华昌化工：拟转让其持有江苏华昌东方置地有限公司股东部分权益价值评估项目资产评估报告书
江苏华昌化工股份有限公司拟转让其持有
江苏华昌东方置地有限公司股东部分权益价值评估项目
资产评估报告书
苏华评报字[2012]第001号
江苏华信资产评估有限公司
二�一二年三月十四日
江苏华昌化工股份有限公司
拟转让其持有江苏华昌东方置地有限公司股东部分权益价值评估项目评估报告书目录
江苏华昌化工股份有限公司拟转让其持有
江苏华昌东方置地有限公司股东部分权益价值评估项目
资产评估报告书目录
注册资产评估师声明 ................................................................................................ 1
资产评估报告书正文 ................................................................................................ 5
一、绪言 .................................................................................................................. 5
二、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者概况 .............................................. 5
三、评估目的 ........................................................................................................... 8
四、评估对象和评估范围 ......................................................................................... 8
五、价值类型和定义 .............................................................................................. 11
六、评估基准日...................................................................................................... 11
七、评估依据 ......................................................................................................... 11
八、评估方法 ......................................................................................................... 13
九、评估程序实施过程和情况 ................................................................................ 16
十、评估假设 ......................................................................................................... 17
十一、评估结论...................................................................................................... 18
十二、特别事项说明 .............................................................................................. 19
十三、评估报告使用限制说明 ................................................................................ 20
十四、评估报告日 .................................................................................................. 20
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江苏华昌化工股份有限公司
拟转让其持有江苏华昌东方置地有限公司股东部分权益价值评估项目评估报告书目录
资产评估报告书附件
1、 经济行为文件复印件
2、 被评估单位前三年审计报告及基准日时的会计报表
3、 委托方及被评估单位营业执照复印件
4、 产权证明文件
5、 委托方及被评估单位的承诺函
6、 签字注册资产评估师的承诺函
7、 评估机构资格证书及法人营业执照复印件
8、 签字注册资产评估师资格证书
9、 评估业务约定书
10、 资产评估明细表
江苏华信资产评估有限公司 II
江苏华昌化工股份有限公司
拟转让其持有江苏华昌东方置地有限公司股东部分权益价值评估项目评估报告书声明
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规，恪守独立、客观、
公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告中所陈述的内容是客观
的和真实的。
二、本评估机构及参与评估的注册资产评估师在评估对象中与被评估资产不
存在任何现实的或预期的利益，同时对委托方和相关当事方没有个人利益关系，对
委托方和相关当事方不存在偏见。
三、注册资产评估及其所在评估机构师具备本评估业务所需的执业资质和相关
专业评估经验。
四、评估对象涉及的资产清单由委托方申报并签字确认；提供必要的资料并保
证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事
方的责任。
五、本报告是注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必要评估程序
后，对评估对象在评估基准日进行估算，并由其所在评估机构出具的书面专业意
见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现
价格的保证。
六、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对
评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予了必要的关注，对评估对象及其所涉
及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的抵押等问题进行了如实的披
露，但并不构成对评估对象的法律权属任何形式的保证。
七、本评估报告结论仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。本报告
的使用仅限于评估报告中载明的评估目的和评估报告使用者，不得被其他第三方使
用或用于报告限定评估目的之外的其他用途。
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江苏华昌化工股份有限公司拟转让其持有的
江苏华昌东方置地有限公司股东部分权益价值评估项目
资产评估报告书摘要
苏华评报字[2012]第001号
江苏华昌化工股份有限公司：
江苏华信资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据资产评估的有关法律、法
规和资产评估准则，为满足江苏华昌化工股份有限公司拟转让其所持有的江苏华昌
东方置地有限公司（以下简称“华昌东方置地”）10%的股权（出资额为 500 万元）
之需要，我们采用了资产基础法和收益法两种评估方法，按照必要的评估程序，对
江苏华昌化工股份有限公司拟转让所持有的华昌东方置地 10%的股权于评估基准日
2012 年 1 月 31 日时的市场价值进行了评估，现将资产评估情况报告如下：
一、评估目的
江苏华昌化工股份有限公司因经营策略调整，拟将其持有的江苏华昌东方置地
有限公司 10%的股权（投资成本 500 万元）转让，因此需要了解江苏华昌化工股份
有限公司持有的江苏华昌东方置地有限公司上述股权于评估基准日时的市场价值，
为本次股权转让提供作价参考。
二、评估对象与评估范围
本次的评估对象为评估基准日时江苏华昌化工股份有限公司持有的华昌东方置
地 10%股权（出资额为 500 万元）的市场价值，评估范围为上述股权涉及的华昌东
方置地在评估基准日时的全部资产和负债。
三、价值类型
本次评估我们选取了市场价值类型。
四、评估基准日
本次选定的评估基准日为 2012 年 1 月 31 日，由委托方确定。
五、评估方法
本次我们分别采用了成本途径的资产基础法和收益途径的股利折现模型（DDM
模型）对评估对象进行了评估。
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六、评估结论
1、资产基础法评估结论：
经采用资产基础法评估，江苏华昌东方置地有限公司的全部资产及负债在评估
基准日 2012 年 1 月 31 日时的评估结论为总资产 60,042.29 万元，总负债
41,767.07 万元，净资产 18,275.22 万元，与账面净资产相比差异为-2,668.62 万
元，差异率为-12.74%。
金额单位：人民币万元
项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率％
流动资产 53,409.08 59,739.94 6,330.86 11.85
长期投资 50.00 59.80 9.80 19.61
固定资产 200.61 242.54 41.93 20.90
其中：在建工程
建筑物
设 备 200.61 242.54 41.93 20.90
无形资产
其中：土地使用权
其它资产
资产合计 53,659.69 60,042.29 6,382.60 11.89
流动负债 24,915.85 33,967.07 9,051.22 36.33
非流动负债 7,800.00 7,800.00 0.00 0.00
负债合计 32,715.85 41,767.07 9,051.22 27.67
净资产 20,943.84 18,275.22 -2,668.62 -12.74
即：在不考虑少数股权缺乏控制性折扣的前提下，江苏华昌化工股份有限公司
持有华昌东方置地 10%的股权（出资额为 500 万元）于评估基准日（2012 年 1 月
31 日）时市场价值 18,275.22×10%=1,827.52 万元，人民币大写壹仟捌佰贰拾柒万
伍仟贰佰元整。
2、收益法的评估结论
经采用收益途径的股利折现模型（DDM）评估，江苏华昌化工股份有限公司持
有华昌东方置地 10%的股权（出资额为 500 万元）在评估基准日（2012 年 1 月 31
日）时市场价值为：1,802.94（万元），人民币大写壹仟捌佰零贰万玖仟肆佰元
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整。
3、评估结论的选取
成本法与收益法两种方法评估结论相近，但资产基础法提供了更为详尽的分科
目评估明细表，便于评估目的实现后，新股东清点和接受资产；也有利交易双方理
解企业的资产、负债及净资产组成情况，故我们建议委托方采用资产基础法的评估
结论作为本次股权定价参考。本次我们采用了资产基础法的评估结论作为最终评估
结论。
即：在不考虑少数股权缺乏控制性折扣的前提下，江苏华昌化工股份有限公司
持有华昌东方置地 10%的股权（出资额为 500 万元）于评估基准日（2012 年 1 月
31 日）时市场价值 1,827.52 万元，人民币大写壹仟捌佰贰拾柒万伍仟贰佰元整。
资产评估报告结论使用有效期为一年，自评估基准日2012年1月31日起计算，
至2013年1月30日止。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评
估结论，应当阅读评估报告正文。
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资产评估报告书正文
苏华评报字[2012]第001号
一、绪言
江苏华信资产评估有限公司接受江苏华昌化工股份有限公司的委托，根据资产
评估的有关法律、法规和资产评估准则，为满足江苏华昌化工股份有限公司拟转让其
所持有的江苏华昌东方置地有限公司（以下简称“华昌东方置地”）10%的股权（出资
额为 500 万元）之需要，我们采用了成本途径和收益途径的两种评估方法，按照必要
的评估程序，对华昌东方置地 10%股权于评估基准日 2012 年 1 月 31 日时的市场价
值进行了评估，现将资产评估情况报告如下：
二、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者概况
（一）委托方概况
公司名称：江苏华昌化工股份有限公司
住 所：张家港市金港镇保税区扬子江国际化学工业园南海路1号
法定代表人：朱郁健
注册资本：26147.30万元人民币
实收资本 26147.30万元人民币
企业性质：股份有限公司
许可经营项目：化工原料、化工产品、化肥生产（按许可证所列项目经营）；煤
炭销售。一般经营项目：销售：金属材料、建筑材料、日用百货、化肥、自产蒸汽和
热水；压力管道设计。
（二）被评估单位概况
1、基本情况
公司名称：江苏华昌东方置地有限公司
住 所：张家港经济开发区悦丰大厦
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法定代表人：朱郁健
注册资本：5000 万元人民币
企业类型：有限公司
经营范围：许可经营项目：无；一般经营项目：房地产开发、销售，投资、管
理、收益。
2、历史沿革
江苏华昌东方置地有限公司由江苏华昌(集团)有限公司、江苏国泰国际集团东方
进出口有限公司、张家港德盛投资有限公司、江苏华昌化工股份有限公司、张家港市
恒昌化工有限公司、江苏七洲绿色化工股份有限公司、张家港市江南锅炉压力容器有
限公司、张家港市华昌建筑工程有限公司、张家港市金源生物化工有限公司、张家港
市信谊化工有限公司共同出资组建，于 2007 年 8 月 21 日取得注册号为 3205820000
05269 的《企业法人营业执照》，成立时注册资本为 5000 万元，由股东分三期缴
足，其中首期出资 2000 万元已经苏州天和会计师事务所有限公司出具的“天和验字
（2007）第 307 号”《验资报告》验证，具体出资情况如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东 认缴注册资本 实缴出资额 股权比例
1 江苏华昌（集团）有限公司 1,200.00 480.00 24%
2 江苏国泰国际集团东方进出口有限公司 1,000.00 400.00 20%
3 张家港德盛投资有限公司 1,100.00 440.00 22%
4 江苏华昌化工股份有限公司 500.00 200.00 10%
5 张家港市恒昌化工有限公司 500.00 200.00 10%
6 江苏七洲绿色化工股份有限公司 200.00 80.00 4%
7 张家港市江南锅炉压力容器有限公司 200.00 80.00 4%
8 张家港市华昌建筑工程有限公司 100.00 40.00 2%
9 张家港市金源生物化工有限公司 100.00 40.00 2%
10 张家港市信谊化工有限公司 100.00 40.00 2%
合 计 5,000.00 2,000.00 100%
2008年1月18日，公司收到第2期出资1680万元，已经苏州天和会计师事务所有
限公司出具的“天和验字（2008）第50号”《验资报告》验证，具体出资情况如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东 认缴注册资本 实缴出资额 股权比例
1 江苏华昌（集团）有限公司 1,200.00 840.00 24%
2 江苏国泰国际集团东方进出口有限公司 1,000.00 700.00 20%
3 张家港德盛投资有限公司 1,100.00 440.00 22%
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4 江苏华昌化工股份有限公司 500.00 500.00 10%
5 张家港市恒昌化工有限公司 500.00 500.00 10%
6 江苏七洲绿色化工股份有限公司 200.00 200.00 4%
7 张家港市江南锅炉压力容器有限公司 200.00 200.00 4%
8 张家港市华昌建筑工程有限公司 100.00 100.00 2%
9 张家港市金源生物化工有限公司 100.00 100.00 2%
10 张家港市信谊化工有限公司 100.00 100.00 2%
合 计 5,000.00 3,680.00 100%
2008年4月30日，公司收到第3期出资1320万元，已经苏州天和会计师事务所有
限公司出具的“天和验字（2008）第163号”《验资报告》验证，具体出资情况如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东 认缴注册资本 实缴出资额 股权比例
1 江苏华昌（集团）有限公司 1,200.00 1,200.00 24%
2 江苏国泰国际集团东方进出口有限公司 1,000.00 1,000.00 20%
3 张家港德盛投资有限公司 1,100.00 1,100.00 22%
4 江苏华昌化工股份有限公司 500.00 500.00 10%
5 张家港市恒昌化工有限公司 500.00 500.00 10%
6 江苏七洲绿色化工股份有限公司 200.00 200.00 4%
7 张家港市江南锅炉压力容器有限公司 200.00 200.00 4%
8 张家港市华昌建筑工程有限公司 100.00 100.00 2%
9 张家港市金源生物化工有限公司 100.00 100.00 2%
10 张家港市信谊化工有限公司 100.00 100.00 2%
合 计 5,000.00 5,000.00 100%
3、近三年来企业的资产、负债和经营业绩
公司 2009 年、2010 年的会计报表已经张家港扬子江会计师事务所审计，并分别
出具了“张扬会专审字（2010）第 230 号”及“张扬会专审字（2011）第 239 号”《审计
报告》。公司 2011 年及评估基准日 2012 年 1 月 31 日的会计报表尚未经过审计。公
司 2009 年-2011 年及评估基准日的资产、负债、所有者权益及经营业绩如下表所
示：
（1） 资产负债情况 金额单位：人民币万元
年份
2009.12.31 2010.12.31 2011.12.31 2012.1.31
项目
25,680.42 56,730.27 66,529.92 53,659.69
资产总额
25,617.01 56,592.09 66,273.88 53,409.08
流动资产
12.91 88.17 256.04 250.61
非流动资产
15,748.77 47,494.51 55,396.37 32,715.85
负债总额
9,931.65 9,235.76 11,233.55 20,943.84
净资产
（2）损益情况 金额单位：人民币万元
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年份
2009 年度 2010 年度 2011 年度 2012 年 1 月
项目
41,830.38 24,758.08
营业收入
26,271,79 11,416.04
营业成本
-181.75 -2,147.59 12,020.41 12,931.43
利润总额
-181.75 -2,147.59 9,352.52 9710.29
净利润
（三）委托方与被评估单位的关系
本次评估的委托方为江苏华昌化工股份有限公司，评估基准日时对该公司的出资
额为 500 万元，占全部股本的 10%，是该公司的参股公司。
（四）报告使用者
本评估报告的使用者包括：委托方及本次经济行为涉及的第三方。法律、法规规
定以及当事方另有约定的除外。
三、评估目的
江苏华昌化工股份有限公司因经营策略调整，拟将其持有的江苏华昌东方置地有
限公司 10%的股权（投资成本 500 万元）转让，因此需要了解江苏华昌化工股份有
限公司持有的江苏华昌东方置地有限公司上述股权于评估基准日时的市场价值，为本
次股权转让提供作价参考。
四、评估对象和评估范围
本次的评估对象为评估基准日时江苏华昌化工股份有限公司持有的华昌东方置地
10%股权价值（出资额为500万元）。评估范围为上述股权涉及的华昌东方置地在评
估基准日时的全部资产和负债。
被评估单位―江苏华昌东方置地有限公司主要资产的情况如下：
1、存货―开发产品（华昌东方广场项目）
华昌东方广场项目于 2008 年开工建设，于 2011 年 8 月竣工。该项目为地下二
层、地上 24 层的钢混结构商务办公大楼，由主楼（地上 24 层）及辅楼（地上 5 层）
组成，总建筑面积 101554.85 平方米，其中地下建筑面积 24260.35 平方米，用途为
车库及人防设施，车位总个数为 585 个（其中 4 个地下使用权车位为物业使用），地
下一层为 308 个产权车位，地下二层为 277 个使用权车位；地上为 219 套（其中 1
套为物业用房，房号 Z510，建筑面积 487.89 平方米）商务办公用房，建筑面积
77294.5 平方米。
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截止到 2012 年 1 月 31 日，江苏华昌东方置地有限公司已预售办公房 199 套建
筑面积合计 68130.56 平方米，地下车位 496 个；未售办公房 19 套（含 1 套企业自
用房），未售车位 85 个；另有 1 套房号为 Z510 建筑面积 487.89 平方米办公房及 4
个地下使用权车位为物业使用，不可销售。
江苏华昌东方置地有限公司本次申报评估的存货―开发产品共 21 项，账面值为
64,435,177.92 元，主要为企业开发尚未出售的办公房和地下车位。具体明细如下：
序号 名称 计量单位 数量
1 华昌东方广场 Z602 平方米 509.60
2 华昌东方广场 Z710 平方米 487.89
3 华昌东方广场 Z1309 平方米 392.70
4 华昌东方广场 Z1310 平方米 487.89
5 华昌东方广场 Z1402 平方米 487.89
6 华昌东方广场 Z1702 平方米 487.89
7 华昌东方广场 Z1710 平方米 487.89
8 华昌东方广场 Z1802 平方米 509.60
9 华昌东方广场 Z1810 平方米 509.60
10 华昌东方广场 Z1902 平方米 487.90
11 华昌东方广场 Z1910 平方米 487.89
12 华昌东方广场 Z2002 平方米 487.90
13 华昌东方广场 Z2010 平方米 487.89
14 华昌东方广场 Z2110 平方米 509.60
15 华昌东方广场 Z2202 平方米 487.90
16 华昌东方广场 Z2210 平方米 487.89
17 华昌东方广场 F106 平方米 245.61
18 华昌东方广场 F107 平方米 208.19
19 华昌东方广场 Z102 平方米 424.33
20 地下一层产权车位 个 55.00
21 地下二层使用权车位 个 30.00
上述项目的土地是江苏华昌东方置地有限公司与张家港市国土资源局于 2008 年
2 月 25 日签订了张土让合(2007)第 170 号《国有土地使用权出让合同》，通过出让
方式取得，土地总面积 24452.8 平方米, 并于 2008 年 3 月 19 日根据土地编号的不同
分别办理了国有土地使用证，土地权证具体见下表：
土地面积 使用权
序号 土地证号 用途 地号 终止日期
（平方米） 性质
1 张国用（2008）第 010009 号 7386.5 商业服务业 0131103 出让 2048.01.30
2 张国用（2008）第 010010 号 13264.8 商业服务业 0131106 出让 2048.01.30
3 张国用（2008）第 010011 号 2669.8 商业服务业 0131100 出让 2048.01.30
4 张国用（2008）第 010012 号 1131.7 商业服务业 0131099 出让 2048.01.30
24452.8
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在上述宗地上，江苏华昌东方置地有限公司于 2008 年开工建设华昌东方广场项
目，该项目于 2008 年 9 月 17 日领取建字第 320582200831062 号《建筑工程规划许
可证》；2008 年 10 月 28 日办理编号 32058208102800001A《建筑工程施工许可
证》；2011 年 4 月 10 日该项目办理了（2009）张房预售证第 011 号《商品房预售
许可证》。
2、存货―开发成本（国泰东方广场项目）
评估基准日时，江苏华昌东方置地有限公司申报的在产品共 1 项，账面价值为
306,586,856.38 元，是华昌东方置地与张家港市国泰投资有限公司合作开发的项目。
国泰东方广场项目位于张家港市杨舍镇华昌路东侧，人民东路南侧地块内。国泰
东方广场项目总占地 21,862.90 平方米，地上建筑以办公为主。根据江苏华昌东方置
地有限公司提供的项目总技术经济指标，具体如下：
项目概况 平方米 可销售面积 备注
土地面积 宗地 21,862.90 土地用途：商服用地
总建筑面积 90422.29
地上建筑面积 77537.63 77537.63
其中： 1 层（办公挑高） 3993.99 3993.99
2 层（办公挑高） 5131.71 5131.71
3-24 层（办公） 68411.93 68411.93
地下建筑面积 12884.66
其中： 产权式地下车位 277 个地下车位 277 个地下车位
使用权式地下车位 37 个地下车位 37 个地下车位
根据委托方提供的张国用（2010）第 0010582 号《国有土地使用证》，项目宗
地地块的登记状况详见下表：
土地使用者 江苏华昌东方置地有限公司
国有土地使用权编号 张国用（2010）第 0010582 号
房地座落 杨舍镇人民东路南侧
使用权来源 出让
地号 10310109000
用途 商服用地
宗地面积 21862.9
出让年限 终止日期（2049 年 10 月 22 日）
截止评估基准日时，上述的土地面积 21,862.90m2、已与 1-4 层建筑面积为
15,343.765 平方米的在建房产一起已抵押给江苏张家港农村商业银行股份有限公司，
抵押期限自 2011 年 5 月 18 日至 2013 年 12 月 20 日，取得贷款金额为 7800 万元。
国泰东方广场为 1 幢办公楼（含一层地下室），基准日时，土建完成总量的
88%，安装完成总量的 60%，钢结构完成 97%，幕墙完成 50%，工程总体形象进度
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约 54%。截止评估基准日，国泰东方广场已办理建设工程规划许可证和销售许可证，
具体见下表：
序号 证书名称 证书编号
1 《建设用地规划许可证》 地字第 320582201021020 号
2 《建设工程规划许可证》 建字第 320582201031056 号
3 《建筑工程施工许可证》 320582110225003（后补）
4 《商品房预售许可证》 （2011）张房预售证第 011 号
经评估人员核查，国泰东方广场项目开发状况实际开发状况与付款进度基本一
致。
根据华昌东方置地与张家港市国泰投资有限公司项目开发合作协议，双方合作开
发国泰东方广场，双方对开发项目利益共享、风险共担，其中华昌东方置地出资比例
为 51%，张家港市国泰投资有限公司出资比例为 49%。
3、设备
江苏华昌东方置地有限公司申报评估的设备包括车辆 2 辆和电子设备 53 台。
车辆为 2 辆梅赛德斯-奔驰轿车，账物相符。已通过苏州市公安局车辆管理所年
检，且基准日时在有效期内；登记权利人为江苏华昌东方置地有限公司。
电子设备共计 53 台，主要为空调、打印机、电脑、投影仪等办公设备。除 1 台
美的空调未见实物外，其余电子设备在基准日时账物相符，分布在公司各办公室内正
常使用。
五、价值类型和定义
根据本次评估目的，我们选取了市场价值类型。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评
估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
六、评估基准日
本次选定的评估基准日为 2012 年 1 月 31 日。本基准日由委托方确定，是最接近
经济行为的报表日期。
七、评估依据
本次资产评估的主要依据有：
（一）经济行为依据
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1、江苏华昌化工股份有限公司与江苏华信资产评估有限公司签订的《资产评估
业务约定合同》。
（二）法律法规依据
1、《中华人民共和国公司法》；
2、《企业会计准则》、《企业会计制度》；
3、其他相关的法律、法规文件。
（三）评估准则依据
1、财政部财企字[2004]20号关于印发《资产评估准则―基本准则》和《资产评
估职业道德准则―基本准则》的通知及附件；
2、中国资产评估协会（中评协[2004]134号）《企业价值评估指导意见（试
行）》的通知。
3、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估价值类型指导意见》；
4、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估准则―评估报告》；
5、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估准则―评估程序》；
6、中国注册会计师协会2003年（会协[2003]18号）关于《注册资产评估师关注
评估对象法律权属指导意见》。
7、中国资产评估协会（中评协[2007]189 号）《资产评估准则―机器设备评
估》；
8.中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估准则―不动产评估》。
（四）权属依据
1、苏州天和会计师事务所有限公司出具的“天和验字（2007）第307号”、“天和
验字（2008）第50号”、“天和验字（2008）第163号”《验资报告》；
2、张家港市国土资源局颁发的张国用（2008）第 010009 号―第 010012 号、
张国用（2010）第 0010582 号《国有土地使用证》；
3、《建设工程规划许可证》和《商品房预售许可证》；
4、机动车行驶证。
（五）取价依据
1、被评估单位提供的原始会计资料与评估相关的其他资料；
2、Wind资讯；
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3、《资产评估常用数据与参数手册》；
4、国家质量监督局、中华人民共和国建设部联合发布《房地产估价规范》
（GB/T50291-1999）；
5、评估人员通过市场调查和询价取得的房地产成交价格和租金信息；
6、评估人员对被评估实物的实地勘察工作记录和收集的相关资料。。
八、评估方法
企业价值评估的基本方法包括市场法、成本法和收益法。根据《企业国有资产评
估指南》的要求，“对以持续经营为前提对企业进行评估时，成本法一般不应当作为
唯一使用的评估方法。”本次我们对江苏华昌化工股份有限公司所持有的江苏华昌东
方置地有限公司 10%股权于评估基准日 2012 年 1 月 31 日时的市场价值分别采用了
成本途径的资产基础法和收益途径的股利折现模型（DDM）两种方法进行了评估。
1、收益法：
企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以后确
定被评估对象价值的评估思路。收益法的基础是经济学的预期效用理论，即对于投资
者来讲，企业的价值在于预期企业未来所能够产生的收益（如股利、红利、现金流量
等）。投资者在取得收益的同时，还必须承担风险。
基于对企业价值的这种理解，通常运用收益法对企业价值进行评估时，将预期的
企业未来收益（如股利、红利、现金流量等）通过反映企业风险程度的资本化率或折
现率来计算评估对象的价值。
根据本次评估目的和资料收集情况，我们选择了收益途径的股利（或称红利）折
现模型（DDM）作为收益法评估的基本思路。
股利（也称红利）折现模型 DDM（Dividend Discount Model），是指投资者购
买股票或股权，希望获得稳定的股利回报，并将每年获得的股利采用适当的折现率计
算股权价值的一种估值方法。
由于华昌东方置地在开发销售华昌东方广场、国泰东方广场二个项目后，该公司
无存量土地。因此我们本次评估选择有限年期的股利分配模型来计算江苏华昌化工股
份有限公司持有的华昌东方 10%股权在评估基准日时的市场价值。公式如下：
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n
Ri Pn
P
i 1 (1 r ) i (1 r ) n
上式中：P 为股权价值；
Ri 为第 i 年的股利；
r 为投资回报率；
Pn:终止年期的净资产市值。
2、资产基础法（成本法）评估
资产基础法（成本法）指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定企业
净资产的评估思路，通过分别求出企业各项资产的评估值并累加求和，再扣减负债评
估值，得出评估对象价值。
具体模型如下：股东权益价值＝全部资产评估值－全部负债评估值
1、流动资产
（1）货币资金
现金，根据企业申报结存余额，对存放在华昌东方置业现经营场所财务部的现
金，根据现金出入库记录，在核实账面记录正确性基础上进行确认。
银行存款，则根据评估申报表，在审核银行对账单及企业银行存款账面记录正确
性的基础上按核实后账面值作为评估值。
其他货币资金，包括存放于中国银行张家港支行营业部的开发保证金和美元存折
户。评估人员通过核实开发保证金银行对账单，按基准日2012年1月31日时的汇率对
美元存折户折算后确定评估值。
（2）短期投资
短期投资包括股票投资及工行理财产品，对华昌东方置业持有的流通股股票，评
估人员通过查看股票账户的对账单，以确认的实有股票数量和基准日收盘价作为评估
值；对工行理财产品，评估人员借助于历史资料并通过核对有关原始凭证分析款项的
账面记录，以核实后的账面值作为评估值。
（3）应收票据
评估人员核实了相关原始凭证，按清查核实后的数值作为评估值。
（4）应收款项
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包括应收账款、预付账款和其他应收款。根据被评估单位提供的清单及报表，评
估人员对主要款项采取抽查原始发生凭证等替代程序进行查验，在重分类调整的基础
上按核实后数值作为评估值。
（5）存货
评估基准日时，存货包含开发成本和开发产品。
A、开发成本―国泰东方广场项目
江苏华昌东方置地有限公司与张家港市国泰投资有限公司于 2009 年 9 月合作开
发国泰东方广场项目，出资比例为江苏华昌东方置地有限公司 51%，张家港市国泰投
资有限公司 49%。
国泰东方广场项目尚未完工，基准日已经预售近 18%，总建设项目技术指标可以
初步确定，故对国泰东方广场项目采用假设开发法进行评估；具体公式如下：
开发成本―国泰东方广场项目的评估值＝开发完成后的房地产价值－后续开发成
本－全部税金－后期预计开发利润-已完工程的约定分成利润
B、开发产品―东方广场项目
华昌东方广场项目于 2008 年开工建设，于 2011 年 8 月竣工。该项目为地下二
层、地上 24 层的钢混结构商务办公大楼，由主楼（地上 24 层）及辅楼（地上 5 层）
组成，总建筑面积 101554.85 平方米，其中地下建筑面积 24260.35 平方米，用途为
车库及人防设施，车位总个数为 585 个（其中 4 个地下使用权车位为物业使用），地
下一层为 308 个产权车位，地下二层为 277 个使用权车位；地上为 219 套（其中 1
套为物业用房，房号 Z510，建筑面积 487.89 平方米）商务办公用房，建筑面积
77294.5 平方米。
截止到 2012 年 1 月 31 日，江苏华昌东方置地有限公司已预售办公房 199 套，
建筑面积合计 68130.56 平方米，地下车位 496 个；未售办公房 19 套（含 1 套企业
自用房），未售车位 85 个；另有 1 套房号为 Z510 建筑面积 487.89 平方米办公房及
4 个地下使用权车位为物业使用。对这些尚未出售的办公房和地下车位。我们采用了
市场比较法确定委评房地产的市场价值，并减去销售费用、全部税金和适当的净利
润。
计算公式为：开发产品评估值 = 房地产的市场价值 -全部销售税金及附加-销售费
用-应交所得税-适当的净利润
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2、长期投资
长期投资为对全资子公司-张家港华昌东方物业管理有限公司的投资，因对张家
港华昌东方物业管理有限公司的投资金额较小，也一直未取得分红，故本次评估按基
准日时的账面净资产乘以相应的股权比例作为评估值。
3、固定资产评估
包括车辆和电子设备。对在市场上可以了解到同类电子设备二手价的我们直接采
用市场法评估，其余采用重置成本法评估。
4、负债评估
根据被评估单位提供的申报表，在重分类调整的基础上按核实后数值作为评估
值。
九、评估程序实施过程和情况
根据国家现行有关资产评估的政策和法规规定，我们本次评估实施了如下的评估
程序：
（一）明确评估业务基本事项
与委托方进行充分沟通，明确了解评估报告使用者本次资产评估的目的、评估范
围和评估基准日等基本事项。
（二）签订业务约定书
我们根据具体情况，对独立性和业务风险进行综合分析和评价，并派有专业胜任
能力的项目经理承接了本次评估业务。
（三）编制评估计划
由项目经理选择专业人员，并对评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方
案等制定本项目的评估计划。
（四）现场调查
1、在进入现场清查前，成立了以现场项目负责人为主的清查小组，制定了详细
的现场清查实施计划，分设备类和流动资产类等专业组分别进行核查。评估人员在现
场的清查核实工作共进行了7天。
2、检查企业账面的资产及负债是否反应完整，并对清查中发现的部分已销售房
屋未作收入，部分账面成本未结转以及涉及的税收事项等与委托方和被评估单位进行
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了充分沟通。对基准日前确实已经销售的收入成本等未入账事项进行重点核查，被评
估企业在取得其控股股东的同意后对账面资产及负债按基准日时的实际情况进行了调
整，并进行了如实的申报。
3、评估人员现场检查核实资产与验证相关评估资料。由评估人员对企业提供的
各类资料进行账账核对，帐证核对，账物核对；对于公司购置的固定资产，逐一清点
固定资产数量。对存量房评估人员收集了与项目相关的立项、规划、权证、竣工备
案、商品房预售许可证、销售合同、销售窗口表，现场查看开发产品的实物情况和账
面记载情况，重点核实存量房的数量、权属、位置、面积、用途等。
（五）收集评估资料
到市场了解相应资产的价格信息，了解评估对象现状，并进行必要分析、归纳
和整理，关注评估对象法律权属。
（六）评定估算
根据评估目的、价值类型和评估资料的收集情况，选择适用的评估方法和相应的
参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结论。
（七）编制和提交评估报告
根据评定估算的结果撰写评估说明，起草资产评估结果报告书，经三级审核后，
向委托方提交正式的资产评估报告书。
十、评估假设
1、基本假设
（1）国家现行的有关法律法规及行业管理政策无重大变化；
（2）假设国家有关利率、企业的税赋基准及税率等现时与基本一致；
（3）无其他不可预测和人力不可抗拒因素造成的重大不利影响。
2、特殊假设
（1）假设华昌东方置地在开发销售华昌东方广场、国泰东方广场二个项目开发
完成后华昌东方置地会如期将全部剩余净资产按股比分配；
（2）假设评估目的实现后，华昌东方置地的股利支付政策与现时基本一致（各
年所赚利润在扣除全部法定盈余公积的金额用于分配）；
（3）假设华昌东方置地未来采用的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政
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策在重要方面基本一致；
（4）不考虑股权处置过程中可能出现的交易税费对评估结论的影响。
本评估报告结论在上述假设成立的前提下可以成立。
十一、评估结论
1、资产基础法评估结论：
经采用资产基础法评估，江苏华昌东方置地有限公司的全部资产及负债在评估基
准日 2012 年 1 月 31 日时的评估结论为总资产 60,042.29 万元，总负债 41,767.07 万
元，净资产 18,275.22 万元，与账面净资产相比差异为-2,668.62 万元，差异率为-
12.74%。
金额单位：人民币万元
项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率％
流动资产 53,409.08 59,739.94 6,330.86 11.85
长期投资 50.00 59.80 9.80 19.61
固定资产 200.61 242.54 41.93 20.90
其中：在建工程
建筑物
设 备 200.61 242.54 41.93 20.90
无形资产
其中：土地使用权
其它资产
资产合计 53,659.69 60,042.29 6,382.60 11.89
流动负债 24,915.85 33,967.07 9,051.22 36.33
非流动负债 7,800.00 7,800.00 0.00 0.00
负债合计 32,715.85 41,767.07 9,051.22 27.67
净资产 20,943.84 18,275.22 -2,668.62 -12.74
即：在不考虑少数股权缺乏控制性折扣的前提下，江苏华昌化工股份有限公司持
有华昌东方置地 10%的股权（出资额为 500 万元）于评估基准日（2012 年 1 月 31
日）时市场价值 18,275.22×10%=1,827.52 万元，人民币大写壹仟捌佰贰拾柒万伍仟
贰佰元整。
2、收益法的评估结论
经采用收益途径的股利折现模型（DDM）评估，江苏华昌化工股份有限公司持有
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华昌东方置地 10%的股权（出资额为 500 万元）在评估基准日（2012 年 1 月 31
日）时市场价值为：1,802.94（万元），人民币大写壹仟捌佰零贰万玖仟肆佰元整。
3、评估结论的选取
成本法与收益法两种方法评估结论相近，但资产基础法提供了更为详尽的分科目
评估明细表，便于评估目的实现后，新股东清点和接受资产；也有利交易双方理解企
业的资产、负债及净资产组成情况，故我们建议委托方采用资产基础法的评估结论作
为本次股权定价参考。本次我们采用了资产基础法的评估结论作为最终评估结论。
即：在不考虑少数股权缺乏控制性折扣的前提下，江苏华昌化工股份有限公司持
有华昌东方置地 10%的股权（出资额为 500 万元）于评估基准日（2012 年 1 月 31
日）时市场价值 1,827.52 万元，人民币大写壹仟捌佰贰拾柒万伍仟贰佰元整。
十二、特别事项说明
1、华昌东方置地所开发的华昌东方广场销售合同中约定的交房日期是 2011 年 2
月 28 日，但由于华昌东方广场在开发过程中受各种因素的影响导致延期交房，通过
与业主沟通协商并作出适当补偿后，大部分业主已接受并办理了交房手续，但其中的
20 户购房业主不愿意接受补偿方案，并有部分就此事已向法院提出诉讼或向仲裁机
构申请仲裁，截止评估基准日 2012 年 1 月 31 日，相关诉讼和仲裁正在进行之中。本
报告结论未考虑上述事项对评估结论的影响。
2、华昌东方置地以国泰东方广场项目的 21,862.90m2 土地使用权、1-4 层
15,343.765 平方米的在建房一起抵押给江苏张家港农村商业银行股份有限公司，抵押
贷款金额为 7800 万元，抵押期限自 2011 年 5 月 18 日至 2013 年 12 月 20 日。我们
未考虑上述抵押事项对评估结论可能的影响。
3、本报告的评估结论未考虑评估增减值对被评估单位税收事项的影响，其税金
的最终确定由各级税务机关在汇算清缴时确定。
其他事项说明：
1、完成本项目的注册资产评估师在本次经济行为中与相关当事方没有利益关系
或偏见；对评估分析对象的法律权属给予了必要的关注，但不是对评估对象的法律权
属提供保证。提供必要的资料并保证提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用
评估报告是委托方和相关当事方的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现
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价格的保证。
十三、评估报告使用限制说明
1、本评估报告书中载明的评估结果仅为江苏华昌化工股份有限公司拟转让持有
的江苏华昌东方置地有限公司 10%的股权（出资额为 500 万元）这一评估目的服
务；我们没有考虑评估目的、价值类型和评估范围等发生变化时对评估结论的影响，
也没有考虑特殊的交易方式及个别投资者自愿溢价因素对评估结论的影响。
2、本评估报告书的使用有效期为一年，从评估基准日 2012 年 1 月 31 日起计
算，至 2013 年 1 月 30 日止。超过一年，需重新进行资产评估。
3、资产评估报告的使用范围
本报告的使用者仅为委托方及相关监管机构和部门使用，本报告的任何信息除非
法律需要，不可以公布于任何媒体及社会公众。
十四、评估报告日
本评估报告提出日期为 2012 年 3 月 14 日。
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（本页无正文）
评估机构法定代表人： 王 大 云 董事长、注册资产评估师
签 名：
评估项目负责人： 注册资产评估师、注册号：
签 名：
评估项目复核人： 注册资产评估师、注册号：
签 名：
江苏华信资产评估有限公司
二 O 一二年三月十四日
公司地址：南京市云南路31-1号苏建大厦22楼
联系电话：025-84410941 传真：025-84410423
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资产评估报告书附件
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附件一：
有关经济行为文件复印件
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附件二：
被评估单位的审计报告与基准日时的会计报表
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附件三：
委托方及被评估单位营业执照复印件
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附件四：
产权证明文件
江苏华信资产评估有限公司
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附件五：
委托方及被评估单位的承诺函
江苏华信资产评估有限公司
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附件六：
签字注册资产评估师的承诺函
江苏华信资产评估有限公司
江苏华昌化工股份有限公司
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注册资产评估师承诺函
江苏华昌化工股份有限公司：
受贵公司的委托，为满足江苏华昌化工股份有限公司拟转让持有的江苏华
昌东方置地有限公司 10%的股权（出资额为 500 万元）之需要，我们对拟转让
的江苏华昌东方置地有限公司 10%的股权于 2012 年 1 月 31 日时的市场价值进
行了评估，并形成了资产评估报告。我们承诺如下：
1、具备相应的执业资格；
2、评估对象和评估范围与业务约定书的约定一致；
3、对评估对象所涉及的资产进行了必要的核查；
4、根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法；
5、充分考虑了影响资产评估价值的因素；
6、评估结论合理；
7、评估工作未受到干预并独立进行。
签字注册资产评估师：
签字注册资产评估师：
2012 年 3 月 14 日
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附件七：
评估机构资格证书及法人营业执照复印件
江苏华信资产评估有限公司
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附件八：
签字注册资产评估师资格证书
江苏华信资产评估有限公司
江苏华昌化工股份有限公司
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附件九：
评估业务约定书
江苏华信资产评估有限公司
江苏华昌化工股份有限公司
拟转让其持有江苏华昌东方置地有限公司股东部分权益价值评估项目报告书附件
附件十：
资产评估明细表
江苏华信资产评估有限公司
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