象共有2宗土地，根据委托方提供的资料及现场查勘，结 合待估宗地土地登记用途、设定用途、宗地内外实际及设定开发程度、土 地登记使用年限、设定年限、土地利用条件和使用权类型等情况，对估价 报告中涉及的地价定义如下： 中联资产评估集团有限公司 第6页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 1.土地用途设定 估价对象1有色金属分公司用地土地登记用途为工业用地，实际用途 为工业用地，依据土地利用现状分类（GB/T21010-2007），此次估价 设定为工业用地。 估价对象2清苑分公司用地土地登记用途为工业用地，实际用途为工 业用地，依据土地利用现状分类（GB/T21010-2007），此次估价设定 为工业用地。 2.开发程度 估价对象1有色金属分公司用地和估价对象2清苑分公司用地实际开 发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）和宗地红线 内“五通一平”（通路、通电、通讯、供水、排水、场地平整），本次评估 设定估价对象开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排 水）和宗地红线内“场地平整”。 3.土地使用年限设定 根据企业提供的国有土地使用证（编号：保清国用（2000转）字第 1306220002号），估价对象1有色金属分公司用地土地用途为工业用地， 使用权终止日期为2043年8月6日。截至本次估价期日2015年6月30日， 剩余使用年限为28.12年，故本次估价设定估价对象1土地使用年限为28.12 年。 根据企业提供的国有土地使用证（编号：保清国用（99出）字第 13062200019号），估价对象2清苑分公司用地土地用途为工业用地，使用 权终止日期为2049年4月10日。截至本次估价期日2015年6月30日， 剩余使用年限为33.80年，故本次估价设定估价对象2土地使用年限为33.80 年。 4．土地利用条件说明 中联资产评估集团有限公司 第7页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 估价对象1有色金属分公司用地位于保定市清苑区内，土地面积 38,206.67平方米，登记用途为工业用地，实际用途为工业用地；地上建筑 物为车间、库房、办公楼、综合楼、锅炉房等，建成时间为2005年-2011 年。总建筑面积为14,273.57平方米，实际容积率为0.3736，考虑到估价对 象1无规划容积率，未来也无改建扩建计划，本次评估参照实际容积率设 定估价对象1的容积率为0.3736。 估价对象2清苑分公司用地位于保定市清苑区内，土地面积98,953.33 平方米，登记用途为工业用地，实际用途为工业用地；地上建筑物为车间、 库房、办公楼、综合楼、锅炉房等，建成时间为2000年-2013年。总建筑 面积为54,746.48平方米，实际容积率为0.5533，考虑到估价对象2无规划 容积率，未来也无改建扩建计划，本次评估参照实际容积率设定估价对象2 的容积率为0.5533。 5.使用权价格类型 估价对象于估价期日为国有出让土地使用权。 估价对象1有色金属分公司用地土地使用权地价定义：估价期日为2015 年6月30日，土地用途为工业用地，土地开发程度宗地红线外“五通”（通 路、通电、通讯、供水、排水）和宗地红线内“场地平整”，土地剩余使 用年期为28.12年，设定容积率为0.3736，正常市场状况和现状使用条件下 的国有出让土地使用权价格。 估价对象2清苑分公司用地土地使用权地价定义：估价期日为2015年 6月30日，土地用途为工业用地，土地开发程度宗地红线外“五通”（通路、 通电、通讯、供水、排水）和宗地红线内“场地平整”，土地剩余使用年期为 33.80年，设定容积率为0.5533，正常市场状况和现状使用条件下的国有出 让土地使用权价格。 中联资产评估集团有限公司 第8页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 九、估价结果 经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估 价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用 年限及开发程度条件下，于估价期日的土地使用权价格为： 土地总面积：137,160.00平方米 总地价：3,269.68万元 大 写：叁仟贰佰陆拾玖万陆仟捌佰元整 货币种类：人民币元 宗地1 土地总面积：38,206.67平方米 单位面积土地价格：286元/平方米 总地价：1,092.71万元 大 写：壹仟零玖拾贰万柒仟壹佰元整 货币种类：人民币元 宗地2 土地总面积：98,953.33平方米 单位面积土地价格：220元/平方米 总地价：2,176.97万元 大 写：贰仟壹佰柒拾陆万玖仟柒佰元整 货币种类：人民币元 估价结果详见本报告表1-1土地估价结果一览表。 十、需要特殊说明的事项 （一）有关资料来源及无法实地确认的资料和估价事项 中联资产评估集团有限公司 第9页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 1.土地登记信息来源于清苑县国土资源局颁发的国有土地使用权证， 土地利用状况资料来源于土地使用权人提供和估价人员实地勘察。本报告 的结论是以委托方提供的相关资料作为依据而求取的，如因提供的资料不 实而使估价结果失真，责任由土地使用者承担。 2.土地区位条件、地产市场交易、区域房地产市场状况资料等评估相 关资料由估价人员实地调查而得。 3.估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估 技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。 4.本项目不存在未经实地确认或无法确认的资料和估价事项。 （二）对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项以及采取的相 应措施 无 （三）估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理 无 （四）其他需要说明的问题 1.本估价报告的估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用 权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使 用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，并由此导致本报告估价结 果发生变化，本评估结果应作相应调整。 2.任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解 本报告。 3.受托估价方与委托估价方没有利害关系。 中联资产评估集团有限公司 第10页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 十一、土地估价师签名 姓名 资格证书号 签名 吴晓光 2009110051 刘雪龙 2010130035 十二、土地估价机构 受托估价机构法定代表人签字： 中联资产评估集团有限公司 （机构盖章） 二Ｏ一五年十二月三日 中联资产评估集团有限公司 第11页 风帆股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金所涉及的保定风帆集团有限责任公司2宗出让土地使用权价格评估？土地估价技术报告 表1-1土地估价结果一览表 估价机构：中联资产评估集团有限公司 估价报告编号：中联评报【2015】（估）字第1774号 估价期日：2015年6月30日 估价期日土地使用权性质：国有出让 单位 剩余土 估价期日的用途 容积率 面积 估价期日的宗地 宗地名 土地使用证编 估价期日实际土地估价设定土地开发 地使用 总地价 面积（�O） 地价 备注 土地使用者编号称 号 开发程度 程度 权年限/ （万元） （元 证载用 / 年 实际 设定 规划 实际 设定 �O） 途 有色 保清国用 宗地红线外和宗 宗地红线外五通 保定风 金属 （2000转） 地红线内五通（通 （通路、通电、 帆集团 工业 工业 工业 1 分公 字第 - 0.3736 0.3736 路、通电、通讯、 通讯、供水、排 28.12 38,206.67 286 1,092.71 有限责 用地 用地 用地 司用 1306220002 供水、排水）和场 水）和宗地红线 任公司 地 号 地平整 内场地平整 宗地红线外和宗 宗地红线外五通 保定风 清苑 保清国用（99 地红线内五通（通 （通路、通电、 帆集团 分公 出）字第 工业 工业 工业 2 - 0.5533 0.5533 路、通电、通讯、 通讯、供水、排 33.80 98,953.33 220 2,176.97 有限责 司用 13062200019 用地 用地 用地 供水、排水）和场 水）和宗地红线 任公司 地 号 地平整 内场地平整 合计 137,160.00 3,269.68 一、上述土地估价结果的限定条件 1、土地权利限制：估价对象无抵押等他项权利限制； 2、基础设施条件：见附表估价对象基础设施条件表； 3、规划限制条件：依据现状规划条件不变； 4、影响土地价格的其他限定条件：无。 二、其他需要说明的事项： 1、待估宗地权利状况以《国有土地使用证》为依据； 2、本报告结果仅为风帆股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金项目提供价格参考依据，不作其他使用； 3、报告中有关资料来源于当地政府、当地土地管理部门、委托方以及估价人员收集整理的有关资料； 4、本估价结果为在估价期日，满足全部前提条件和假设条件下的评估价格，若上述条件发生变化，评估结果也应做相应调整或重新估价。 中联资产评估集团有限公司 第12页 风帆股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金所涉及的保定风帆集团有限责任公司2宗出让土地使用权价格评估？土地估价技术报告 5、本估价报告自报告提交日起一年内有效。 附表1-1设定待估宗地基础设施条件表 宗地 土地平 土地权 规划限 影响土地价格的 宗地名称 周围道路状况 供电状况 供水状况 排水状况 通信条件 编号 整状况 利限制制 其他限定条件 有色金属分 宗地两侧临路，临主干 宗地内接通市政供电 宗地内接通市政供水 宗地内接通市政排水管网，采用宗地内外移动通 基本无 1 平整 无 无 公司用地 道，交通条件较好 线路，供电有保障 管网，供水有保障 雨污分流方式排放，排水通畅 讯信号正常接收 限制 清苑分公司 宗地两侧临路，临主干 宗地内接通市政供电 宗地内接通市政供水 宗地内接通市政排水管网，采用宗地内外移动通 基本无 2 平整 无 无 用地 道，交通条件较好 线路，供电有保障 管网，供水有保障 雨污分流方式排放，排水通畅 讯信号正常接收 限制 估价机构：中联资产评估集团有限公司 二Ｏ一五年十二月三日 中联资产评估集团有限公司 第13页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 第二部分估价对象描述及地价影响因素分析 一、 估价对象描述 待估宗地为保定风帆集团有限责任公司所使用的位于保定市清苑区的 2宗国有出让工业用地，土地使用权面积为137,160.00平方米。 1.土地登记状况 估价对象1位于清苑区清苑镇北大冉村，为保定风帆集团有限责任公 司于2000年通过转让方式取得的1宗国有出让土地，国有土地使用证编号 为保清国用（2000转）字第1306220002号，证载土地使用权面积为38,206.67 平方米，土地登记用途为工业用地。 估价对象2位于清苑县保么路东侧，为保定风帆集团有限责任公司于 1999年通过出让方式取得的1宗国有出让土地，国有土地使用证编号为保 清国用（99出）字第13062200019号，证载土地使用权面积为98,953.33平 方米，土地登记用途为工业用地。 土地登记状况详见表2-1土地登记状况一览表。 表2-1土地登记状况一览表 宗 使用 地 国有土地使用证 发证机备 宗地名称 土地使用者 宗地位置 用途 面积(m2) 权类 终止日期 地号 图号 编 编号 关注 型 号 清苑县 有色金 保定风帆集保清国用（2000清苑区清 2043年8 1 属分公 团有限责任 转）字第 苑镇北大工业用地 38,206.67 出让 - - 土地管 月6日 司用地 公司 1306220002号 冉村 理局 清苑县 清苑分 保定风帆集 保清国用（99 清苑县保 2049年4 2 公司用 团有限责任 出）字第 工业用地 98,953.33 出让 - - 土地管 么路东侧 月10日 地 公司 13062200019号 理局 2.土地权利状况 待估宗地的土地所有权属于国家所有。 估价对象1证载土地使用权人为保定风帆集团有限责任公司。土地使 中联资产评估集团有限公司 第14页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 用权类型为出让，土地使用权终止日期为2043年8月6日，至本次估价期 日2015年6月30日，剩余土地使用年限为28.12年。 估价对象2证载土地使用权人为保定风帆集团有限责任公司。土地使 用权类型为出让，土地使用权终止日期为2049年4月10日，至本次估价 期日2015年6月30日，剩余土地使用年限为33.80年。 估价期日本次评估对象未设定抵押权、担保权、地役权、地上地下权 等他项权利；该宗地未设定通行权和其他相邻权利 3.土地利用状况 估价对象1有色金属分公司用地位于保定市清苑区内，土地面积 38,206.67平方米，登记用途为工业用地，实际用途为工业用地；地上建筑 物为车间、库房、办公楼、综合楼、锅炉房等，建成时间为2005年-2011 年。总建筑面积为14,273.57平方米，实际容积率为0.3736，考虑到估价对 象1无规划容积率，未来也无改建扩建计划，本次评估参照实际容积率设 定估价对象1的容积率为0.3736。 表2-2 估价对象1地上房屋建筑物概况一览表 建(构)筑物面 编号 房产证编号 建（构）筑物名称 建(构)筑物结构 竣工年月 积 1 无 铅零件厂房 3742.13 框架 2005年1月 2 无 仓库 铅厂浴室、循环水 3 无 68.25 砖混 2005年1月 池 4 无 合金厂房 1332 框架 2005年1月 5 无 库房 900 砖混行钢屋架 2005年1月 6 无 锅炉房 321.3 砖混 2005年1月 7 无 传达室、路面 338 砖混 2005年1月 8 无 锅炉房北平房 90.63 砖混 2005年1月 9 无 锅炉房南小平房 12.1 砖混 2005年1月 10 无 平房办公室 337.08 砖混 2005年1月 11 无 厕所 22 砖混 2005年1月 12 无 厨房 19 砖混 2005年1月 13 无 锅炉房（简易） 22 砖混 2005年1月 14 无 配料间 112.8 砖混 2005年1月 15 无 厨房、餐厅 271 砖混 2005年1月 16 无 水泵房 44.8 砖混 2005年1月 17 无 警卫室 38 砖混 2005年1月 18 无 平房办公室 318 砖混 2005年1月 中联资产评估集团有限公司 第15页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 19 无 地磅房 32 砖混 2005年1月 20 无 简易办公室 38.48 砖混 2005年1月 21 无 新合金厂房 1080 混凝土 2010年9月 22 无 新库房 4920 混凝土 2010年9月 23 无 九间平房 108 简易 2010年12月 絮凝沉底设备房 24 无 106 混凝土 2011年12月 屋 估价对象2清苑分公司用地位于保定市清苑区内，土地面积98,953.33 平方米，登记用途为工业用地，实际用途为工业用地；地上建筑物为车间、 库房、办公楼、综合楼、锅炉房等，建成时间为2000年-2013年。总建筑 面积为54,746.48平方米，实际容积率为0.5533，考虑到估价对象2无规划 容积率，未来也无改建扩建计划，本次评估参照实际容积率设定估价对象2 的容积率为0.5533。 表2-3 估价对象2地上房屋建筑物概况一览表 编号 房产证编号 建（构）筑物名称 建(构)筑物面积 建(构)筑物结构 竣工年月 1 无 一车间 12900 砖混 2002年9月 2 无 二车间 12811 钢结构 2004年12月 3 无 三车间 1786.68 钢结构 2005年4月 4 无 四车间 4578 钢结构 2006年1月 5 无 六车间 6888.1 钢结构 2013年4月 6 无 综合库房 3800 钢结构 2002年1月 7 无 污水站 612 钢结构 2002年6月 8 无 配电室 222.7 砖混 2002年6月 9 无 锅炉房 909 钢结构 2002年6月 10 无 自行车棚 126 简易 2004年8月 11 无 空压站 247 砖混 2002年1月 12 无 办公楼 1789 砖混 2000年9月 13 无 综合楼 5739 砖混 2006年1月 14 无 综合维修车间 992 砖混 2007年9月 15 无 半成品库 1184 砖混 2013年4月 16 无 生活污水处理站 162 钢结构 2013年12月 二、地价影响因素分析 （一）一般因素 一般因素是影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，主要指影响城 镇用地的地价总体水平的自然、社会、经济和行政等因素，通过对土地供 给和需求两方面的不同作用，影响城市地价的总体水平。 一般因素是影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，主要指影响城 中联资产评估集团有限公司 第16页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 镇用地的地价总体水平的自然、社会、经济和行政等因素，通过对土地供 给和需求两方面的不同作用，影响城市地价的总体水平。 1.城市资源状况 保定市位于太行山东麓，冀中平原西部。北纬38°10′-40°00′，东经 113°40′-116°20′之间。北邻北京市和张家口市，东接廊坊市和沧州市，南与 石家庄市和衡水市相连，西部与山西省接壤。 保定市中心北距北京140公里，东距天津145公里，西南距石家庄125 公里，直接可达首都机场、石家庄正定国际机场及天津、秦皇岛、黄骅等 海港。 保定市生活服务设施齐全，医疗保健机械完善，文化娱乐场所众多。 保定是京师门户，曾“北控三关，南达九省，地连四部，雄冠中州”，历史上 燕国、中山国、后燕立都之地，清代八督之首，为“冀北干城，都南屏翰”。 现为大北京经济圈中的两翼之一，北京主要卫星城，素有“京畿重地”“首都 南大门”之称。 2.不动产制度与不动产市场状况 保定市随着经济的不断发展，基础设施条件的不断改善和土地使用制 度改革的不断深入，市区内的土地交易日益活跃，土地市场逐步规范，房 地产开发规模扩大，土地出让、转让呈上升趋势。 根据中国城市地价监测来看，保定市2012年工业用地地价增长率为 3.47%，2013年工业用地地价增长率为1.86%，2014年工业用地地价增长 率为3.63%，表明保定市工业用地价格呈上升趋势。 以保定中心城区为依托，规划形成“两片三组团”集中紧凑型城市结 构。分别在中心城区北、东、南三个区域规划三个组团，北部组团主要功 能是以高科技产业、行政办公、商业服务、公共设施齐全的生活居住等为 一体的综合功能区；南部组团结合长城、中兴等汽车产业形成以汽车制造 为生产主链并向外延伸的产业集群，并配套相应的生活、居住、公共设施 中联资产评估集团有限公司 第17页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 等组团级设施，服务于工业区；东部组团结合现状形成的教育研发和近期 建设的客运专线客运站形成集会展、信息流通、商务活动、地方文化展示 为一体的现代综合功能区。中期来看保定市地价依然呈上升趋势。 3.产业政策 产业政策是推动产业结构优化升级的重要手段，是国家宏观调控体系 的重要组成部分。保定市围绕产业发展，强力推动项目园区建设，安排省 市重点项目279项、总投资6,755亿元，其中10亿元以上项目144项，总 投资6,165.8亿元。以“五个一”为抓手，整合提升34个园区，新建园区道路 90公里，100个大型产业化项目完成投资400多亿元，省级以上园区达到 28家，成为加快发展的重要平台。全市上下积极行动、全面对接，与北京 丰台区、朝阳区、亦庄经济开发区、天津滨海高新区等合作取得实质性进 展，光大国际、中铁电气化、中体产业等一批央企进驻，北京新发地高碑 店农副产品物流园签约商户5,300家，白沟大红门服装城首批1,500家北京 商户入驻，中国北方商品电子交易博览中心开工建设，中关村保定创新中 心、解放军总医院涿州基地、同仁堂和天士力等项目进展顺利。 4.城市规划与发展目标 保定市遵循“以工强市”实现发展突破,“以文兴市”实现发展提升， “以绿优市”实现和谐发展的发展策略。预计到2020年，保定市域总人口 1242万人，其中城镇人口700万人左右，城市化水平达到57%左右。城市 发展将积极融入京津冀城市价值链体系，建成华北内陆地区向沿海开放的 桥头堡，并继续发挥生态屏障作用；形成京津冀地区中以承接京津项目扩 散和科技成果转化、以节能节水型产业为主的现代制造业基地；京津绿色 农副产品加工供应基地；京南现代物流走廊的重要组成部分；华北地区特 色旅游休闲胜地；河北省经济社会发展水平较高的、具有明显龙头带动作 用的示范地区。 统筹保定中心城区与徐水、满城、清苑等周边地区的空间需求，构建 中联资产评估集团有限公司 第18页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 保定都市区协调发展、生态良好的城乡一体化空间。建立合理发展模式， 加强城乡统筹，形成功能一体、高度发育的城乡经济综合体。逐步转变经 济增长方式，拓展空间资源，促进土地集约利用，保障并确立保定及周边 区域的生态安全格局，提高本地经济增长效率，促进保定中心城区的理性 增长。突出生态建设与城市发展的相互融合，提升城镇生态环境质量，传 承保定城市规划的历史脉络，呼应“西山东水映名城”的生态格局，重塑 狼峰竞秀的“山水城市”。 5.城市社会经济发展状况 2014年，保定全市生产总值实现2,757.8亿元，比上年增长7.0%。其 中，第一产业增加值348.6亿元，增长4.0%；第二产业增加值1492.7亿元， 增长6.8%；第三产业增加值916.5亿元，增长8.4%。三次产业结构为12.7： 54.1：33.2。人均生产总值26,873元，比上年增长6.4%。全市全部工业增 加值1,254.5亿元，比上年增长6.3%。其中，规模以上工业增加值1,007.2 亿元，增长6.7%。规模以上工业中，国有及国有控股企业增加值154.0亿 元，增长2.3%；股份制企业增加值910.7亿元，增长7.9%。分轻重工业看， 重工业增加值615.3亿元，增长3.9%；轻工业增加值391.9亿元，增长11.4%。 全市全社会固定资产投资2,251.3亿元，比上年增长12.6%。固定资产投资 （不含农户）2,172.0亿元，增长15.6%，其中，建设项目投资1,776.4亿元， 增长10.1%。 总体看来，保定市经济平稳向上，但经济下行压力依然较大，经济环 境依然复杂，经济发展面临的困难和问题依然较多，下一步要采取得力措 施，加快工业发展，扩大市场需求，促进房地产市场健康发展，同时加快 调结构、转方式、促升级，坚持稳中有进、稳中提质，努力促进保定市经 济又好又快发展。 中联资产评估集团有限公司 第19页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 （二）区域因素 1.区域概况 本次估价对象均位于保定市清苑区。清苑区，2015年由清苑县撤县设 区而成，经纬度为北纬38°10′-40°00′，东经113°40′-116°20′之间。位于河北 省中部，北京、天津、石家庄三角腹地，隶属于河北省保定市。北临徐水 区，南临望都县、博野县，西临满城区，东临安新县、高阳县、蠡县。自 古就有“北临三关，南通九省”之称。 清苑区年平均气温12℃，年降水量550毫米，属于温带季风性气候。 四季分明，冬季寒冷有雪，夏季炎热干燥，春季多风沙，秋季凉爽舒适。 冬冷夏热，雨热同期，来此旅游一般以夏秋季为宜。截至2013年，清苑发 现各类矿种151种，有查明资源储量的120种，已探明储量的矿产地105 处，有各类矿山620家。 2.交通条件 清苑区内京广铁路、京昆高速公路、107国道、京港澳高速公路、保津 高速公路、滨保高速公路、保沧高速公路、张石高速公路使清苑区和保定 地区拥有四通八达的交通网络，由京港澳高速、荣乌高速、京昆高速、保 沧-保阜高速在清苑区周边互通连接，形成保定绕城高速公路。京深高速、 保津高速和正在修建的保沧高速公路穿境而过，境内拥有4个高速路出入口 与全县公路紧密相连。县城北侧有清苑铁路货场，与京广铁路相连。107国 道、保沧公路(保定－沧州)、保新公路(保定－安新)、保么公路(保定―衡水) 贯穿全境。全县建成油面路近千公里，实现了乡乡通、村村通，形成了以 国有公路为干线，省级公路为辅线，乡村公路为支线的四通八达的公路网。 拥有各种运输车辆近万，年运输能力达1000万吨。 3.基础设施条件 近年来清苑投资3.9亿元新修和改造道路7.1万平米、新建建筑41万 平米、新增和改造绿地47.2万平米。投资7800万元的县城公园正式向群众 中联资产评估集团有限公司 第20页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 开放。投资3600万元的县医院改扩建工程投入使用。投资3600万元的县 城东部道路翻修和雨污分流工程顺利竣工。京港澳高速清苑段改扩建工程 完成。白洋淀大道京石高铁前营段一期拆迁工作圆满完成。完成了6个乡 镇、81个村的垃圾一体化处理。城市基础设施日趋完备。先后建成了清苑 供水公司、清苑华�鋈计�公司、清苑污水处理厂以及供居民休闲娱乐的文 化广场，规划完成了热电厂、垃圾处理厂等大型基础设施。清苑供水日供 水能力30000吨，工业供水日供水能力可达到25300吨。燃气供气管网已 遍布县城，日供气能力可达2.3万立方米，能满足工业用气。污水处理厂一 期工程已投入运营，日处理污水30000吨。清苑文化广场占面积16983平 方米，绿化面积9700平方米，硬化面积2722平方米，设施齐全，是居民 休闲娱乐以及组织大型文体活动的场所。 4.环境条件 ①人文环境 清苑区重视教育，2014年清苑拥有各类人才资源总量4万人，拥有各 类企业研发中心10余家，省级以上2家，省级以上重点实验室、工程开发 机构1家。清苑共有各级各类学校51所，在校生17.6万人，教职工1.47 万人，教师1.34万人。其中，普通高中10所，在校生2.6万人。 ②自然环境 全区地势由西北向东南倾斜地貌分为山区、平原和洼淀三大类。山区 按高程的地貌划分为中山区、低山区及丘陵区三类。西部为中山区，海拔 高程一般在1000m以上。中山区山体切割强烈，山势高峻，河谷深切。中 山区东南部是低山区和丘陵区，呈条带形。低山区坡缓谷宽，陆地发育， 有黄土覆盖。地形低缓起伏，向东逐渐坡展为平原，并有孤山园丘突出。 平原区由大小不等的冲积扇构成，其地形宛如半碟状。自北、西、南三个 方向，向东部白洋淀倾斜。按其成因分为山前洪积平原、冲积平原及洼淀 区三部分。 中联资产评估集团有限公司 第21页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 5.产业集聚度 清苑区抢抓京津冀协同发展机遇，锁定“打造宜居园林县城、争创千亿 产业园区、建设经济发展强县”奋斗目标，着力推进重大项目建设，推进特 色产业升级，谋求创新发展新突破。 打造高端承接平台。加快推进清苑区经济开发区建设，高标准抓好“九 通一平”基础设施建设，完成园区规划展览馆建设；推进乐凯大街南延和长 城大街、富强路、新华街、中心街、曙光路等5条道路建成通车，着力把 清苑区经济开发区打造成为科技含量高、产品质量优、竞争实力强的高端 装备制造业生产加工基地。开发区内百威英博啤酒、中汽零产业基地、河 北绿色建筑产业园、立中集团年产700万只铝合金轮毂和长城汽车配件等 一批大项目加紧建设，项目建成投产后园区产值超过1000亿元。 对接京津大力招商。与北京“中关村”“清华科技园”“丰台科技园”等优势 园区精准对接，探索园区共建、“飞地经济”等合作模式，争做北京产业转移 的承载地；瞄准北京大专院校、科研院所，组织优势产业和优势企业有效 对接，组建一批技术创新联盟；瞄准北京广大“创客”群体，与区内中小企业 对接，通过孵化转化，培养壮大科技型中小企业集群。 实施传统产业升级工程。围绕高端发展、低碳发展，加力推进传统产 业技术改造，促进企业扩张和产业链条完善。制定有色金属、制香、轻型 起重机械等传统产业技改项目建设“路线图”和“时间表”，擦亮华北最大的有 色金属集散地、中国轻型起重机械生产之乡、中国香城等靓丽名片。 提速壮大骨干企业和培育新兴产业。支持立中集团、古城香业、风帆 股份、大唐热电等骨干企业新上项目，扩大产能、做优做精。依托立中新 材、东利机械、沃德电梯等成长型企业，壮大企业规模，打造行业旗舰、 产业航母、引领发展“排头兵”。着力发展电子信息、新材料、生物制药等战 略性新兴产业，加快企业科技研发实验室项目建设，提升企业产品科技含 量和竞争力，争做科技“小巨人”。抓紧国家设立新兴产业创业引导资金的有 中联资产评估集团有限公司 第22页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 利时机，积极向上争取更多的项目资金，支持企业做大做强做优。 6.区域规划限制条件 估价对象1和2所在区域均位于城市规划区内，待估宗地附近周围有 部分工业建设用地，规划对土地利用有一定限制。 综上，估价对象周边有混合型主干道，道路通达度较优；基础设施状 况为红线外五通（通路、通电、通讯、供水、排水）；周边多为化工类企业， 产业集聚程度较好，适宜工业企业的发展。 （三）个别因素 根据委托方提供的资料及现场勘查情况，各待估宗地位�Z图及宗地现 状图如下： 估价对象1：有色金 属分公司用地 图2-1估价对象1位置示意总图 中联资产评估集团有限公司 第23页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 估价对象1：有色金 属分公司用地 图2-2估价对象1宗地位置示意图 图2-3估价对象1宗地现状图 中联资产评估集团有限公司 第24页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 估价对象2：清苑分 公司用地 图2-4估价对象2位置示意总图 估价对象2：清苑分 公司用地 图2-5估价对象2宗地位置示意图 中联资产评估集团有限公司 第25页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 图2-6估价对象2宗地现状图 待估宗地的位�Z、面积、容积率、基础设施状况及其它有关待估宗地 的个别条件如下所述： 1．物业类型 估价对象1实际项目为风帆股份有限公司有色金属分公司厂区用地， 估价对象2实际项目为风帆股份有限公司清苑分公司厂区用地，作为工业 用地，其物业类型对估价对象价值影响不明显。 2、宗地面积 估价对象1土地面积为38,206.67平方米，作为工业用地，面积偏小。 估价对象2土地面积98,953.33平方米，作为工业用地，面积正常。 3、宗地形状 估价对象1与估价对象2宗地形状均为较规则四边形，对利用无明显 影响，利于估价对象价值的正常显化。 4、宗地四至 估价对象1东至现状空地、南至现状空地、西至现状空地，北至现状 干道。 估价对象2东至东顾庄、南至田各庄屯、西至S231省道、北至清苑看 守所。 5.宗地临路状况 估价对象1北侧临现状干道，为交通型主干道，水泥路面，交通条件 中联资产评估集团有限公司 第26页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 较好。 估价对象2西侧临S231省道，为交通型主干道，水泥路面，交通条件 较好。 6、地形及地质条件 据估价人员现场调查，估价对象1和2地势平坦、无不良地质现象， 对利用无影响，利于估价对象价值的正常显化。 7、容积率 估价对象1有色金属分公司用地位于保定市清苑区内，土地面积 38,206.67平方米，登记用途为工业用地，实际用途为工业用地；地上建筑 物为车间、库房、办公楼、综合楼、锅炉房等，建成时间为2005年-2011 年。总建筑面积为14,273.57平方米，实际容积率为0.3736，考虑到估价对 象1无规划容积率，未来也无改建扩建计划，本次评估参照实际容积率设 定估价对象1的容积率为0.3736。 估价对象2清苑分公司用地位于保定市清苑区内，土地面积98,953.33 平方米，登记用途为工业用地，实际用途为工业用地；地上建筑物为车间、 库房、办公楼、综合楼、锅炉房等，建成时间为2000年-2013年。总建筑 面积为54,746.48平方米，实际容积率为0.5533，考虑到估价对象2无规划 容积率，未来也无改建扩建计划，本次评估参照实际容积率设定估价对象2 的容积率为0.5533。 8、个别开发条件 本次评估设定估价对象1和2宗地外“五通”（供水、排水、通电、通 讯、通路）、宗地内场地平整，达到区域同类用地平均开发利用条件，利 于估价对象价值的正常显化。 9、使用年期 据前述，估价对象设定剩余使用年限分别为28.12年和33.80年，均低 于工业类用地法定最高使用年限（50年），对地价有减值影响。 中联资产评估集团有限公司 第27页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 10、土地权利状况 本次评估设定估价对象无他项权利限制，土地权利状况完整，利于估 价对象价值的正常显化。 综合分析，估价对象个别因素条件一般，使估价对象地价在同区域内 属中等水平。 中联资产评估集团有限公司 第28页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 第三部分土地估价 一、估价原则 本次估价过程中，遵循的主要原则有： 1.合法性原则 土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产 权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属 证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使 用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法 律、法规或合同等允许的处分方式为依据。 2.替代原则 土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同或相近、条件相似的土地 市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地客观价 格。 3.最有效利用原则 土地估价应以待估宗地的最有效利用为前提。判读按土地的最有效利 用以土地利用是否符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场 要求和最佳利用程度等为依据。 4.供需原则 土地估价应以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的 特殊性和土地市场的地域性。 5.多种方法相结合的原则 随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还 原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。 由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评 中联资产评估集团有限公司 第29页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 估时，就要根据估价对象的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料， 选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准 确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差， 确定出合理的价格。 二、估价方法与估价过程 （一）估价方法 1.评估方法的选择 根据估价人员现场勘查情况，按照城镇土地估价规程的要求，结合 待估宗地的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，确定本次估 价方法。 根据城镇土地估价规程，常用的地价评估方法有市场比较法、收益 还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。在本次估价方法 的选择过程中，根据估价对象现场勘查和有关资料的收集情况，按照城镇 土地估价规程，根据各种评估方法的适用范围、使用条件，结合评估目的， 进行具体分析如下： （1）所选用评估方法的理由 1）市场比较法 由于保定市清苑区工业用地成交比较活跃，近期估价对象相邻供需圈 有可比较实例，故本次适宜选用市场比较法进行评估。 2）成本逼近法 由于我们对保定市清苑区的征地政策有较充分的了解，土地的取得成 本和相关税费等资料收集比较翔实，且本次估价对象为工业用地，故本次 适宜选用成本逼近法进行评估。 （2）未选用评估方法的理由 中联资产评估集团有限公司 第30页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 1）剩余法 估价对象为工业用地，由于工业用地上的房地产开发产品之售价调取 有一定难度；且估价对象为已开发完成的土地，且其土地对企业贡献的收 益情况较难确定，因此本次评估不适宜选用剩余法进行评估。 2）收益还原法 估价对象为工业用地，由于估价对象同一供需圈类似的工业用途的空 地出租实例较少，且通过租金剥离的方式准确测算土地纯收益有一定难度， 因此本次评估暂不选用收益法进行评估。 3）基准地价系数修正法 考虑到估价对象均位于保定市基准地价定级范围之外，所以本次评估 暂不选用基准地价系数修正法进行评估。 综上，本次估价对象选用市场比较法和成本逼近法进行评估。 2.评估方法介绍 （1）市场比较法原理介绍 市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的， 且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交 价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。其基本公式如 下： V＝VBABDE 式中： V：估价对象价格； VB：比较实例价格； A：估价对象情况指数／比较实例宗地情况指数＝正常情况指数／比 较实例宗地情况指数 B：估价对象估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数 中联资产评估集团有限公司 第31页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 D：估价对象区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数 E：估价对象个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数 （2）成本逼近法 成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再 加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值来确定土地价格的估价方 法。成本逼近法的基本计算公式如下： V＝Ea＋Ed＋T＋R1＋R2＋R3＝VE＋R3 式中： V―估价价格 Ea―土地取得费 Ed―土地开发费 T―税费 R1―利息 R2―利润 R3―土地增值 VE―土地成本价 （二）估价过程 1、市场比较法 市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代性的， 且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交 价格作适当修正，以此估算待估宗地客观合理价格的方法。 公式：V=VBABCD 其中： V------估价宗地价格; VB-----比较实例价格; 中联资产评估集团有限公司 第32页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 A------待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数; B------待估宗地估价期日地价指数/比较实例交易期日地价指数; C------待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数; D------待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数。 （1）比较实例条件说明 ①通过调查，本次选择了与估价对象1用途相同、在相同或相邻供需 圈的3个比较案例。 可比案例1，保定冀中生物科技有限公司用地，位于清苑区北大冉村东 侧，宗地面积为26,670.26平方米，土地开发程度为五通一平，成交日期为 2014年6月13日，成交单价为302元/平方米，耕地占用税和耕地开垦费 由土地使用者另行缴纳。 可比案例2，河北宇雕起重设备有限公司用地，位于清苑区北大冉村村 东，宗地面积为39,027.01平方米，土地开发程度为五通一平，成交日期为 2014年5月14日，成交单价为306元/平方米，耕地占用税和耕地开垦费 由土地使用者另行缴纳。 可比案例3，保定市大韩玻璃有限公司用地，位于清苑镇北大冉村村东， 宗地面积为46,660.43平方米，土地开发程度为五通一平，成交日期为2014 年5月6日，成交单价为306元/平方米，耕地占用税和耕地开垦费由土地 使用者另行缴纳。 可比实例1、2、3的土地开发程度均为五通一平，耕地占用税和耕地 开垦费由土地使用者另行缴纳，与待估宗地的比较比准不一致，需进行修 正。根据河北省人民政府关于各县(市,区)耕地占用税适用税额的通知（翼 政函（2008）91号）和河北省土地管理条例的相关规定，清苑区实际 耕地占用税和耕地开垦费为35元/平方米，则： 案例1比准价格为302+35=337元/平方米 中联资产评估集团有限公司 第33页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 案例2比准价格为306+35=341元/平方米 案例3比准价格为306+35=341元/平方米 经修正后，各比较案例的具体情况可见下表。 表3-1 比较实例因素条件说明表（有色金属分公司用地） 比较因素 待估宗地 比较案例1 比较案例2 比较案例3 有色金属分公司用 保定冀中生物科 河北宇雕起重 保定市大韩玻璃 宗地名称 地 技有限公司用地 设备有限公司 有限公司用地 用地 清苑区清苑镇北大 清苑镇北大冉村 清苑镇北大冉 清苑镇北大冉村 详细地址 冉村 东侧 村村东 村东 交易地面单价 待评估 337 341 341 （元/平方米） 土地使用权性质 出让 出让 出让 出让 规划用途 工业用地 工业用地 工业用地 工业用地 交易时间（年月） 2015/6/30 2014/6/13 2014/5/14 2014/5/6 交易情况 正常 正常 正常 正常 位于保定市清 位于保定市清苑区 位于保定市清苑 位于保定市清苑 地理位置和区域 苑区北大冉村， 北大冉村，周围繁华 区北大冉村，周围 区北大冉村，周 繁华程度 周围繁华程度 程度较好 繁华程度较好 围繁华程度较好 较好 基础设施完善程 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平 度 紧邻保定中国 紧邻保定中国汽车 紧邻保定中国汽 紧邻保定中国汽 汽车零部件产 零部件产业基地，周 车零部件产业基 车零部件产业基 产业集聚程度 业基地，周边产 区 边产业集聚程度较 地，周边产业集聚 地，周边产业集 域 业集聚程度较 好 程度较好 聚程度较好 因 好 素 区域内公共配套 区域内公共配 区域内公共配套 公共配套设施完 区域内公共配套设 设施完善程度较 套设施完善程 设施完善程度较 善程度 施完善程度较好 好 度较好 好 无公交线路直达 无公交线路直达 无公交线路直 无公交线路直达 交通便捷程度 达 周围环境质量轻度 周围环境质量轻 周围环境质量 周围环境质量轻 环境质量 污染 度污染 轻度污染 度污染 区域规划无限 区域规划 区域规划无限制 区域规划无限制 区域规划无限制 制 两面临街，距主干道 一面临街，且临主 一面临街，且临 一面临街，且临 临街状况 较近 干路 主干路 主干路 个 土地面积 38206.67 26670.26 39027.01 46660.43 别 土地形状 形状较规则 形状较规则 形状较规则 形状较规则 因 素 地质情况较好，无起 地质情况较好，无 地质情况较好， 地质情况较好， 地质和地形条件 伏 起伏 无起伏 无起伏 容积率修正 0.37 小于等于0.7 小于等于0.7 小于等于0.7 ②通过调查，本次选择了与估价对象2用途相同、在相同或相邻供需 中联资产评估集团有限公司 第34页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 圈的3个比较案例。 可比案例1，保定惠生内饰材料制造有限公司用地，位于白团乡东壁阳 城村东北侧，迎宾街北侧、拟开曙光路西侧，宗地面积为20,000.2平方米， 土地开发程度为五通一平，成交日期为2013年12月10日，成交单价为191 元/平方米，耕地占用税和耕地开垦费由土地使用者另行缴纳。 可比案例2，百威英博（保定）啤酒有限公司用地，位于白团乡东壁阳 城村东，宗地面积为333,333.29平方米，土地开发程度为五通一平，成交 日期为2014年4月28日，成交单价为179元/平方米，耕地占用税和耕地 开垦费由土地使用者另行缴纳。 可比案例3，保定亿鑫特种电缆制造有限公司用地，位于白团乡东壁阳 城村东北侧、拟开曙光路西侧，宗地面积为10,000.00平方米，土地开发程 度为五通一平，成交日期为2014年7月1日，成交单价为221元/平方米， 耕地占用税和耕地开垦费由土地使用者另行缴纳。 通过调查，选择了与待估宗地用途相同或相近、在同一供需圈的比较 案例，可比实例1、2、3的土地开发程度均为五通一平，耕地占用税和耕 地开垦费由土地使用者另行缴纳，与待估宗地的比较比准不一致，需进行 修正。根据河北省人民政府关于各县(市,区)耕地占用税适用税额的通知 （翼政函（2008）91号）和河北省土地管理条例的相关规定，清苑区 实际耕地占用税和耕地开垦费为35元/平方米，则： 案例1比准价格为191+35=226元/平方米 案例2比准价格为179+35=214元/平方米 案例3比准价格为221+35=256元/平方米 经修正后，各比较案例的具体情况可见下表。 表3-2 比较实例因素条件说明表（清苑分公司用地） 比较因素 待估宗地 比较案例1 比较案例2 比较案例3 中联资产评估集团有限公司 第35页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 保定惠生内饰材 百威英博（保定） 保定亿鑫特种电 宗地名称 清苑分公司用地 料制造有限公司 啤酒有限公司用 缆制造有限公司 用地 地 用地 白团乡东壁阳城 白团乡东壁阳城 清苑县保么路东 村东北侧，迎宾街 白团乡东壁阳城 详细地址 村东北侧、拟开曙 侧 北侧、拟开曙光路 村东 光路西侧 西侧 交易地面单价 待评估 226 214 256 土地使用权性质 出让 出让 出让 出让 规划用途 工业用地 工业用地 工业用地 工业用地 交易时间（年月） 2015/6/30 2013/12/10 2014/4/28 2014/7/1 交易情况 正常 正常 正常 正常 临近清苑田各庄 临近清苑田各庄 临近清苑田各庄 临近清苑田各庄 地理位置及繁 工业园区，周围繁 工业园区，周围繁 工业园区，周围繁 工业园区，周围繁 华程度 华程度较好 华程度较好 华程度较好 华程度较好 临近田各庄工业 临近田各庄工业 临近田各庄工业 临近田各庄工业 产业集聚程度 区，周围产业集聚 区，周围产业集聚 区，周围产业集聚 区，周围产业集聚 程度较高 程度较高 程度较高 程度较高 基础设施完善 区 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平 程度 域 因 区域内公共配套 区域内公共配套 区域内公共配套 区域内公共配套 公共配套设施 素 设施完善程度较 设施完善程度一 设施完善程度一 设施完善程度一 完善程度 好 般 般 般 有公交线路直达， 附近有公交线路， 附近有公交线路， 附近有公交线路， 交通便捷程度 交通便利 交通较便利 交通较便利 交通较便利 周围环境质量轻 周围环境质量轻 周围环境质量轻 周围环境质量轻 环境质量 度污染 度污染 度污染 度污染 区域规划 区域规划无限制 区域规划无限制 区域规划无限制 区域规划无限制 两面临街，且紧邻 两面临街，且离主 一面临街，且离主 两面临街，且离主 临街状况 主干道 干道较近 干道较近 干道较近 个 土地面积（平方 98953.33 20000.2 333333.29 10000 别 米） 因 土地形状 形状较规则 形状较规则 形状较规则 形状较规则 素 地质和地形条 地质情况较好，无 地质情况较好，无 地质情况较好，无 地质情况较好，无 件 起伏 起伏 起伏 起伏 容积率修正 0.55 小于或等于0.7 小于等于1.0 小于等于0.7 （2）比较因素的选择 根据待估宗地的宗地条件，影响待估宗地价格的主要因素有: ①交易期日:根据地价指数，确定交易期日修正系数； ②交易情况：主要指买卖双方的身份、心理、对交易标的物市值的了 解以及受其他因素影响等各种状态； 中联资产评估集团有限公司 第36页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 ③土地等级：根据待估宗地和比较案例的具体位�Z及土地级别图，确 定待估宗地和比较案例所在土地级别和基准地价 ④区域因素:主要有地理位�Z和周围繁华程度，基础设施完善程度、公 共配套设施完善程度、交通便捷程度、环境质量和区域规划等； ⑤个别因素:主要指临路状况、临路类型、宗地形状、土地面积、容积 率、地质和地形条件等。 （3）比较因素修正说明 根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数 表。比较因素指数确定如下： 根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数 表。比较因素指数确定如下： A、规划用途修正 以待估宗地的条件为标准，待估宗地条件与比较案例条件一致，不需 进行修正。 B、交易期日修正 根据待估宗地所在区域的地价变化情况和中国城市地价监测网的相关 信息，确定比较案例和待估宗地在不同时间的地价差异情况，待估土地交 易期日与比较案例交易期日地价有变化，需要修正。 C、交易情况修正 以估价对象的条件为标准，当估价对象条件与比较案例条件不一致时， 需进行修正。估价对象与各比较实例交易方式一致，故不需要对交易方 式进行修正。 D、区域及个别因素条件指数 a.区域因素包括： I.地理位�Z和繁华程度修正指数 中联资产评估集团有限公司 第37页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 将待估宗地所处区域的商服繁华度好、较好、一般、较差、差五个等 级，将待估宗地指数定为100，每增加或减少一个等级，因素修正指数上升 或下降5%。 II.公共配套设施完善程度修正指数 将宗地所处区域生活服务设施分为完善、较完善、一般、较不完善、 不完善五个等级，将待估宗地指数定为100，每上升或下降一级，因素修正 指数增加或减少3%。 III.产业集聚程度修正指数 将产业集聚程度分为好、较好、一般、较差、差五个等级，将待估宗 地指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数增加或减少3%。估价 对象与比较案例产业集聚程度一致，故不需要修正。 IV.交通便捷程度修正指数 将宗地所处区域交通便捷程度分为便捷、较便捷、一般、较差、差五 个等级，以估价对象为100，每相差一个等级修正2%，估价对象与比较案 例交通便捷程度一致，故不需要修正。 V.环境质量修正指数 将环境质量分为环境优良、环境较优、轻度污染、环境污染较重、环 境污染严重五个等级，将待估宗地环境质量指数定为100，每增加或减少一 个等级，因素修正指数增加或减少2%，估价对象与比较案例环境质量一致， 故不需要修正。 VI.区域规划修正指数 将规划条件分为：无限制、基本无限制、有一定限制、限制较大、严 重限制五个等级，将待估宗地条件指数定为100，每增加或减少一个等级， 因素修正指数增加或减少2%，估价对象与比较案例区域规划一致，故不需 要修正。 中联资产评估集团有限公司 第38页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 b.个别因素包括: I.临街状况修正指数 将宗地临路条件分为四面临街、三面临街、二面临街、一面临街、临 支路或不临街五个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下 降2%。 II.土地面积修正指数 将宗地面积分为优（面积适中，对土地利用极为有利）、较优（面积对 土地利用较为有利）、一般（面积对土地利用无不良影响）、较劣（面积较 小或较大，对土地利用有一定影响）和劣（面积过小或过大，对土地利用 产生严重的影响）五个等级，以一般为标准定为100，每变化一个等级，因 素修正指数相应增加或减少1%。 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 面积过小或过 面积适中，对土 面积较小或较 面积对土地利 面积对土地利 大，对土地利用 指标标准说明 地利用极为有 大，对土地利用 用较为有利 用无不良影响 产生严重的影 利 有一定影响 响 修正系数 1.020 1.010 1.000 0.990 0.980 III.土地形状修正指数 将宗地形状分为规则、较规则、基本规则、较不规则和不规则五个等 级，每增加或减少一个等级，因素修正指数增加或减少1%。 IV.地质和地形条件修正指数 将宗地地质和地形条件分为地质较好、无起伏，地质一般、无起伏， 地质一般、略微有起伏，地质一般、有较大起伏，地质较差、无起伏，地 质较差、略微有起伏，地质较差、有较大起伏等六个等级，将待估宗地指 数定为100，每增加或减少一个等级，因素修正指数上升或下降1%。 （4）比较因素的选择和修正 根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数 表，详见下表： 中联资产评估集团有限公司 第39页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 表3-3 比较实例因素条件指数表（有色金属分公司用地） 比较因素 待估物业 比较案例1 比较案例2 比较案例3 保定冀中生物 有色金属分 河北宇雕起重设 保定市大韩玻璃 宗地名称 科技有限公司 公司用地 备有限公司用地 有限公司用地 用地 清苑区清苑 清苑镇北大冉 清苑镇北大冉村 清苑镇北大冉村 详细地址 镇北大冉村 村东侧 村东 村东 交易地面单价（元/平方米） 待评估 337 341 341 土地使用权性质 100 100 100 100 规划用途 100 100 100 100 交易时间（年月） 100 98 98 98 交易情况 100 100 100 100 地理位置和区域繁华程度 100 100 100 100 基础设施完善程度 100 100 100 100 区 产业集聚程度 100 100 100 100 域 公共配套设施完善程度 100 100 100 100 因 素 交通便捷程度 100 100 100 100 环境质量 100 100 100 100 区域规划 100 100 100 100 临街状况 100 98 98 98 个 土地面积（平方米） 100 99 100 100 别 土地形状 100 100 100 100 因 素 地质和地形条件 100 100 100 100 容积率修正 100 100 100 100 表3-4 比较实例因素条件指数表（清苑分公司用地） 比较因素 待估物业 比较案例1 比较案例2 比较案例3 保定惠生内饰材料 百威英博（保定） 保定亿鑫特种电缆 宗地名称/编号 清苑分公司用地 制造有限公司用地 啤酒有限公司用地 制造有限公司用地 白团乡东壁阳城村 白团乡东壁阳城村 东北侧，迎宾街北 白团乡东壁阳城村 详细地址 清苑县保么路东侧 东北侧、拟开曙光 侧、拟开曙光路西 东 路西侧 侧 交易地面单价 待评估 226 214 256 土地使用权性质 100 100 100 100 规划用途 100 100 100 100 交易时间（年月） 100 96 98 98 交易情况 100 100 100 100 地理位置及繁华程度 100 100 100 100 产业集聚程度 100 100 100 100 基础设施完善程度 100 100 100 100 区 域 公共配套设施完善程度 100 100 100 100 因 素 交通便捷程度 100 100 100 100 环境质量 100 100 100 100 区域规划 100 100 100 100 个 临街状况 100 100 98 100 素别 因 土地面积（平方米） 100 98 99 98 中联资产评估集团有限公司 第40页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 土地形状 100 100 100 100 地质和地形条件 100 100 100 100 容积率修正 100 100 100 100 （5）编制因素条件修正系数表 将估价对象的因素条件指数与比较实例因素条件指数进行比较，得到 因素修正系数。 表3-5 比较实例因素条件修正系数表（有色金属分公司用地） 比较因素 待估物业 比较案例1 比较案例2 比较案例3 河北宇雕起重 保定市大韩玻 有色金属分公 保定冀中生物科 宗地名称 设备有限公司 璃有限公司用 司用地 技有限公司用地 用地 地 清苑区清苑镇 清苑镇北大冉村 清苑镇北大冉 清苑镇北大冉 详细地址 北大冉村 东侧 村村东 村村东 交易地面单价（元/平方米） 待评估 337 341 341 土地使用权性质 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 规划用途 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 交易时间（年月） 1.0000 1.0204 1.0204 1.0204 交易情况 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 地理位置和区域繁华程度 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 基础设施完善程度 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 区 产业集聚程度 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 域 公共配套设施完善程度 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 因 素 交通便捷程度 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 环境质量 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 区域规划 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 临街状况 1.0000 1.0204 1.0204 1.0204 个 土地面积（平方米） 1.0000 1.0101 1.0000 1.0000 别 土地形状 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 因 素 地质和地形条件 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 容积率修正 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 比准地面价格（元/平方米） 354 355 355 表3-6 比较实例因素条件修正系数表（清苑分公司用地） 比较因素 待估物业 比较案例1 比较案例2 比较案例3 保定惠生内饰材料 百威英博（保定） 保定亿鑫特种电缆 宗地名称/编号 清苑分公司用地 制造有限公司用地 啤酒有限公司用地 制造有限公司用地 白团乡东壁阳城村 白团乡东壁阳城村 东北侧，迎宾街北 白团乡东壁阳城村 详细地址 清苑县保么路东侧 东北侧、拟开曙光 侧、拟开曙光路西 东 路西侧 侧 交易地面单价 待评估 226 214 256 土地使用权性质 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 中联资产评估集团有限公司 第41页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 规划用途 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 交易时间（年月） 1.0000 1.0417 1.0204 1.0204 交易情况 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 地理位置及繁华程度 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 产业集聚程度 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 基础设施完善程度 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 区 公共配套设施完善程 域 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 因 度 素 交通便捷程度 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 环境质量 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 区域规划 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 临街状况 1.0000 1.0000 1.0204 1.0000 个 土地面积（平方米） 1.0000 1.0204 1.0101 1.0204 别 土地形状 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 因 素 地质和地形条件 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 容积率修正 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 比准地面价格 240 225 267 （6）确定实例修正后的比准价格 经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素 修正后达到估价对象条件时的比准价格。 估价对象1和估价对象2经修正后的三个比准价格差异均在合理范围 内，故取三个比准价格的简单算术平均值作为市场比较法评估估价对象的 价格。 估价对象1在50年使用年限下出让地价=(354+355+355)3=355（元/ 平方米）（取整） 估价对象2在50年使用年限下出让地价=(240+225+267)3=244（元/ 平方米）（取整） （7）确定年期修正后的评估结果 待估宗地剩余使用年期与市场比较法求得所对应的年期不一致时，需 进行年期修正，修正公式为： m 11/(1r) K n 11/(1r) 公式中： 中联资产评估集团有限公司 第42页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 K――待估宗地的土地使用年期修正系数 r――土地还原率（根据中国人民银行公布的一年期存款利率2.00%， 加一定的风险调整值，综合考虑通货膨胀，本次评估取6%） m――待估宗地设定使用年限（分别为28.12年和33.80年） n――可比案例设定土地使用年期（工业用地50年）。 按照上述公式，经计算， 估价对象1年期修正系数K=0.8520 估价对象2年期修正系数K=0.9099 故，市场比较法评估待估宗地地面单价如下： 估价对象1=(354+355+355)30.8520=302（元/平方米）（取整） 估价对象2=(240+225+267)30.9099=222（元/平方米）（取整） 2.成本逼近法 成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再 加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值来确定土地价格的估价方 法。成本逼近法的基本计算公式如下： V＝Ea＋Ed＋T＋R1＋R2＋R3＝VE＋R3 式中： V―估价价格 Ea―土地取得费 Ed―土地开发费 T―税费 R1―利息 R2―利润 R3―土地增值 中联资产评估集团有限公司 第43页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 VE―土地成本价 1）土地取得费 土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所需支付的平均费用， 主要有土地补偿费、安�Z补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等。根据待 估宗地周边区域的土地利用情况，农用土地大部分为耕地，本次评估视待估 宗地在征用时为耕地。调查待估宗地所处区域的土地取得费用，目前获得类 似待估宗地土地，需支付的费用主要有土地补偿费、安�Z补助费、青苗补偿 费。根据河北省人民政府关于修订征地区片价的通知（冀政发2015 28号），估价对象1所在地区类别统一征地补偿标准为116000元/亩，折合174 元/平方米；估价对象2所在地区类别统一征地补偿标准为71000元/亩，折合 106.5元/平方米。青苗补偿标准按保定市年产值标准1000元/亩，补偿一季， 折合1.5元/平方米。则： 估价对象1土地取得费＝174+1.5＝175.5元/平方米。 估价对象2土地取得费=106.5+1.5=108元/平方米 2）相关税费 A、征地管理费 根据财政部关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知（财 税[2014]101号），自2015年1月1日起，取消征收征地管理费。 B、耕地开垦费 根据河北省土地管理条例，保定市内一般耕地的耕地开垦费为10元 /平方米。 C、耕地占用税 根据河北省县(市、区)耕地占用税适用税额表，保定市清苑区耕地占 用税为25元/平方米。 所以，土地取得相关税费为： 中联资产评估集团有限公司 第44页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 0+10+25=35（元/平方米） 3）土地开发费 土地开发费是指为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项费用。 根据估价人员掌握的资料及周边区域实际开发土地费用，估价对象的开发程 度设定为“宗地外五通和宗地内场地平整”，（通水、通电、排水、通讯、通 路及宗地内场地平整）。考虑到估价对象位于保定市清苑区，清苑区自2015 年4月撤县设区，区域内基础设施开发程度远低于保定市城区。根据评估人 员现场了解并与清苑县国土部门沟通，在保定市城区市政基础设施五通一平 开发费用的基础上进行一定程度修正，最终确定清苑区基础设施五通一平开 发费用为60元。详细指标见下表： 表3-7 保定市清苑区土地开发费明细表 单位：元/平方米 开发程度 通路 通电 通上水 通下水 通讯 土地平整 合计 修正系数 20 15 10 5 5 5 60 4）投资利息 土地使用者从取得该宗地使用权起，达到设定的土地整治水平，必须经 历一个开发周期，土地取得费（含税费）为一次性投入，土地开发费用为均 匀投入，假设开发期为1年，投资利息率按估价期日中国人民银行公布的一 年期贷款利息率4.85%计，按复利计算，假设土地取得费为一次性投入，土 地开发费按项目周期平均投入计算，则估价对象1投资利息为11.65元/平方 米，估价对象2投资利息为8.37元/平方米： 土地开发周期 投资利息=（土地取得费+税费）（（1+贷款利息率） -1）+土地 土地开发周期/2 开发费((1+贷款利息率) -1) 5）投资利润 中联资产评估集团有限公司 第45页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 调查当地土地开发的投资回报情况，通过咨询当地国土资源管理部门， 调查土地开发的投资回报情况，参照当地和周边土地一级开发成本利润率， 确定本次评估的土地开发年投资利润率为8%，则： 投资利润＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费）开发周期年投资 利润率 估价对象1投资利润＝21.64（元/平方米） 估价对象2投资利润=16.24（元/平方米） 6）土地增值 土地增值包括土地资源和土地资本的双重增值，是指因土地用途改变或 进行土地开发，达到建设用地利用条件而发生的价值增加，是土地开发后市 场价格与成本价格之间的差额。土地增值的形式主要为两种：<1>土地用途 转换型增值；<2>外部投资作用型增值。由于清苑区政府近几年连续加大对 基础设施的投入，良好的基础设施条件为清苑区经济发展奠定了基础。清苑 区该区域工业用地土地成本价格与市场价格的差额约占土地成本价格的 10%～20%，故本次土地估价过程中工业用地土地增值率取10%。 土地增值=（土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利 润）土地增值率 估价对象1土地增值=30.38（元/平方米） 估价对象2土地增值=22.76（元/平方米） 7）个别因素修正系数 根据估价对象宗地条件与估价对象所在区域内的一般工业用地宗地条 件比较分析后，对估价对象宗地面积与形状修正系数进行修正，估价对象1 修正系数=0%，估价对象2修正系数=1%： 表3-8 工业用地宗地面积修正系数表 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 中联资产评估集团有限公司 第46页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 面积较小或 面积过小或 面积对土地 面积对土地 面积适中，对土地利 较大，对土 过大，对土 指标标准说明 利用较为有 利用无不良 用极为有利 地利用有一 地利用产生 利 影响 定影响 严重的影响 修正系数 1.02 1.01 1 0.99 0.98 表3-9 工业用地宗地形状修正系数表 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 形状不规 形状较差， 形状对土地 形状对土地 形状规则，对土地利 则，对土地 对土地利用 指标标准说明 利用较为有 利用无不良 用极为有利 利用有一定 产生严重的 利 影响 影响 影响 修正系数 1.02 1.01 1 0.99 0.98 表3-10 估价对象个别因素修正系数表 宗地面积状况修正系数（A） 宗地形状修正系数（B） 个别修正系数（C=AB-1） 估价对象1 0.99 1.01 0.00 估价对象2 1.00 1.01 0.01 8）无限年期土地使用权价格 依据成本逼近法计算公式，无限年期土地使用权价格＝（土地取得费＋ 相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值）（1+区位及个 别因素修正系数） 估价对象1无限年期土地使用权价格＝334.17（元/平方米） 估价对象2无限年期土地使用权价格＝252.87（元/平方米） 9）待估宗地年期修正 n 年期修正系数＝1－1/（1＋r） 其中:r──本次评估土地还原率主要根据估价期日土地市场状况、土地 设定用途为工业用地及中国人民银行公布的最新一年期存款利率2%，再考 虑一定的风险因素，确定各估价对象的土地还原利率为6％； n──使用年期分别为28.12年和33.80年 经计算，估价对象有限年期修正系数分别为0.8057和0.8605。 综上，待估宗地剩余使用年期土地使用权价格 =（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值）（1+区 中联资产评估集团有限公司 第47页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 位及个别因素修正系数）年期修正系数 估价对象1=269（元/平方米）（取整至个位） 估价对象2=218（元/平方米）（取整至个位） 三、地价的确定 （一）确定的方法 根据以上评估过程，不同方法的评估结果参见下表3-11。两种方法的 评估结果差异不大。本次取两种方法的简单算术平均值作为最终结果，即 市场比较法评估结果取权重0.5，成本逼近法评估结果取权重0.5。 表3-11 待估宗地估价结果确定表 市场比较法 成本逼近法 最终估价结果(元 宗地编号 宗地名称 2 2 单价(元/m) 权重 单价(元/m) 权重 /m2) 1 有色金属分公司用地 302 0.5 269 0.5 286 2 清苑分公司用地 222 0.5 218 0.5 220 （二）估价结果 经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估 价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、开发 程度、估价期日以及设定年期的土地使用权价格为： 土地总面积：137,160.00平方米 总地价：3,269.68万元 大 写：叁仟贰佰陆拾玖万陆仟捌佰元整 货币种类：人民币元 宗地1 土地总面积：38,206.67平方米 单位面积土地价格：286元/平方米 总地价：1,092.71万元 大 写：壹仟零玖拾贰万柒仟壹佰元整 中联资产评估集团有限公司 第48页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 货币种类：人民币元 宗地2 土地总面积：98,953.33平方米 单位面积土地价格：220元/平方米 总地价：2,176.97万元 大 写：贰仟壹佰柒拾陆万玖仟柒佰元整 货币种类：人民币元 估价结果详见本报告表1-1土地估价结果一览表。 中联资产评估集团有限公司 第49页 地使用权价格评估？土地估价技术报告 第四部分附件 附件1 待估宗地及比较案例位�Z示意图 附件2 待估宗地现状利用照片 附件3 比较实例宗地现状利用照片 附件4 待估宗地国有土地使用证 附件5 经济行为文件 附件6 委托方及土地使用权人企业法人营业执照 附件7 估价机构资质证书复印件 附件8 估价机构年检合格证明复印件 附件9 估价机构营业执照复印件 附件10 土地估价师资质证书复印件 中联资产评估集团有限公司 第50页
相关阅读：
验证码：
- 最新评论
- 我的评论