猛狮科技:拟转让资产所涉及的位于汕头市澄海区莲河西路西侧猛狮工业园的两处工业用地及地上建筑物、构建物、部分机器设备资产评估项目资产评估报告书
资产评估报告书共一册
本册为第一册
中广信评报字[2013]第262号
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广东猛狮电源科技股份有限公司拟转让资产所涉及的位于汕头市
澄海区莲河西路西侧猛狮工业园的两处工业用地及地上建筑物、
构筑物、部分机器设备资产评估项目
资产评估报告书
评估机构名称：广东中广信资产评估有限公司
委托评估单位：广东猛狮电源科技股份有限公司
报告提交日期：二�一三年十月二十一日
广东猛狮电源科技股份有限公司拟转让资产所涉及的位于汕头市澄海区莲河西路西侧猛狮工业园的两处工业用地及
地上建筑物、构筑物、部分设备资产评估项目
资产评估报告书
目 录
注册资产评估师声明...........................................................................................2
资产评估报告书摘要...........................................................................................4
资产评估报告书正文...........................................................................................6
一、绪言............................................................................................................6
二、委托方、产权持有者及其他资产评估报告使用者................................6
三、评估目的....................................................................................................7
四、评估范围及对象........................................................................................7
五、评估基准日..............................................................................................12
六、价值类型及定义......................................................................................12
七、评估依据..................................................................................................13
八、评估方法..................................................................................................17
九、评估过程..................................................................................................20
十、评估假设..................................................................................................21
十一、评估结论..............................................................................................23
十二、特别事项说明......................................................................................23
十三、资产评估报告使用限制说明..............................................................25
十四、资产评估报告日..................................................................................27
资产评估报告书备查文件目录.........................................................................29
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注册资产评估师声明
敬启者：
一、本项目签字注册资产评估师执业过程中恪守了独立、客观和公正
的原则，严格遵循了有关法律、法规和资产评估准则等的规定，并对本资
产评估报告依法承担相应的责任。
二、本资产评估报告中陈述的事实是基于本项目评估人员在执业过程
中依据资产评估有关法律、法规和资产评估准则等要求，在履行必要评估
程序后，形成的书面专业意见和结论。为评估人员提供必要的资料并保证
所提供资料的真实性、合法性、完整性是委托方和相关当事方的责任。
三、本资产评估报告中的分析、意见和结论受到报告中已说明的评估
假设和限制条件的限制。评估报告使用者应关注并充分了解评估报告特别
事项说明和评估报告的使用限制等对评估结论的影响。
四、本资产评估报告仅供报告使用者在报告载明的特定评估目的下于
报告载明的合法使用期内使用有效。评估报告使用者应恰当使用评估报告。
五、本项目评估人员与本资产评估报告中的评估对象没有利害关系，
也与委托方或评估目的涉及经济行为的其他关联方没有个人利害关系或偏
见。
六、本项目签字注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所
需的职业资质和相关专业评估经验。除已在评估报告中披露的运用评估机
构或专家的工作外，评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。
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七、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行
估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当
被认为是对评估对象可实现价格的保证。
八、注册资产评估师及评估人员已根据评估准则的要求进行了现场勘
查，并对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，对评估对象及其所
涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披
露，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。本报告亦不能成为有
关资产的权属证明文件，也不为有关资产的权属状况承担任何责任，特提
请报告使用者注意。
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资产评估报告书摘要
重 要 提 示
以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本项目的全面情况，应认真阅读资产评估
报告书全文，本摘要单独使用可能会导致对评估结论的误解。
一、委托方及产权持有者：广东猛狮电源科技股份有限公司。
二、经济行为及评估目的：本次资产评估目的是为广东猛狮电源科技股
份有限公司拟转让资产所涉及的位于汕头市澄海区莲河西路西侧猛狮工业
园的两处工业用地及地上建筑物、构筑物、部分机器设备专项资产市场价
值提供评估基准日市场公允价值参考依据。
三、评估对象及评估范围：本次评估对象和评估范围为猛狮科技所持
有的位于汕头市澄海区莲河西路西侧猛狮工业园的两处工业用地及地上建
筑物、构筑物、部分机器设备（土地使用权面积合计28,940.29平方米,房屋
建筑物面积合计21,156.68平方米，构筑物26项，机器设备39项）。
四、价值类型：市场价值。市场价值系指自愿买方和自愿卖方在各自
理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平
交易的价值估计数额。
五、评估基准日：2013年9月30日
六、评估方法：对土地使用权采用市场比较法评估；对建筑物、构筑
物、机器设备采用重置成本法进行评估。
七、评估结论
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广东猛狮电源科技股份有限公司委托评估的位于汕头市澄海区莲河西
路西侧猛狮工业园的两处工业用地及地上建筑物、构筑物、部分设备专项
资产在评估日2013年9月30日评估值为人民币￥55,880,633.00元，大写人民
币伍仟伍佰捌拾捌万零陆佰叁拾叁元整。
特别提请报告使用者关注以下事项：
1.委估宗地二上建有一栋约1000平方米简易钢结构厂房，但根据委托
方的介绍为其他单位所有，且未办理产权手续。评估中未将其纳入评估范
围，未考虑其占用土地对评估结果的影响，特提醒报告使用者注意。
2.本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价
格，若估价对象的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用
年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
3.本报告未考虑房地产过户时转让方即委托方需支付的各种开支和
税费等因素的影响，特提醒报告使用者注意。
4.特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的其他特殊
事项以及期后重大事项。
本评估报告使用的有效期自评估基准日2013年9月30日起至2014年9月
29日一年内有效。
本报告评估结论仅供委托方为上述评估目的使用，评估师的责任是就
该项评估目的下的资产价值量发表专业意见，评估师和评估机构所出具的
评估报告不代表对评估目的所涉及的经济行为的任何判断。
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资产评估报告书正文
一、绪言
广东中广信资产评估有限公司接受广东猛狮电源科技股份有限公司的
委托，根据国家有关规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，参照并
运用资产评估法定或公允的方法和程序及我们认为必要的其他程序，对委
估资产于2013年9月30日所表现的市场价值做出了评估。现将资产评估
情况及评估结果报告如下：
二、委托方、产权持有者及其他资产评估报告使用者
（一）本项目委托方（产权持有者）
名称：广东猛狮电源科技股份有限公司（以下简称“猛狮科技”）
住所：汕头市澄海区莲河西路（华富工业区猛狮蓄电池厂内1，2，4
幢）
法定代表人姓名：陈乐伍
注册资本：人民币壹亿零陆佰壹拾伍万贰仟元
实收资本：人民币壹亿零陆佰壹拾伍万贰仟元
公司类型：股份有限公司（上市）
经营范围：生产，销售：各类蓄电池及其配件、原材料。提供相关技
术咨询及售后服务。经营本企业自产产品及技术的出口业务；经营本企业
生产所需的原辅材料、仪器仪表、机械设备、零配件及技术的进口业务(国
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家限定公司经营和国家禁止进出口的商品除外，不单列贸易方式)。
成立日期：二��一年十一月九日
营业期限：至长期
（二）委托方以外的其他、资产评估报告使用者
委托方以外的其他报告使用者包括业务约定书中约定的其他报告使用
者和国家法律、法规规定的报告使用者。
除国家法律、法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机
构或个人不能由于得到评估报告而任意使用本报告。
三、评估目的
本次资产评估目的是为猛狮科技拟转让资产所涉及的位于汕头市澄海
区莲河西路西侧猛狮工业园的两处工业用地及地上建筑物、构筑物、部分
机器设备房地产专项资产市场价值提供评估基准日市场公允价值参考依
据。
四、评估范围及对象
（一）评估对象及评估范围
本次评估对象和评估范围为位于汕头市澄海区莲河西路西侧猛狮工业
园的两处工业用地及地上建筑物、构筑物、设备（土地使用权面积合计
28,940.29平方米,房屋建筑物面积合计21,156.68平方米，构筑物26项，设备
40项）。土地使用权原始入账价值为28,667,925.80元，账面价值为
26,756,730.60元；房屋建筑物账面原值为6,191,160.62元，账面净值为
5,210,893.42元；构筑物共26项；机器设备共39项，账面原值766,866.92元，
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账面净值229,086.18元。
（二）评估标的物概况
1、土地使用权
（1）权利状况
委估宗地一【粤房地权证澄字第2000037311号】位于汕头市澄海区莲
河西路西侧猛狮工业园。土地所有者为国有，土地使用权人为广东猛狮电
源科技股份有限公司，地号新市区A37，图号F50G013045，用途为工业，
使用权类型为出让，终止日期到2060年05月26日，面积为22,385.29平
方米，东至莲河路（规划路），南至华富集体用地（村路），西至华富集
体用地（其他厂区），北至华富集体用地（农田）。
委估宗地二【澄国用（2010）第00100012010013号】位于汕头市澄海
区广益华富经联社“旱园地”。土地所有者为国有，土地使用权人为广东
猛狮电源科技股份有限公司，地号新市区A38，图号F50G013045，用途为
工业，使用权类型为出让，终止日期到2060年05月26日，面积为6,555.00
平方米，东至华富集体用地（农田），南至华富集体用地（村路），西至
莲河路（规划路），北至华富集体用地（空地）。
委估宗地均为委托方2010年通过出让取得，出让合同编号：
440515-200-000010，宗地总面积29,355.00平方米，取得价格3,276.50万元。
所有权属于国家所有，使用权类型为出让用地。宗地来源合法，产权清晰，
无抵押等他项权利。
（2）土地利用状况
根据委托方介绍和现场勘查情况，委估宗地实为相连宗地，至评估基
准日，红线内外土地开发程度达“五通”(市政基础设施达到通路、通电、通
上水、通下水、通电讯)；地势平坦布局合理，有围墙围护，土地上建有办
公楼、厂房等建筑物，厂区空地部分为水泥路面等配套辅助设施。现作猛
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狮电池厂办公和生产场所。
根据土地出让合同主要规划指标如下：
建筑总面积：88,065.00平方米
容积率不高于3.0不低于0.8
建筑限高24米
建筑密度不高于45%不低于30%
绿地率不低于20%
2、房屋建筑物
（1）权利状 况
建成 建筑面积
序号 权证编号 建筑物名称 结构 层数 备注
年月 （�O）
1-1 第1栋办公楼 钢筋混凝土 4 1996年 3,082.77
1-2 第2栋检测楼 钢筋混凝土 2 1996年 1,495.29
1-3 第3栋研发楼 钢筋混凝土 1 1998年 1,051.08
1-4 第4栋仓库 钢筋混凝土 4 1996年 4,130.40
1-5 第5栋仓库 混合 1 1998年 2,013.15
粤房地权证澄
字第
1-6 第6栋仓库 钢结构 1 1998年 2,429.32
2000037311
号
1-7 第7栋配件仓库 钢筋混凝土 1 1998年 67.75
1-8 第8栋车间 混合 1 1998年 1,721.52
1-9 第9栋车间 混合 1 1998年 2,724.75
1-10 第10栋车库 混合 1 1998年 500.99
1-11 第11栋机修车间 钢筋混凝土 2 1998年 1,939.66
合 计 21,156.68
（2）房屋现状
委估房屋建筑物共11栋，均位于汕头市澄海区莲河路西侧猛狮工业园
猛狮科技厂区内，其中第1、2、4栋建于1996年，第3、5-11栋建于1998
年。
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第1栋共4层，钻孔桩基础，红砖墙体，C30混凝土板梁、板、柱，屋
面水泥砂浆、隔热砖。外墙水泥砂浆粘贴马赛克。首层为仓库，室内面为
水泥砂浆，天花内墙灰浆扫白；二至四层室内地面为水磨石、抛光砖，走
廊地面为水泥砂浆，内墙内墙抹灰刮两遍双飞粉，天花为立体装饰吊顶、
石膏板吊顶，钢化玻璃门、夹板玻璃隔断，铝合金窗。水电通讯线路暗敷，
消防配套齐备。内外墙面轻微脱落，墙体伴随有轻微裂缝，地面有裂痕，
整体状况一般。
第2栋为2层，钻孔桩基础，红砖墙体，C30混凝土板梁、板、柱，屋
面水泥砂浆、隔热砖。外墙水泥砂浆粘贴马赛克。首层为仓库，室内面为
水泥砂浆，天花内墙灰浆扫白，成品木门、木窗；二层室内地面为地砖，
走廊地面为水泥砂浆，天花内墙抹灰刮两遍双飞粉，铝合金窗。水电通讯
线路明装，消防配套齐备。外墙面轻微脱落，墙体伴随有轻微裂缝，地面
有裂痕，整体状况一般。
第3、7栋均为1层，钻孔桩基础，红砖墙体，C30混凝土板梁、板、
柱，屋面水泥砂浆、隔热砖。3栋外墙水泥砂浆粘贴马赛克，7栋外墙水泥
砂浆灰浆扫白，内墙天花灰浆扫白，地面水泥砂浆找平。铁门门，木窗。
水电通讯线路明装。外墙面脱落严重，墙体伴随有轻微裂缝，地面有裂痕，
整体状况较差。
第4栋仓库共4层，钻孔桩基础，红砖墙体，C30混凝土板梁、板、柱，
屋面水泥砂浆、隔热砖。外墙水泥砂浆粘贴马赛克，内墙灰浆扫白，铁门
门；1、3、4层室内地面水泥砂浆找平、木窗，2层地面地坪漆、铝合金窗。
配备1台货梯，水电通讯线路明装。外墙面脱落严重，墙体伴随有轻微裂
缝，地面有裂痕，整体状况较差。
第5、6、8、9、10栋均为1层，钻孔桩基础，红砖墙体，5、8、9栋
木架塑料板屋顶，6栋为钢架彩钢板屋顶，10栋为木架瓦顶。5、6栋外墙
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水泥砂浆粘贴马赛克，8、9、10栋外墙灰浆扫白。内墙灰浆扫白，地面水
泥砂浆找平。铁门门，木窗。水电通讯线路明装。外墙面脱落严重，墙体
伴随有轻微裂缝，地面有裂痕，整体状况较差。
第11栋仓库共3层，钻孔桩基础，红砖墙体，C30混凝土板梁、板、
柱，屋面水泥砂浆、隔热砖。外墙水泥砂浆贴马赛克，内墙天花灰浆扫白，
室内地面水磨石；铁门，铝合金窗、配备1台货梯。水电通讯线路明装。
外墙面脱落严重，墙体伴随有轻微裂缝，地面有裂痕，整体状况较差。
3、构筑物
委估构筑物共26项，均位于汕头猛狮科技厂区内，主要为门卫房、雨
棚、连接走廊、洗澡房、卫生间、围墙大门、仓库等建筑。均为委托方1996
年以来陆续建造所得。
门卫房共3项，均为框架结构，外墙水泥砂浆贴瓷片。室内地面铺地砖，
内墙天花抹灰刮两遍双飞粉。
雨棚有9项，均为简易钢结构，地面水泥砂浆。
走廊有5项，均为框架结构，外黏贴条形砖，内墙天花灰浆刷白，地面
水泥砂浆找平。
洗澡房有2项，混合结构，外墙内墙天花灰浆扫白，地面水泥砂浆找平。
其他建筑共7项。
4、机器设备
①设备概况
本次评估的设备存置于汕头市澄海区莲河西路西侧猛狮工业园猛狮科
技公司经营场所内，主要包括：
a、空调、电视机、热水器等经营管理设备；
b、热风炉、FSF泵、减速器等生产设备。
②设备使用情况
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本次评估的设备主要为经营管理及生产设备，为猛狮科技于2003年后
陆续购入并且投入使用，存放于生产车间、办公楼之内，大多保养状况良
好，外观整洁能正常运行。
以上纳入评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围一致。
五、评估基准日
评估基准日为2013年9月30日。
本次评估由委托方与评估机构共同确立评估基准日。
本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价值的确定、评估
参数的选取等，均以该日之外部经济环境以及市场情况确定。本报告书中
一切取价标准均为评估基准日有效的价值标准。
六、价值类型及定义
根据本项目的评估目的和评估对象的具体情况，本次评估结果的价值
类型为市场价值。
市场价值系指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的
情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
1、自愿买方。指具有购买动机，但并没有被强迫进行购买的一方当事
人。该购买者会根据现行市场的真实状况和现行市场的期望值进行购买，
不会特别急于购买。也不会在任何价格条件下都决定购买，即不会付出比
市场价格更高的价格；
2、自愿卖方。指既不准备以任何价格急于出售或被强迫出售，也不会
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因期望获得被现行市场视为不合理的价格而继续持有资产的一方当事人。
自愿卖方期望在进行必要的市场营销后，根据市场条件以公开市场所能达
到的最高价格出售资产；
3、评估基准日。指市场价值是某一特定日期的时点价值，仅反映了评
估基准日的真实市场情况和条件，而不是评估基准日以前或以后的市场情
况和条件；
4、以货币单位表示。市场价值是在公平的市场交易中，以货币形式表
示的为资产所支付的价格，通常表示为当地货币；
5、公平交易。指在没有特定或特殊关系的当事人之间的交易，即假设
在互无关系且独立行事的当事人之间的交易；
6、资产在市场上有足够的展示时间。资产应当以最恰当的方式在市场
上予以展示，不同资产的具体展示时间应根据资产特点和市场条件而有所
不同，但该展示时间应当使该资产能够引起足够数量的潜在购买者的注意；
7、当事人双方各自精明，谨慎行事。自愿买方和自愿卖方都合理地知
道资产的性质和特点、实际用途、潜在用途以及评估基准日的市场情况，
并假定当事人都根据上述知识为自身利益而决策，谨慎行事以争取在交易
中为自己取得最好的价格。
七、评估依据
在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法
规，以及在评估中参考的文件资料主要有：
（一）评估行为依据：
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《资产评估业务约定书》。
（二）法律法规依据：
1、《中华人民共和国企业国有资产管理法》（中华人民共和国主席
令2008第5号）；
2、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令2007第62
号）；
3、《中华人民共和国公司法》（中华人民共和国主席令第42号）；
4、《中华人民共和国会计法》(中华人民共和国主席令第24号)；
5、《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第
29号)；
6、《中华人民共和国国有土地管理法》(中华人民共和国主席令第
28号)；
7、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月24日国
务院第12次常务会议通过）；
8、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》（国务
院令第55号，1990年5月19日）；
9、其他适用的相关法律、法规、文件政策、准则及规定。
（三）评估准则依据
1、《资产评估准则―基本准则》和《资产评估职业道德准则―基本
准则》（财政部财企[2004]20号文）；
2、《资产评估职业道德准则――独立性》（中评协（2012）248号）；
3、《资产评估准则――评估报告》（中评协[2007]189号文）；
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4、《资产评估准则――评估程序》（中评协[2007]189号文）；
5、《资产评估准则――不动产》（中评协[2007]189号文）；
6、《资产评估准则―机器设备》（中评协（2007）189号）；
7、《资产评估准则―业务约定书》（中评协（2007）189号）；
8、《资产评估准则―工作底稿》（中评协（2007）189号）；
9、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号文）；
10、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（中国注册
会计师协会会协[2003]18号）；
11、《房地产评估规范》（中华人民共和国国家标准
GB/T50291-1999）；
12、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；
13、《城镇土地定级规程》（GB/T18507-2001）;
14、《企业财务会计报告条例》（中华人民共和国国务院令第287号）。
（四）取价依据
1、广东省人民政府令第46号《广东省地价管理规定》；
2、财政部关于印发《基本建设财务管理法规》的通知【财建[2002]394
号】；
3、《工程勘察设计收费管理规定》、《关于工程勘察设计收费管理规
定有关问题的补充通知》（原国家计委、建设部计价格[2002]10号、计办价
格[2002]1153号）；
4、《关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知》（发
改价格〔2007〕670号）；
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5、广东省物价局关于取消和降低涉及住房建设收费的通知【粤价
[2001]323号】；
6、广东省物价局、广东省财政厅《关于调低城市基础设施配套费标
准的通知》【粤价[2003]160号】；
7、原城乡环境建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》、《鉴定
房屋新旧程度参考依据》和《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》；
8、《广东省建筑工程综合定额》（2010年）；
9、《广东省建筑工程计价办法》（2010年）；
10、《广东省装饰装修工程综合定额》（2010年）；
11、《房屋完损等级评定标准》（原国家城市环境保护部颁布）；
12、中国地价网（http://www.landvalue.com.cn）中国城市地价动态监
测公布的数据；
13、《资产评估常用数据与参数手册》（北京科学技术出版社）；
14、《中国人民银行存款利率表》；
15、评估人员市场调查取得的评估对象的租赁价格、区位条件资料、
交通状况、环境条件、地形、基础设施、利用现状及周边环境等有关资料；
16、评估人员实物核对、现场勘察取得的数据、记录和相关图片等资
料，以及向委托方有关人员了解情况等资料；
17、其他市场调查有关资料。
（五）产权依据
1、房地产权证、土地使用权证复印件；
2、委托方提供的资产评估明细表；
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广东猛狮电源科技股份有限公司拟转让资产所涉及的位于汕头市澄海区莲河西路西侧猛狮工业园的两处工业用地及
地上建筑物、构筑物、部分设备资产评估项目
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3、其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、工程结算及专项审
计资料、会计凭证等其它资料；
4、其他相关权属证明资料。
八、评估方法
本次资产评估，评估对象为位于汕头市澄海区莲河西路西侧猛狮工业
园的两处工业用地及地上建筑物、构筑物、部分设备。类型可以分为房地
产和机器设备两大类，其方法选用情况如下：
（一）房地产类
1、 评估方法种类
房地产评估基本方法一般有市场比较法、成本法、假设开发法、基准
地价修正法及收益法。
A.市场比较法法是将评估对象与在评估时点有过交易的类似房地产进
行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象
的客观合理价格或价值的方法。
B.成本法是求取评估对象在评估时点的重置价格或重建价格，扣除贬
损值，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。
C.收益法是指预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率
将其折现到评估时点后累加，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的
方法。
D.假设开发法是预计评估对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开
发成本、税费和利润等，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。
E.基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由评估对象
所处地段的基准地价调整得出评估对象宗地价格的方法。
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2、 评估方法的选取
A.市场比较法适用性分析
土地使用权为工业用地，该类用地有市场成交，故适用市场比较法评
估；房屋建筑物、构筑物一般与土地使用权合并一起出售，但待估房地产
所在区域近期较少工业类建筑物成交案例，故单纯的房屋建筑物不适用市
场比较法评估。
B.成本法适用性分析
近期澄海区无征地行为，且宗地取得时间较久，近几年该地区地价上
涨幅度较快，故土地使用权不适宜采用成本法；房屋建筑物可以通过计算
重置成本，扣除贬损值求取，故适宜采用成本法进行评估。
C.收益法适用性分析
当地没有单纯的土地出租，土地使用权一般与房屋建筑物结合出租经
营，但实际操作中难以区分归属于土地使用权或房屋建筑物的价值，故未
选用收益法作为一种评估方法。
D.假设开发法
假设开发法适用于待开发建设用地，评估对象中宗地已开发有建筑物，，
因此不适宜选用假设开发法进行评估。
E.基准地价修正法
土地使用权位于基准地价覆盖范围内，但基准地价测算精度低，故本次
评估未采用基准地价修正法。
经上述综合分析，对土地使用权采用市场比较法评估；对建筑物采用
成本法进行评估。
（二）机器设备
1、 评估方法种类
机器设备评估基本方法一般有成本法、市场法及收益法。
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A.成本法是求取评估对象在评估时点的重置价格或重建价格，扣除贬
损值，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。
B.市场比较法法是对在市场近期同类设备或类似设备的成交价或报价
进行分析、对比，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。
C.收益法是指预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率
将其折现到评估时点后累加，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的
方法。
2、 评估方法的选取
A.成本法适用性分析
成本法是机器设备评估最常用的方法。机器设备主要为办公设备，可
以通过市场法计算重置成本，再扣除贬损值求取，故适宜采用成本法进行
评估。
B.市场法适用性分析
市场法需要大量的市场交易资料。本次评估的机器设备均已使用多年，
此类设备二手市场交易数据不完善。并且现时价值与全新状态价值相比减
损大，不符合市场法使用条件。估不采用市场法进行评估。
C.收益法适用性分析
运用收益法进行设备评估的前提是该资产具有独立的生产能力和获利
能力。本次评估的均为零散单台设备，不具备独立获利的能力。故未选用
收益法作为本次机器设备的评估方法。
经上述综合分析，对机器设备采用成本法进行评估。
（三）各项资产的评估方法说明
1、土地使用权
运用市场比较法进行测算，其计算公式为：
待估宗地价格＝比较实例宗地价格?待估宗地交易情况指数/比较实例
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宗地交易情况指数?待估宗地评估期日地价指数/比较实例宗地评估期日地
价指数?待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数?待估宗
地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数?土地使用年限修正
系数。
2、房屋建筑物
运用重置成本法进行测算，其计算公式为：
评估净值=重置成本?成新率
=(建筑工程造价+前期费用及其他费用+交易税费+资金成本+合理利
润)?成新率
3、机器设备
运用重置成本法进行测算，其计算公式为：
评估净值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
=重置成本?综合成新率
九、评估过程
自接受评估项目委托起至提交资产评估报告止，经过了评估准备阶段、
现场评估阶段、评定咨询估算汇总、提交报告等过程，分述如下：
（一）评估准备阶段
1、2013年9月上旬，与委托方就本次评估的目的、评估基准日、评估
范围等问题协商一致，并制订出资产评估工作计划。
2、配合产权持有者进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。
评估项目组人员进入现场对委估资产进行了初步了解，协助企业进行委估
资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。
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（二）现场评估阶段
项目组现场评估阶段的时间为2013年9月16日。主要工作如下：
1、听取委托方有关人员介绍委估资产的历史及现状；
2、对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别；
3、根据资产清查评估申报明细表，按评估规范的要求，对实物资产进
行了核查；
4、根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方法；
5、对评估范围内的资产，在清查核实的基础上做出初步评估测算。
（三）评定估算汇总
2013年9月17日至2013年10月21日对评估的初步结果进行分析汇
总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。项目负责人汇总评估结果，
再依据评估工作底稿，组织撰写资产评估报告书及评估说明，并进行复核；
编制内部审核工作底稿，提交上级审核人员进行分级审核，再根据审核意
见进行修订。
（四）提交报告
在上述工作基础上，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有关
意见后，按评估机构内部审核、修订的结果，撰写此评估报告。并按规定
的审核程序进行审核后向委托方出具正式资产评估报告书。
十、评估假设
（一）一般性假设
1、评估对象及其所涉及资产是在公开市场上进行交易，在该市场上，
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买者与卖者的地位平等，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖
双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行；
2、所遵循的我国现行法律、法规和制度以及企业所在地的社会经济环
境无重大变动；
3、无自然力和其它不可抗力因素造成的重大不利影响。
（二）特殊性假设
1、资产状况假设
（1）评估的资产按目前的或既定用途、目的和使用的方式、规模、频
率继续使用；
（2）评估的资产不存在除已披露信息外的抵押、担保、诉讼查封等情
况；
（3）资产产权清晰，为产权持有者所有，没有可能存在的连带负债及
估价范围以外的法律问题。
（三）评估限制条件
1、本评估结论是依据本次评估目的、持续经营原则和公开市场原则确
定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊
的交易方可能追加付出的价格等对其评估值的影响，也未考虑国家宏观经
济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。
2、本评估结果建立在企业提供所有文件资料真实、准确、完整、客观
基础上；评估人员受条件、时间的限制，评估结论受机构评估人员职业判
断的影响。
3、本评估报告结论仅供委托方为上述评估目的使用，评估师在评估报
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告中仅就该项评估目的及设定的价值类型下的资产价值发表专业意见，评
估师和评估机构所出具的评估报告不代表对评估目的所涉及的经济行为的
任何判断。
本评估结果仅在满足上述有关基本前提及假设条件的情况下成立。
十一、评估结论
广东中广信资产评估有限公司根据国家有关资产评估的规定，本着独
立、公正、客观的原则，按照必要的评估程序对委托方委托评估的资产在
评估基准日2013年9月30日的市场价值作出了公允评估。根据以上评估工
作，得出如下评估结论：
广东猛狮电源科技股份有限公司委托评估的位于汕头市澄海区莲河西
路西侧猛狮工业园的两处工业用地及地上建筑物、构筑物、部分设备专项
资产在评估日2013年9月30日评估值为人民币￥55,880,633.00元，大写人民
币伍仟伍佰捌拾捌万零陆佰叁拾叁元整。
十二、特别事项说明
(一)本次评估结果是依据本次评估目的确定的市场价值，没有考虑特
殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家
宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影
响。
(二)遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算
并发表专业意见，是注册资产评估师的责任，提供必要的资料并保证资料
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的真实性、合法性和完整性，恰当使用资产评估报告是委托方和相关当事
方的责任。
(三)参与本次评估的评估师及评估人员在被评估资产中没有现实和
预期的收益，同时与相关各方没有个人利益关系和偏见。
(四)对评估中可能存在的影响资产评估值的瑕疵事项、或有事项或其
他事项，如委托方等有关方应评估人员要求提供而未提供，而评估人员已
履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
(五)据评估师尽职调查了解，在评估基准日期后，资产评估报告出具
之前，未发现其他需披露的重大事项。
(六)本评估结论以委托方提供的有关材料的复印件为依据。根据行业
主管部门的文件要求，评估人员关注了本次评估所涉及的评估对象的法律
权属问题，并依据评估准则进行了相关尽职调查，但须特别指出的是，评
估人员在本报告中对评估对象法律权属的陈述或对委托方提供的有关材料
的复印件的引用不代表评估师对评估对象的法律权属或对委托方提供的有
关材料的复印件提供保证或鉴证意见。本评估报告也不能作为判断评估对
象法律权属或委托方提供的有关材料的复印件真实性、合法性和完整性的
依据。委托方应对其所提供的所有资料的真实性、合法性和完整性承担完
全法律责任。
(七)委估宗地二上建有一栋约1000平方米简易钢结构厂房，但根据
委托方的介绍为其他单位所有，且未办理产权手续。评估中未将其纳入评
估范围，未考虑其占用土地对评估结果的影响，特提醒报告使用者注意。
(八)本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权
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价格，若估价对象的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使
用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
(九)本报告未考虑房地产过户时转让方即委托方需支付的各种开支
和税费等因素的影响，特提醒报告使用者注意。
(十)评估人员视察了被评建筑物的外貌，在可能的情况下勘察了其内
部，并获得了估价所需的资料。然而，未作结构测试和设施检验，无法呈
报委托评估对象是否确无腐朽、虫蛀或其它任何结构损坏。
(十一) 本次评估假设评估范围内土地可正常使用，不存在严重的地
质缺陷，不存在危险物及有害环境对土地价值产生的不利影响。
(十二) 特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的其他
特殊事项以及期后重大事项。
十三、资产评估报告使用限制说明
(一)本报告评估结论仅供委托方为上述评估目的使用，评估师的责任是
就该项评估目的下的资产价值量发表专业意见，评估师和评估机构所出具
的评估报告不代表对评估目的所涉及的经济行为的任何判断。
(二)本评估结论是在本资产评估报告载明的评估假设和限制条件下，以
及本资产评估报告载明的“特别事项说明”所述的情况下，为本报告载明的评
估目的而提出的评估对象于评估基准日的市场价值参考意见。即本资产评
估报告书及其评估结论仅为一种参考意见，该意见本身并无强制执行的效
力，评估机构和注册资产评估师仅对评估结论的合理性（合乎评估的专业
规范）承担责任，而不对评估对象的定价决策和处置决策承担任何责任；
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且评估结论仅是本报告所述的假设前提和限制条件下最可能实现的估计
值，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
(三)本报告包含若干备查文件及评估明细表，所有备查文件及评估明细
表亦构成本报告的重要组成部分，但应与本报告正文同时使用才有效。
(四)按现行有关规定，本报告的评估结果自评估基准日起一年内有效，
即评估结果使用有效期为2013年9月30日起至2014年9月29日。当本次评估
目的在评估基准日后一年内实现时，可用评估结果作为评估目的所对应的
经济行为实现时作价的参考依据。超过一年，其评估结果失去效用，如继
续实现原目的，需重新进行资产评估。
(五)在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化
时，应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应
调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，
委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实
际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
(六)本评估结论仅供委托方及业务约定书中约定的其他报告使用者和
国家法律、法规规定的报告使用者使用；资产评估报告书的使用权归委托
方所有，未经委托方许可，全部或部分内容不得向其他单位和个人提供，
也不得见诸于公开媒体。
(七)除非事先得到书面授权使用，本评估报告若被委托方或相关当事方
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使用于任何其他用途、或不当出示给与本评估报告无关人员，评估机构和
注册资产评估师将不承担任何义务或责任为评估报告提供进一步的咨询、
解释。亦不会为此提供证词、出席法庭或其他法律诉讼过程中的聆讯，并
保留向未经授权人追究由此造成损失的权利。
(八)本评估报告内容的解释权属本评估机构，除国家法律、法规有明确
的特殊规定外，其他任何单位、部门均无权解释。
十四、资产评估报告日
资产评估报告日为：2013年10月21日
（本页以下无正文）
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（本页为签字盖章页）
法定代表人：汤锦东 注册资产评估师：
（签章）
注册资产评估师：
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资产评估报告书备查文件目录
一、 资产评估明细表
二、 评估对象位置图及相片
三、 委托方及产权持有者企业营业执照复印件
四、 部分重要资产权属证明资料复印件
五、 委托方及产权持有者承诺函
六、 注册资产评估师承诺函
七、 广东中广信资产评估有限公司营业执照复印件
八、 广东中广信资产评估有限公司资格证书复印件
九、 广东中广信资产评估有限公司证券期货相关业务评估资
格证书复印件
十、 注册资产评估师资格证书（复印件）
广东中广信资产评估有限公司 第29页
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