北京中企华资产评估有限责任公司 
二�一三年五月二十日 
 
 
 
金瑞新材料科技股份有限公司拟转让持有的 
深圳市金瑞中核电子有限公司全部股权项目 
评估报告 
中企华评报字(2013)第3203号 
（共1册，第1册） 
 
金瑞新材料科技股份有限公司拟转让持有的深圳市金瑞中核电子有限公司全部股权项目 
评估报告 
北京中企华资产评估有限责任公司                                              I 
目  录 
注册资产评估师声明 ............................................................................... 1 
评估报告摘要 ........................................................................................... 2 
评估报告正文 ........................................................................................... 4 
一、  委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者 .... 4 
二、  评估目的 ........................................................................................................ 7 
三、  评估对象和评估范围 .................................................................................. 7 
四、  价值类型及其定义 ....................................................................................... 9 
五、  评估基准日 .................................................................................................... 9 
六、  评估依据 ........................................................................................................ 9 
七、  评估方法 ...................................................................................................... 13 
八、  评估程序实施过程和情况 ........................................................................ 23 
九、  评估假设 ...................................................................................................... 25 
十、  评估结论 ...................................................................................................... 26 
十一、  特别事项说明 ........................................................................................ 28 
十二、  评估报告使用限制说明 ....................................................................... 30 
十三、  评估报告日 ..............................................................................................31
评估报告附件 ......................................................................................... 32 
 
 
金瑞新材料科技股份有限公司拟转让持有的深圳市金瑞中核电子有限公司全部股权项目 
评估报告 
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注册资产评估师声明 
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评
估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集
的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相
应的法律责任。 
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报
并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用
评估报告是委托方和相关当事方的责任。 
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关
系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存
在偏见。 
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关
注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已
经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产
权以满足出具评估报告的要求。 
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假
设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明
的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 
金瑞新材料科技股份有限公司拟转让持有的深圳市金瑞中核电子有限公司全部股权项目 
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评估报告摘要 
 
北京中企华资产评估有限责任公司接受金瑞新材料科技股份有
限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、
客观、公正的原则，按照必要的评估程序，对深圳市金瑞中核电子
有限公司的股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现
将评估报告摘要如下： 
评估目的：因金瑞新材料科技股份有限公司拟转让持有的深圳
市金瑞中核电子有限公司股权事宜，为此需要对评估基准日时深圳
市金瑞中核电子有限公司的股东全部权益价值进行评估，为此次经
济行为提供价值参考依据。 
评估对象：深圳市金瑞中核电子有限公司的股东全部权益价值。 
评估范围：评估范围是被评估单位的全部资产及负债。包括流
动资产、投资性房地产、固定资产、在建工程、无形资产等，总资产
账面价值为8,008.74万元；负债主要包括为流动负债，总负债账面价
值为1,100.38万元；净资产账面价值6,908.36万元。 
评估基准日：2012年12月31日 
价值类型：市场价值 
评估方法：资产基础法、收益法 
评估结论：本评估报告选用资产基础法评估结果作为评估结
论。具体评估结论如下： 
深圳市金瑞中核电子有限公司评估基准日总资产账面价值为
8,008.74万元，评估价值为23,318.20万元，增值额为15,309.46万元，
增值率为191.16%；总负债账面价值为1,100.38 万元，评估价值为
1,100.38 万元，增值额为0 万元，增值率为0%；净资产账面价值为
重要提示 
本摘要内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详
细情况和合理理解评估结论，应认真阅读评估报告正文。 
 
金瑞新材料科技股份有限公司拟转让持有的深圳市金瑞中核电子有限公司全部股权项目 
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6,908.36万元，净资产评估价值为22,217.82万元，增值额为15,309.46
万元，增值率为221.61%。 
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表： 
资产基础法评估结果汇总表 
评估基准日：2012年12月31日                  金额单位：人民币万元 
项目 
账面价值  评估价值  增减值  增值率% 
A  B  C=B-A  D=C/A×100% 
一、流动资产  1 
1,625.16  1,577.21 
-47.95 
-2.95 
二、非流动资产  2 
6,383.58  21,740.99 
15,357.41 
240.58 
其中：长期股权投资  3 
           
投资性房地产  4 
1,906.81  10,603.82 
8,697.01 
456.10 
固定资产  5 
3,373.61  8,711.26 
5,337.65 
158.22 
在建工程  6 
42.86  2.92 
-39.94 
-93.19 
无形资产  7 
937.72  2,300.41  1,362.69  145.32 
其中：土地使用权  8 
927.71  1,788.69  860.98  92.81 
其他非流动资
产 
9 
122.58  122.58       
资产总计  10 
8,008.74  23,318.20  15,309.46  191.16 
三、流动负债  11 
1,100.38  1,100.38       
四、非流动负债  12 
           
负债总计  13 
1,100.38  1,100.38       
净资产  14 
6,908.36  22,217.82  15,309.46  221.61 
深圳市金瑞中核电子有限公司的股东全部权益的评估值为
22,217.82万元。 
本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依
据，评估结论的使用有效期限自评估基准日2012年12月31日起一年
有效。 
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条
件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 
金瑞新材料科技股份有限公司拟转让持有的深圳市金瑞中核电子有限公司全部股权项目 
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金瑞新材料科技股份有限公司拟转让持有的 
深圳市金瑞中核电子有限公司全部股权项目 
评估报告正文 
金瑞新材料科技股份有限公司： 
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有
关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用
资产基础法和成本法，按照必要的评估程序，对金瑞新材料科技股
份有限公司拟实施股权转让事宜涉及的深圳市金瑞中核电子有限公
司股东全部权益在2012年12月31日的市场价值进行了评估。现将资
产评估情况报告如下。 
一、委托方及业务约定书约定的其他评估报告使用者 
本次评估的委托方为金瑞新材料科技股份有限公司，被评估单
位为深圳市金瑞中核电子有限公司。 
(一) 委托方简介 
企业名称：金瑞新材料科技股份有限公司 
法定住所：湖南省长沙市岳麓区麓山南路966号 
法定代表人：王晓梅 
注册资本：人民币16,005.00万元 
公司类型：股份有限公司（上市） 
成立日期：1999年8月31日 
主要经营范围：金属材料及制品、超硬材料及制品、电子材料
及制品、电源材料及制品、机电产品及设备、政策允许的化工原
料、化工产品的生产、销售；矿产品的开发、生产、加工、销售；
新材料、新技术、新工艺的技术开发、成果转让、咨询服务；经营
本企业《中华人民共和国进出口企业资格证书》核定范围内的进出口
业务。 
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(二) 被评估单位简介 
1.公司简况 
企业名称：深圳市金瑞中核电子有限公司 
注册地址：深圳市福田区竹子林四建单身公寓1栋A401、402 
注册资本：人民币6,000.00万元 
实收资本：人民币6,000.00万元 
公司类型：有限责任公司 
法定代表人：习小明 
主要经营范围：新型电子元器件及高磁导率、高频功率铁氧
体、微波铁氧体系列磁产品、超导材料和器件的研发、销售、生
产、技术咨询、技术服务、货物及技术进出口等。 
2.公司股权结构及变更情况 
深圳市金瑞中核电子有限公司是于1999年7月由深圳中核集团
公司、北京大学科技开发部出资设立的，设立时公司名称为深圳市北
大中核磁业有限公司，注册资本1,000.00万元，其中：深圳中核集团
公司出资750.00万元，持有75%的股权，北京大学科技开发部出资250
万元，持有25%的股份。 
2002 年9 月经过股权转让和增资扩股，公司注册资本变更为
6,000.00万元，其中：金瑞新材料科技股份有限公司出资3300万元，
占该公司出资比例55%，深圳市中核集团公司出资2,700.00万元，持
有45%的股权。同时公司名称更名为深圳市金瑞中核电子有限公司。 
至评估基准日2012年12月31日，公司股权结构如下： 
单位：万元 
序号  股东名称  注册资本  占比％ 
1  金瑞新材料科技股份有限公司  3,300.00  55% 
2  深圳中核集团有限公司  2,700.00  45% 
合计    6,000.00  100% 
 
3.公司产权和经营管理结构 
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深圳市金瑞中核电子有限公司法人治理结构严格按照现代企业
制度完善法人治理，公司依据《中华人民共和国公司法》和公司章程，
成立了股东会，股东会是公司的最高权利机构。公司设董事会，董事
会由股东会选举产生。公司实行总经理负责制，对股东会负责，由股
东会聘任和解聘。其内部管理机构齐全，公司下设六部（财务部、品
技部、生产部、管理部、销售部、工业园事业部）。 
4.近三年的财务和经营状况 
被评估单位近三年来的财务状况如下表： 
金额单位：人民币万元 
项目  2010年  2011年  2012年 
流动资产  2,027.10  1,631.90  1,625.16 
长期股权投资             
固定资产  3,772.30  3,552.25  3,373.61 
在建工程  33.40  38.12  42.86 
无形资产  1,005.60  971.62  937.72 
资产总计  8,945.88  8,312.49  8,008.74 
流动负债  379.75  352.82  1,100.38 
非流动负债  1,645.00  1,225.00  0.00 
负债合计  2,024.75  1,577.82  1,100.38 
所有者权益  6,921.14  6,734.67  6,908.36 
 
被评估单位近三年来的经营状况如下表： 
金额单位：人民币万元 
项目  2010年  2011年  2012年 
一、营业收入  2,842.32  2,726.21  2,679.08 
减：营业成本  1815.41  1,665.56  1,736.15 
营业税金及附加  31.45  46.79  51.88 
销售费用  142.86  158.63  139.60 
管理费用  347.57  381.28  290.02 
财务费用  134.09  118.19  72.34 
资产减值损失       
加：投资收益       
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二、营业利润       
加：营业外收入  -  10.62  3.41 
减：营业外支出       
三、利润总额  303.57  12.52  393.84 
减:所得税费用  14.02  1.01  122.07 
四、净利润  289.55  13.54  271.78 
 
被评估单位2010年度、2011年度、2012年度的会计报表均经天
职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并发表无保留意见。 
5.委托方与被评估单位之间的关系 
委托方持有被评估单位55%股权。 
（三）业务约定书约定的其他评估报告使用者 
本评估报告仅供委托方和国家法律、法规规定的评估报告使用
者使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。 
二、评估目的 
因金瑞新材料科技股份有限公司拟转让持有深圳市金瑞中核电
子有限公司全部股权事宜，为此需要对评估基准日深圳市金瑞中核电
子有限公司股东全部权益的市场价值进行评估，为此次经济行为提供
价值参考依据。 
就此事项，金瑞新材料科技股份有限公司2013年5月11日召开
总经理办公会议形成《金瑞会议纪要[2013]8 号》文件。 
三、评估对象和评估范围 
(一)评估对象 
根据评估目的，评估对象是深圳市金瑞中核电子有限公司的股东
全部权益价值。 
(二)评估范围 
评估范围是被评估单位的全部资产及负债（包括表外资产）。评
估基准日，评估范围内的资产包括流动资产、投资性房地产、固定
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资产、在建工程、无形资产等，总资产账面价值为8,008.74万元；负
债主要为流动负债，总负债账面价值为1,100.38万元；净资产账面价
值6,908.36万元。表外资产为6项专利。 
本次评估范围中的无形资产为土地使用权共1宗，已办理房地
产证，土地面积为36277.8平方米，土地使用权性质为协议出让，土
地用途为工业，账面原值为1191.92万元。 
本次委托评估的房屋建筑物主要项目有工业园2号厂房、1号宿
舍、2号宿舍和3号宿舍。主要建筑结构为框架结构。主要用途为生
产和办公，房屋建筑物的取得方式为深圳市金瑞中核电子有限公司
自建。建筑面积23147.85平方米，账面原值为3,240.24万元，账面净
值为2,556.14万元。 
本次委托评估的投资性房地产共计2项，主要项目为工业园3号
厂房和4号厂房，主要建筑结构为框架结构。主要用途为出租。房屋
建筑物的取得方式为深圳市金瑞中核电子有限公司自建。建筑面积共
21586平方米，账面原值23,901,227.88元，账面净值19,068,130.04元。 
表外资产包括带定位槽的磁环、滤波器用共模电感骨架、一种工
字型磁芯、一种椭圆环形磁芯、带气隙的椭圆双孔磁芯、多角转筒机
等六项实用新型技术，全部为被评估单位自行研制开发获得。 
专利 
名称 
专利 
类别 
专利申请号 
或者专利号 
专利 
申请日 
专利 
授权日 
专利申请
的 
国别或者
地区 
带定位槽
的磁环 
实用新型  ZL 2011 2 0290069.4 
2011年08月
10日 
2012年02月
08日 
中国 
滤波器用
共模电感
骨架 
实用新型  ZL 2011 2 0290059.0 
2011年08月
10日 
2012年02月
08日 
中国 
一种工字
型磁芯 
实用新型  ZL 2011 2 0364131.X 
2011年09月
26日 
2012年05月
23日 
中国 
一种椭圆
环形磁芯 
实用新型  ZL 2011 2 0553241.0 
2011年12月
26日 
2012年08月
08日 
中国 
带气隙的 实用新型  ZL 2011 2 0553232.1  2011年12月 2012年08月 中国 
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椭圆双孔
磁芯 
26日  15日 
多角转筒
机 
实用新型  ZL 2011 2 0568718.2 
2011年12月
29日 
2012年10月
24日 
中国 
 
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范
围一致。评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经天职国
际会计师事务所（特殊普通合伙）进行年报审计，并发表了无保留意
见。 
四、 价值类型及其定义 
根据评估目的，确定评估对象的价值类型为市场价值。 
市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何
强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。 
五、 评估基准日 
评估基准日是2012年12月31日。 
评估基准日由委托方确定。 
六、 评估依据 
(一)经济行为依据 
金瑞新材料科技股份有限公司总经理办公会议纪要《金瑞会议纪
要[2013]8 号》。 
(二)法律法规依据 
1.《中华人民共和国公司法》（2005年10月27日第十届全国人
民代表大会常务委员会第十八次会议通过）； 
2.《中华人民共和国证券法》(2005年10月27日第十届全国人民
代表大会常务委员会第十八次会议通过)； 
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3.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十
届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）；   
4.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国
人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）； 
5.《中华人民共和国企业所得税法》（2007年3月16日第十届全
国人民代表大会第五次会议通过）； 
6.《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年10月28日第十
一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）； 
7.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号)； 
8.《企业国有产权转让管理暂行办法》(国务院国有资产监督管理
委员会、财政部令第3号)； 
9.《关于企业国有产权转让有关事项的通知》（国资发产权
[2006]306 号）； 
10.《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）； 
11.《关于印发
<国有资产评估管理办法施行细则>
 的通知》(国资
办发[1992]36 号)； 
12.《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管
理委员会令第12号）； 
13.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国
资委产权[2006]274 号）； 
14.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国
资产权[2009]941 号）； 
15.《企业会计准则――基本准则》(财政部令第33号)； 
16.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家
税务总局令第50号）； 
17.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（2006年12月
30日国务院第163次常务会议通过）； 
18.《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）； 
19.《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2001)； 
20.《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)； 
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21.有关其他法律、法规、通知文件等。 
(三)评估准则依据 
1.《资产评估准则――基本准则》（财企[2004]20号）； 
2.《资产评估职业道德准则――基本准则》（财企[2004]20号）； 
3.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协
[2003]18 号)； 
4.《资产评估准则――评估程序》（中评协[2007]189 号）； 
5.《资产评估准则――工作底稿》（中评协[2007]189 号）； 
6.《资产评估准则――机器设备》（中评协[2007]189 号）； 
7.《资产评估准则――不动产》（中评协[2007]189 号）； 
8.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）； 
9.《资产评估准则――无形资产》（中评协[2008]217 号）； 
10.《专利资产评估指导意见》（中评协[2008]217 号）； 
11.《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214 号）； 
12.《资产评估准则――企业价值》（中评协[2011]227 号）； 
13.《资产评估准则――评估报告》（中评协[2011]230 号）； 
14.《资产评估准则――业务约定书》（中评协[2011]230 号）； 
15.《投资性房地产评估指导意见（试行）》（中评协[2009]211号）； 
16.《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2011]230 号）。 
(四)权属依据 
1.出资证明； 
2.房地产证； 
3.机动车行驶证； 
4.有关产权转让合同； 
5.专利权证书； 
6.其他有关产权证明。 
(五)取价依据   
1.《国家计委关于印发
 <建设项目前期工作咨询收费暂行规定>
   的通知》(计价格[1999]1283 号)； 金瑞新材料科技股份有限公司拟转让持有的深圳市金瑞中核电子有限公司全部股权项目 评估报告 北京中企华资产评估有限责任公司 12 2.《国家计委、建设部关于发布
  <工程勘察设计收费管理规定>
   的 通知》（计价格[2002]10 号）； 3.《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有 关问题的通知》(计价格[2002]125 号)； 4.《国家计委关于印发
   <招标代理服务收费管理暂行办法>
    的通 知》（计价格[2002]1980 号）； 5.《财政部关于印发
    <基本建设财务管理若干规定>
     的通知》(财建 [2002]394号)； 6.《国家发展改革委、建设部关于印发
     <建设工程监理与相关服 务收费管理规定>
      的通知》（发改价格[2007]670 号）； 7.《国家经济贸易委员会、国家计划委员会、国内贸易部、机械 工业部、公安部、国家环境保护局关于发布
      <汽车报废标准>
       的通知》 (国经贸经[1997]456 号)； 8.《国家经济贸易委员会、国家发展计划委员会、公安部、国家 环境保护总局关于调整轻型载货汽车报废标准的通知》(国经贸 [1998]407 号)； 9.《国家经济贸易委员会、国家发展计划委员会、公安部、国家 环境保护总局关于调整汽车报废标准若干规定的通知》(国经贸资源 [2000]1202 号)； 10.《中华人民共和国海关进出口税则》(2012年)； 11.评估基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率； 12.《房屋完损等级评定标准（试行）》(城住字[1984]第678号)； 13.《广东省装饰、装修工程计价定额》2010年； 14.《广东省建筑工程计价定额》2010 年，以及相配套的有关费 用计算文件； 15.《广东省建设工程计价办法》2010年； 16.2012年广东省地方工程造价信息； 17.《机电产品报价手册》（2012年）； 18.企业提供的相关工程预决算资料； 19.企业提供的以前年度的财务报表、审计报告； 金瑞新材料科技股份有限公司拟转让持有的深圳市金瑞中核电子有限公司全部股权项目 评估报告 北京中企华资产评估有限责任公司 13 20.企业有关部门提供的未来年度经营计划； 21.企业提供的主要产品目前及未来年度市场预测资料； 22.企业与相关单位签订的原材料购买合同； 23.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料； 24.与此次资产评估有关的其他资料。 (六)其他参考依据 1.被评估单位提供的资产清单和评估申报表； 2.天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）出具的2010年、2011 年、2012年的年度审计报告。 3.北京中企华资产评估有限责任公司信息库。 七、 评估方法 企业价值评估的基本方法主要有收益法、市场法和资产基础法。 企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确 定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法 和现金流量折现法。 企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者 可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用 的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。 企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的 资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值， 确定评估对象价值的评估方法。 《资产评估准则――企业价值》规定，注册资产评估师执行企业 价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集 情况等相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基 本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估基本方法。 根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件， 以及三种评估基本方法的适用条件，本次评估选用的评估方法为：收 益法、资产基础法。选择理由如下： 金瑞新材料科技股份有限公司拟转让持有的深圳市金瑞中核电子有限公司全部股权项目 评估报告 北京中企华资产评估有限责任公司 14 根据本次评估目的和评估对象的特点，以及评估方法的适用条件 与资料收集情况分析，考虑到在资本市场中评估基准日不存在着足够 数量的与评估对象相同或相似的参考企业、也无法收集并获取在公开 市场上相同或相似的交易案例，不适合采用市场法。故本次评估选择 资产基础法和收益法进行评估。 (一)收益法 本次评估选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模型。 现金流量折现法的描述具体如下： 股东全部权益价值＝企业整体价值－付息债务价值 1.企业整体价值 企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根据 被评估单位的资产配�Z和使用情况，企业整体价值的计算公式如下： 企业整体价值＝经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产 负债价值 (1)经营性资产价值 经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后企 业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公 式如下： n n n 1i i i r)(1g)(r g)(1 F r)(1 F P ？？？ ？？ ？ ？ ？？ ？ 其中：P：评估基准日的企业经营性资产价值； Fi：评估基准日后第i 年预期的企业自由现金流量； Fn：预测期末年预期的企业自由现金流量； r：折现率(此处为加权平均资本成本,WACC)； n：预测期； i：预测期第i 年； g：永续期增长率。 其中，企业自由现金流量计算公式如下： 企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-营运资金增加额 金瑞新材料科技股份有限公司拟转让持有的深圳市金瑞中核电子有限公司全部股权项目 评估报告 北京中企华资产评估有限责任公司 15 其中，折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下： DE D t)(1 K DE E KWACC d e ？ ？？？？ ？ ？？ 其中：ke：权益资本成本； kd：付息债务资本成本； E： 权益的市场价值； D： 付息债务的市场价值； t： 所得税率。 其中，权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算公 式如下： c fe r β MRPrK ？？？？ 其中：r f：无风险利率； MRP：市场风险溢价； β：权益的系统风险系数； r c：企业特定风险调整系数。 (2)溢余资产价值 溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后 企业自由现金流量预测不涉及的资产。被评估单位的溢余资产主要为 货币资金超过最低现金保有量部分作为溢余资产考虑，本次评估采用 成本法进行评估。 (3)非经营性资产、负债价值 非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估 基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。被评估单位 的非经营性资产、负债包括往来款项中的工程费、设备费、安装工程 费等，本次评估采用成本法进行评估。 2.付息债务价值 付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。被评 估单位的付息债务包括列示在其他应付款中的借款。付息债务以核 实后的账面值作为评估值。 (二)资产基础法 1．流动资产 金瑞新材料科技股份有限公司拟转让持有的深圳市金瑞中核电子有限公司全部股权项目 评估报告 北京中企华资产评估有限责任公司 16 评估范围内的流动资产主要包括，货币资金、应收账款、其他应 收款、存货。 (1)货币资金，包括现金和银行存款与其他货币资金，通过现金盘 点、核实银行对账单、银行函证等，以核实后的价值确定评估值。 (2)各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的 数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款 额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回账 款的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、 欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状 等，按照账龄分析法，估计出这部分可能收不回的款项，作为风险损 失扣除后计算评估值；对于有确凿根据表明无法收回的，按零值计算； 账面上的“坏账准备”科目对于很可能收不回部分款项的，在难以确 定收不回账款的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具 体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、 经营管理现状等，按照账龄分析法，估计出这部分可能收不回的款项， 作为风险损失扣除后计算评估值；对于有确凿根据表明无法收回的， 按零值计算；账面上的“坏账准备”科目按零值计算。 (3)外购原材料、辅助材料，根据清查核实后的数量乘以现行市场 购买价，再加上合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其他合理费 用，得出各项资产的评估值。 (4)产成品，一般以其完全成本为基础，根据该产品市场销售情况 决定是否加上适当的利润。对于十分畅销的产品，根据其出厂销售价 格减去销售费用和全部税金确定评估值；对于正常销售的产品，根据 其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确 定评估值；对于勉强能销售出去的产品，根据其出厂销售价格减去销 售费用、全部税金和税后净利润确定评估值；对于滞销、积压、降价 销售产品，根据其可变现净值确定评估值。 (5)在产品，根据企业在产品成本核算的程序和方法，以其发生的 实际成本扣减不合理费用确定评估值；对于因产品质量无法满足市场 要求的在产品，根据其可变现净值确定评估值。 金瑞新材料科技股份有限公司拟转让持有的深圳市金瑞中核电子有限公司全部股权项目 评估报告 北京中企华资产评估有限责任公司 17 (6)在用周转材料，采用成本法进行评估。按清查盘点结果分类， 将同种在用周转材料的现行购�Z或制造价格加上合理的其他费用得 出重�Z价值，再根据实际状况确定综合成新率，相乘后得出在用周转 材料的评估值。 2．投资性房地产 对于投资性房地产主要采用收益法和市场比较法进行评估。 收益法： 即预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其 折现到评估基准日后累加，以此估算评估对象的客观合理价格或价 值的方法。收益法的计算公式为： V ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ tn t t i i i r rr a r a )1( 1 1 )1()1(1 ＝ 式中：V―收益价格(元)； ai―第i 年的房地产净收益； a―第t 年以后无变化的房地产年净收益； r―房地产还原利率； t―纯收益有变化的年限； n―未来可获收益年期。 市场比较法： 选择符合条件的交易案例，进行交易情况、交易时间、区域因 素、个别因素修正，从而确定评估值。计算公式为： 待估房地产价格=交易案例交易价格× 正常交易情况/交易案例交 易情况× 待估房地产个别因素值/交易案例房地产个别因素值× 待估房 地产评估基准日价格指数/交易案例房地产交易日价格指数 3．机器设备 根据各类设备的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条 件，对于机器设备主要采用成本法进行评估，部分采用市场法评估。 根据企业提供的机器设备明细清单，进行了核对，做到账表相 符，同时通过对有关的合同、法律权属证明及会计凭证审查核实对 金瑞新材料科技股份有限公司拟转让持有的深圳市金瑞中核电子有限公司全部股权项目 评估报告 北京中企华资产评估有限责任公司 18 其权属予以确认。在此基础上，组织专业工程技术人员对主要设备 进行了必要的现场勘察和核实。 成本法： (1)重�Z全价的确定 对于需要安装的设备，重�Z全价一般包括：设备购�Z价、运杂 费、安装工程费、建设工程前期及其他费用和资金成本等；对于不 需要安装的设备，重�Z全价一般包括：设备购�Z价和运杂费。同 时，根据“财税?2008?170号”文件规定，对于增值税一般纳税人，符 合增值税抵扣条件的设备，设备重�Z全价应该扣除相应的增值税。 设备重�Z全价计算公式如下： 需要安装的设备重�Z全价=设备购�Z价+运杂费+安装工程费+前 期及其他费用+资金成本-设备购�Z价中可抵扣的增值税和运费中可 抵扣的增值税 不需要安装的设备重�Z全价=设备购�Z价+运杂费-设备购�Z价中 可抵扣的增值税和运费中可抵扣的增值税 ①设备购�Z费 对于大型关键设备，主要是通过向生产厂家咨询评估基准日市 场价格，或参考评估基准日近期同类设备的合同价确定购�Z价；对于 小型设备主要是通过查询评估基准日的市场报价信息确定购�Z价；对 于没有市场报价信息的设备，主要是通过参考同类设备的购�Z价确 定。 对于进口设备，设备购�Z费=CIF+关税+外贸代理费+银行手续费 +商检费 ②运杂费 杂费是指设备在运输过程中的运输费、装卸搬运费及其他有关 的各项杂费。运杂费计算公式如下： 运杂费=设备购�Z价×运杂费率 运杂费率参照《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指 标》―机械计（1995)1041 号，《国内设备运杂费概算指标》确定设 备运杂费费率。 金瑞新材料科技股份有限公司拟转让持有的深圳市金瑞中核电子有限公司全部股权项目 评估报告 北京中企华资产评估有限责任公司 19 ③安装工程费 安装工程费主要为安装调试费及设备基础费。如果设备基础是 独立的，或与建筑物密不可分，设备基础费在房屋建筑物类资产评 估中考虑，其余情形的设备基础费在设备安装工程费中考虑。 对需要计算设备基础费的设备，依据《机械工业建设项目概算编 制办法及各项概算指标》―机械计（1995)1041 号，《国内设备基础 费概算指标》确定设备基础费费率，则： 设备基础费=设备购�Z价×设备基础费费率 对需要计算安装调试费的设备，根据《资产评估常用参数手册》 确定安装调试费率，则： 设备安装调试费=设备购�Z价×设备安装调试费率 ④前期及其他费用 建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额， 根据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。 前期及其他费用=（设备购�Z价+运杂费+安装工程费）×费用率 ⑤资金成本 资金成本根据本项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期 限的贷款利率以设备购�Z费、安装工程费、前期及其他费用三项之 和为基数确定。 ⑥设备购�Z价中可抵扣的增值税 根据“财税?2008?170 号”文件规定，对于符合增值税抵扣条 件的设备，计算出可抵扣的增值税。 对于运输设备，按照评估基准日的市场价格，加上车辆购�Z税、 牌照费等其它合理费用确定其重�Z全价。运输设备重�Z全价计算公式 如下： 重�Z全价=购�Z价+购�Z价× 10%/(1+17%)+牌照费 (2)成新率的确定 通过对设备(仪器)使用情况（工程环境、保养、外观、开机率、 完好率)的现场考察，查阅必要的设备(仪器)运行、事故、检修、性 能考核等记录进行修正后予以确定。 金瑞新材料科技股份有限公司拟转让持有的深圳市金瑞中核电子有限公司全部股权项目 评估报告 北京中企华资产评估有限责任公司 20 ①对于专用设备和通用机器设备 主要依据设备经济寿命年限、已使用年限，通过对设备使用状 况、技术状况的现场勘察了解，确定其尚可使用年限，然后按以下 公式确定其综合成新率。 综合成新率＝尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)× 100% ②对于电子设备、空调设备等小型设备，主要依据其经济寿命 年限来确定其综合成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环 境、设备的运行状况等来确定其综合成新率。 ③对于车辆，依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶 里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定成新率，然后结合现场 勘察情况进行调整，其公式为： 使用年限成新率＝(规定使用年限－已使用年限)／规定使用年 限)×100% 行驶里程成新率＝(规定行驶里程－已行驶里程)／规定行驶里程 × 100% 综合成新率 = 理论成新率× 调整系数 (3)评估值的确定 设备评估值=设备重�Z全价× 综合成新率 市场法： 对使用年限较久仍正常在用的可在市场上按二手设备出售的电 子设备类资产，直接按二手设备市场价格作为评估值。 4．房屋建构筑物 对房屋、构筑物主要采用成本法进行评估。 (1)房屋建筑物重�Z全价的确定 重�Z全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本 ①对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，根据各地执行的定额 标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用和各安装工程费用，并 计算出建筑安装工程总造价。 ②对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其 建安综合造价。 金瑞新材料科技股份有限公司拟转让持有的深圳市金瑞中核电子有限公司全部股权项目 评估报告 北京中企华资产评估有限责任公司 21 根据行业标准和地方相关行政事业性收费规定，确定前期及其他 费用。根据基准日贷款利率和该类别建筑物的正常建设工期，确定资 金成本，最后计算出重�Z全价。 (2)综合成新率的确定 综合成新率按照以下公式确定： 综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限) 式中尚可使用年限根据评估范围内房屋建筑物经济耐用年限和 已使用年限，结合现场勘查、房屋建筑物历年更新改造情况、房屋 维护状况等综合确定。在综合成新率确定过程中，以被估对象能否 有继续使用功能为前提，以基础和主体结构的稳定性和牢固性为主 要条件，而装修和配套设施只有在基础和主体结构能继续使用的前 提下计算其新旧程度，并且作为修正基础和主体结构成新率的辅助 条件。 (3)评估值的确定 评估值=重�Z全价× 综合成新率 5．在建工程 在建工程采用成本法评估。为避免资产重复计价和遗漏资产价 值，结合在建工程特点，针对各项在建工程类型和具体情况，采用 以下评估方法： 对于未形成实质性资产项目，实际上其价值包含在其他类型资 产价值中，该部分项目评估值为零。 对于未完工项目，开工时间距评估基准日半年内的在建项目， 以核实后的帐面价值作为评估值。 6．土地使用权 土地使用权采用基准地价系数修正法及市场比较法进行评估。 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数 表等评估成果，按照替代原则，对待估宗地的区域条件和个别条件等 与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修 正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价基准日价格 的方法。 金瑞新材料科技股份有限公司拟转让持有的深圳市金瑞中核电子有限公司全部股权项目 评估报告 北京中企华资产评估有限责任公司 22 市场比较法是利用土地市场已有的成交地价，根据替代原则， 以条件类似或使用价格相同的土地买卖、租赁案例与待估宗地加以 对照比较，就两者之间在影响地价的交易情况、期日、区域及个别 因素等差别进行修正，求取待估宗地在评估期日时地价的方法。 7．其他无形资产 其他无形资产的专利资产采用收益法进行评估。 收益法的技术思路是对使用专利技术项目生产的产品未来年期 的收益进行预测，并按一定的分成率，即该专利技术在未来年期收益 中的贡献率，用适当的折现率折现、加和即为评估值。其基本计算公 式如下： ？ ？ ？ ？ n t t i kRt P 1 )1( 其中： P：委估技术的评估值 Rt：第T年技术产品当期年收益额 t：计算的年次 k：技术在收益中的分成率 i：折现率 n：技术产品经济收益期 8．递延所得税资产 评估人员调查了解了递延所得税资产发生的原因，查阅了确认递 延所得税资产的相关会计规定，核实了评估基准日确认递延所得税资 产的记账凭证。递延所得税资产以核实后的账面价值作为评估值。 9．负债 关于流动负债中应付账款、预收账款、其他应付款、应付职工薪 酬、应交税费的评估，我们根据企业提供的各项目明细表，以经过审 查核实后的审计数作为其评估值。 金瑞新材料科技股份有限公司拟转让持有的深圳市金瑞中核电子有限公司全部股权项目 评估报告 北京中企华资产评估有限责任公司 23 八、 评估程序实施过程和情况 评估人员于2013年4月10日至2013年5月20日对评估对象涉 及的资产和负债实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下： (一) 接受委托 2013年4月10日，我公司与委托方就评估目的、评估对象和评 估范围、评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等 达成协议，并与委托方协商拟定了相应的评估计划。 (二) 前期准备 1、拟定评估方案 针对本项目资产的特点，为了保证质量、统一评估方法和参 数，结合以往从事同类企业评估工作的经验和评估范围内企业资产 的特点，评估人员编制了评估计划，包括评估的具体步骤、时间进 度、人员安排和技术方案等内容，拟定了《资产评估操作方案》。2、 组建评估团队 接受委托后，根据评估范围内的资产分布、所属行业和资产量， 我公司根据评估计划组成了评估小组，并配备了相关专业的评估人 员。 3、实施项目培训 (1)对被评估单位人员培训 为使被评估单位的财务与资产管理人员理解并做好资产评估材 料的填报工作，确保评估申报材料的质量，我公司准备了企业培训材 料，对被评估单位相关人员进行了培训，并派专人对资产评估材料填 报中碰到的问题进行解答。 (2)对评估人员培训 为了保证评估项目的质量和提高工作效率，贯彻落实拟定的资产 评估操作方案，我公司对项目团队成员讲解了项目的经济行为背景、 评估对象涉及资产的特点、评估技术思路和具体操作要求等。 (三) 现场调查 金瑞新材料科技股份有限公司拟转让持有的深圳市金瑞中核电子有限公司全部股权项目 评估报告 北京中企华资产评估有限责任公司 24 评估人员于2013年4月14日至2013年4月20日对评估对象涉 及的资产和负债进行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理状 况等进行了必要的尽职调查。 1.资产核实 (1)指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料 评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清 查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估申报表”及其填写要求、 资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集 准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的 文件资料等。 (2)初步审查和完善被评估单位填报的资产评估申报表 评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详 细状况，然后仔细审查各类“资产评估申报表”，检查有无填项不全、 错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查 “资产评估申报表”有无漏项等，同时反馈给被评估单位对“资产评估申 报表”进行完善。 (3)现场实地勘查 根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被 评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项 资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的 勘查方法。 (4)补充、修改和完善资产评估申报表 评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分 沟通，进一步完善“资产评估申报表”，以做到：账、表、实相符。 (5)查验产权证明文件资料 评估人员对纳入评估范围的房屋、设备、土地及车辆等资产的产 权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提 请企业核实或出具相关产权说明文件。 2.尽职调查 金瑞新材料科技股份有限公司拟转让持有的深圳市金瑞中核电子有限公司全部股权项目 评估报告 北京中企华资产评估有限责任公司 25 评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的 风险，进行了必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下： (1)被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权 和经营管理结构； (2)被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况； (3)被评估单位的经营计划、发展规划和财务预测信息； (4)评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况； (5)影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素； (6)被评估单位所在行业的发展状况与前景； (7)其他相关信息资料。 (四) 资料收集 评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直 接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方等相关当事方获取的资 料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，并 对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依 据。 (五) 评定估算 评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取 相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项 目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总，撰写并形成评估报告草 稿。 (六) 内部审核 根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成评估 报告草稿一审后形成评估报告初稿并提交公司内部审核。项目负责人 在内部审核完成后，形成评估报告征求意见稿并提交客户征求意见， 根据反馈意见进行合理修改后形成评估报告正式稿并提交委托方。 九、 评估假设 本评估报告分析估算采用的假设条件如下： (一)一般假设 金瑞新材料科技股份有限公司拟转让持有的深圳市金瑞中核电子有限公司全部股权项目 评估报告 北京中企华资产评估有限责任公司 26 1.假设评估基准日后被评估单位持续经营； 2.假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和 社会环境无重大变化； 3.假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政 策无重大变化； 4.假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策 性征收费用等评估基准日后不发生重大变化； 5.假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且 有能力担当其职务； 6.假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规； 7.假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影 响。 (二)特殊假设 1.假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估 报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致； 2.假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的 基础上，经营范围、方式与目前保持一致。 本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当 上述假设条件发生较大变化时，签字注册资产评估师及本评估机构将 不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。 十、 评估结论 (一) 收益法评估结果 深圳市金瑞中核电子有限公司评估基准日总资产账面价值为 8,008.74 万元，总负债账面价值为1,100.48 万元，净资产账面价值为 6,908.36万元。 收益法评估后的股东全部权益价值为19,283.62万元，增值额为 12,375.26 万元，增值率为179.13%。 金瑞新材料科技股份有限公司拟转让持有的深圳市金瑞中核电子有限公司全部股权项目 评估报告 北京中企华资产评估有限责任公司 27 (二) 资产基础法评估结果 深圳市金瑞中核电子有限公司评估基准日总资产账面价值为 8,008.74万元，评估价值为23,318.20万元，增值额为15,309.46万元， 增值率为191.16%；总负债账面价值为1,100.38 万元，评估价值为 1,100.38 万元，增值额为0 万元，增值率为0%；净资产账面价值为 6,908.36万元，净资产评估价值为22,217.82万元，增值额为15,309.46 万元，增值率为221.61%。 资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表： 资产基础法评估结果汇总表 评估基准日：2012年12月31日 金额单位：人民币万元 项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率% A B C=B-A D=C/A×100% 一、流动资产 1 1,625.16 1,577.21 -47.95 -2.95 二、非流动资产 2 6,383.58 21,740.99 15,357.41 240.58 其中：长期股权投资 3 投资性房地产 4 1,906.81 10,603.82 8,697.01 456.10 固定资产 5 3,373.61 8,711.26 5,337.65 158.22 在建工程 6 42.86 2.92 -39.94 -93.19 无形资产 7 937.72 2,300.41 1,362.69 145.32 其中：土地使用权 8 927.71 1,788.69 860.98 92.81 其他非流动资产 9 122.58 122.58 资产总计 10 8,008.74 23,318.20 15,309.46 191.16 三、流动负债 11 1,100.38 1,100.38 四、非流动负债 12 负债总计 13 1,100.38 1,100.38 净资产 14 6,908.36 22,217.82 15,309.46 221.61 金瑞新材料科技股份有限公司拟转让持有的深圳市金瑞中核电子有限公司全部股权项目 评估报告 北京中企华资产评估有限责任公司 28 (三)评估结论 收益法评估后的股东全部权益价值为19,283.62万元，资产基础法 评估后的股东全部权益价值为22,217.82万元，两者相差2,934.20万元， 差异率为15.22%。 两种评估方法的评估思路和角度不同，收益法是从公司获利能力 的角度衡量公司的价值，建立在经济学的预期效用理论基础上。资产 基础法是以公司资产负债表为基础对公司价值进行评定估算，是从资 产的再取得途径考虑的。其中：收益法是根据企业经营情况进行预测， 企业产品销售出口所占比重较大，由于受金融危机的影响国际市场疲 软，市场对该类型产品需求增长缓慢，导致企业收入增加放缓，盈利 能力不强；同时企业所属厂房大部分出租，自身利用较少，其实际生 产厂房产能未充分发挥。结合此次评估目的是为股权转让提供参考依 据，所关注的是公司目前的整体价值，我们认为采用资产基础法更符 合本次评估目的对应评估对象的价值内涵。 根据上述分析，本评估报告评估结论采用资产基础法评估结果， 即：深圳市金瑞中核电子有限公司的股东全部权益价值评估结果为 22,217.82万元。 本评估报告没有考虑由于具有控制权或者缺乏控制权可能产生 的溢价或者折价对评估对象价值的影响。 十一、特别事项说明 以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执 业水平和能力所能评定估算的有关事项： (一)本次评估范围内部分资产权属不完善。被评估单位所属房屋 建筑物尚未办理产权证，根据被评估单位介绍未办理原因为原规划中 该土地有一栋厂房尚未建设，因而导致暂未办理产权证，本次评估房 屋建筑物面积以建筑物完工后相关具有资质部门测量的数据进行申 报，为此事项企业出具了相关说明； (二)关于土地使用权评估分摊面积问题，本次纳入申报范围房地 产证面积为36277.8平方米，对于投资性房地产评估采用房地合一方 金瑞新材料科技股份有限公司拟转让持有的深圳市金瑞中核电子有限公司全部股权项目 评估报告 北京中企华资产评估有限责任公司 29 法进行评估，其他类型房屋建筑物采用房地分估办法。实际已建房屋 面积44733.85平方米，根据实际已建房屋与土地使用权面积计算实际 土地容积率为1.23，扣除投资性房屋后的其他类型房屋建筑物应分摊 土地使用权面积为17,505.59平方米，因此纳入本次分估的分摊后的土 地使用权面积为18,772.21平方米。上述分摊面积计算是根据实际已建 房屋计算的实际土地容积率为1.23进行的，此次分摊面积已得到企业 的书面说明。 (三)关于土地使用权是否需补交土地出让金问题：根据深圳市规 划和国土资源委员会2013年1月8日印发《深圳市宗地地价测算规 则（试行）》的通知(深规土?2013?12号)文件第九条描叙“协议出 让的非商品性质房地产，经批准进入市场的，按照土地使用权剩余期 限以基准地价标准测算应缴纳的地价，扣减原已缴纳地价的剩余期限 地价”，在此提醒受让方咨询相关部门进行确认； (四)关于流动资产中在产品价值，本次评估过程中参考了沃克森 （北京）国际资产评估有限公司出具的沃克森评报字[2012]第0010-1 号报告及附件以及被评估企业技术部门对在产品质量情况的专项说 明，经过评估人员现场勘查，对于存在质量问题而不具备继续使用和 对外销售的在产品，本次采用可变现净值进行评估；评估人员根据企 业提供的资料进行评估，对于可能出现影响在产品资产价值的瑕疵事 项，在委托时委托方及被评估单位未作其他特殊说明而评估人员已 履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关 责任。 (五)关于工业园内房屋租赁情况：工业园2号、3号厂房和1号、 2号、3号宿舍用于出租，主要承租公司为万家安实业公司、纵横电 子有限公司、深圳市时商创展科技有限公司、太格电子(深圳)有限公 司、深圳市亿信合科技有限公司等，具体情况如下表： 承租公司 物业名称 租赁楼层 建筑面积 （平米） 租赁期限 深圳市万家安实 3号厂房 1、2、3层 6150 两年一签，从2012年 金瑞新材料科技股份有限公司拟转让持有的深圳市金瑞中核电子有限公司全部股权项目 评估报告 北京中企华资产评估有限责任公司 30 业公司 4月1日至2014年3 月31日 2号厂房 5层 2050 两年一签，从2012年 4月1日至2014年3 月31日 深圳市港星电贸 易有限公司 3号厂房 5层 2050 两年一签，从2012年 1月1日至2013年12 月31日 纵横电子（深圳） 有限公司 3号厂房 4层 2050 两年一签，从2012年 1月1日至2013年12 月31日 深圳市时商创展 科技有限公司 4号厂房 3层 2050 两年一签，从2012年 7月1日至2014年6 月30日 太格电子(深圳) 有限公司 4号厂房 1、2层 4100 两年一签 1号宿舍 3层 8间 3号宿舍 2、3层 44间 深圳市亿信合科 技有限公司 2号宿舍 1层 2间 1年，2012年2月15 日至2013年2月29日 科创兴科技 4号厂房 4层 2050 两年一签，从2012年 7月1日至2014年6 月30日 保凌影像科技 4号厂房 5层 2050 两年一签，从2012年 7月1日至2014年6 月30日 评估报使用者应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。 十二、评估报告使用限制说明 (一)本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途； (二)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用； 金瑞新材料科技股份有限公司拟转让持有的深圳市金瑞中核电子有限公司全部股权项目 评估报告 北京中企华资产评估有限责任公司 31 金瑞新材料科技股份有限公司拟转让持有的深圳市金瑞中核电子有限公司全部股权项目 评估报告 北京中企华资产评估有限责任公司 32 评估报告附件 附件一、经济行为文件； 附件二、被评估单位评估基准日审计报告； 附件三、委托方和被评估单位法人营业执照复印件； 附件四、评估对象涉及的主要权属证明资料； 附件五、委托方和被评估单位的承诺函； 附件六、签字注册资产评估师的承诺函； 附件七、北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资格证书 复印件； 附件八、北京中企华资产评估有限责任公司营业执照副本复印 件； 附件九、北京中企华资产评估有限责任公司评估人员资格证书 复印件； 附件十、资产评估业务约定书。